La locazione è notoriamente il contratto con cui il locatore mette un immobile di sua proprietà a disposizione di un altro soggetto, tecnicamente detto locatario e comunemente chiamato inquilino, per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro. Ebbene, l’ordinamento giuridico italiano permette di costituire una nuova locazione all’interno della prima, avente a oggetto il medesimo immobile. Si tratta della sublocazione, o subaffitto, una pratica, a ben vedere, molto diffusa tra studenti e lavoratori fuori sede. Vediamo nel dettaglio come funziona la sublocazione di un immobile già concesso in affitto e cosa prevede la legge.
Il locatore concede in locazione un immobile di sua proprietà all’affittuario che, a sua volta, lo affitta a terzi. Questo procedimento prende il nome di subaffitto, regolamentato dall’articolo 2 della legge numero 392 del 27 luglio 1978, non abrogato dalla successiva legge numero 431 del 9 dicembre 1998.
In altre parole, il proprietario affitta la sua proprietà al locatario. Costui, a cui è intestato il contratto di locazione, a sua volta cede il bene che ha ricevuto dal proprietario a un altro soggetto, detto subaffittuario, subconduttore o subinquilino, affinché sia quest’ultimo a goderne, in cambio del pagamento di un corrispettivo in denaro.
Tale pratica, del tutto lecita purché non espressamente vietata dal locatore, permette al locatario di far fruire a terzi dell’intero immobile locato o, come vedremo nei prossimi paragrafi, di una sua parte. Con la sublocazione immobiliare, il conduttore può, quindi, cedere in tutto o in parte a soggetti terzi il diritto di godimento dell’immobile concessogli in locazione.
Il subaffitto è regolato da un contratto a sé, stipulato tra il locatario e il subaffittuario, distinto e separato da quello sottoscritto tra il proprietario dell’immobile e il conduttore principale. In sostanza, il contratto di sublocazione si sovrappone al contratto di affitto.
Con la stipula di un contratto di sublocazione, il locatario cede in tutto o in parte a un altro soggetto, detto subaffittuario, il diritto di godimento dell’immobile oggetto del suo contratto di locazione, dietro corresponsione di uno specifico importo pattuito tra le parti.
Il conduttore diventa, quindi, a sua volta un locatore nei confronti del subaffittuario. La validità del contratto di sublocazione immobiliare dipende dalla legittimità del contratto di locazione principale.
In linea generale, i subaffittuari non hanno un legame contrattuale diretto con il proprietario dell’immobile e si interfacciano con il locatario principale. Ma può capitare che venga instaurata una relazione giuridica diretta tra il proprietario e il subaffittuario, come indicato dall’articolo 1595 del codice civile.
Se l’immobile da locare è composto da più stanze, può risultare idoneo a ospitare una pluralità di inquilini contemporaneamente.
A meno che il contratto di locazione non lo vieti espressamente, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 337 del 17 gennaio 1979, il conduttore ha la facoltà di subaffittare parzialmente l’immobile locatogli, purché provveda a comunicare al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC):
In caso di sublocazione parziale solitamente il locatario principale, a cui è intestato l’originario contratto di locazione, seguita a occupare una parte dell’immobile. La sublocazione parziale può anche prevedere la concessione dell’utilizzo di una porzione dell’immobile locato in giorni e orari specifici.
In caso di sublocazione totale, invece, l’intero immobile viene ceduto a un soggetto terzo, con l’autorizzazione e il consenso del locatore. In questo caso, il conduttore lascia l’intera unità immobiliare nella piena disponibilità del subaffittuario.
L’articolo 1594 del codice civile consente sempre al locatario di subaffittare l’immobile locatogli, a meno che una specifica clausola inserita nel contratto di locazione lo vieti espressamente. Pertanto, in assenza di un categorico divieto, il conduttore può sublocare il bene del locatore. Prima di procedere con il subaffitto è, comunque, opportuno essere trasparenti e comunicare la propria intenzione al locatore.
