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Sì, è possibile affittare la prima casa, ma non sempre si può mantenere la residenza nello stesso immobile. Se l’abitazione viene concessa interamente in locazione e il proprietario non vi dimora più abitualmente, la residenza deve essere trasferita dove vive davvero. La residenza può invece restare nella prima casa se l’affitto riguarda solo una parte dell’immobile, se si tratta di locazioni brevi compatibili con l’uso personale dell’abitazione o se ricorrono situazioni temporanee e documentabili.
Sintesi
Se, per qualsiasi motivo, il proprietario di un immobile decide di affittare la proprietà che fino a quel momento è stata la sua abitazione principale, deve necessariamente cambiare residenza? È possibile affittare la casa dove si ha la residenza? In questo articolo rispondiamo a queste domande e a tutti gli eventuali dubbi sull'argomento.
L'articolo 43 del codice civile prevede che la residenza debba corrispondere al luogo in cui si vive stabilmente. Pertanto, qualora si decidesse di concedere la propria abitazione in locazione a soggetti terzi, occorre stabilire altrove la propria residenza anagrafica.
Non si può affittare a terzi un immobile e mantenervi la residenza poiché, così facendo, si verrebbe a creare un’incongruenza tra la residenza anagrafica, ossia il dato che risulta dal registro dell’anagrafe civile, e la dimora abituale, ossia il luogo ove materialmente si vive.
La legge non ammette la possibilità di avere una falsa residenza. Secondo quanto sancito dal suddetto articolo 43 del codice civile, la residenza deve necessariamente corrispondere al luogo in cui si dimora abitualmente. Vige altresì l’obbligo di dichiarare una residenza corrispondente alla propria dimora abituale. Inoltre, in base alla disciplina della locazione, il conduttore ha diritto al godimento dell’immobile o della porzione di immobile concessa in affitto per la durata prevista dal contratto.
Pertanto, la legge parla chiaro. Concedere la propria abitazione principale in locazione nega materialmente la possibilità di fruirne in prima persona in modo stabile, regolare, permanente e continuativo. Non è, quindi, consentito conservare la residenza in un immobile affittato a soggetti terzi.
Nell’immobile che concede in locazione, il proprietario non può risiedere stabilmente proprio perché occupato dal locatario. Ne consegue che non possa mantenere la residenza in un’abitazione in cui, di fatto, non vive. A norma di legge, la residenza anagrafica deve corrispondere alla dimora effettiva.
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Se il locatore mantiene la residenza nell’abitazione che ha concesso in locazione a soggetti terzi, si espone al rischio di una dichiarazione di irreperibilità, che implica la cancellazione del suo nominativo dai registri dell’anagrafe del comune competente.
Ebbene, la cancellazione dalle liste anagrafiche della popolazione residente comporta una lunga serie di disagi, che elenchiamo di seguito:
Pertanto, il locatore è tenuto a stabilire la propria residenza nell’abitazione in cui effettivamente vive e a indicarla nel contratto di locazione che stipula con il locatario.
La mancata comunicazione del cambio di residenza entro 20 giorni dal trasferimento può comportare una sanzione amministrativa da 100 a 500 euro, ridotta se la dichiarazione viene presentata con ritardo non superiore a 90 giorni e prima dell’avvio degli accertamenti, come previsto dalla legge numero 1228 del 24 dicembre 1954.
Affittare la prima casa non comporta automaticamente la perdita delle agevolazioni fiscali ottenute al momento dell’acquisto. Il proprietario, quindi, non decade dai benefici “prima casa” solo perché decide di concedere l’immobile in locazione.
Ciò che conta è che siano stati rispettati i requisiti previsti dalla legge per ottenere e conservare l’agevolazione. In particolare, se al momento dell’acquisto l’acquirente non era già residente nel Comune in cui si trova l’immobile, deve trasferire la residenza in quel Comune entro 18 mesi. La norma, infatti, richiede la residenza nel Comune, non necessariamente dentro l’immobile acquistato.
Questo significa che il proprietario può, in linea generale, affittare la prima casa e mantenere le agevolazioni d’acquisto, purché continui a rispettare le condizioni previste. Diverso è il discorso per altri benefici collegati all’uso diretto dell’immobile come abitazione principale, come l’esenzione IMU o la detrazione degli interessi passivi del mutuo.
