Se, per qualsiasi motivo, il proprietario di un immobile decide di affittare la proprietà che fino a quel momento è stata la sua abitazione principale, deve necessariamente cambiare residenza? È possibile affittare la casa dove si ha la residenza? Scopriamolo.
L'articolo 43 del codice civile prevede che la residenza debba corrispondere al luogo in cui si vive stabilmente. Pertanto, qualora si decidesse di concedere la propria abitazione in locazione a soggetti terzi, occorre stabilire altrove la propria residenza anagrafica.
Non si può affittare a terzi un immobile e mantenervi la residenza poiché, così facendo, si verrebbe a creare un’incongruenza tra la residenza anagrafica, ossia il dato che risulta dal registro dell’anagrafe civile, e la dimora abituale, ossia il luogo ove materialmente si vive.
La legge non ammette la possibilità di avere una falsa residenza. Secondo quanto sancito dal suddetto articolo 43 del codice civile, la residenza deve necessariamente corrispondere al luogo in cui si dimora abitualmente. Vige altresì l’obbligo di legge di essere reperibili presso l’abitazione in cui si dimora. E l’articolo 1117 del codice civile stabilisce che il godimento di un immobile locato spetti al locatario.
Pertanto, la legge parla chiaro. Concedere la propria abitazione principale in locazione nega materialmente la possibilità di fruirne in prima persona in modo stabile, regolare, permanente e continuativo. Non è, quindi, consentito conservare la residenza in un immobile affittato a soggetti terzi.
Nell’immobile che concede in locazione, il proprietario non può risiedere stabilmente proprio perché occupato dal locatario. Ne consegue che non possa mantenere la residenza in un’abitazione in cui, di fatto, non vive. A norma di legge, la residenza anagrafica deve corrispondere alla dimora effettiva.
Se il locatore mantiene la residenza nell’abitazione che ha concesso in locazione a soggetti terzi, si espone al rischio di una dichiarazione di irreperibilità, che implica la cancellazione del suo nominativo dai registri dell’anagrafe del comune competente.
Ebbene, la cancellazione dalle liste anagrafiche della popolazione residente comporta una lunga serie di disagi, che elenchiamo di seguito:
Pertanto, il locatore è tenuto a stabilire la propria residenza nell’abitazione in cui effettivamente vive e a indicarla nel contratto di locazione che stipula con il locatario.
Secondo quanto sancito dall’articolo 13 del decreto del Presidente della Repubblica numero 223 del 30 maggio 1989, il cambio di residenza deve essere comunicato all’ufficio anagrafe del comune in cui si intende abitare entro 20 giorni dal proprio spostamento.
La mancata comunicazione del cambio di residenza entro 20 giorni dal trasferimento è soggetta a pesanti sanzioni amministrative, come previsto dalla legge numero 1228 del 24 dicembre 1954.
Il proprietario può mantenere la residenza nell’immobile locato in determinate circostanze indicate dal Ministero dell’Interno nella circolare numero 9 del 1994, che illustriamo di seguito.
Il locatore può mantenere la residenza anagrafica nell’immobile locato nel caso in cui la locazione riguardi solo una porzione dello stesso. Quindi, se il proprietario decide di affittare a terzi solo una o più stanze della propria abitazione, la sua residenza rimane invariata perché, di fatto, continua ad abitare stabilmente e con continuità nell’immobile.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di essere proprietari di una villa unifamiliare di ampia metratura nel comune di San Martino Siccomario, in provincia di Pavia, in cui abitiamo stabilmente dal 2001. Ora, per necessità di liquidità da destinare ad altri investimenti, decidiamo di concedere in locazione una stanza della nostra abitazione. Uno studente fuori sede iscritto all’Università degli Studi di Pavia vi ci stabilisce. Dal momento che continuiamo regolarmente a risiedere nell’immobile, non dovremo apportare alcuna modifica alla nostra residenza anagrafica.
Il proprietario può affittare la propria casa senza perderne la residenza se si deve trasferire temporaneamente altrove per motivi professionali, familiari, di formazione, specializzazione o aggiornamento.
Il proprietario di un’abitazione concessa in locazione a terzi può conservare la propria residenza nello stesso immobile, benché non vi dimori abitualmente, nel caso in cui conservi una o più utenze intestate a suo nome.
Per esempio, se le bollette relative alla fornitura di gas naturale o energia elettrica restano intestate al proprietario/locatore, questi può mantenere la residenza nell’immobile locato.
