Disdetta Contratto di Affitto: Modalità e Tempistiche di Preavviso

Come funziona la disdetta del contratto di affitto? Chi può farla? Quali obblighi e diritti hanno il proprietario e il conduttore? In questo articolo, rispondiamo a tutte le domande sull'argomento e forniamo esempi di lettere di didetta del contratto di affitto. 

Come dare disdetta di un contratto di affitto?

Un contratto di locazione può essere disdetto comunicando la propria decisione in maniera ufficiale alla controparte entro i termini previsti ai sensi di legge. Occorre redigere una lettera di disdetta e inviarla alla controparte tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC). La disdetta inviata a mezzo raccomandata deve intervenire entro il termine di preavviso al domicilio della controparte. Non conta, in questo caso, la data di spedizione ma quella in cui la raccomandata viene consegnata al destinatario.

A prescindere dal fatto che sia il locatario o il locatore a voler disdire il rapporto locatizio, per la disdetta del contratto di affitto è altresì necessario provvedere al pagamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dalla risoluzione e utilizzare il modello Registrazione Locazioni Immobili (RLI) dell’Agenzia delle Entrate.

Come effettuare la registrazione della risoluzione del contratto di locazione

La risoluzione del contratto di locazione – sia alla scadenza naturale, sia in caso di chiusura anticipata – deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data in cui il rapporto si considera concluso. La comunicazione avviene tramite modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), che può essere presentato:

• in via telematica, tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline/Entratel o area riservata SPID/CIE/CNS), direttamente dal proprietario o tramite un intermediario abilitato (commercialista, CAF, ecc.);
• in modalità cartacea, consegnando il modello RLI compilato presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

Alla registrazione della risoluzione è normalmente collegato il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, pari a 67 euro, da versare tramite modello F24 ELIDE entro gli stessi 30 giorni. L’imposta non è invece dovuta se, per l’intero contratto, tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

In pratica, i passaggi sono:

1. Compilare il modello RLI indicando i dati delle parti, gli estremi del contratto e la data di risoluzione;
2. Versare l’imposta di registro (se dovuta) tramite F24 ELIDE, riportando correttamente il codice tributo e i riferimenti del contratto;
3. Trasmettere il modello RLI in via telematica o consegnarlo all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, conservando ricevute e quietanze di pagamento.

Quali sono le tempistiche di preavviso secondo la Legge 431/98 art. 3?

La disciplina della disdetta varia in base alla tipologia di contratto di affitto. Per quanto riguarda i contratti di locazione a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2), la legge numero 431 del 9 dicembre 1998 stabilisce che il locatore o il conduttore debbano comunicare la propria intenzione di disdire l’accordo tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza. Il contratto può prevedere un periodo di preavviso più ampio, ma non inferiore a 6 mesi.

Per quanto riguarda i contratti di locazione per studenti universitari, l'articolo 5 di suddetta legge indica che la disdetta dell’affittuario debba essere comunicata almeno un mese e non oltre 3 mesi prima della data di scadenza.

Per gli affitti brevi per finalità turistiche e i contratti di locazione a uso abitativo di natura transitoria, invece, non occorre che venga data disdetta. Alla scadenza del contratto, l’accordo di locazione si estingue in automatico.

Ci sono differenze tra la disdetta nel contratto 4+4 e quella in altri contratti?

Esistono differenze importanti tra la disdetta nei contratti 4+4 e quella prevista per altre tipologie di locazione abitativa.

Nei contratti a canone libero 4+4 e a canone concordato 3+2, disciplinati dalla Legge 431/1998, la regola generale è un preavviso minimo di 6 mesi, sia per il conduttore sia per il locatore. Il contratto può prevedere un preavviso più lungo, ma non inferiore a 6 mesi. In mancanza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo di pari durata (altri 4 anni nei 4+4 e altri 2 anni nei 3+2). MutuiOnline+3Bosetti Gatti+3Agenzia delle Entrate+3

Nei contratti per studenti universitari, sempre previsti dalla Legge 431/1998, la durata è più breve (generalmente da 6 a 36 mesi) e il preavviso a favore dello studente è normalmente ridotto (di solito da 1 a 3 mesi), secondo quanto stabilito dagli accordi territoriali e dai modelli contrattuali-tipo. Il locatore, invece, ha margini più ristretti per dare disdetta, proprio per garantire una maggiore tutela allo studente fuori sede. Sunia+2Milomb+2

Per i contratti transitori a uso abitativo (stipulati per esigenze temporanee specifiche) e per gli affitti brevi turistici, spesso non è prevista una vera e propria disdetta di fine locazione: l’accordo cessa automaticamente alla scadenza pattuita, senza rinnovo tacito, salvo che il contratto preveda diversamente. Il preavviso e le modalità di recesso anticipato sono in gran parte demandati alle clausole contrattuali, purché non siano in contrasto con la normativa vigente.

