Nel panorama immobiliare italiano, il contratto di locazione transitorio rappresenta una soluzione flessibile e vantaggiosa a cui ricorrere in presenza di esigenze abitative temporanee, non turistiche, che determinino l’esigenza di affittare un immobile per un breve periodo, senza impegnarsi per un lasso di tempo maggiore. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Il contratto di locazione a uso transitorio, compiutamente regolamentato dalla legge numero 431 del 9 dicembre 1998, è una formula di locazione a uso abitativo che consente al proprietario di un immobile di locare la proprietà per un periodo di tempo limitato, al fine di venire incontro a particolari esigenze ben individuate.
Si può optare per l’affitto transitorio solo se tale scelta sia motivata da una valida esigenza giustificatrice della locazione temporanea, che deve essere indicata nel contratto, dimostrata con documentazione probante e comunicata all’Agenzia delle Entrate.
In altre parole, questa particolare formula di locazione è attivabile solo se almeno una delle parti contraenti dimostri la concreta esigenza di dover accedere a tale opzione. In caso contrario, non v’è motivo per cui debba essere stipulato un contratto di questo tipo.
Un contratto di locazione di natura transitoria può avere una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi. Questa formula di locazione consente, quindi, di stipulare un contratto di durata significativamente inferiore rispetto a quella prevista per le ordinarie modalità di locazione.
Si tratta di un contratto derogatorio rispetto alle consuete modalità locative, utilizzabile esclusivamente, come accennato, in presenza di particolari esigenze del proprietario dell’immobile e/o del locatario, da tutelare con la transitorietà del contratto. Tali esigenze non devono essere legate a finalità turistiche.
La stipula di contratti di affitto transitori è possibile esclusivamente nel caso in cui vi sia una valida esigenza del locatario e/o del locatore che giustifichi la necessità di optare per una locazione di natura temporanea. Per giustificare la necessità di optare per una breve locazione occorre essere in presenza di un’esigenza direttamente collegata a specifici eventi e situazioni documentabili.
I contratti transitori di durata massima di 18 mesi possono essere stipulati solo ed esclusivamente in presenza di una valida motivazione giustificatrice della locazione temporanea. In caso contrario, non v’è motivo per cui si debba stipulare un contratto di questo tipo e non un tradizionale contratto a canone libero o a canone concordato.
Secondo quanto indicato dal Tribunale di Milano con la sentenza numero 9299 del 14 settembre 2017, in assenza di una valida motivazione o in presenza di ragioni ritenute invalide ai sensi di legge, la locazione temporanea viene convertita in un ordinario contratto di locazione della durata di 4 anni, con possibilità di rinnovo per altrettanti.
In altre parole, nel caso in cui non fossero specificate le ragioni della transitorietà della locazione o non fossero valide ai sensi di legge, l’accordo di affitto in questione diventa soggetto alla disciplina ordinaria.
Condizione necessaria per poter stipulare un contratto di affitto transitorio è che vi sia una valida motivazione comprovata da opportuna documentazione per la quale la durata dell’affitto debba essere temporalmente limitata e nettamente inferiore a quella minima prevista dalla legge, ossia 4 anni rinnovabili per altri 4 per i contratti a canone libero e 3 anni rinnovabili per altri 2 per i contratti a canone concordato.
In ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 2 del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002, le parti devono indicare espressamente nel contratto quale sia l’esigenza transitoria e allegare apposita documentazione.
Il proprietario/locatore può proporre la stipula di un contratto di affitto transitorio a fronte della necessità di:
Analizziamo ora approfonditamente le motivazioni più spesso utilizzate dai locatari per motivare la scelta di un contratto di affitto transitorio:
In seguito a un atto di separazione o divorzio, il coniuge non più residente nella casa coniugale può optare per l’affitto transitorio nel caso in cui disponga di un’altra abitazione di proprietà al momento indisponibile perché locata. In tal caso, può stipulare un contratto di affitto transitorio in attesa di disdire il contratto di locazione in essere e andare ad abitare nell’immobile in questione.
In un contratto di locazione a uso abitativo di natura transitoria è indispensabile prevedere una specifica clausola che individui la concreta esigenza del locatore e/o del locatario di dover accedere a tale opzione, da dimostrare con apposita documentazione da allegare al contratto, come, per esempio, dichiarazioni del datore di lavoro, certificati medici o moduli di iscrizione a determinati corsi di formazione.
Tra i dati da inserire necessariamente in fase di compilazione del contratto, i principali sono:
Per legge il contratto di locazione deve altresì contenere una specifica clausola con cui il locatario dia atto di aver ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica (APE), a pena di nullità.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di un contratto di locazione a uso transitorio.
