Vendita appartamento con inquilino
A quali condizioni si può vendere casa con inquilino

Vendere Casa con Inquilino: Si Può Fare?

Jessica Maggi
24.10.2024
12 min

Nel corso del rapporto di locazione può sopraggiungere la necessità per il proprietario di dover vendere l’immobile, magari per bisogno di liquidità. Si può vendere casa con inquilino? La risposta è sì e in questo articolo illustreremo dettagliatamente quali sono le regole da seguire per il proprietario e i diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’appartamento. Prima di iniziare, se desideri valutare la tua casa, ti ricordiamo che dal nostro sito puoi effettuare una stima dell'immobile gratuita, totalmente online.

Vendita casa con inquilino: è possibile?

La legge italiana consente di vendere un appartamento affittato. Contrariamente a quanto si possa pensare, la vendita di un appartamento con inquilino non comporta l’annullamento del contratto di locazione, bensì il suo trasferimento all’acquirente. 

In base a quanto indicato dall’ articolo 1599 del codice civile e successivi, un contratto di locazione regolarmente registrato prosegue in caso di vendita dell’appartamento. Dal giorno dell’acquisto, gli obblighi e i diritti derivanti dal contratto di affitto passano al nuovo proprietario, senza necessità di consenso dell’inquilino. 

A meno che le parti si accordino diversamente, l’importo del canone di locazione non subisce variazioni a causa del passaggio di proprietà. 

Pro e contro di vendere casa affittata 

La presenza di un contratto di locazione afferente un immobile posto in vendita può rappresentare un vantaggio o uno svantaggio a seconda della situazione.

ProContro
Se il potenziale acquirente desidera comprare l’appartamento per fare un investimento, il fatto che lo stesso sia già a reddito rappresenta un vantaggio nonché un inestimabile risparmio in termini di tempo, denaro ed energie per la ricerca di un affittuario. In questo caso, la vendita di una casa con inquilino, a maggior ragione se affidabile, corretto e puntuale nei pagamenti, può rappresentare un incentivo all’acquisto.La presenza di un contratto di locazione potrebbe rappresentare un ostacolo in fase di compravendita, specialmente in caso di irregolarità, come per esempio il mancato pagamento dei canoni di affitto. La presenza di un inquilino in questo caso può comportare un deprezzamento del bene del 15-30% a seconda del tempo che manca alla scadenza del contratto di locazione.

Gli obblighi del locatore

Come abbiamo visto, vendere casa con inquilino è possibile. Affinché il trasferimento della proprietà sia legalmente valido, è necessario che il locatore adempisca a una serie di obblighi previsti dalla legge.

Li elenchiamo di seguito:

  1. Comunicare all’inquilino la decisione di vendere l’immobile

La comunicazione deve avvenire a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec e deve riportare il prezzo, eventuali condizioni di vendita e l’invito a esercitare il diritto di prelazione.

  1. Informare l’inquilino del cambio di proprietà 

Dare comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione dell’immobile è uno step essenziale poiché, diversamente, questi non saprebbe a chi corrispondere il canone di affitto. Qualora non venisse debitamente informato del cambio di proprietà una volta finalizzata la vendita della casa, l’inquilino verrebbe per legge considerato libero da qualsiasi obbligazione nei confronti del nuovo proprietario. 

  1. Informare il potenziale acquirente della presenza dell’inquilino 

In caso contrario, l’inquilino avrebbe il diritto di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Cosa  succede al contratto di locazione se cambia il proprietario? 

Se cambia il proprietario di un immobile durante un contratto di locazione, il contratto non si estingue automaticamente. Il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi del precedente proprietario. Ecco cosa può succedere più nel dettaglio:

Continuazione del contratto

  • Il contratto di locazione rimane valido e attivo anche se l'immobile viene venduto a un nuovo proprietario. Il nuovo proprietario deve rispettare i termini e le condizioni del contratto esistente, inclusi il canone di affitto, la durata del contratto e tutte le altre clausole.
  • L'inquilino mantiene il diritto di occupare l'immobile fino alla scadenza naturale del contratto, alle stesse condizioni pattuite con il precedente proprietario.

Subentro del nuovo proprietario

  • Il nuovo proprietario subentra automaticamente nei diritti e negli obblighi del precedente proprietario. Questo significa che ha diritto a riscuotere il canone di affitto, ma deve anche rispettare gli obblighi previsti dal contratto, come la manutenzione dell'immobile e la garanzia dell'uso pacifico dello stesso.

Preavviso per la vendita

In genere, l'inquilino non ha il diritto di opporsi alla vendita dell'immobile, ma deve essere informato del cambiamento di proprietà, in modo da sapere a chi pagare il canone d'affitto e a chi fare riferimento per questioni legate alla locazione.

