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Contratto Agevolato

Jessica Maggi
29.10.2024
11 min

Contratto Agevolato di Affitto 3+2

Il contratto agevolato 3+2 prevede tariffe più contenute per il locatario rispetto ad altre modalità locative e offre benefici di natura tributaria al locatore, come la riduzione dell’IRPEF. Vediamo nello specifico come funziona, come si registra e cosa comporta.

Cosa significa contratto agevolato?

Il contratto di locazione a canone agevolato o concordato implica che un soggetto, tecnicamente detto locatore, metta un bene immobile di sua proprietà a disposizione di un altro soggetto, tecnicamente detto conduttore o locatario e comunemente chiamato inquilino, affinché lo usi come abitazione per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro di importo più contenuto rispetto a quello generalmente previsto per la stipula di contratti di locazione a canone libero.

Per il contratto di affitto 3+2, il canone non è frutto della trattativa tra le parti come per l’affitto 4+4, ma è compreso tra un minimo e un massimo in virtù di specifici criteri stabiliti in appositi accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei locatari, i singoli comuni e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, a cui è affidato il compito di aggiornare il tariffario ogni 3 anni.

Cosa prevede la legge 431/98 in merito al contratto abitativo agevolato?

Il contratto agevolato 3+2 impone che i contraenti rispettino le condizioni stabilite da:

Detto decreto ha altresì esteso a tutti i comuni italiani la possibilità di siglare accordi territoriali funzionali alla sottoscrizione di tale formula di locazione. Prima del 2017 i contratti agevolati di affitto 3+2 erano stipulabili solo in zone ad alta tensione abitativa, dove si registra una carenza di disponibilità abitative rispetto alla domanda.

Come funziona il contratto a canone concordato o agevolato?

Offriamo di seguito un’approfondita panoramica di quelle che sono le caratteristiche di un contratto agevolato di affitto 3+2.

1. Canone di locazione

Nella locazione a canone agevolato, l’importo che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore nelle modalità stabilite per poter fruire dell’immobile è stabilito da specifici accordi presi dalle associazioni dei proprietari e dei locatari e il comune in cui il bene è ubicato.

Qualora l’accordo territoriale di riferimento lo preveda, durante il periodo di locazione il locatore può aumentare il canone di affitto in base all’adeguamento ISTAT previsto dalla legge, che consente di mantenerne il valore in linea con l’inflazione.

Basandosi su specifiche fasce di oscillazione previste dai singoli comuni sulla base di accordi locali e nazionali, quindi, le parti possono stabilire l’importo del canone di locazione agevolato.

Per individuare la sottofascia in cui è collocato l’immobile locato e determinare di conseguenza l’importo del canone occorre valutare una serie di caratteristiche dell'edificio, tra cui:

  • metri quadri;
  • stato di manutenzione;
  • esposizione;
  • presenza di servizi accessori, come per esempio la cantina e il posto auto;
  • presenza di servizi tecnici, come l’ascensore e l’impianto di condizionamento.

In linea generale, il contratto agevolato è vantaggioso per il locatario poiché gli consente di versare un canone di locazione più basso rispetto al prezzo di mercato.

2. Durata contratto affitto 3+2 a canone concordato

Come previsto dall’articolo 2 della suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998, il contratto agevolato è stipulato per la durata minima di 3 anni e, alla prima scadenza, l’accordo locatizio è prorogato di diritto per un altro biennio.

Pertanto, la durata minima è di 3 anni, rinnovabili automaticamente per altri 2 anni alla prima scadenza, a meno che una delle due parti dia disdetta. Dopodiché, se non interviene una disdetta con almeno 6 mesi di preavviso, il contratto si rinnova sempre di 2 anni in 2 anni.

3. Disdetta, rinnovo e recesso da contratto di locazione 3+2 dopo 3 o 5 anni

Nel contratto agevolato, dopo i primi 3 anni l’accordo locatizio si rinnova tacitamente per un altro biennio. Se nessuna delle due parti compie alcuna azione, il rinnovo per altri 2 anni avviene in automatico. Non occorre che le parti esprimano formalmente la propria volontà di proseguire il rapporto locatizio.

Alla scadenza dei due anni successivi il rapporto locatizio giunge alla sua naturale scadenza. A questo punto le parti possono decidere se disdire o rinnovare il contratto a condizioni differenti. Nel caso in cui, ancora, né il locatore né il locatario esprimano la volontà di concludere l’accordo locatizio o di cambiarne le condizioni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni.

Contratto 3+2 disdetta del locatario

Il locatario può disdire l’accordo locatizio in qualsiasi momento, purché invii una formale lettera di disdetta al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) almeno 6 mesi prima della data in cui prevede di lasciare la proprietà. 

