Tanto il proprietario quanto l’affittuario possono decidere di risolvere il contratto di affitto e non rinnovarlo oltre la scadenza. Vediamo nello specifico cosa prevede la legge e cosa occorre fare nel caso in cui si desideri dare disdetta del contratto di affitto.
Un contratto di locazione può essere disdetto comunicando la propria decisione in maniera ufficiale alla controparte entro i termini previsti ai sensi di legge. Occorre redigere una lettera di disdetta e inviarla alla controparte tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC). La disdetta inviata a mezzo raccomandata deve intervenire entro il termine di preavviso al domicilio della controparte. Non conta, in questo caso, la data di spedizione ma quella in cui la raccomandata viene consegnata al destinatario.
A prescindere dal fatto che sia il locatario o il locatore a voler disdire il rapporto locatizio, per la disdetta del contratto di affitto è altresì necessario provvedere al pagamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dalla risoluzione e utilizzare il modello Registrazione Locazioni Immobili (RLI) dell’Agenzia delle Entrate.
La disciplina della disdetta varia in base alla tipologia di contratto di affitto. Per quanto riguarda i contratti di locazione a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2), la legge numero 431 del 9 dicembre 1998 stabilisce che il locatore o il conduttore debbano comunicare la propria intenzione di disdire l’accordo tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza. Il contratto può prevedere un periodo di preavviso più ampio, ma non inferiore a 6 mesi.
Per quanto riguarda i contratti di locazione per studenti universitari, l'articolo 5 di suddetta legge indica che la disdetta dell’affittuario debba essere comunicata almeno un mese e non oltre 3 mesi prima della data di scadenza.
Per gli affitti brevi per finalità turistiche e i contratti di locazione a uso abitativo di natura transitoria, invece, non occorre che venga data disdetta. Alla scadenza del contratto, l’accordo di locazione si estingue in automatico.
Sia la disdetta che il recesso si riferiscono al momento conclusivo di un accordo locatizio, ma i due termini non sono sinonimi.
Il termine disdetta indica la decisione del locatario o del locatore di risolvere il contratto e non rinnovarlo oltre la scadenza.
Il recesso, invece, indica la volontà del locatario o del locatore di risolvere il contratto di affitto prima della scadenza naturale. Per il recesso dal contratto di locazione, la sopraindicata legge numero 431 del 9 dicembre 1998 prevede un preavviso che non può mai essere inferiore a 6 mesi. Anche in questo caso, per rendere nota tale intenzione occorre redigere una lettera di recesso e inviarla alla controparte a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o, laddove possibile, tramite posta certificata (PEC).
Come accennato, l’accordo per recedere in anticipo dal contratto di locazione deve necessariamente avere forma di scrittura privata tra le parti. Non si può trattare di un semplice accordo orale.
Vediamo, quindi, come si fa la disdetta di un contratto di affitto. La comunicazione deve contenere:
È altresì necessario indicare le tempistiche entro cui liberare l’immobile oggetto di locazione.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una raccomandata di disdetta di un contratto di locazione da parte dell’affittuario.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____,
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di conduttore sono a comunicare la mia la volontà di disdire il contratto di locazione stipulato in data ____ relativo all’immobile di Sua proprietà sito a ____ in via/piazza ____. L’immobile Le sarà consegnato libero da cose e persone decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente comunicazione.
Cordialmente,
Firma dell'affittuario ____
La disdetta del contratto di affitto da parte del locatore è regolata dall’articolo 3, comma 1, della sopraindicata legge numero 431 del 9 dicembre 1998. Il locatore può disdire il contratto di affitto nel caso in cui abbia necessità di:
Il locatore può dare disdetta del contratto di affitto anche qualora l’inquilino non occupi continuativamente l’immobile senza un valido motivo. Può disdire il contratto anche nel caso in cui la proprietà si trovi in uno stabile che necessita di urgenti interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione se non addirittura di totale ricostruzione, e la presenza dell’inquilino nell’unità abitativa ostacoli o impedisca lo svolgimento di tali operazioni.
Per dare disdetta del contratto di affitto, il proprietario deve comunicare in maniera ufficiale la sua decisione all’affittuario con un preavviso di almeno 6 mesi.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una raccomandata di disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di locatore sono a comunicare la mia la volontà di disdire il contratto di locazione stipulato in data ____ relativo all’immobile sito a ____ in via/piazza ____, a fronte della necessità di ____.
Pertanto, Le chiedo di consegnarlo libero da cose e persone decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente.
Cordialmente,
Firma del proprietario ____
Il proprietario può consentire all’inquilino di dare disdetta prima della scadenza del contratto solo in presenza di valide motivazioni, derivanti da eventi infausti, oggettivamente impeditivi, indipendenti dalla volontà dello stesso e del tutto imprevedibili al momento della stipula del contratto di affitto, come, a titolo esemplificativo:
Tali motivazioni devono essere debitamente specificate nella lettera di disdetta del contratto di affitto che l’inquilino è tenuto a inviare al locatore a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o, laddove possibile, tramite posta certificata (PEC) con almeno 6 mesi di preavviso.
No, non è consentito né al proprietario né all’affittuario dare disdetta immediata con effetto istantaneo. Per dare disdetta, entrambe le parti devono inviare la comunicazione rispettando il termine di preavviso.
Non rispettare il tempo di preavviso impone comunque il pagamento delle mensilità previste dai termini di preavviso. Dovrai pagare al proprietario i canoni di locazione fino all’effettivo rilascio dell’immobile.
No, non è possibile usare la cauzione versata contestualmente alla firma del contratto di affitto. Non è questa la sua finalità. La cauzione viene restituita al momento della riconsegna dell’immobile libero da cose e persone solo ed esclusivamente qualora non venissero riscontrati danni all’interno dello stesso. In tal caso la cauzione verrebbe trattenuta.
