Con un contratto di affitto 4+4 non esiste alcun obbligo legale automatico di prendere la residenza nell’immobile. La residenza diventa “obbligatoria” solo se quella casa diventa la tua dimora abituale: in quel caso la legge anagrafica impone di allineare la residenza al luogo in cui vivi davvero. Il proprietario non può negarti la residenza se hai un contratto regolare e ci abiti stabilmente, mentre il proprietario, se non vive più nell’immobile, è tenuto a spostare la propria residenza dove ha la nuova dimora abituale e, di fatto, l’immobile affittato non sarà più considerato abitazione principale ai fini IMU, con perdita delle relative agevolazioni “prima casa” (salvo specifiche eccezioni previste dalla legge)..
Sintesi
Il contratto di affitto 4+4 prevede che il locatore conceda in affitto un immobile al locatario per 4 anni con il rinnovo automatico dei successivi 4 anni, salvo disdetta del 4+4 da parte del locatore o del locatario nei termini previsti dalla legge. Chiarito ciò, in questo articolo chiariremo ciò che concerne l’eventuale obbligo di residenza relativamente al contratto di affitto 4+4.
In Italia non esiste alcun obbligo di residenza per il locatario che stipula un contratto di affitto 4+4. Ciò lo possiamo verificare anche dalle seguenti norme:
Sebbene la legge non preveda un obbligo esplicito di residenza per chi stipula un contratto di locazione 4+4, tuttavia stabilire la residenza nell'immobile locato è una pratica comune e può essere richiesta dal locatore per ragioni di sicurezza e per facilitare la gestione del contratto.
Ciò detto, è opportuno ripetere che non vi è alcun obbligo e quindi nel caso in cui il locatario non intendesse prendere la residenza nella stessa casa, potrebbe semplicemente rifiutare di stringere l’accordo o eventualmente offrire altre tipologie di garanzia (es. situazione lavorativa, “sponsor” ecc.).
Prendere la residenza può far comodo per accedere a determinati servizi pubblici e benefici fiscali. Il locatario potrebbe prendere in considerazione tale eventualità non per obblighi ma per effettivi vantaggi (sempre nel caso in cui l’attuale residenza non offra ulteriori vantaggi in base alla propria logistica).
Se sei conduttore con un contratto di locazione regolare e l’immobile è la tua dimora abituale, hai diritto a chiedere la residenza al Comune senza bisogno del consenso del proprietario. Il proprietario non può impedirti di trasferire la residenza: la decisione spetta esclusivamente all’ufficiale d’anagrafe, che verifica il tuo effettivo domicilio e il titolo di occupazione (ad esempio il contratto di affitto registrato).
In pratica, quando vai in Comune per il cambio di residenza ti verrà chiesto di esibire il contratto di locazione (o un altro titolo idoneo). Alcuni uffici, per prassi interna, possono chiedere anche i dati del proprietario o un suo modulo, ma giuridicamente l’assenso del proprietario non è un requisito per l’iscrizione anagrafica, se non sei un occupante abusivo.
Attenzione però: dichiarare una residenza dove non vivi davvero in modo stabile è una dichiarazione mendace e può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, anche penali (falso in atto pubblico).
Se vuoi “affittare a tua volta” l’immobile – ad esempio sublocarlo interamente o mettere una stanza su Airbnb o simili – entri nel campo della sublocazione:
Se il contratto lo consente e il proprietario è d’accordo:
Quindi: avere la residenza nell’immobile non ti dà automaticamente il diritto di affittarlo ad altri; quello che conta è cosa prevede il contratto di locazione e se il proprietario ha dato o meno il suo consenso alla sublocazione.
Sul piano strettamente giuridico, non ci sono differenze, né per il contratto 4+4 (canone libero) né per il 3+2 (canone concordato) esiste un obbligo di legge che imponga al conduttore di prendere la residenza nell’immobile. La Legge 431/1998 disciplina durata, rinnovo, canone e modalità di stipula, ma non prevede un obbligo di residenza per il conduttore.
