Stai valutando di affittare un’abitazione? In questa guida illustreremo dettagliatamente cosa prevede la legge, quali sono le tipologie di contratto di locazione a uso abitativo e gli adempimenti di cui farsi carico per essere in regola.
La locazione a uso abitativo è un contratto con cui un soggetto, tecnicamente detto locatore, mette un bene immobile di sua proprietà a disposizione di un altro soggetto, tecnicamente detto locatario e comunemente chiamato inquilino, affinché lo usi come abitazione, in cambio di un corrispettivo in denaro.
Il locatore e il locatario si accordano, dunque, affinché il primo conceda al secondo di abitare stabilmente nel proprio immobile per un determinato periodo di tempo, al termine del quale il bene deve essere restituito nel medesimo stato iniziale.
A pena di nullità, per i contratti di locazione a uso abitativo è prevista la forma scritta ad substantiam, come sancito dal quarto comma dell'art. 1 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998.
Pertanto, un accordo locatizio formulato in forma verbale non ha valenza giuridica dinanzi alla legge, non dispiega i suoi effetti e non è considerato valido. In caso di inadempimento del conduttore, il locatore non potrebbe avviare la procedura di sfratto per morosità, ai sensi di quanto disposto dall'art. 658 del codice di procedura civile.
I contratti di locazione a uso abitativo rientrano generalmente tra le scritture private e trovano la propria disciplina nella suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998 e nella legge numero 392 del 27 luglio 1978 e successive modifiche.
In base alla durata e alla finalità della locazione si distinguono quattro tipologie di contratto, che descriviamo di seguito.
Il contratto di locazione a canone libero, regolamentato dal primo comma dell’art. 2 dell’anzidetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998, prevede che i contraenti siano liberi di determinare convenzionalmente l’ammontare del corrispettivo della locazione, nonché le modalità di pagamento e le clausole del contratto. La durata minima è di 4 anni, con possibilità di rinnovo per altrettanti.
Il contratto di locazione a canone concordato impone che i contraenti rispettino le condizioni stabilite dal quinto comma dell’art. 2 della sopracitata legge numero 431 del 9 dicembre 1998. La durata minima è di 3 anni, rinnovabili automaticamente per un altro biennio alla prima scadenza.
Il corrispettivo in questo caso è compreso tra un minimo e un massimo in virtù di criteri stabiliti in appositi accordi stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei locatari.
Il contratto di locazione a uso transitorio, compiutamente regolamentato dal decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 e dal primo comma dell’art. 5 della summenzionata legge numero 431 del 9 dicembre 1998, è una formula di locazione a uso abitativo che consente di locare la proprietà per un periodo di tempo limitato allorché una delle parti abbia una valida motivazione che giustifichi la necessità di optare per una locazione di natura temporanea.
La durata di un contratto di locazione transitorio è compresa tra 30 giorni e 18 mesi. Decorso il termine, il contratto si conclude automaticamente. Non è necessario che venga data disdetta. Per estendere il contratto locativo occorre richiederne espressamente il rinnovo, dimostrando il perdurare dell’esigenza di locazione temporanea.
Una species rientrante nel genus della locazione transitoria, il contratto di locazione a studenti universitari consente al locatore di affittare a una pluralità di locatari simultaneamente, vincolando l’immobile per periodi più brevi rispetto a quelli previsti ai sensi di legge per i contratti di affitto 4+4 e 3+2.
Secondo quanto sancito dal primo comma dell’art. 3 del decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, la permanenza del locatario nella proprietà deve essere compresa tra 6 e 36 mesi, eventualmente rinnovabili alla scadenza.
I contratti per brevi affitti turistici, compiutamente regolamentati dall’art. 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017, sono propedeutici alla soddisfazione di esigenze abitative legate a finalità turistiche e di villeggiatura.
La durata può essere liberamente determinata dalle parti e, decorso il termine convenuto, l’accordo locatizio cessa senza necessità di dare disdetta.
I contratti di durata inferiore a 30 giorni non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e il locatore non è tenuto a fornire obbligatoriamente l’attestato di prestazione energetica (APE).