La suddetta legge numero 392 del 27 luglio 1978 vieta la sublocazione totale di immobili adibiti a uso abitativo senza il consenso scritto del proprietario. È consentito il subaffitto di una parte o singoli vani dell’immobile locato, ma non sublocare l’intera proprietà, a meno che sia il proprietario stesso a darne esplicitamente autorizzazione con un’apposita clausola inserita nel contratto di locazione.
In ogni caso, invece, una sublocazione senza contratto e non dichiarata costituisce un'attività illecita, punibile ai sensi di legge.
In caso di stipula di un contratto di subaffitto, gli adempimenti da assolvere sono i seguenti.
Il locatario ha il dovere di informare il proprietario dell’immobile della sublocazione totale o parziale tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC), in cui indicare, come accennato, i dati anagrafici del subaffittuario, la durata della sublocazione e il numero di stanze interessate. Entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione, il proprietario può eventualmente opporsi alla sublocazione in presenza di valide motivazioni.
Se la sublocazione ha una durata superiore a un mese, bisogna obbligatoriamente provvedere alla registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
L’operazione di registrazione di un contratto di sublocazione può essere effettuata:
È previsto il versamento dell'imposta di registro con aliquota del 2% sul valore del contratto, con un minimo di 67 euro.
Dopo la sottoscrizione del contratto è necessario presentare il modello di "dichiarazione di ospitalità" per segnalare il subaffitto in essere.
Il soggetto che subaffitta stanze dell’abitazione locatagli o l’intero immobile con il consenso del locatore deve dichiarare i redditi derivanti dalla sublocazione e provvedere al pagamento delle relative tasse.
Illustriamo di seguito gli eventuali rischi e criticità a cui potenzialmente si espongono le parti coinvolte nella sublocazione di un bene immobile.
| Rischi per il proprietario | Rischi per il locatario | Rischi per il subaffittuario |
| Il subaffitto espone il proprietario al rischio che il subaffittuario non lasci l’immobile alla scadenza del contratto di sublocazione. In tal caso, a doversi occupare della procedura esecutiva sarebbe il proprietario dell’immobile, non il conduttore. | Se l'inquilino subaffitta una stanza a terzi senza il consenso del locatore commette un illecito. Il proprietario può presentare un ricorso in tribunale e richiedere la risoluzione del contratto di locazione. | In caso di violazione del divieto di sublocazione indicato nel contratto di affitto principale, il locatore può pretendere l’immediata risoluzione del contratto di locazione e, di conseguenza, anche di quello di sublocazione. |
La legge al momento non impone un termine minimo di durata del subaffitto. Le parti sono, quindi, libere di accordarsi in base alle proprie esigenze.
I contratti di sublocazione non possono durare più della locazione principale. Pertanto, quando termina il contratto di locazione, si scioglie automaticamente anche quello di subaffitto. La sublocazione non può, quindi, avere una durata superiore rispetto alla locazione.
Qualora il contratto di locazione principale, per qualsiasi motivo, dovesse terminare anzitempo, il subaffittuario perde il diritto di godimento dell’immobile, a prescindere dalla durata originariamente concordata.
Il canone di sublocazione deve essere corrisposto al conduttore, non al proprietario dell'immobile, salvo differenti accordi tra le parti.
Al conduttore è concessa la facoltà di subaffittare l’immobile locatogli, a meno che sia espressamente vietato da una specifica clausola contrattuale, ma non può cedere a terzi il contratto di locazione.
Il canone di sublocazione è solitamente maggiorato rispetto a quello che il locatario principale corrisponde al locatore.
La registrazione del contratto di sublocazione immobiliare comporta il pagamento dell’imposta di registro pari al 2% del canone stabilito. I redditi della sublocazione sono sottoposti all’ordinaria tassazione determinata dagli scaglioni IRPEF o, in alternativa, al regime della cedolare secca.