Ricapitolando:

• Nei contratti 4+4 e 3+2 il preavviso è tipizzato dalla legge (6 mesi) e la disdetta gioca un ruolo centrale, perché in assenza di comunicazione scatta il rinnovo automatico;
• Nei contratti per studenti la legge e gli accordi territoriali prevedono durate più brevi e preavvisi ridotti a favore dello studente;
• Nei transitori e negli affitti brevi, la scadenza naturale del contratto assume un peso maggiore, mentre la disdetta ha un ruolo spesso marginale o esclusivamente pattizio.

Ne abbiamo parlato anche nell'articolo sulla stesura della lettera di disdetta affitto 4+4.

Che differenza c’è tra disdetta e recesso di un contratto di locazione?

Sia la disdetta che il recesso si riferiscono al momento conclusivo di un accordo locatizio, ma i due termini non sono sinonimi.

Il termine disdetta indica la decisione del locatario o del locatore di risolvere il contratto e non rinnovarlo oltre la scadenza.

Il recesso, invece, indica la volontà di sciogliere il contratto di affitto prima della scadenza naturale. Per le locazioni abitative disciplinate dalla legge n. 431/1998, il recesso legale è espressamente riconosciuto solo al conduttore (art. 3, comma 6): l’inquilino, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando al locatore un preavviso di 6 mesi mediante raccomandata A/R o PEC.

Il locatore, invece, non ha un generale diritto di recesso anticipato previsto dalla legge: può interrompere il rapporto solo nei casi tassativi di diniego di rinnovo alla scadenza (art. 3 L. 431/1998) o quando ciò sia espressamente pattuito nel contratto tramite una specifica clausola di recesso a suo favore, nel rispetto dei limiti di legge

Differenze tra disdetta da parte del locatore e locatario

Disdetta del contratto di locazione da parte del locatore

La disdetta del contratto di affitto da parte del locatore è regolata dall’articolo 3, comma 1, della sopraindicata legge numero 431 del 9 dicembre 1998. Il locatore può disdire il contratto di affitto nel caso in cui abbia necessità di:

• disporre dell’immobile locato per uso personale o per familiari e parenti entro il 2° grado;
• cambiare la destinazione d’uso dell’immobile in questione;
• mettere in vendita la proprietà, concedendo in questo caso all’inquilino il diritto di prelazione.

Il locatore può dare disdetta del contratto di affitto anche qualora l’inquilino non occupi continuativamente l’immobile senza un valido motivo. Può disdire il contratto anche nel caso in cui la proprietà si trovi in uno stabile che necessita di urgenti interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione se non addirittura di totale ricostruzione, e la presenza dell’inquilino nell’unità abitativa ostacoli o impedisca lo svolgimento di tali operazioni.

Per dare disdetta del contratto di affitto, il proprietario deve comunicare in maniera ufficiale la sua decisione all’affittuario con un preavviso di almeno 6 mesi.

Disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore

Il conduttore ha il diritto – riconosciuto dall’art. 3, comma 6, della legge n. 431/1998 – di recedere anticipatamente dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, cioè eventi sopravvenuti, oggettivi, indipendenti dalla sua volontà e non prevedibili al momento della stipula del contratto di affitto, come, a titolo esemplificativo:

• perdita dell’impiego con conseguente impossibilità di seguitare a pagare i canoni di locazione;
• criticità strutturali dell’edificio che lo rendono insalubre o poco sicuro;
• costante malfunzionamento o indisponibilità di servizi necessari all’inquilino, come per esempio l’ascensore;
• sopravvenuta invalidità totale e permanente che impedisce all’inquilino, ipotizziamo, di fare le scale in uno stabile sprovvisto di ascensore;
• separazione dal coniuge;
• profondo turbamento derivante, supponiamo, da stalking o liti condominiali, che renderebbe eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio a livello psicologico e materiale.

Tali motivazioni devono essere debitamente specificate nella lettera di recesso che l’inquilino è tenuto a inviare al locatore…

Cosa succede in caso di disdetta anticipata del contratto di locazione?

Quando si parla di “disdetta anticipata”, in realtà ci si riferisce quasi sempre al recesso anticipato dal contratto, cioè alla volontà di una delle parti – di solito l’inquilino – di sciogliere il rapporto prima della scadenza naturale. In questi casi occorre distinguere:

• se il recesso è previsto dal contratto e/o dalla legge (ad esempio, recesso del conduttore per gravi motivi con preavviso di 6 mesi);
• se il recesso avviene senza rispettare i presupposti o i termini stabiliti.

