Locatario

Jessica Maggi
12.06.2024
5 min

Locatario: Chi è e Quali Sono i Suoi Diritti e Doveri?

La locazione, secondo quanto indicato dall’articolo 1571 del codice civile, è il contratto giuridico attraverso il quale un soggetto, detto locatore, concede a un altro soggetto, tecnicamente detto locatario e comunemente chiamato inquilino, il godimento di un bene immobile dietro corresponsione di una somma di denaro. Chi vive in affitto prende, quindi, il nome di locatario. Approfondiamo insieme e vediamo nel dettaglio chi è il locatario in un contratto di affitto e quali sono i suoi diritti, doveri e divieti. 

Chi è il locatario di un immobile? Definizione, significato e sinonimi

Con la stipula del contratto di locazione, il locatario assume il diritto personale di godimento di un bene immobile di proprietà del locatore in cambio di un corrispettivo in denaro, detto canone di locazione

Il locatario in un contratto di affitto è, quindi, il soggetto che si impegna a corrispondere regolarmente una somma in denaro quale corrispettivo del godimento e dell’uso dell’immobile di proprietà del locatore. 

Il locatario è definito anche: 

  • affittuario;
  • conduttore;
  • fittavolo.

Colloquialmente nella lingua parlata il locatario è comunemente chiamato inquilino.

Chi è il locatore e chi il locatario?

Locatario

Il locatore e il locatario sono i contraenti di un contratto di locazione, con diritti, doveri e responsabilità specifiche. Il locatore è il soggetto che concede in locazione un immobile. Solitamente si tratta del proprietario del bene, ma può anche essere semplicemente titolare del diritto che permette di trasferirne il godimento, come per esempio l’usufruttuario

Il locatario è la controparte contrattuale a cui viene concesso l’immobile in locazione. Con il pagamento del canone di locazione acquisisce il diritto personale di godimento del bene locato che, però, non può essere fatto valere nei confronti di terzi estranei al rapporto locatizio.

Quali sono i doveri del locatario?

L’articolo 1587 del codice civile pone in capo al locatario una serie di doveri, che elenchiamo di seguito: 

  • prendere in consegna l’immobile;
  • osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso indicato nel contratto di locazione sottoscritto o che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
  • fornire il corrispettivo in denaro al locatore nelle modalità e nei termini pattuiti; 
  • sostenere le spese relative a interventi di piccola, ordinaria manutenzione;
  • provvedere al pagamento delle utenze domestiche; 
  • provvedere al pagamento delle spese condominiali ordinarie;  
  • provvedere al pagamento della Tassa sui Rifiuti (TARI).

Al termine del contratto di locazione, il locatario è tenuto a rilasciare l’immobile nella piena disponibilità del locatore, libero da persone e cose di sua proprietà e nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso. 

Quali sono i diritti del locatario?

Secondo quanto disposto dall’articolo 1599 del codice civile, il locatario ha pieno diritto di: 

  • ricevere una copia del contratto di locazione ed essere tempestivamente informato di eventuali modifiche, integrazioni o emendamenti apportati allo stesso; 
  • ricevere l’immobile in condizioni che lo rendano idoneo all’uso previsto, per esempio, dotato di riscaldamento, elettricità e acqua corrente se si tratta di una locazione a uso abitativo; 
  • occupare l’immobile locato fino alla naturale scadenza del contratto di locazione; 
  • pretendere che il locatore effettui interventi di manutenzione straordinaria necessari affinché l’immobile sia idoneo a servire all’uso convenuto;
  • fruire dell'immobile in modo pacifico; 
  • ricevere un adeguato preavviso prima che il locatore gli richieda di rilasciare anzitempo l’immobile nella sua piena disponibilità; 
  • negoziare l'estensione della durata del contratto di locazione. 

Qualora, per qualsiasi motivo, l’immobile non venisse consegnato dal locatore, il locatario non è tenuto al pagamento del canone pattuito.

Inoltre, nel caso in cui il proprietario decidesse di mettere in vendita l’immobile locato, il locatario ha diritto che gli venga riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge numero 392 del 27 luglio 1978. In altre parole, l’inquilino ha diritto che gli venga data la precedenza rispetto a qualsiasi altro potenziale acquirente.

