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Contratto di Affitto 4+4 e Obbligo di Residenza: Cosa dice la Legge

Andrea Lazzo
01.07.2024
3 min

Il contratto di affitto 4+4 prevede che il locatore conceda in affitto un immobile al locatario per 4 anni con il rinnovo automatico dei successivi 4 anni, salvo disdetta da parte del locatore o del locatario nei termini previsti dalla legge. Chiarito ciò, in questo articolo chiariremo ciò che concerne l’eventuale obbligo di residenza relativamente al contratto di affitto 4+4. 

Cosa accade nel contratto di affitto di una casa

Contratto di Affitto 4+4 e obbligo di residenza: esiste l’obbligo?

In Italia non esiste alcun obbligo di residenza per il locatario che stipula un contratto di affitto 4+4. Ciò lo possiamo verificare anche dalle seguenti norme: 

  • Legge 431/1998: essa disciplina le locazioni di immobili ad uso abitativo e non contiene disposizioni che impongano l'obbligo di residenza per il conduttore. La normativa si focalizza principalmente sulle modalità di stipula, durata, rinnovo e cessazione dei contratti di locazione.
  • Art. 1571 (Nozione): definisce la locazione come il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, verso un determinato corrispettivo. Non contiene riferimenti all’obbligo di residenza nel contratto di affitto 4+4 né di nessun altro contratto di locazione immobiliare.
  • Art. 1587 (Obblighi principali del conduttore): elenca gli obblighi del conduttore, come prendere in consegna la cosa e servirsene secondo l'uso determinato dal contratto. Tra essi, non figura l’obbligo di residenza. 

Uso comune (ma non c’è obbligatorietà)

Sebbene la legge non preveda un obbligo esplicito di residenza per chi stipula un contratto di locazione 4+4, tuttavia stabilire la residenza nell'immobile locato è una pratica comune e può essere richiesta dal locatore per ragioni di sicurezza e per facilitare la gestione del contratto

Ciò detto, è opportuno ripetere che non vi è alcun obbligo e quindi nel caso in cui il locatario non intendesse prendere la residenza nella stessa casa, potrebbe semplicemente rifiutare di stringere l’accordo o eventualmente offrire altre tipologie di garanzia (es. situazione lavorativa, “sponsor” ecc.). 

Quando la residenza può far comodo

Prendere la residenza può far comodo per accedere a determinati servizi pubblici e benefici fiscali. Il locatario potrebbe prendere in considerazione tale eventualità non per obblighi ma per effettivi vantaggi (sempre nel caso in cui l’attuale residenza non offra ulteriori vantaggi in base alla propria logistica). 

  • Servizi pubblici: la residenza nell'immobile può essere necessaria per l'iscrizione anagrafica, l'accesso a servizi comunali e regionali, e per beneficiare dell'assistenza sanitaria locale.
  • Benefici fiscali: alcuni benefici fiscali, come le detrazioni per l'affitto, possono essere accessibili solo se il conduttore ha la residenza nell'immobile locato.
Rinnovo contratto affitto 4+4

Quando è obbligatorio il cambio di residenza del locatore

Nel caso in cui il locatore affittasse la propria dimora principale, ovvero quella in cui ha la propria residenza, dovrà obbligatoriamente spostarla. In tal caso, non avrà più diritto all’esenzione dall’IMU, un’esenzione che si applica soltanto alla prima casa. 

Quindi, nel momento in cui il locatore dà in affitto la casa in cui è residente, dovrà spostare la propria residenza nella casa in cui dimora effettivamente. Esso potrà richiedere il rimborso dell’IMU al locatario, secondo accordi contrattuali. 

3 Punti Chiave
  • In Italia, attualmente, non vi è alcun obbligo di residenza nel contratto di affitto 4+4.
  • Nell’uso comune, il locatore potrebbe richiedere al locatario di prendere la residenza come garanzia di continuità.
  • Nel caso in cui il locatore desse in affitto l’immobile in cui ha la propria residenza, dovrà spostarla verso l’immobile in cui dimora effettivamente.

Fonti

FAQ

Cos'è un contratto di locazione 4+4?

Un contratto di locazione 4+4 è un accordo di affitto di immobili ad uso abitativo che prevede una durata iniziale di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro anni, salvo disdetta.

È obbligatorio stabilire la residenza nell'immobile locato con un contratto 4+4?

No, non è obbligatorio stabilire la residenza nell'immobile locato con un contratto 4+4. Tuttavia, stabilire la residenza può essere utile per accedere a determinati servizi pubblici e benefici fiscali.

Quali sono i vantaggi del contratto di locazione 4+4?

Il contratto di locazione 4+4 offre stabilità abitativa al conduttore e una durata certa dell'affitto per il locatore. Garantisce anche una protezione legale per entrambe le parti, con condizioni di disdetta specifiche regolamentate dalla legge.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare una richiesta di informazioni specifica.
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