La “leggenda” dell’obbligo di residenza nasce perché:
Questo significa che:
Sia il 4+4 sia il 3+2 sono contratti a uso abitativo “standard” previsti dalla Legge 431/1998. Si differenziano per:
Ecco una sintesi operativa:
| Aspetto | Contratto 4+4 (canone libero) | Contratto 3+2 (canone concordato) |
|---|---|---|
| Durata iniziale | 4 anni | 3 anni |
| Rinnovo automatico | Rinnovo di 4 anni (totale 4+4), salvo disdetta nei casi previsti dalla legge | Rinnovo di 2 anni (totale 3+2), salvo disdetta nei casi previsti dalla legge |
| Determinazione del canone | Libera pattuizione tra le parti, nel rispetto della normativa | Canone determinato entro i limiti e i criteri fissati dagli accordi territoriali (associazioni proprietari/inquilini) nel Comune in cui si trova l’immobile |
| Cedolare secca (2025) | Cedolare secca possibile al 21% sul canone, se il locatore è persona fisica e sussistono i requisiti | Cedolare secca possibile al 10% (aliquota ridotta) in caso di canone concordato e in determinati Comuni (alta tensione abitativa, ecc.) |
| Recesso del conduttore | Può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di almeno 6 mesi (o condizioni più favorevoli se previste nel contratto) | Regole sostanzialmente analoghe: recesso per gravi motivi con preavviso di 6 mesi, salvo pattuizioni più favorevoli al conduttore |
| Disdetta del locatore | Può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi tassativi indicati dall’art. 3 L. 431/1998 (necessità di utilizzare l’immobile, vendita, lavori importanti, ecc.) | Stessi motivi tassativi: la legge tutela in modo simile il conduttore anche nei contratti a canone concordato |
| Destinazione tipica | Immobili ad uso abitativo con canone “di mercato” | Immobili destinati ad abitazione principale del conduttore, con canone calmierato e agevolazioni fiscali per entrambe le parti |
Il tipo di contratto (4+4 o 3+2) non crea di per sé un obbligo di cambio residenza. Quello che conta è dove hai la tua dimora abituale, cioè dove vivi stabilmente la maggior parte del tempo:
Il domicilio è un concetto diverso: è il luogo in cui hai il centro principale dei tuoi affari o interessi (anche solo personali) e non richiede una specifica iscrizione anagrafica. In molte situazioni pratiche puoi indicare il domicilio nell’immobile in affitto (per corrispondenza, lavoro, ecc.) pur mantenendo la residenza altrove, purché non falsi la tua effettiva situazione di fatto.
Dichiarare una residenza “di comodo” dove non vivi davvero può portare a accertamenti anagrafici, cancellazioni d’ufficio e sanzioni. Se hai dubbi, è prudente confrontarti con un CAF o un professionista, anche in ottica ISEE e agevolazioni fiscali.
In un immobile locato con contratto 4+4 possono normalmente vivere:
La presenza del nucleo familiare del conduttore è considerata uso normale dell’immobile e, salvo clausole particolari, non richiede una specifica autorizzazione del proprietario. È però importante aggiornare l’anagrafe (residenza) e informare l’amministratore di condominio, perché il numero di occupanti incide, ad esempio, sulla TARI e su alcuni aspetti della gestione condominiale.
Cosa diversa è ospitare stabilmente terzi che pagano un corrispettivo al conduttore (subaffitto) o addirittura lasciano che siano solo loro a utilizzare l’immobile: in questi casi, si può configurare una sublocazione o una cessione del contratto, che di regola richiedono il consenso del locatore e un contratto scritto, con i relativi obblighi fiscali.
Nel caso in cui il locatore affitti la propria dimora principale, cioè la casa in cui dimora abitualmente e risiede anagraficamente, non vivendoci più è tenuto, per la normativa anagrafica, a spostare la propria residenza nel luogo in cui ha la nuova dimora abituale.
Dal punto di vista fiscale, l’immobile dato in locazione non sarà più, salvo particolari eccezioni, abitazione principale ai fini IMU e quindi il locatore perderà l’esenzione “prima casa” su quell’immobile.
L’IMU resta però sempre a carico del proprietario come soggetto passivo d’imposta: nel contratto si può prevedere che il conduttore rimborsi, in tutto o in parte, il costo dell’IMU (ad esempio tramite un canone più alto o una specifica clausola), ma nei confronti del Comune il debitore resta il locatore.
Un contratto di locazione 4+4 è un accordo di affitto di immobili ad uso abitativo che prevede una durata iniziale di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro anni, salvo disdetta.
No, non è obbligatorio stabilire la residenza nell'immobile locato con un contratto 4+4. Tuttavia, stabilire la residenza può essere utile per accedere a determinati servizi pubblici e benefici fiscali.
Il contratto di locazione 4+4 offre stabilità abitativa al conduttore e una durata certa dell'affitto per il locatore. Garantisce anche una protezione legale per entrambe le parti, con condizioni di disdetta specifiche regolamentate dalla legge.
Quando una persona chiede la residenza in un immobile in affitto, è l’ufficiale d’anagrafe del Comune a valutarne i requisiti (dimora abituale e titolo di occupazione, ad esempio contratto di locazione registrato) e a iscriverla all’anagrafe a quell’indirizzo. Il consenso del proprietario non è, di regola, un requisito formale.
La nuova iscrizione anagrafica non attribuisce alcun diritto di proprietà sulla casa, ma può incidere sull’accesso ai servizi del Comune; sul calcolo di alcune imposte collegate all’immobile, come la TARI, in base al numero di occupanti; sulla composizione del nucleo familiare ai fini ISEE, ma solo se, in base alle regole ISEE, la persona viene effettivamente inclusa nello stesso nucleo (non basta la sola coabitazione: contano i legami familiari e la situazione anagrafica complessiva).
Il contratto di affitto 4+4 è il contratto di locazione abitativa a canone libero previsto dalla Legge 431/1998: ha una durata minima di 4 anni con rinnovo automatico per altri 4 anni, salvo i casi tassativi in cui il proprietario può negare il rinnovo (necessità di usare l’immobile, vendita, lavori particolari, ecc.). Le parti sono libere di concordare il canone e il locatore può, se ha i requisiti, optare per il regime fiscale della cedolare secca.
