Vendere casa con inquilino e diritti dell'inquilino in caso di vendita

Vendita casa con inquilino: è possibile?

La legge italiana consente di vendere un appartamento affittato. Contrariamente a quanto si possa pensare, la vendita di un appartamento con inquilino non comporta l’annullamento del contratto di locazione, bensì il suo trasferimento all’acquirente.

In base a quanto indicato dall’ articolo 1599 del codice civile e successivi, un contratto di locazione regolarmente registrato prosegue in caso di vendita dell’appartamento. Dal giorno dell’acquisto, gli obblighi e i diritti derivanti dal contratto di affitto passano al nuovo proprietario, senza necessità di consenso dell’inquilino.

A meno che le parti si accordino diversamente, l’importo del canone di locazione non subisce variazioni a causa del passaggio di proprietà.

Se compro una casa affittata posso mandare via l'affittuario?

Questa è una domanda che spesso ci si pone quando si desidera investire acquistando una casa per poi rivenderla, ma in cui abita qualcuno. Anche in questo caso, valgono le normative presenti in questo articolo. 

Il diritto di prelazione dell'inquilino in caso di vendita dell'immobile

Quando il proprietario decide di vendere un immobile locato, l’inquilino può avere un diritto di prelazione, cioè la possibilità di acquistare la casa con priorità rispetto a terzi alle stesse condizioni stabilite per la vendita.

Questo diritto, tuttavia, non si applica sempre, ma solo in situazioni specifiche previste dalla legge:

• Locazioni abitative: l’inquilino ha diritto di prelazione se il proprietario vende l’immobile singolarmente e non come parte di un intero stabile.
• Locazioni commerciali: la normativa è ancora più tutelante e garantisce al conduttore un diritto di prelazione rafforzato.

Per esercitare questo diritto, il proprietario deve comunicare all’inquilino la volontà di vendere, specificando prezzo e condizioni. L’inquilino ha 60 giorni di tempo per manifestare la propria intenzione di acquistare. Se il locatore non rispetta tale procedura e vende l’immobile a un terzo, l’inquilino può esercitare il cosiddetto diritto di riscatto, subentrando all’acquirente alle stesse condizioni entro i termini previsti.

In sintesi, la prelazione tutela l’inquilino dall’essere “scavalcato” da terzi e gli garantisce un’opportunità concreta di diventare proprietario della casa che già occupa.

Gli obblighi del locatore

Come abbiamo visto, vendere casa con inquilino è possibile. Affinché il trasferimento della proprietà sia legalmente valido, è necessario che il locatore adempisca a una serie di obblighi previsti dalla legge.

Li elenchiamo di seguito:

• Informare l’inquilino del cambio di proprietà: dare comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione dell’immobile è uno step essenziale poiché, diversamente, questi non saprebbe a chi corrispondere il canone di affitto. Qualora non venisse debitamente informato del cambio di proprietà una volta finalizzata la vendita della casa, l’inquilino verrebbe per legge considerato libero da qualsiasi obbligazione nei confronti del nuovo proprietario.
• Informare il potenziale acquirente della presenza dell’inquilino: in caso contrario, l’inquilino avrebbe il diritto di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Nota bene: la comunicazione della vendita all'inquilino non è obbligatoria. Tale comunicazione è obbligatoria solo nei casi in cui l’inquilino ha diritto di prelazione (quindi non sempre). Fonti: art. 38 L. 392/1978; art. 3 L. 431/1998

Cosa succede al contratto di locazione se cambia il proprietario?

Quando un immobile locato viene venduto, il contratto non si estingue ma prosegue con il nuovo proprietario. Ecco i principali scenari:

Diritti dell’inquilino in caso di vendita

Secondo quanto disposto dal sopraindicato articolo 1599 del codice civile, l’inquilino ha pieno diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla naturale scadenza del contratto di locazione, a meno che le parti si accordino diversamente.

