Nel corso del rapporto di locazione può sopraggiungere la necessità per il proprietario di dover vendere l’immobile, magari per bisogno di liquidità. Si può vendere casa con inquilino? La risposta è sì e in questo articolo illustreremo dettagliatamente quali sono le regole da seguire per il proprietario e i diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’appartamento. Prima di iniziare, se desideri valutare la tua casa, ti ricordiamo che dal nostro sito puoi effettuare una stima dell'immobile gratuita, totalmente online.
La legge italiana consente di vendere un appartamento affittato. Contrariamente a quanto si possa pensare, la vendita di un appartamento con inquilino non comporta l’annullamento del contratto di locazione, bensì il suo trasferimento all’acquirente.
In base a quanto indicato dall’ articolo 1599 del codice civile e successivi, un contratto di locazione regolarmente registrato prosegue in caso di vendita dell’appartamento. Dal giorno dell’acquisto, gli obblighi e i diritti derivanti dal contratto di affitto passano al nuovo proprietario, senza necessità di consenso dell’inquilino.
A meno che le parti si accordino diversamente, l’importo del canone di locazione non subisce variazioni a causa del passaggio di proprietà.
La presenza di un contratto di locazione afferente un immobile posto in vendita può rappresentare un vantaggio o uno svantaggio a seconda della situazione.
| Pro | Contro |
| Se il potenziale acquirente desidera comprare l’appartamento per fare un investimento, il fatto che lo stesso sia già a reddito rappresenta un vantaggio nonché un inestimabile risparmio in termini di tempo, denaro ed energie per la ricerca di un affittuario. In questo caso, la vendita di una casa con inquilino, a maggior ragione se affidabile, corretto e puntuale nei pagamenti, può rappresentare un incentivo all’acquisto. | La presenza di un contratto di locazione potrebbe rappresentare un ostacolo in fase di compravendita, specialmente in caso di irregolarità, come per esempio il mancato pagamento dei canoni di affitto. La presenza di un inquilino in questo caso può comportare un deprezzamento del bene del 15-30% a seconda del tempo che manca alla scadenza del contratto di locazione. |
Come abbiamo visto, vendere casa con inquilino è possibile. Affinché il trasferimento della proprietà sia legalmente valido, è necessario che il locatore adempisca a una serie di obblighi previsti dalla legge.
Li elenchiamo di seguito:
La comunicazione deve avvenire a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec e deve riportare il prezzo, eventuali condizioni di vendita e l’invito a esercitare il diritto di prelazione.
Dare comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione dell’immobile è uno step essenziale poiché, diversamente, questi non saprebbe a chi corrispondere il canone di affitto. Qualora non venisse debitamente informato del cambio di proprietà una volta finalizzata la vendita della casa, l’inquilino verrebbe per legge considerato libero da qualsiasi obbligazione nei confronti del nuovo proprietario.
In caso contrario, l’inquilino avrebbe il diritto di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.
Se cambia il proprietario di un immobile durante un contratto di locazione, il contratto non si estingue automaticamente. Il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi del precedente proprietario. Ecco cosa può succedere più nel dettaglio:
In genere, l'inquilino non ha il diritto di opporsi alla vendita dell'immobile, ma deve essere informato del cambiamento di proprietà, in modo da sapere a chi pagare il canone d'affitto e a chi fare riferimento per questioni legate alla locazione.
In alcune situazioni, specialmente per gli immobili a uso abitativo locati con contratti a lungo termine, l'inquilino può avere il diritto di prelazione. Questo significa che, se il proprietario intende vendere l'immobile, l'inquilino ha la priorità nell'acquisto, alle stesse condizioni offerte a terzi.
Il diritto di prelazione è previsto dalla legge solo in specifici casi, ad esempio per contratti abitativi di durata non inferiore a 4 anni.
Solo in casi molto particolari e regolamentati dalla legge, il nuovo proprietario può chiedere la risoluzione anticipata del contratto. Per esempio:
Una volta effettuata la vendita dell'immobile, l'inquilino deve essere informato del nuovo proprietario, il quale fornirà le istruzioni su dove e come effettuare i pagamenti dell'affitto. È importante che tutti i dati siano aggiornati correttamente per evitare disguidi.