Bisogna quindi distinguere tra agevolazioni ottenute in sede di acquisto e benefici fiscali legati all’effettivo utilizzo dell’immobile. Le prime non vengono meno solo perché la casa viene affittata; i secondi, invece, possono essere persi se il proprietario non dimora più abitualmente nell’immobile.
Se la prima casa è stata acquistata con un mutuo, il proprietario può comunque decidere di affittarla. La presenza del mutuo, di per sé, non impedisce la locazione dell’immobile, salvo eventuali clausole specifiche previste nel contratto di finanziamento.
Occorre però prestare attenzione alla detrazione degli interessi passivi del mutuo. Questo beneficio fiscale è collegato all’utilizzo dell’immobile come abitazione principale. In linea generale, quindi, se il proprietario concede l’intera casa in affitto e si trasferisce altrove, l’immobile non è più la sua dimora abituale e la detrazione degli interessi può venire meno.
La situazione può essere diversa se l’affitto riguarda solo una parte dell’abitazione e il proprietario continua a vivere stabilmente nella stessa casa. In questo caso, l’immobile può continuare a essere considerato abitazione principale, purché la residenza anagrafica e la dimora abituale restino effettive.
Prima di affittare una prima casa acquistata con mutuo, è quindi opportuno verificare sia le condizioni previste dal contratto di finanziamento sia gli effetti fiscali della locazione, soprattutto se l’immobile non sarà più utilizzato direttamente dal proprietario come abitazione principale.
Il proprietario può mantenere la residenza nell’immobile locato in determinate circostanze indicate dal Ministero dell’Interno nella circolare numero 9 del 1994, che illustriamo di seguito.
Il locatore può mantenere la residenza anagrafica nell’immobile locato nel caso in cui la locazione riguardi solo una porzione dello stesso. Quindi, se il proprietario decide di affittare a terzi solo una o più stanze della propria abitazione, la sua residenza rimane invariata perché, di fatto, continua ad abitare stabilmente e con continuità nell’immobile.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di essere proprietari di una villa unifamiliare di ampia metratura nel comune di San Martino Siccomario, in provincia di Pavia, in cui abitiamo stabilmente dal 2001. Ora, per necessità di liquidità da destinare ad altri investimenti, decidiamo di concedere in locazione una stanza della nostra abitazione. Uno studente fuori sede iscritto all’Università degli Studi di Pavia vi ci stabilisce. Dal momento che continuiamo regolarmente a risiedere nell’immobile, non dovremo apportare alcuna modifica alla nostra residenza anagrafica.
Un’assenza temporanea e documentabile può non comportare, di per sé, la perdita della residenza, purché non venga meno il collegamento effettivo con l’abitazione come luogo di dimora abituale. Occorre però valutare il caso concreto: se il proprietario concede l’intera abitazione in locazione per un periodo incompatibile con l’uso dell’immobile come propria dimora abituale e stabilisce altrove il centro della propria vita, dovrà aggiornare la residenza.
L’intestazione delle utenze al proprietario non consente, da sola, di mantenere la residenza nell’immobile se il proprietario non vi dimora abitualmente. Le bollette possono avere valore come elemento indiziario, ma non sostituiscono il requisito essenziale della dimora abituale.
Pertanto, il proprietario può conservare la residenza nella casa affittata solo se continua ad abitarvi realmente, per esempio perché la locazione riguarda una parte dell’immobile o perché conserva una porzione dell’abitazione effettivamente utilizzata come propria dimora abituale.
Il proprietario dell’immobile locato è legittimato a seguitare a essere anagraficamente residente nello stesso nel caso in cui, per l’intera durata del rapporto locatizio, mantenga una stanza nell’abitazione locata per uso personale.
Destinando a brevi locazioni la prima casa non si perdono né la residenza né i benefici fiscali applicati in sede di atto di acquisto. Se la locazione non supera i 30 giorni, non occorre neanche provvedere alla registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate. È sufficiente dichiarare i redditi percepiti.
Tuttavia, l’affitto della prima casa per periodi brevi potrebbe far venir meno l'esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU) prevista per l'abitazione principale.
L’articolo 13 del decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011 stabilisce che, per poter beneficiare dell’esenzione IMU, è necessario che l’immobile in questione sia non solo il luogo di residenza ma anche la dimora abituale del proprietario e dei suoi familiari.
