L’ordinamento giuridico italiano ammette la possibilità per il proprietario di un immobile di mettere il bene a disposizione di un beneficiario a titolo completamente gratuito, senza il pagamento di alcun corrispettivo in denaro. Si tratta del comodato d'uso gratuito. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Il comodato d’uso gratuito, un istituto previsto e disciplinato dall’art. 1803 del codice civile, è un contratto in cui un soggetto, detto comodante, mette un bene immobile di sua proprietà a disposizione di un altro soggetto, detto comodatario, affinché questi ne fruisca per un determinato periodo di tempo, senza versare alcun corrispettivo in denaro.
Il rapporto è basato su uno scambio contraddistinto da fiducia e cortesia tra le parti, in genere legate da uno stretto rapporto di parentela o affinità.
Attraverso il contratto di comodato d’uso gratuito, il comodatario esercita sull’immobile del comodante un diritto personale di godimento senza, però, diventarne il legittimo proprietario.
Il comodante è la persona che concede un immobile di cui è proprietario in comodato d’uso gratuito a un altro soggetto di maggiore età e in possesso della capacità di compiere atti giuridici.
È dovere del comodante provvedere nel tempo a mantenere la proprietà in buono stato manutentivo affinché sia idonea all’uso a cui è destinata.
Il comodante non può revocare il comodato d’uso in modo arbitrario, ma solo in presenza di valide motivazioni, come, per esempio, in caso di necessità di stabilirsi personalmente nell’immobile dopo che, per qualsiasi motivo, la sua casa non fosse più idonea a essere utilizzata come abitazione principale.
Il comodatario è chi usufruisce dell’immobile di proprietà del comodante in modo gratuito, a tempo indeterminato o per la durata stabilita dalle parti. Il comodatario è, quindi, legittimato a fruire gratuitamente dell’immobile per la durata concordata, senza però divenirne il proprietario.
Non detenendo il diritto di proprietà sul bene, il comodatario non è tenuto al pagamento dell’imposta municipale unica (IMU), un onere annuale applicato al possesso di unità immobiliari introdotto dal governo Monti con il decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011. In quanto soggetto che occupa l’immobile, però, dovrà pagare la tassa sui rifiuti (TARI), in ottemperanza a quanto disposto dal comma 641 dell’articolo 1 della legge numero 147 del 27 dicembre 2013.
L’art. 1804 del codice civile stabilisce che il comodatario debba custodire l'immobile concessogli in comodato con la dovuta diligenza e che non possa affittarlo o venderlo senza il consenso del comodante. Qualora affittasse, subaffittasse o si adoperasse per vendere a terzi l’immobile senza chiedere il permesso al proprietario, questi sarebbe legittimato a pretendere non solo l’immediata restituzione del bene ma anche un risarcimento dei danni subiti.
Al termine del periodo di tempo stabilito, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile al comodante in condizioni ottimali e libero da persone e cose di sua proprietà.
Non è previsto che il comodatario si faccia carico delle spese straordinarie per l’immobile oggetto di comodato. Analogamente a quanto accade in caso di locazione, è il proprietario a doversi occupare delle spese straordinarie. Il comodatario deve, invece, provvedere agli interventi di ordinaria manutenzione per piccoli danni o guasti ascrivibili al normale deterioramento prodotto dall’uso quotidiano del bene.
Se il comodatario prevede di risiedere stabilmente e a lungo nell’immobile concessogli in comodato, utilizzandolo, quindi, come abitazione principale, è tenuto a stabilirvi la residenza.
Un contratto di comodato d'uso gratuito è formulabile sia in forma verbale che in forma scritta. La seconda opzione è preferibile, poiché rappresenta una garanzia per i contraenti.
In un contratto di comodato d'uso gratuito occorre indicare:
È altresì opportuno mettere per iscritto le modalità con cui richiedere l’eventuale risoluzione anticipata del contratto.
Un contratto di comodato d’uso gratuito può essere:
Un contratto di comodato d’uso gratuito a tempo determinato può servire per fare fronte a esigenze temporanee, come, per esempio, la necessità di un congiunto di stabilirsi per un determinato periodo di tempo nella regione in cui si trova l’immobile di proprietà del comodante.