Se il conduttore esercita correttamente il recesso (per gravi motivi, con il preavviso previsto e con comunicazione formale), il contratto si scioglie allo spirare del termine di preavviso e:

• l’inquilino deve pagare i canoni fino alla data di effettivo rilascio concordata;
• il locatore riacquista la piena disponibilità dell’immobile e può locarlo a terzi;
• le parti devono procedere alla riconsegna dell’immobile con verbale di consegna e conguaglio delle utenze;
• va comunicata la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate con modello RLI entro 30 giorni, con eventuale pagamento dell’imposta di registro in misura fissa (salvo cedolare secca). Studio Cataldi+3Agenzia delle Entrate+3Idealista+3

Se, invece, l’inquilino abbandona l’immobile senza preavviso o senza i presupposti di legge/contratto, il locatore può:

• pretendere il pagamento dei canoni dovuti almeno fino al termine del periodo di preavviso che sarebbe spettato;
• chiedere il risarcimento del danno ulteriore (ad esempio mancato guadagno perché l’immobile è rimasto sfitto), purché dimostri il danno e di essersi attivato con diligenza per trovare un nuovo conduttore, secondo il più recente orientamento della Cassazione a Sezioni Unite. Dagostinolex+6Diritto.it+6Jus For You+6

È importante sottolineare che:

• la cauzione non può essere automaticamente utilizzata dall’inquilino per pagare gli ultimi canoni: il deposito ha la funzione principale di garantire il locatore contro eventuali danni all’immobile o inadempimenti e viene restituito solo dopo la riconsegna, se non sussistono danni o insoluti;
• anche il locatore che pretendesse il rilascio anticipato del bene senza giustificato motivo o senza preavviso può esporsi a richieste di risarcimento danni da parte del conduttore, qualora quest’ultimo subisca un pregiudizio (costi di trasloco imprevisti, difficoltà a reperire altro alloggio, ecc.).

In tutti i casi di recesso anticipato è opportuno formalizzare in modo chiaro gli accordi (ad esempio concordare per iscritto una data di rilascio e l’eventuale rinuncia a parte dei canoni o del risarcimento) per evitare contenziosi successivi.

Come scrivere una lettera di disdetta del contratto di affitto

Come accennato, il recesso anticipato o l’eventuale accordo di risoluzione del contratto devono essere formalizzati per iscritto, di regola mediante lettera raccomandata A/R o PEC, così da avere data certa e poter dimostrare con precisione la volontà delle parti e la decorrenza del preavviso.

Vediamo, quindi, come si fa la disdetta di un contratto di affitto. La comunicazione deve contenere:

• dati anagrafici e codice fiscale del soggetto intenzionato a disdire il rapporto locatizio e non rinnovarlo oltre la scadenza;
• dati relativi alla stipula del contratto di locazione;
• eventuali motivazioni della richiesta di disdetta del contratto di affitto.

È altresì necessario indicare le tempistiche entro cui liberare l’immobile oggetto di locazione.

Modulo disdetta del contratto di affitto da parte dell’inquilino: fac simile

Riportiamo di seguito il modello fac simile di una raccomandata di disdetta di un contratto di locazione da parte dell’affittuario.

Lettera di disdetta del contratto di affitto da parte del proprietario: fac simile

Riportiamo di seguito il modello fac simile di una lettera di disdetta del contratto di affitto da parte del proprietario.

Fonti

• Normativa generale locazioni abitative, Legge 9 dicembre 1998 n. 431 – testo coordinato e art. 3 sulla disdetta Bosetti Gatti
• Guida pratica ai contratti di locazione abitativa, Agenzia delle Entrate – “Guida Affitti” (PDF ufficiale) Agenzia delle Entrate
• Risoluzione, cessione e proroga del contratto – adempimenti e imposta di registro, Agenzia delle Entrate – scheda “Risoluzione, cessione e proroga dei contratti” Agenzia delle Entrate
• Modello RLI e istruzioni di compilazione, Agenzia delle Entrate – istruzioni ufficiali modello RLI (PDF) Agenzia delle Entrate
• Cedolare secca e imposta di registro in caso di risoluzione, Agenzia delle Entrate – scheda informativa “Cedolare secca” Agenzia delle Entrate
• Contratti 4+4, 3+2 e disciplina dei preavvisi, Articolo di approfondimento “La disdetta del contratto di locazione: come funziona” (MutuiOnline.it) MutuiOnline
• Locazioni per studenti universitari e preavviso ridotto, Vademecum “Abitare per gli studenti universitari” (SUNIA e associazioni) 
• Risoluzione anticipata, recesso e adempimenti fiscali, Guida “La risoluzione anticipata del contratto di locazione” (StudioCataldi.it) Studio Cataldi
• Danno da risoluzione anticipata e orientamento Cassazione 2025, Approfondimento “Risoluzione del contratto di locazione e risarcimento del danno: le Sezioni Unite” (Diritto.it) Diritto.it