Contratto 3+2 disdetta del locatore

Il locatore può impedire il rinnovo della locazione al termine del primo triennio solo per specifiche necessità previste dall’articolo 3 comma 1 dell’anzidetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998, quali:

  • destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, culturali o di culto;
  • disporre dell’immobile per uso proprio;
  • vendere la proprietà immobiliare, riconoscendo al locatario il diritto di prelazione;
  • eseguire interventi di ristrutturazione, demolizione o ricostruzione.

L’omessa indicazione della motivazione rende nullo il diniego del rinnovo automatico del contratto alla scadenza.

Il proprietario dell’immobile, quindi, non può disdire il contratto prima della scadenza. Dovrà attendere che trascorrano i primi 3 anni per impedirne il rinnovo, rispettando un preavviso di 6 mesi e sempreché ricorra una delle suddette motivazioni previste dalla legge che giustifichino l’esigenza di rientrare anzitempo in possesso dell’alloggio.

Qualora il locatore, dopo aver riacquisito la disponibilità dell'immobile alla prima scadenza, non provvedesse ad adibirlo entro 12 mesi agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il locatario sarebbe legittimato a pretendere il ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni originariamente pattuite.

Quali sono i vantaggi del contratto agevolato di affitto 3+2 per i contraenti 

A fronte di un minore guadagno, il locatore beneficia di agevolazioni fiscali, che elenchiamo di seguito:

Per il locatario, il principale vantaggio che presenta questa formula di locazione è, come accennato, il canone solitamente di gran lunga inferiore rispetto al prezzo di mercato.

Inoltre, se il suo reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro, ha diritto a una detrazione IRPEF di 495,80 euro se l’immobile oggetto di locazione è adibito ad abitazione principale. Se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro, la detrazione concessa è di 247,90 euro.

Come si scrive un contratto agevolato 3+2?

In un contratto di affitto 3+2 è necessario indicare i seguenti dati:

  • data di stipula del contratto;
  • dati anagrafici del locatore e del locatario;
  • descrizione dell’immobile, con indicazione della sua ubicazione, identificazione catastale e stima del valore di mercato;
  • importo e modalità di corresponsione del canone di locazione;
  • durata della locazione;
  • riferimento all’accordo territoriale definito tra le associazioni dei locatari e dei locatori e depositato presso il comune di competenza.

A pena di nullità, occorre indicare espressamente nel contratto che il locatario abbia ricevuto la documentazione che attesta la classe energetica dell'immobile, tra cui, in primis, l’attestato di prestazione energetica (APE), la cui obbligatorietà è sancita dal decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005.

Modello Fac simile contratto agevolato 3+2

Riportiamo di seguito il modello fac simile di un contratto agevolato di affitto 3+2 a canone concordato.

Luogo, data ______________

 

Il/la sig./sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato locatore, e il/la sig./sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato conduttore, stipulano e convengono il presente contratto di locazione, regolato dalle pattuizioni seguenti.

 

1.Oggetto

 

Il locatore concede in locazione al conduttore, che accetta, per proprio uso abitativo ed esclusivo, l’unità immobiliare sita in ____ in via/piazza ____, piano____, scala ____, composta da____ vani, identificata al N.C.E.U. di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, zona censuaria ____, categoria ____, classe catastale ____, consistenza ____, rendita catastale ____, prestazione energetica____, come da attestato che il conduttore dichiara di aver ricevuto in copia, in conformità a quanto disposto dall’articolo 6, comma 3, del decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005.

 

2. Durata

 

Il contratto è stipulato per la durata di ____ anni a partire dal giorno____. Alla scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per ulteriori 2 anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge numero 431/98. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente in base alla legge.

 

3. Canone di locazione

 

Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'accordo territoriale definito tra le associazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori e depositato in data____ presso il comune di____, è convenuto in euro____, che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore a mezzo di bonifico bancario in____ rate eguali anticipate di euro____ ciascuna, da versarsi mensilmente entro il giorno____ di ogni mese.

Il canone pattuito è stato calcolato ai sensi dell’accordo territoriale per il comune indicato, sulla base dei seguenti elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali:

  1. l’immobile risulta collocato in zona____;
  2. superficie dell’immobile di metri quadri ____;
  3. parametri oggettivi dell’immobile:
  • tipologia catastale ____;
  • impianto di riscaldamento autonomo o centralizzato se provvisto di contabilizzatori;
  • impianto fisso di condizionamento d’aria;
  • presenza di ascensore, fatta eccezione per il piano terra;
  • autorimessa o box auto;
  • cortile con parcheggio riservato all’unità immobiliare locata;
  • cantina;
  • soffitta sia esclusiva che condominiale;
  • doppi servizi;
  • area scoperta privata o condominiale in uso esclusivo;
  • terrazzo, balcone o veranda di uso esclusivo;
  • porta blindata o cancello di sicurezza;
  • allarme interno alloggio;
  • immobile con certificazione energetica con consumo in classe uguale o superiore a D o equivalente classificazione.

