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Comodatario Immobile

Andrea Lazzo
02.01.2025
6 min

Comodatario di un Immobile: Cos'è, Diritti e Doveri

In questo articolo forniamo una guida completa sulla definizione di comodatario, offrendo un pieno inquadramento giuridico della figura. Prima di iniziare, è necessario ricordare cos'è il comodato.

Cos'è il comodatario di un immobile

Cosa significa comodato d'uso gratuito e come funziona

Il comodato d'uso gratuito è un accordo con cui un soggetto (comodante) consegna un bene mobile o immobile a un altro soggetto (comodatario) affinché lo utilizzi per un determinato scopo, con l'obbligo di restituirlo. 

Chi è il comodatario: significato e definizione

Il comodatario è il soggetto che nel contratto di comodato riceve un bene al fine di utilizzarlo secondo i limiti stabiliti dallo stesso accordo. Questa figura, così come il comodato, è regolata dal Codice Civile italiano (articoli 1803 e seguenti). 

Diritti del comodatario nel contratto d'uso gratuito

Il comodatario, ovvero il soggetto che usufruisce dell'immobile oggetto del contratto di comodato, vanta alcuni diritti, che è bene conoscere.

Il primo è il diritto di utilizzare gratuitamente il bene e usarlo, se necessario, come dimora abituale. Il contratto di comodato si distingue dal contratto di affitto, ad esempio, proprio perché il comodatario non paga per utilizzare l'immobile. 

Il secondo diritto del comodatario è l'assenza di interferenze da parte del comodante, purché rispetti i termini contrattuali. 

Il terzo dei diritti più importanti del comodatario di un bene immobiliare è la possibilità di richiedere un rimborso per le spese straordinarie. Infatti, nel caso in cui il comodatario abbia sostenuto spese urgenti per la conservazione del bene immobiliare, può chiedere un rimborso al comodante.

Doveri del comodatario nel prestito d'uso

Oltre ai propri diritti, il comodatario deve considerare attentamente anche i propri doveri, per non incorrere in problemi legali.

Innanzitutto, il comodatario deve restituire il bene alla scadenza del contratto di comodato o alla richiesta del comodante. Non solo: il bene va restituito nelle condizioni in cui lo si è ricevuto. 

Considerata proprio tale prospettiva, il comodatario dell'immobile deve utilizzarlo con diligenza, evitando quindi di causare danni. Ovviamente l'incidente può accadere, ma è proprio per questo che in generale deve mantenere un comportamento mediamente diligente e utilizzarlo per scopi leciti. 

Un altro tra i principali doveri del comodatario, che si lega a quanto detto finora, è quello di far in modo che il bene sia ben conservato e quindi proteggerlo da eventuali danni. La differenza con il punto precedente sta nel fatto che i danni possono provenire anche dall'esterno, ad esempio dalle condizioni meteorologiche avverse (es. se c'è necessità di agire su una grondaia per evitare danni, occorre prendere provvedimenti che saranno ordinari o straordinari e in questo secondo caso dovrà pagare il comodante). 

Il comodatario può affittare l'immobile?

Altro obbligo del comodatario è quello di usare il bene per sé. Infatti, un immobile dato in comodato non si può subaffittare né far utilizzare a terzi senza autorizzazione. L'uso è da ritenersi "personale".

Contratto di comodato: cosa si fa con i familiari del comodatario?

 Il comodatario non può cedere l’uso dell’immobile a parenti di primo grado (es. figlio o genitore), così come ad altri soggetti, senza il consenso esplicito del comodante.

Il Codice Civile (art. 1804) stabilisce che il comodatario deve usare il bene personalmente e secondo la destinazione d’uso pattuita nel contratto. Cedere l’uso a terzi, anche se parenti, senza autorizzazione può essere considerato una violazione contrattuale, con conseguente possibilità per il comodante di:

  • Richiedere la restituzione immediata dell’immobile.
  • Chiedere un risarcimento danni se il terzo ha causato problemi o deterioramenti.

Se il comodatario vuole far utilizzare l’immobile a un parente di primo grado, è necessario ottenere una specifica autorizzazione scritta dal comodante o prevedere questa possibilità già nel contratto di comodato. Questa è la prassi comune alla quale deve attenersi, pena una sanzione amministrativa e il rischio di estinzione del contratto.

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Responsabilità del comodatario

Insieme ai doveri del comodatario vi sono le responsabilità. Per ciò che riguarda eventuali danni all'immobile dato in comodato d'uso, il comodatario dell'immobile è responsabile per eventuali danni causati da negligenza o uso improprio.

Nel caso in cui l'immobile dovesse venire distrutto o comunque danneggiato, il comodatario è tenuto al risarcimento, salvo per caso fortuito o forza maggiore. Il caso fortuito può essere dovuto ad esempio ad altri condomini o terzi che nulla hanno a che fare con il comodatario.

Nel caso di uso improprio, ovvero di un utilizzo diverso da quello concordato, il comodante può chiedere la restituzione immediata dell'immobile. 

Quando deve restituire l'immobile il comodatario?

Il comodatario deve restituire l'immobile nel momento in cui si estingue il contratto di comodato. Questo può avvenire per tre principali motivi.