A partire dal momento in cui riceve comunicazione dell’avvenuta cessione dell’immobile, l’inquilino è tenuto a versare i successivi canoni di affitto all’acquirente.

Prima della scadenza del contratto di affitto, l’acquirente, benché impossibilitato di fatto a entrare nella piena e totale disponibilità del bene, non può richiedere che l’inquilino lasci l’abitazione per nessun motivo. È sua facoltà rinunciare al rinnovo del contratto di locazione inviando, come di norma, una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima della scadenza dello stesso.

Dal punto di vista legale, l’inquilino è del tutto estraneo alla compravendita. Non è, pertanto, tenuto a presenziare né alla firma del rogito o del compromesso né alla stipula dei documenti relativi alla vendita dell’immobile.

Cosa succede all'inquilino se il proprietario vende la casa?

La vendita di un immobile locato non modifica i diritti dell’inquilino. Il contratto di affitto rimane valido fino alla sua naturale scadenza e l’acquirente subentra come nuovo locatore, con gli stessi doveri e obblighi del precedente proprietario. L’inquilino continuerà quindi a vivere nell’abitazione alle medesime condizioni pattuite, senza rischiare lo sfratto a causa della vendita. In determinate situazioni, inoltre, può esercitare il diritto di prelazione, avendo la possibilità di acquistare l’immobile con priorità rispetto ad altri acquirenti.

Quanto tempo ha l'inquilino per lasciare la casa?

Il tempo a disposizione dell’inquilino per lasciare l’immobile dipende dal tipo di contratto e dalla situazione specifica:

Come vendere un appartamento affittato: come funziona quando si mette in vendita una casa con inquilino dentro

Per vendere un immobile locato occorre innanzitutto:

• comunicare all’acquirente la presenza di un contratto di locazione e specificarlo espressamente sia nel contratto di compravendita che nell’eventuale compromesso;
• comunicare all’inquilino l’intenzione di mettere l’immobile in vendita, affinché possa esercitare il diritto di prelazione, qualora il contratto di affitto non abbia già superato la prima scadenza.

Dopodiché, per la vendita di un appartamento con un inquilino dentro si segue la tradizionale procedura che accompagna qualsiasi altra compravendita immobiliare. Venditore e acquirente dovranno firmare il rogito dinanzi al notaio e, nella maggior parte dei casi, viene preventivamente stipulato il compromesso, detto anche contratto preliminare.

Vendita all’affittuario inquilino dell’immobile locato

La vendita di un’unità immobiliare anteriormente alla prima scadenza del contratto di locazione, ossia 3 anni nei contratti 3+2 e 4 anni nei contratti 4+4, è possibile a condizione che si dia la precedenza all’inquilino nell’acquisto.

La legge numero 431 del 9 dicembre 1998, che richiama gli articoli 38 e 39 della legge numero 392 del 27 luglio 1978, riconosce a chi già occupa un appartamento in veste di affittuario il diritto di prelazione sullo stesso, ossia la precedenza rispetto ad altri potenziali acquirenti nell’acquisto dell’immobile a parità di condizioni.

Il diritto di prelazione dell’inquilino si esercita solo in caso di vendita dell’immobile alla prima scadenza del contratto. Nel momento in cui il proprietario decide di vendere l’immobile è opportuno che:

• ne dia comunicazione all’inquilino;
• riferisca all’inquilino il prezzo previsto per la cessione e le condizioni di vendita;
• dia la preferenza all’inquilino rispetto a qualsiasi altro potenziale acquirente.

Come accennato, la comunicazione in questione è opportuno che avvenga in forma scritta, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec.

I tempi della proposta di vendita dell'immobile all'inquilino

L’affittuario ha 60 giorni di tempo dal momento in cui riceve la comunicazione dal proprietario per esprimere la propria volontà di esercitare o meno il diritto di prelazione sull’immobile. Anche in questo caso, è opportuno che la comunicazione avvenga tramite Pec o raccomandata con ricevuta di ritorno.