Disponendo di n. ____ parametri oggettivi e tenuto conto dei criteri valutativi di cui all’accordo territoriale dichiarati dalle parti, il canone si colloca nella sub-fascia ____.

Le parti, con la sottoscrizione del presente contratto, assumono la piena responsabilità dei dati e degli elementi sopraindicati, con esonero di qualsivoglia responsabilità per le associazioni che le abbiano assistite nella stipula del contratto o lo abbiano asseverato.

Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, rende il conduttore inadempiente e determina la risoluzione ipso iure del contratto su richiesta del locatore. 

 

4. Uso

 

L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e dei componenti del suo nucleo familiare. Per la successione nel contratto si applica quanto previsto dall'articolo 6 della legge numero 392 del 27 luglio 1978.

Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale.

 

5. Recesso del conduttore

 

È facoltà del conduttore recedere dal presente contratto in qualunque momento, previo avviso da recapitarsi al locatore tramite lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data di efficacia del recesso.

 

6. Deposito cauzionale

 

A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore la somma di euro ____ a titolo di deposito cauzionale pari a____ mensilità del canone di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'adempimento da parte del conduttore di ogni obbligazione contrattuale.

 

7. Obblighi delle parti

 

Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata idonea all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna a ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa.

Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il normale deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento dello stabile, ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna a osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione, né agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

 

8. Disposizioni finali

 

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni della legge numero 431 del 9 dicembre 1998, del codice civile e della legge numero 392 del 27 luglio 1978, alle norme vigenti e all'accordo territoriale per il comune indicato.

 

Letto, approvato e sottoscritto.

Firma del locatore ______________ 

Firma del conduttore ______________

Come registrare un contratto agevolato 3+2?

Entro 30 giorni dalla stipula, il contratto di affitto 3+2 deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Per essere in regola, quindi, il contratto agevolato deve essere registrato entro e non oltre 30 giorni dalla data di decorrenza, a pena di nullità.

La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o recandosi personalmente presso gli uffici territoriali.

Contestualmente alla registrazione occorre provvedere al versamento della summenzionata imposta di registro e di bollo, a meno che si scelga l’opzione della cedolare secca.

Cosa significa contratto agevolato con cedolare secca?

Il contratto concordato 3+2 prevede l’opzione della cedolare secca, un sistema di tassazione introdotto dal decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011 che prevede un'aliquota agevolata del 10% sui redditi percepiti per gli immobili concessi in locazione nel periodo d’imposta di riferimento.

La cedolare secca è, concretamente, un’imposta unica a percentuale fissa, alternativa all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), che si può usare nell’ambito dei contratti di locazione abitativa.

Se il locatore sceglie questo regime di tassazione agevolata sulla locazione di immobili a uso abitativo, è tenuto a darne comunicazione all'inquilino e compilare l’apposito contratto di locazione 3+2 con cedolare secca.

Tre punti chiave 

  • Il contratto di locazione a canone agevolato implica che il locatore metta a disposizione del locatario un immobile di sua proprietà affinché lo usi come abitazione per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro di importo più contenuto rispetto a quello generalmente previsto per la stipula di contratti di locazione a canone libero.
  • Per il contratto agevolato di affitto 3+2, il canone di locazione è compreso tra un minimo e un massimo in virtù di specifici criteri stabiliti in appositi accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei locatari, i comuni e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
  • La prima scadenza in un contratto agevolato 3+2 è di 3 anni, rinnovabili automaticamente per un altro biennio.

Fonti

FAQ

Che vuol dire contratto agevolato? 

Un contratto di affitto 3+2 a canone agevolato è un accordo locatizio che dura 3 anni rinnovabili per un altro biennio, con canone di locazione determinato in base a specifici parametri stabiliti in base ad accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei locatari e dei proprietari di immobili, i comuni e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Quali sono le agevolazioni fiscali concesse per il contratto 3+2? 

Il contratto 3+2 offre una riduzione sull'IMU per i proprietari e la possibilità di detrarre una parte del canone nella dichiarazione dei redditi per gli affittuari.

Che differenza c'è tra cedolare secca e contratto concordato? 

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che sostituisce l'IRPEF e le imposte di registro sull'affitto con un’aliquota ridotta. Il contratto concordato, invece, è un tipo di contratto di locazione con canone stabilito da specifici accordi territoriali, che può essere associato alla cedolare.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.