Il primo è dato dalla scadenza del termine concordato. La scadenza, prestabilita sul contratto di comodato, determina la fine dello stesso e la restituzione del bene. 

Il secondo è dato dalla richiesta del comodante per necessità urgente. Questa opzione è prevista dall'art. 1809 del codice civile e si verifica quando il comodante deve rientrare in possesso dell'immobile per motivi urgenti.

Il terzo è dato dall'inadempimento del comodatario. Ad esempio, quando il comodatario non rispetta quanto previsto dal contratto di comodato.

Cosa deve pagare il comodatario?

Il comodatario di un immobile non è tenuto a pagare alcun canone d’uso, poiché il contratto di comodato è gratuito per definizione. Tuttavia, ci sono alcune spese che potrebbero essere a suo carico.

Spese a carico del comodatario

  1. Spese ordinarie di manutenzione
    • Il comodatario deve sostenere le spese di piccola manutenzione necessarie per conservare l’immobile in buono stato, come:
      • Riparazione di serrature.
      • Sostituzione di rubinetti o prese elettriche danneggiate.
      • Sistemazione di intonaci o tinteggiature deteriorate per usura normale.
  2. Spese straordinarie e urgenti
    • Se si verificano spese straordinarie e urgenti (ad esempio, un guasto agli impianti idraulici o elettrici che potrebbe causare danni maggiori), il comodatario:
      • Può anticipare le spese necessarie.
      • Ha diritto al rimborso da parte del comodante (art. 1808 Codice Civile), purché dimostri che l’intervento era urgente e necessario per evitare danni all’immobile.
  3. Utenze e consumi
    • Il comodatario è generalmente responsabile del pagamento di utenze e consumi legati all’uso dell’immobile:
      • Acqua, luce, gas.
      • Rifiuti e tassa sui rifiuti (TARI).
      • Eventuali spese condominiali ordinarie (ad esempio, pulizia scale o manutenzione ascensore).
  4. Eventuali spese pattuite
    • Le parti possono stabilire nel contratto di comodato che il comodatario si faccia carico di alcune spese aggiuntive, come lavori di miglioramento o adeguamento dell’immobile, purché ciò sia chiaramente indicato nell’accordo scritto.

Spese escluse (a carico del comodante)

  • Manutenzione straordinaria (rifacimento del tetto, riparazioni strutturali, adeguamenti impiantistici).
  • Tasse di proprietà (IMU e imposte patrimoniali).
  • Spese condominiali straordinarie.

Residenza del comodatario con il contratto di comodato d'uso gratuito

Il comodatario può trasferire la residenza nell’immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito, ma è necessario un contratto scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Anche se il consenso del comodante non è obbligatorio per la richiesta di residenza, è consigliabile ottenerlo per evitare future contestazioni.

Per la registrazione del contratto di comodato presso l'Agenzia delle Entrate si paga un’imposta di 200 euro più marche da bollo da 16 euro ogni 4 pagine. Una volta registrato, il comodatario può presentare domanda all’Ufficio Anagrafe del Comune, allegando copia del contratto.

Dopo il sopralluogo del vigile urbano per verificare l’effettiva abitazione, la residenza viene aggiornata. Il comodatario sarà responsabile del pagamento delle utenze e della TARI, mentre IMU e spese straordinarie restano a carico del comodante.

Se non si fa la residenza

Se il comodatario non ha necessità di fare la residenza presso l'immobile dato in comodato d'uso gratuito, non vi è l'obbligo della registrazione (DPR 131/86). Se si desidera registrarlo su base volontaria, si può farlo previo pagamento di un'imposta di registro di 200 euro.  Tra le fonti inseriamo il link per la consultazione del DPR 131/86. In caso contrario si può procedere tramite scrittura privata.

Il mito del comodato d'uso a pagamento

Non esiste un comodato d'uso a pagamento, perciò ogni forma di pagamento va ritenuta illegale. Il comodatario è tenuto a pagare le spese descritte dal contratto (es. bollette e interventi di manutenzione ordinari) e per eventuali danni causati. 

3 punti chiave

  • Il comodatario può utilizzare l'immobile solo per l’uso pattuito e senza pagare alcun corrispettivo.
  • Il comodatario deve conservare l'immobile con cura e restituirlo nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo normale usura.
  • Il comodatario di un immobile non può concedere l’uso del bene ad altri, nemmeno a parenti, senza il consenso del comodante.

Fonti

FAQ

Chi è il comodatario di un immobile?

Il comodatario è la persona che riceve in uso gratuito un immobile tramite un contratto di comodato. Ha il diritto di utilizzare l’immobile per lo scopo concordato e l’obbligo di restituirlo al comodante nelle stesse condizioni, salvo normale usura.

Il comodatario può trasferire la residenza nell’immobile?

Sì, il comodatario può trasferire la propria residenza nell’immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito. È necessario registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e presentare domanda al Comune, allegando la documentazione richiesta.

Il comodatario può far utilizzare l’immobile ad altre persone?

No, il comodatario non può cedere l’uso dell’immobile a terzi, nemmeno a parenti, senza il consenso scritto del comodante. La violazione di questa regola può comportare la risoluzione del contratto e il risarcimento di eventuali danni.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare una richiesta di informazioni specifica.