Secondo quanto disposto dal sopraindicato articolo 1599 del codice civile, l’inquilino ha pieno diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla naturale scadenza del contratto di locazione, a meno che le parti si accordino diversamente.
A partire dal momento in cui riceve comunicazione dell’avvenuta cessione dell’immobile, l’inquilino è tenuto a versare i successivi canoni di affitto all’acquirente.
Prima della scadenza del contratto di affitto, l’acquirente, benché impossibilitato di fatto a entrare nella piena e totale disponibilità del bene, non può richiedere che l’inquilino lasci l’abitazione per nessun motivo. È sua facoltà rinunciare al rinnovo del contratto di locazione inviando, come di norma, una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima della scadenza dello stesso.
Dal punto di vista legale, l’inquilino è del tutto estraneo alla compravendita. Non è, pertanto, tenuto a presenziare né alla firma del rogito o del compromesso né alla stipula dei documenti relativi alla vendita dell’immobile.
Il tempo che un inquilino ha per lasciare una casa dipende da diversi fattori, tra cui il tipo di contratto di locazione, le circostanze specifiche della risoluzione e l'eventuale preavviso dato dal proprietario. Ecco le principali situazioni:
Alla scadenza del contratto di locazione, il proprietario può decidere di non rinnovarlo. In questo caso, il preavviso che l'inquilino deve ricevere dipende dal tipo di contratto:
Se il proprietario intende terminare il contratto prima della scadenza naturale (per motivi previsti dalla legge), è necessario fornire un preavviso che varia in base alle condizioni del contratto, ma in genere è di sei mesi. I motivi legali per interrompere anticipatamente il contratto includono:
L'inquilino ha il diritto di recedere anticipatamente dal contratto (di solito in caso di necessità personali o difficoltà) se il contratto prevede questa possibilità. In genere, deve dare un preavviso di 6 mesi (o meno, se diversamente stabilito nel contratto).
Se l'inquilino non paga l'affitto o viola i termini contrattuali, il proprietario può avviare una procedura di sfratto. In questo caso il giudice fissa una data per il rilascio dell'immobile, che può richiedere diversi mesi a seconda dei tempi giudiziari. Una volta emesso l'ordine di sfratto, l'inquilino può avere un termine di pochi giorni o settimane per lasciare l'immobile.
Se proprietario e inquilino raggiungono un accordo per liberare l'immobile (ad esempio, con una buonuscita), il tempo per lasciare la casa viene concordato tra le parti. Può essere immediato o stabilito entro un certo periodo.
Nei contratti di locazione temporanea o transitoria (con durata massima di 18 mesi), alla scadenza il contratto non può essere rinnovato e l'inquilino deve lasciare l'immobile. Il preavviso in questi casi è generalmente di 3 mesi.
In caso di morosità al momento della vendita dell’immobile, per le mensilità non pagate il creditore continua a essere l’ex proprietario, a meno che abbia ceduto il credito alla persona a cui la casa è stata venduta. Per quelle successive sarà, invece, il nuovo proprietario, che avrà facoltà di intimare lo sfratto, qualora lo ritenesse opportuno.
L’inquilino ha degli arretrati insoluti? In questo caso l’acquirente non subentra nelle ragioni di credito dell’ex proprietario. In sostanza, non è ammesso lo sfratto da parte del nuovo proprietario per i canoni di affitto non corrisposti prima della vendita dell’immobile. Sarà l’ex proprietario a dover procedere con un decreto ingiuntivo nei confronti dell’inquilino, non potendogli comunque intimare lo sfratto non essendo più titolare dell’immobile.
Per vendere un immobile locato occorre innanzitutto:
Dopodiché, per la vendita di un appartamento con un inquilino dentro si segue la tradizionale procedura che accompagna qualsiasi altra compravendita immobiliare. Venditore e acquirente dovranno firmare il rogito dinanzi al notaio e, nella maggior parte dei casi, viene preventivamente stipulato il compromesso, detto anche contratto preliminare.