Pertanto, in sede di controllo, il Comune potrebbe verificare se l’immobile sia ancora effettivamente utilizzato come dimora abituale del proprietario. Le locazioni brevi non fanno venire meno automaticamente l’esenzione IMU, ma possono creare criticità se, per frequenza, durata o modalità di utilizzo, dimostrano che l’immobile non è più l’abitazione principale del proprietario.
“Il locatore può mantenere la residenza nell’immobile utilizzato per locazioni brevi solo se continua ad avere in quella casa la propria dimora abituale. L’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017 disciplina il regime fiscale delle locazioni brevi e definisce tali contratti come locazioni di durata non superiore a 30 giorni, ma non introduce una regola autonoma che consenta di mantenere la residenza in assenza di dimora abituale.”
Il fatto che il locatore risulti essere residente nell’immobile in questione non incide in alcun modo sulla validità, agli effetti civilistici e fiscali, del contratto di affitto breve.
A prescindere che il locatario fruisca dell’intero immobile o di una porzione dello stesso, il proprietario non può impedire che vi stabilisca la propria residenza.
Anzi, quando ci si trasferisce in un luogo con l’intenzione di abitarvi a lungo in modo stabile e permanente, scatta l’obbligo, in ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 2 della suddetta legge numero 1228 del 24 dicembre 1954, di fissarvi la propria residenza, presentando la dichiarazione di cambio di residenza al Comune competente per la nuova abitazione, anche tramite i servizi dell’Anagrafe Nazionale della Popolazione Residente.
Il locatario ha, quindi, pienamente diritto di adibire ad abitazione principale e dimora abituale l’immobile che ha affittato e di fissare la residenza anagrafica, senza dover necessariamente specificare tale sua volontà nel contratto di locazione né tantomeno vagliare il parere del proprietario dell’immobile.
Se, invece, una volta concluso il rapporto locatizio, l’ex locatario si ostina a mantenere la residenza nell’immobile invece di aggiornarla e spostarla nella nuova abitazione in cui risiede, il proprietario può in questo caso richiedere al comune competente di cancellare il suo nominativo dai registri dell’anagrafe.
Per affitto parziale della prima casa si intende la locazione di una sola parte dell’immobile in cui il proprietario continua ad abitare stabilmente. In pratica, il locatore non concede al conduttore l’intera abitazione, ma solo una o più stanze, mantenendo per sé l’uso delle altre parti della casa e continuando a utilizzarla come dimora abituale.
È il caso, per esempio, del proprietario che affitta una camera a uno studente, a un lavoratore fuori sede o a un altro soggetto, ma continua a vivere nello stesso appartamento. In questa ipotesi, la residenza del proprietario può rimanere nell’immobile, perché non viene meno il requisito fondamentale della dimora abituale.
Nel contratto è consigliabile indicare con precisione quali ambienti sono concessi in uso esclusivo all’inquilino e quali, invece, restano nella disponibilità del proprietario o sono utilizzati in comune, come cucina, bagno, ingresso, corridoio o soggiorno. Questa distinzione è utile sia per evitare contestazioni tra le parti sia per dimostrare che il proprietario non ha ceduto il pieno godimento dell’intera abitazione.
L’affitto parziale, quindi, è diverso dalla locazione dell’intera casa. Nel primo caso il proprietario può continuare ad abitare nell’immobile e conservare la residenza; nel secondo, invece, se si trasferisce altrove e lascia l’abitazione nella piena disponibilità dell’inquilino, deve spostare la residenza nel luogo in cui vive effettivamente.
Sì, in linea generale è possibile affittare una prima casa acquistata con mutuo, salvo eventuali vincoli specifici previsti dal contratto di finanziamento. Bisogna però distinguere tra agevolazioni prima casa, che riguardano l’acquisto, e detrazione degli interessi passivi del mutuo, che spetta solo se l’immobile è adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla legge.
Se l’immobile è affittato solo in parte e il proprietario continua a viverci stabilmente, sia proprietario sia inquilino possono avere la residenza nello stesso indirizzo. Se invece l’intera abitazione è concessa in locazione e il proprietario non vi abita più, l’inquilino può fissarvi la residenza, mentre il proprietario deve trasferirla nel luogo in cui dimora abitualmente.
Sì, si può affittare la prima casa anche dopo 18 mesi dall’acquisto. Il termine dei 18 mesi riguarda soprattutto l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile per conservare le agevolazioni prima casa, non un divieto generale di locazione. Restano però da valutare gli effetti su residenza effettiva, IMU, detrazione degli interessi del mutuo ed eventuali clausole del finanziamento.
