Tra i doveri dell’affittuario si annovera quello relativo al pagamento del canone di locazione, come sancito dall’ articolo 1587 del codice civile. Quali sono le tipologie di canone di affitto previste dalla legge? E quali sono i fattori che concorrono a determinare l’importo da corrispondere periodicamente al locatore? Approfondiamo insieme.
Il canone di locazione, o canone locatizio, è il corrispettivo che viene versato dall’affittuario al locatore per poter fruire del bene immobile oggetto del contratto di affitto.
In altre parole, si tratta della somma di denaro pagata periodicamente dal locatario, la persona che prende in affitto un immobile, al locatore, il proprietario dello stesso, a titolo di corrispettivo per il godimento della proprietà in questione.
In linea generale, il canone di locazione è corrisposto in forma pecuniaria, ma nulla vieta che le parti si accordino diversamente. Per esempio, qualora a essere locato fosse un terreno agricolo, il locatore può richiedere una parte del raccolto, come espressamente indicato nell’articolo 1639 del codice civile.
Il proprietario di un immobile può affittare la sua proprietà offrendo due diverse soluzioni all’affittuario per il pagamento dei canoni. Le indichiamo di seguito:
A differenza della locazione a canone libero, in quella a canone concordato il prezzo dell’affitto è predeterminato da accordi territoriali stretti dalle associazioni di categoria dei proprietari e le organizzazioni dell’inquilinato in base alla fascia in cui si colloca l’immobile oggetto del contratto di locazione.
Il canone locativo viene solitamente versato in più rate. In sede di stesura del contratto di affitto, i contraenti possono accordarsi sulla frequenza con cui lo stesso debba essere corrisposto. In genere è possibile scegliere tra cadenza mensile, bimestrale o semestrale. Le modalità di pagamento normalmente prevedono il bonifico bancario, l’assegno bancario o il vaglia da inviare direttamente al domicilio del locatore.
Il canone minimo di locazione è quella soglia che permette di non subire accertamenti fiscali automatici da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il valore minimo del canone locativo, definito dalla legge numero 311 del 30 dicembre 2004, consente di escludere accertamenti fiscali automatici da parte dell’Agenzia delle Entrate ed è stato introdotto con il fine di:
Il mancato rispetto del canone di locazione minimo comporta l’accertamento degli affitti dichiarati per quanto riguarda l’imposta di registro e le imposte sui redditi.
Il valore minimo del canone di locazione è applicabile agli immobili di tipo abitativo inseriti nella categoria catastale A. Secondo quanto sancito dalla sopraindicata legge numero 311 del 30 dicembre 2004, l’Agenzia delle Entrate non può svolgere attività di accertamento quando la base imponibile risultante dal contratto di locazione di un immobile risulti superiore a determinate soglie. Non è soggetto ad accertamento amministrativo quel canone locativo annuo stabilito per contratto in misura non inferiore al 10% del valore catastale dell’immobile.
Sono molti i fattori che concorrono a determinare l’importo del canone di locazione di un immobile. Ne offriamo di seguito un’approfondita panoramica.
Il primo fattore da considerare è il valore catastale dell'immobile. Il procedimento da seguire per calcolarlo è il seguente:
I coefficienti catastali, stabiliti dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991, variano in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria a cui lo stesso è ascrivibile. I coefficienti catastali per i fabbricati a uso abitativo sono:
Il risultato di tale operazione corrisponderà al valore catastale.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di avere un attico con rendita catastale rivalutata pari a 650 euro e un coefficiente di 115,5 poiché si riferisce a un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Il valore catastale risulta essere di 75.075 euro.
La regione, provincia, comune e quartiere in cui è ubicato l’immobile oggetto del contratto di locazione influiscono sul calcolo dell’importo che il locatario dovrà periodicamente corrispondere al locatore per il godimento dello stesso. Il valore del canone di locazione è influenzato non solo dalla posizione in un’area centrale o periferica, ma anche dalla facilità di accesso ai servizi pubblici.
I metri quadri e il numero di locali dell'immobile da affittare sono fattori determinanti per stabilire l’importo del canone locativo.
Il canone di locazione varia a seconda dello stato manutentivo dell’immobile. Per una proprietà recentemente sottoposta a massicci interventi di ristrutturazione si può legittimamente fissare un canone più alto rispetto a quello richiedibile per un appartamento datato e in cattivo stato di manutenzione.
Può essere utile rivolgersi a un professionista per un’accurata valutazione immobiliare, in cui vengano analizzate con attenzione le condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive dell’immobile al fine di stabilirne il valore.
La presenza di un’autorimessa o di un posto auto riservato è un altro fattore che incide sul calcolo del canone di affitto di un immobile, a maggior ragione se lo stesso si trova in un’area di difficile parcheggio. Il valore dell'affitto aumenta anche in presenza di cantine, locali con funzione di deposito, ascensori, giardini condominiali e comfort aggiuntivi.
Le soluzioni di affitto comprensive di arredamento hanno un prezzo di affitto tendenzialmente più elevato rispetto a quelle semiarredate, parzialmente arredate o del tutto prive di mobilio. In genere, per stabilire il canone di locazione di un immobile arredato si aggiunge tra il 10% e il 20% al prezzo richiesto per la stessa proprietà qualora non fosse ammobiliata.
Dotare un immobile di sistemi, impianti ed elettrodomestici a basso consumo energetico permette di fissare un canone di affitto tendenzialmente più alto. Prima di concedere un immobile in locazione, pertanto, può essere utile apportare migliorie e interventi di efficientamento energetico.
In linea generale, il canone di locazione rimane invariato per l’intera durata del contratto. Non sono concesse variazioni in aumento. Tuttavia, su richiesta del locatore può essere inserita nel contratto di locazione una clausola che preveda un aggiornamento annuale del canone. L’adeguamento ISTAT serve a proporzionare l’importo dell’affitto all’andamento dell’economia e al costo della vita. Le parti possono stabilire che l’aggiornamento avvenga in misura pari al 100% del valore ISTAT in base alle rilevazioni effettuate su base annua.
Presentando la dichiarazione dei redditi è possibile detrarre le spese di affitto sostenute per gli immobili adibiti ad abitazione principale. La normativa prevede cinque diverse casistiche di detrazione. La prima casistica è quella della detrazione d’imposta per gli inquilini a basso reddito. La seconda riguarda le locazioni a canone concordato. La terza riguarda i giovani che vivono in affitto. La quarta riguarda i lavoratori che si trovano costretti a cambiare residenza per motivi di lavoro e la quinta riguarda gli studenti universitari che frequentano atenei ubicati in comuni diversi da quello di residenza.
Nel modello 730 le detrazioni devono essere indicate nel quadro E “Oneri e spese” nei righi compresi tra E 71 e 72, sezione V.
Il mancato pagamento del canone locativo equivale a un inadempimento da parte dell’affittuario e legittima il locatore a chiedere il versamento degli interessi legali o di mora, oltre al canone.