Quali sono i divieti del locatario?

Il locatario, come accennato, è tenuto a restituire al termine del contratto di locazione l’immobile nello stesso stato in cui a suo tempo lo aveva ricevuto. Pertanto, nel periodo di locazione non può effettuare interventi che possano comportare mutamenti negli spazi della proprietà, né tantomeno alterarne la destinazione d’uso. 

Al locatario è altresì proibito:

  • destinare l’immobile all’esercizio di finalità diverse da quelle previste dal contratto di locazione;
  • autoridursi il canone locatizio senza l’autorizzazione del locatore;
  • esentarsi dal pagamento dei canoni di locazione, neppure nel caso in cui si dovesse assentare a lungo dall'immobile. 

La legge vieta il pagamento in un’unica soluzione per l’intero periodo di locazione. Le parti possono liberamente accordarsi circa il versamento della quota a cadenza mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale o annuale, ma non in un’unica soluzione.

Inoltre, al locatario è consentito ospitare temporaneamente terzi nell’abitazione in affitto, ma, se non indicato diversamente nel contratto di locazione, non può subaffittare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare. Qualora l’immobile venisse occupato stabilmente da soggetti estranei al rapporto locatizio, si tratterebbe di inadempimento contrattuale da parte del locatario. 

Quali sono le spese a cui deve provvedere il locatario?

Qui di seguito, elenchiamo le spese a carico del locatario durante il periodo di locazione: 

  • interventi di piccola, ordinaria manutenzione ascrivibili al normale deterioramento prodotto dall’uso quotidiano e non alla vetustà o al caso fortuito, come indicato dall’articolo 1609 del codice civile, come per esempio semplici lavori di idraulica relativi a guasti dipesi dall’utilizzo abituale; 
  • Tassa sui Rifiuti (TARI) relativa al servizio di raccolta, trasporto, smaltimento e recupero dei rifiuti urbani; 
  • spese condominiali ordinarie relative, secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 18700 del 2021, alla manutenzione ordinaria degli impianti comuni e degli eventuali ascensori condominiali nonché al servizio di pulizia delle parti comuni e allo spurgo dei pozzi neri; 
  • utenze domestiche relative alla fornitura di gas, energia elettrica e acqua, alla connessione a internet e all’eventuale linea telefonica; 
  • servizi di streaming in abbonamento e quant’altro.

Anche nel caso in cui rimanessero formalmente intestate al locatore, il pagamento delle bollette è comunque di competenza del locatario, salvo diverso accordo tra le parti. 

Tre punti chiave
  • Con la stipula del contratto di locazione, il locatario assume il diritto personale di godimento di un bene immobile di proprietà del locatore in cambio di un corrispettivo in denaro, detto canone locatizio.
  • Con il pagamento del canone di locazione, il locatario acquisisce il diritto di godimento del bene locato, che non può essere fatto valere nei confronti di terzi estranei al rapporto locatizio.
  • Al termine del contratto di locazione, il locatario è tenuto a restituire l’immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto e, pertanto, non può effettuare interventi che possano comportare mutamenti negli spazi e nelle caratteristiche dell’immobile.

Fonti 

FAQ

Prevedo di assentarmi per molti mesi, posso subaffittare l’appartamento a un’altra persona?

Se non indicato diversamente nel contratto di locazione, non puoi subaffittare l'unità immobiliare all’insaputa del locatore. Lo puoi fare solo se previsto dal contratto e con il permesso scritto del proprietario dell’immobile.

Mi trovo in una situazione di emergenza economica, posso ridurre l’importo del canone di locazione mensile?

No, dovresti parlarne con il locatore per trovare un accordo e stabilire un’equa riduzione del canone di locazione. 

Dopo quante mensilità non pagate rischio lo sfratto?

Secondo quanto sancito dalla legge numero 392 del 27 luglio 1978, basta che il locatario non paghi una mensilità e, dal 21° giorno di ritardo, può essere avviato il procedimento di sfratto tramite il tribunale.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.