Secondo quanto sancito dall’art. 1 della legge numero 178 del 30 dicembre 2020, è possibile destinare alle brevi locazioni turistiche fino a quattro immobili all’anno. Dalla quinta unità immobiliare in poi l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale e, pertanto, il proprietario è tenuto ad aprire la partita IVA e iscriversi alla Camera di Commercio.
In un contratto di locazione a uso abitativo è necessario indicare:
Per legge il contratto di locazione deve altresì contenere una specifica clausola con cui il locatario dia atto di aver ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica (APE), a pena di nullità.
Quanto al canone di affitto, in ottemperanza a quanto disposto dall’art. 1571 del codice civile, deve essere in linea con l’andamento del mercato immobiliare e il valore del bene risultante da un’accurata valutazione eseguita da un professionista dell’estimo.
Per poter essere destinata a locazioni a uso abitativo, l’unità immobiliare deve necessariamente appartenere alle seguenti categorie catastali:
Per locare beni immobili appartenenti ad altre categorie catastali occorre optare per contratti di locazione a uso diverso dall’abitativo.
La durata di un contratto di affitto a uso abitativo dipende sostanzialmente dalla formula di locazione scelta, dalle finalità dell’affitto e dalle possibilità di rinnovo previste. Le elenchiamo di seguito:
Nel corso dell'anno il locatore può affittare più volte l'immobile per fini turistici, purché non ecceda il limite dei 30 giorni per ogni singolo contratto stipulato. In caso contrario occorre provvedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e aderire a un diverso regime contrattuale.
La durata minima di un contratto di locazione dipende dalla tipologia di accordo stipulato, ossia:
Non è prevista una durata minima per le brevi locazioni turistiche, che possono durare anche una sola notte o un fine settimana.
L’art. 1573 del codice civile stabilisce che un contratto di locazione non possa avere una durata superiore a 30 anni.
I contratti di locazione a uso abitativo di durata uguale o superiore a 30 giorni sono soggetti alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Per essere in regola, quindi, il contratto di affitto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro e non oltre 30 giorni dalla data di decorrenza. L’omessa registrazione ne comporta la nullità.
L’operazione può essere svolta comodamente online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, accedendo all’apposita sezione “Servizi per registrare contratti di locazione” e utilizzando il modello RLI.
La registrazione del contratto di affitto a uso abitativo può essere effettuata con modalità cartacea recandosi personalmente presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.
Contestualmente alla registrazione del contratto di affitto, a meno che, come vedremo, si opti per l’applicazione della cedolare secca, è previsto il versamento di:
L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte, che equivalgono a 100 righe del contratto per ogni copia realizzata.
L’art. 8 della suddetta legge numero 392 del 27 luglio 1978 stabilisce che il locatore e il conduttore rispondano in solido del pagamento dell'intera somma dovuta per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, ciò non esclude la possibilità delle parti di concordare una ripartizione differente.
Alla locazione a uso abitativo è possibile applicare il regime di tassazione agevolata della cedolare secca, introdotto dal decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011, che prevede il pagamento di un’imposta che sostituisce l’IRPEF, le addizionali locali e l’imposta di registro e di bollo al momento della registrazione, risoluzione e proroga di contratti locativi stipulati tra persone fisiche.
In linea generale, il contratto di locazione a uso abitativo più conveniente per il locatore è quello a canone libero, che consente maggiore libertà nella determinazione del corrispettivo e offre una prospettiva di maggiore stabilità economica, per via della durata di 4 anni, rinnovabile alla prima scadenza per un altro quadriennio. La convenienza va, comunque, valutata di volta in volta in base alle specifiche esigenze dei contraenti.
Sì, è possibile ma in tal caso non si parla di locazione a uso abitativo ma di contratto di comodato d’uso gratuito.
L'obbligo di registrazione di un contratto locativo non sussiste quando la durata dell’accordo è inferiore a 30 giorni all’interno dell’anno solare.
A occuparsi della registrazione possono essere indistintamente sia il locatore che il locatario.
L’ordinamento giuridico italiano prevede che ambo i contraenti dell’accordo locatizio provvedano al pagamento in parti uguali dell’imposta di registro e delle spese di registrazione del contratto di locazione.