Il contratto può essere risolto anticipatamente, inviando con un congruo preavviso alla controparte una comunicazione di disdetta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC).
Non è consentito stipulare un contratto di comodato d'uso gratuito quando in realtà l’intenzione è quella di affittare l’immobile dietro pagamento di un corrispettivo in denaro.
In questo caso si parla di comodato d’uso gratuito fittizio, una pratica illegale a cui i locatori ricorrono per evitare il pagamento di tasse, oneri e imposte sugli affitti. In sostanza, l’immobile viene formalmente concesso in comodato d’uso gratuito ma, in realtà, viene utilizzato come se fosse in locazione, incassando i canoni di affitto in nero.
Si tratta di un illecito punibile con pesanti sanzioni amministrative o penali sia per il proprietario che per il sedicente comodatario.
Un contratto di comodato d'uso gratuito è formulabile, come abbiamo visto, sia in forma verbale che in forma scritta. Nel secondo caso sono previsti costi relativi a:
Se le parti decidono di rivolgersi a un notaio per la redazione del contratto di comodato d’uso, in genere si aggiungono anche spese relative a operazioni di verifica della situazione catastale del bene in questione, della sua conformità alle norme urbanistiche e di sicurezza, salubrità e risparmio energetico e dell’eventuale presenza di pendenze, gravami, ipoteche, pignoramenti, decreti ingiuntivi, cause giudiziarie o quant’altro.
Se il contratto di comodato assume la forma verbale, non è soggetto a obbligo di registrazione. Se le parti preferiscono mettere l’accordo per iscritto, è necessario provvedere alla registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, in ottemperanza a quanto disposto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986.
La stessa Agenzia delle Entrate nella risoluzione numero 14 del 6 febbraio 2001 stabilisce che la registrazione debba essere effettuata entro 30 giorni dalla data dell’atto se stipulato in forma notarile ed entro 20 giorni dalla data dell’atto per quanto riguarda le scritture private non autenticate.
La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito comporta il pagamento di:
La spesa relativa all’imposta di registro deve essere sostenuta a ogni rinnovo dei contratti di comodato a tempo determinato.
Sia il comodante che il comodatario sono coinvolti in solido nel pagamento delle spese di registrazione di un contratto di comodato d’uso.
Il comodatario, come abbiamo visto, non gode di un diritto di proprietà sull’immobile e pertanto non è tenuto al pagamento dell’imposta municipale unica (IMU), che spetta al proprietario.
Il comodato d’uso consente di beneficiare di interessanti agevolazioni per quanto riguarda il pagamento di tale onere annuale. Per le abitazioni che vengono date in comodato d’uso a parenti in linea retta è prevista una riduzione del 50% della base imponibile dell'imposta.
Supponiamo, per esempio, di stipulare un contratto di comodato d'uso gratuito a favore di nostro figlio che, non disponendo di altri immobili di proprietà, stabilisce la propria residenza presso l’abitazione in questione. In tal caso, potremo beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU.
Qualora, però, la proprietà in questione fosse un immobile di lusso appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9, l’agevolazione non è concessa.
Concedendo un immobile in comodato d’uso gratuito c’è il rischio di uso improprio e di danni al bene, nonché di mancata restituzione dello stesso al termine del periodo concordato. In caso di danni all’immobile, per la legge è responsabile il comodatario. In caso di mancata restituzione dell’immobile il comodante può intraprendere azioni legali.
Se alla scadenza del contratto il comodatario non restituisce l’immobile, il comodante deve intraprendere un giudizio ordinario per ottenere la restituzione del bene. Per il comodato d’uso gratuito non è ancora stata predisposta una procedura rapida come lo sfratto nei contratti di locazione.
Sì, la legge consente di concedere beni di cui si è proprietari in comodato d’uso gratuito a terzi, purché maggiorenni e capaci di agire. Non occorre necessariamente che vi sia un vincolo di parentela.
No, se il parente a cui desideri dare in comodato d’uso la stanza presenta la domanda di variazione di residenza indicando i dati di registrazione del contratto di comodato d’uso, non risulta nel tuo stato di famiglia.