Il proprietario dell’immobile locato è legittimato a seguitare a essere anagraficamente residente nello stesso nel caso in cui, per l’intera durata del rapporto locatizio, mantenga una stanza nell’abitazione locata per uso personale.
Destinando a brevi locazioni la prima casa non si perdono né la residenza né i benefici fiscali applicati in sede di atto di acquisto. Se la locazione non supera i 30 giorni, non occorre neanche provvedere alla registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate. È sufficiente dichiarare i redditi percepiti.
Tuttavia, l’affitto della prima casa per periodi brevi potrebbe far venir meno l'esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU) prevista per l'abitazione principale.
L’articolo 13 del decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011 stabilisce che, per poter beneficiare dell’esenzione IMU, è necessario che l’immobile in questione sia non solo il luogo di residenza ma anche la dimora abituale del proprietario e dei suoi familiari.
Pertanto, in sede di controllo si potrebbe eccepire che l’immobile, seppur per brevi periodi, venga concesso in locazione a terzi e, pertanto, il proprietario, pur mantenendo la residenza anagrafica, non vi risieda in modo stabile e continuativo. Per questo motivo gli verrebbe negata l’esenzione IMU.
Il locatore può regolarmente mantenere la residenza nell’immobile destinato agli affitti brevi. In base a quanto indicato dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017, proprio perché il bene verrebbe affittato solo sporadicamente per brevi periodi, il proprietario/locatore vi può conservare la residenza.
Il fatto che il locatore risulti essere residente nell’immobile in questione non incide in alcun modo sulla validità, agli effetti civilistici e fiscali, del contratto di affitto breve.
A prescindere che il locatario fruisca dell’intero immobile o di una porzione dello stesso, il proprietario non può impedire che vi stabilisca la propria residenza.
Anzi, quando ci si trasferisce in un luogo con l’intenzione di abitarvi a lungo in modo stabile e permanente, scatta l’obbligo, in ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 2 della suddetta legge numero 1228 del 24 dicembre 1954, di fissarvi la propria residenza, dandone comunicazione all'ufficio anagrafe sia del comune che si lascia che di quello dove ci si trasferisce.
Il locatario ha, quindi, pienamente diritto di adibire ad abitazione principale e dimora abituale l’immobile che ha affittato e di fissare la residenza anagrafica, senza dover necessariamente specificare tale sua volontà nel contratto di locazione né tantomeno vagliare il parere del proprietario dell’immobile.
Se, invece, una volta concluso il rapporto locatizio, l’ex locatario si ostina a mantenere la residenza nell’immobile invece di aggiornarla e spostarla nella nuova abitazione in cui risiede, il proprietario può in questo caso richiedere al comune competente di cancellare il suo nominativo dai registri dell’anagrafe.
Sì, la prima casa può essere concessa in locazione a terzi ma, se non la utilizzi come abitazione principale per almeno un quinquennio, rischi di perdere i benefici fiscali applicati in sede di atto di acquisto.
No, non è legittimo che il locatore mantenga la residenza nell'immobile locato se non ci vive realmente e che neghi all’affittuario la possibilità di trasferire la propria residenza presso l’immobile locato se vi dimora stabilmente. Un contratto che limita tale diritto dell’affittuario potrebbe essere considerato nullo.
Puoi continuare regolarmente a viverci e affittare a terzi solo una porzione della tua proprietà, come per esempio una singola stanza. Oppure potresti concedere in locazione l’intera unità immobiliare solo occasionalmente per brevi periodi.
Nel caso in cui l’immobile in affitto diventi la tua dimora abituale nonché l’unica presso cui risulti essere reperibile, occorre cambiare residenza.
Se concedi la tua proprietà in locazione e non provvedi a spostare la tua residenza nel luogo in cui effettivamente abiti entro 20 giorni dal trasferimento effettivo rischi la cancellazione dai registri dell'anagrafe per irreperibilità.
La legge impone l’obbligo di reperibilità. Pertanto, se prendi in affitto un immobile con il fine di viverci stabilmente e farne la tua dimora abituale, dovrai provvedere all’aggiornamento della residenza presso l’ufficio anagrafe del comune in cui ti sei trasferito. Se, invece, si tratta di una soluzione temporanea non è obbligatorio dichiarare il cambio di residenza. Il domicilio, invece, corrisponde in genere alla sede della vita professionale e lavorativa di una persona, pertanto non occorre cambiarlo nel caso in cui ci si trasferisca in una casa in affitto.