Diritto di prelazione dell'inquilino (in alcuni casi)

In alcune situazioni, specialmente per gli immobili a uso abitativo locati con contratti a lungo termine, l'inquilino può avere il diritto di prelazione. Questo significa che, se il proprietario intende vendere l'immobile, l'inquilino ha la priorità nell'acquisto, alle stesse condizioni offerte a terzi.

Il diritto di prelazione è previsto dalla legge solo in specifici casi, ad esempio per contratti abitativi di durata non inferiore a 4 anni.

Cessazione anticipata del contratto (in rari casi)

Solo in casi molto particolari e regolamentati dalla legge, il nuovo proprietario può chiedere la risoluzione anticipata del contratto. Per esempio:

  • Se l’immobile viene venduto all’asta o in contesti particolari (es. pignoramento), il nuovo proprietario potrebbe avere diritto a chiedere la risoluzione del contratto. In tali casi, comunque, l'inquilino deve ricevere un preavviso congruo.
  • Se il nuovo proprietario desidera utilizzare l'immobile per sé o per un familiare diretto (ma solo alla scadenza naturale del contratto), può rifiutare di rinnovare il contratto dando un preavviso di 6 mesi.

Aggiornamenti amministrativi

Una volta effettuata la vendita dell'immobile, l'inquilino deve essere informato del nuovo proprietario, il quale fornirà le istruzioni su dove e come effettuare i pagamenti dell'affitto. È importante che tutti i dati siano aggiornati correttamente per evitare disguidi.

I diritti dell’inquilino in caso di vendita

Secondo quanto disposto dal sopraindicato articolo 1599 del codice civile, l’inquilino ha pieno diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla naturale scadenza del contratto di locazione, a meno che le parti si accordino diversamente.

A partire dal momento in cui riceve comunicazione dell’avvenuta cessione dell’immobile, l’inquilino è tenuto a versare i successivi canoni di affitto all’acquirente.

Prima della scadenza del contratto di affitto, l’acquirente, benché impossibilitato di fatto a entrare nella piena e totale disponibilità del bene, non può richiedere che l’inquilino lasci l’abitazione per nessun motivo. È sua facoltà rinunciare al rinnovo del contratto di locazione inviando, come di norma, una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima della scadenza dello stesso.

Dal punto di vista legale, l’inquilino è del tutto estraneo alla compravendita. Non è, pertanto, tenuto a presenziare né alla firma del rogito o del compromesso né alla stipula dei documenti relativi alla vendita dell’immobile.

Quanto tempo ha l'inquilino per lasciare la casa?

Il tempo che un inquilino ha per lasciare una casa dipende da diversi fattori, tra cui il tipo di contratto di locazione, le circostanze specifiche della risoluzione e l'eventuale preavviso dato dal proprietario. Ecco le principali situazioni:

Scadenza naturale del contratto

Alla scadenza del contratto di locazione, il proprietario può decidere di non rinnovarlo. In questo caso, il preavviso che l'inquilino deve ricevere dipende dal tipo di contratto:

  • Contratto a canone libero (4+4 anni): Il proprietario deve dare un preavviso di 6 mesi prima della scadenza per comunicare che non intende rinnovare.
  • Contratto a canone concordato (3+2 anni): Anche in questo caso, il proprietario deve dare un preavviso di 6 mesi per non rinnovare.

Recesso anticipato del proprietario

Se il proprietario intende terminare il contratto prima della scadenza naturale (per motivi previsti dalla legge), è necessario fornire un preavviso che varia in base alle condizioni del contratto, ma in genere è di sei mesi. I motivi legali per interrompere anticipatamente il contratto includono:

  • Uso personale dell'immobile (il proprietario o un familiare diretto desidera andarci a vivere).
  • Necessità di ristrutturazione che rende inabitabile l'immobile.
  • Vendita dell'immobile a terzi che non intendono mantenerlo affittato.

Recesso anticipato dell'inquilino

L'inquilino ha il diritto di recedere anticipatamente dal contratto (di solito in caso di necessità personali o difficoltà) se il contratto prevede questa possibilità. In genere, deve dare un preavviso di 6 mesi (o meno, se diversamente stabilito nel contratto).

Sfratto per morosità

Se l'inquilino non paga l'affitto o viola i termini contrattuali, il proprietario può avviare una procedura di sfratto. In questo caso il giudice fissa una data per il rilascio dell'immobile, che può richiedere diversi mesi a seconda dei tempi giudiziari. Una volta emesso l'ordine di sfratto, l'inquilino può avere un termine di pochi giorni o settimane per lasciare l'immobile.