Qualora il diritto di prelazione fosse esercitato, il versamento della somma pattuita andrà corrisposto entro 30 giorni dal sessantesimo successivo alla notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del compromesso.

Nel caso in cui, invece, trascorrano 60 giorni senza ricevere riscontro o l’inquilino dichiari espressamente la sua volontà di rinuncia, il proprietario è libero di vendere l’immobile a terzi.

Quando non si applica il diritto di prelazione

A proposito della vendita di un appartamento con inquilino, va evidenziato che la legge italiana ammette delle eccezioni all’applicazione del diritto di prelazione. Nello specifico, il diritto di prelazione non si applica se:

• l’inquilino dispone di altri immobili a uso abitativo oltre a quello in vendita;
• il contratto di affitto è già stato rinnovato;
• il contratto di affitto è scaduto;
• l’immobile in questione viene assegnato a una società;
• l’immobile in questione è stato oggetto di divisione tra i comproprietari.

Per completezza di informazione, specifichiamo che il diritto di prelazione dell’inquilino non si applica anche nel caso in cui il trasferimento dell’immobile da parte del proprietario avvenga a favore degli eredi, per donazione o a titolo gratuito.

Quando spetta la buonuscita all'inquilino?

La buonuscita per l'inquilino è una somma di denaro che il proprietario di un immobile può offrire all'inquilino come compensazione per convincerlo a lasciare volontariamente l'immobile prima della scadenza naturale del contratto di locazione. Questo tipo di accordo si verifica spesso in situazioni in cui il proprietario desidera liberare l'immobile per vendere, ristrutturare, o affittare a condizioni diverse (ad esempio, a un canone più alto).

La buonuscita all'inquilino spetta solo in situazioni specifiche e solo se le parti (inquilino e proprietario) raggiungono un accordo consensuale. Non è un diritto automatico per l'inquilino, ma una soluzione negoziata per risolvere un contratto di locazione prima della sua scadenza naturale. Ecco i casi principali in cui può essere concordata una buonuscita:

• Richiesta del proprietario di liberare l'immobile: il proprietario può voler liberare l’immobile per motivi personali, per venderlo o per affittarlo a condizioni diverse (ad esempio, a un canone più elevato). In questi casi, per incentivare l'inquilino a lasciare l'immobile prima della scadenza del contratto, il proprietario può offrire una buonuscita.
• Necessità di ristrutturazione o cambiamenti nell'uso dell'immobile: se il proprietario intende ristrutturare l’immobile o cambiarne la destinazione d’uso (ad esempio, da abitazione a ufficio), potrebbe proporre una somma di denaro come compensazione per l’uscita anticipata dell’inquilino.
• Situazioni di rinnovo del contratto: alla scadenza del contratto, se il proprietario non intende rinnovarlo e l’inquilino ha ancora diritto alla locazione secondo la normativa vigente, il proprietario può offrire una buonuscita per evitare controversie e favorire una transizione più rapida.
• Contratti non rinnovati o in fase di sfratto: in alcuni casi, anziché avviare una procedura legale di sfratto, il proprietario potrebbe preferire offrire una buonuscita per evitare un lungo e costoso processo giudiziario.
• Zone con forte pressione immobiliare: in aree con alta richiesta di affitti, i proprietari possono offrire una buonuscita per liberare l'immobile e rimetterlo sul mercato a prezzi più elevati.

Quando non spetta:

La buonuscita non è obbligatoria e non è prevista di diritto in nessuna situazione. Spetta solo quando il proprietario decide volontariamente di offrirla e l'inquilino accetta. In assenza di un accordo, l'inquilino può continuare ad abitare l'immobile fino alla scadenza del contratto o, se il contratto lo prevede, secondo le condizioni di rinnovo.

Fonti

• Gazzetta Ufficiale: https://www.gazzettaufficiale.it
• Parlamento italiano: https://www.parlamento.it
• Normattiva: https://www.normattiva.it