La vendita di un’unità immobiliare anteriormente alla prima scadenza del contratto di locazione, ossia 3 anni nei contratti 3+2 e 4 anni nei contratti 4+4, è possibile a condizione che si dia la precedenza all’inquilino nell’acquisto.
La legge numero 431 del 9 dicembre 1998, che richiama gli articoli 38 e 39 della legge numero 392 del 27 luglio 1978, riconosce a chi già occupa un appartamento in veste di affittuario il diritto di prelazione sullo stesso, ossia la precedenza rispetto ad altri potenziali acquirenti nell’acquisto dell’immobile a parità di condizioni.
Il diritto di prelazione dell’inquilino si esercita solo in caso di vendita dell’immobile alla prima scadenza del contratto. Nel momento in cui il proprietario decide di vendere l’immobile è opportuno che:
Come accennato, la comunicazione in questione è opportuno che avvenga in forma scritta, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec.
L’affittuario ha 60 giorni di tempo dal momento in cui riceve la comunicazione dal proprietario per esprimere la propria volontà di esercitare o meno il diritto di prelazione sull’immobile. Anche in questo caso, è opportuno che la comunicazione avvenga tramite Pec o raccomandata con ricevuta di ritorno.
Qualora il diritto di prelazione fosse esercitato, il versamento della somma pattuita andrà corrisposto entro 30 giorni dal sessantesimo successivo alla notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del compromesso.
Nel caso in cui, invece, trascorrano 60 giorni senza ricevere riscontro o l’inquilino dichiari espressamente la sua volontà di rinuncia, il proprietario è libero di vendere l’immobile a terzi.
A proposito della vendita di un appartamento con inquilino, va evidenziato che la legge italiana ammette delle eccezioni all’applicazione del diritto di prelazione. Nello specifico, il diritto di prelazione non si applica se:
Per completezza di informazione, specifichiamo che il diritto di prelazione dell’inquilino non si applica anche nel caso in cui il trasferimento dell’immobile da parte del proprietario avvenga a favore degli eredi, per donazione o a titolo gratuito.
La buonuscita per l'inquilino è una somma di denaro che il proprietario di un immobile può offrire all'inquilino come compensazione per convincerlo a lasciare volontariamente l'immobile prima della scadenza naturale del contratto di locazione. Questo tipo di accordo si verifica spesso in situazioni in cui il proprietario desidera liberare l'immobile per vendere, ristrutturare, o affittare a condizioni diverse (ad esempio, a un canone più alto).
La buonuscita all'inquilino spetta solo in situazioni specifiche e solo se le parti (inquilino e proprietario) raggiungono un accordo consensuale. Non è un diritto automatico per l'inquilino, ma una soluzione negoziata per risolvere un contratto di locazione prima della sua scadenza naturale. Ecco i casi principali in cui può essere concordata una buonuscita:
La buonuscita non è obbligatoria e non è prevista di diritto in nessuna situazione. Spetta solo quando il proprietario decide volontariamente di offrirla e l'inquilino accetta. In assenza di un accordo, l'inquilino può continuare ad abitare l'immobile fino alla scadenza del contratto o, se il contratto lo prevede, secondo le condizioni di rinnovo.
Se vuoi continuare a risiedere nell’appartamento messo in vendita, non occorre che tu faccia alcunché. Cambia solo la persona a cui corrisponderai il pagamento dei canoni di affitto una volta finalizzata la vendita della casa. Se, invece, sei interessato ad acquistare l’appartamento in cui già abiti, puoi avvalerti del diritto di prelazione e comunicare la tua decisione entro 60 giorni al proprietario, che è tenuto a darti la precedenza su altri potenziali acquirenti.
No, secondo quanto stabilito dal codice civile, è possibile vendere un appartamento affittato anche nell’ipotesi in cui l’inquilino non intenda lasciare l’unità immobiliare prima della scadenza del contratto di locazione.
In presenza di crediti vantati dall’inquilino nei confronti dell’ex proprietario, spetta alla persona a cui la casa è stata venduta onorarli.