Accordo tra le parti (buonuscita)

Se proprietario e inquilino raggiungono un accordo per liberare l'immobile (ad esempio, con una buonuscita), il tempo per lasciare la casa viene concordato tra le parti. Può essere immediato o stabilito entro un certo periodo.

6. Locazione temporanea o transitoria

Nei contratti di locazione temporanea o transitoria (con durata massima di 18 mesi), alla scadenza il contratto non può essere rinnovato e l'inquilino deve lasciare l'immobile. Il preavviso in questi casi è generalmente di 3 mesi.

Cosa succede in caso di morosità: si può sfrattare l'inquilino?

In caso di morosità al momento della vendita dell’immobile, per le mensilità non pagate il creditore continua a essere l’ex proprietario, a meno che abbia ceduto il credito alla persona a cui la casa è stata venduta. Per quelle successive sarà, invece, il nuovo proprietario, che avrà facoltà di intimare lo sfratto, qualora lo ritenesse opportuno.

L’inquilino ha degli arretrati insoluti? In questo caso l’acquirente non subentra nelle ragioni di credito dell’ex proprietario. In sostanza, non è ammesso lo sfratto da parte del nuovo proprietario per i canoni di affitto non corrisposti prima della vendita dell’immobile. Sarà l’ex proprietario a dover procedere con un decreto ingiuntivo nei confronti dell’inquilino, non potendogli comunque intimare lo sfratto non essendo più titolare dell’immobile.

Vendere casa con inquilino

Come vendere un appartamento affittato: come funziona quando si mette in vendita una casa con inquilino dentro

Per vendere un immobile locato occorre innanzitutto:

  • comunicare all’acquirente la presenza di un contratto di locazione e specificarlo espressamente sia nel contratto di compravendita che nell’eventuale compromesso;
  • comunicare all’inquilino l’intenzione di mettere l’immobile in vendita, affinché possa esercitare il diritto di prelazione, qualora il contratto di affitto non abbia già superato la prima scadenza.

Dopodiché, per la vendita di un appartamento con un inquilino dentro si segue la tradizionale procedura che accompagna qualsiasi altra compravendita immobiliare. Venditore e acquirente dovranno firmare il rogito dinanzi al notaio e, nella maggior parte dei casi, viene preventivamente stipulato il compromesso, detto anche contratto preliminare.

Vendita all’affittuario inquilino dell’immobile locato

La vendita di un’unità immobiliare anteriormente alla prima scadenza del contratto di locazione, ossia 3 anni nei contratti 3+2 e 4 anni nei contratti 4+4, è possibile a condizione che si dia la precedenza all’inquilino nell’acquisto.

La legge numero 431 del 9 dicembre 1998, che richiama gli articoli 38 e 39 della legge numero 392 del 27 luglio 1978, riconosce a chi già occupa un appartamento in veste di affittuario il diritto di prelazione sullo stesso, ossia la precedenza rispetto ad altri potenziali acquirenti nell’acquisto dell’immobile a parità di condizioni.

Il diritto di prelazione dell’inquilino si esercita solo in caso di vendita dell’immobile alla prima scadenza del contratto. Nel momento in cui il proprietario decide di vendere l’immobile è opportuno che:

  • ne dia comunicazione all’inquilino;
  • riferisca all’inquilino il prezzo previsto per la cessione e le condizioni di vendita;
  • dia la preferenza all’inquilino rispetto a qualsiasi altro potenziale acquirente.

Come accennato, la comunicazione in questione è opportuno che avvenga in forma scritta, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec.

I tempi della proposta di vendita dell'immobile all'inquilino

L’affittuario ha 60 giorni di tempo dal momento in cui riceve la comunicazione dal proprietario per esprimere la propria volontà di esercitare o meno il diritto di prelazione sull’immobile. Anche in questo caso, è opportuno che la comunicazione avvenga tramite Pec o raccomandata con ricevuta di ritorno.

Qualora il diritto di prelazione fosse esercitato, il versamento della somma pattuita andrà corrisposto entro 30 giorni dal sessantesimo successivo alla notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del compromesso.

Nel caso in cui, invece, trascorrano 60 giorni senza ricevere riscontro o l’inquilino dichiari espressamente la sua volontà di rinuncia, il proprietario è libero di vendere l’immobile a terzi.

Quando non si applica il diritto di prelazione

A proposito della vendita di un appartamento con inquilino, va evidenziato che la legge italiana ammette delle eccezioni all’applicazione del diritto di prelazione. Nello specifico, il diritto di prelazione non si applica se:

  • l’inquilino dispone di altri immobili a uso abitativo oltre a quello in vendita;
  • il contratto di affitto è già stato rinnovato;
  • il contratto di affitto è scaduto;
  • l’immobile in questione viene assegnato a una società;
  • l’immobile in questione è stato oggetto di divisione tra i comproprietari.

Per completezza di informazione, specifichiamo che il diritto di prelazione dell’inquilino non si applica anche nel caso in cui il trasferimento dell’immobile da parte del proprietario avvenga a favore degli eredi, per donazione o a titolo gratuito.

Quando spetta la buonuscita all'inquilino?

La buonuscita per l'inquilino è una somma di denaro che il proprietario di un immobile può offrire all'inquilino come compensazione per convincerlo a lasciare volontariamente l'immobile prima della scadenza naturale del contratto di locazione. Questo tipo di accordo si verifica spesso in situazioni in cui il proprietario desidera liberare l'immobile per vendere, ristrutturare, o affittare a condizioni diverse (ad esempio, a un canone più alto).

La buonuscita all'inquilino spetta solo in situazioni specifiche e solo se le parti (inquilino e proprietario) raggiungono un accordo consensuale. Non è un diritto automatico per l'inquilino, ma una soluzione negoziata per risolvere un contratto di locazione prima della sua scadenza naturale. Ecco i casi principali in cui può essere concordata una buonuscita:

  • Richiesta del proprietario di liberare l'immobile: il proprietario può voler liberare l’immobile per motivi personali, per venderlo o per affittarlo a condizioni diverse (ad esempio, a un canone più elevato). In questi casi, per incentivare l'inquilino a lasciare l'immobile prima della scadenza del contratto, il proprietario può offrire una buonuscita.
  • Necessità di ristrutturazione o cambiamenti nell'uso dell'immobile: se il proprietario intende ristrutturare l’immobile o cambiarne la destinazione d’uso (ad esempio, da abitazione a ufficio), potrebbe proporre una somma di denaro come compensazione per l’uscita anticipata dell’inquilino.
  • Situazioni di rinnovo del contratto: alla scadenza del contratto, se il proprietario non intende rinnovarlo e l’inquilino ha ancora diritto alla locazione secondo la normativa vigente, il proprietario può offrire una buonuscita per evitare controversie e favorire una transizione più rapida.
  • Contratti non rinnovati o in fase di sfratto: in alcuni casi, anziché avviare una procedura legale di sfratto, il proprietario potrebbe preferire offrire una buonuscita per evitare un lungo e costoso processo giudiziario.
  • Zone con forte pressione immobiliare: in aree con alta richiesta di affitti, i proprietari possono offrire una buonuscita per liberare l'immobile e rimetterlo sul mercato a prezzi più elevati.

Quando non spetta:

La buonuscita non è obbligatoria e non è prevista di diritto in nessuna situazione. Spetta solo quando il proprietario decide volontariamente di offrirla e l'inquilino accetta. In assenza di un accordo, l'inquilino può continuare ad abitare l'immobile fino alla scadenza del contratto o, se il contratto lo prevede, secondo le condizioni di rinnovo.

Tre punti chiave
  • La legge italiana consente di vendere un appartamento affittato e il contratto di locazione non si estingue per effetto della vendita dell’immobile locato.
  • La proprietà del bene viene trasferita all’acquirente, ma l’inquilino ha il pieno diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto di locazione.
  • Il proprietario ha l’obbligo di comunicare all’inquilino l’intenzione di mettere in vendita l’immobile, preferendolo a qualsiasi altro acquirente.

Fonti 

FAQ

Sono in affitto e il proprietario vuole vendere la casa, cosa devo fare?

Se vuoi continuare a risiedere nell’appartamento messo in vendita, non occorre che tu faccia alcunché. Cambia solo la persona a cui corrisponderai il pagamento dei canoni di affitto una volta finalizzata la vendita della casa. Se, invece, sei interessato ad acquistare l’appartamento in cui già abiti, puoi avvalerti del diritto di prelazione e comunicare la tua decisione entro 60 giorni al proprietario, che è tenuto a darti la precedenza su altri potenziali acquirenti. 

È necessario mandare via inquilino per vendere casa?

No, secondo quanto stabilito dal codice civile, è possibile vendere un appartamento affittato anche nell’ipotesi in cui l’inquilino non intenda lasciare l’unità immobiliare prima della scadenza del contratto di locazione.

Sono in affitto e ho sostenuto spese per riparazioni che non mi spettano. Chi me le rimborsa in seguito al cambio di proprietà?

In presenza di crediti vantati dall’inquilino nei confronti dell’ex proprietario, spetta alla persona a cui la casa è stata venduta onorarli.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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