Luogo e data ____
Il/la sig./sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato locatore, concede in locazione al/alla sig./sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato conduttore, l’unità immobiliare sita in ____ in via/piazza ____, piano____, scala ____, composta da____ vani, identificata al N.C.E.U. di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, zona censuaria ____, categoria ____, classe catastale ____, consistenza ____, rendita catastale ____.
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.
Il contratto è stipulato per la durata di mesi ____, dal ____al ____allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2, cessa senza bisogno di alcuna disdetta.
Il conduttore, nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 4, comma 2, della legge numero 431 del 9 dicembre 1998, dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto, che documenta, considerata la durata superiore a 30 giorni, allegando ____:
_____________.
Il canone di locazione è convenuto in euro ____, importo che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore a mezzo di ____, in ____rate eguali anticipate di euro____, ciascuna entro il giorno 5 del mese a decorrere dal ____.
A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore una somma di euro ____. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Quale ulteriore garanzia, il conduttore corrisponde al locatore, all’atto della firma del presente contratto, un ulteriore importo pari a euro ____, corrispondente al pagamento anticipato delle prime tre mensilità del canone di locazione.
L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lo stesso conviventi:
____;
____;
____.
Non è consentito sublocare o dare in comodato d’uso a soggetti terzi, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.
Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con almeno 6 mesi di anticipo.
Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna a ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Il conduttore si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, così come si impegna a osservare le deliberazioni dell’assemblea condominiale.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’unità immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590 del codice civile, che l’immobile si trovi in buono stato d’uso e manutenzione. A tale proposito le parti sottoscrivono, alla consegna dell’immobile, il verbale di consegna relativo allo stato del bene, comprensivo dell’inventario dei beni mobili presenti al momento della consegna.
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Le parti contraenti concordano che per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all’esecuzione e all’applicazione delle clausole del presente accordo sarà adito un giudice competente del luogo ove è ubicato l’immobile.
Qualsiasi inadempimento al presente contratto quale, a titolo esemplificativo, il mancato rispetto di una clausola contrattuale, il mancato pagamento del canone entro le scadenze previste o la destinazione dell’unità immobiliare a uso diverso da quello abitativo, costituirà in mora al conduttore e consentirà al locatore di risolvere anticipatamente il contratto.
Il conduttore dà atto di aver ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica dell’unità immobiliare in questione, in conformità a quanto disposto dall’articolo 6 del decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005.
Letto, approvato e sottoscritto.
Firma del locatore ____
Firma del conduttore ____
Alla scadenza di un contratto di affitto transitorio, l’accordo locatizio si estingue in automatico. Non è necessario che venga data disdetta.
Per estendere il contratto di affitto occorre richiederne espressamente il rinnovo al proprietario, dimostrando il perdurare dell’esigenza di locazione temporanea. Con questa particolare formula di locazione, il contratto può essere rinnovato solo una volta.
La registrazione del contratto di locazione transitorio può essere eseguita in modalità telematica o recandosi personalmente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Dopodiché, il proprietario dell’immobile è tenuto a dare comunicazione sia all’affittuario che all’amministratore di condominio dell'avvenuta registrazione del contratto di locazione entro 60 giorni dalla sottoscrizione dello stesso.
La registrazione di un contratto di affitto transitorio prevede il pagamento dell’imposta di registro sulla locazione pari al 2% del canone annuo. Per gli affitti di durata inferiore, il calcolo viene eseguito proporzionalmente. È prevista una soglia minima di costo per l’imposta di registro per i contratti di affitto, pari a 67 euro. Tale imposta deve essere versata all’atto di registrazione del contratto di affitto nonché in occasione dell’eventuale rinnovo.
L’affitto, considerato una fonte di reddito per il proprietario/locatore, è soggetto a tassazione. La messa a reddito di un immobile mediante contratto di affitto transitorio genera l’applicazione di imposte calcolate sui canoni versati dal locatario, che confluiscono nel totale dei guadagni ottenuti dal proprietario/locatore. Il contratto di affitto a uso transitorio consente di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal regime della cedolare secca, che equivale a un’aliquota del 10% del canone annuo.
L'affitto transitorio è un contratto di locazione di durata minima di 30 giorni e durata massima di 18 mesi, pensato per soddisfare specifiche esigenze temporanee del locatore e/o del locatario.
No, il contratto di affitto transitorio deve necessariamente essere destinato a uso abitativo. Per soggiorni con finalità turistiche la modalità di locazione che sarebbe opportuno adottare è quella degli affitti turistici.
No, con un contratto di affitto transitorio non è necessario cambiare residenza proprio per via della natura temporanea della permanenza in loco.
Può stipulare un contratto di locazione transitorio chiunque abbia una valida motivazione che giustifichi la necessità di optare per una locazione di natura temporanea. Si pensi, per esempio, a chi frequenta un corso di aggiornamento, a un tirocinante o al dipendente di un’azienda che per qualche mese deve prestare servizio in una regione o località diversa da quella in cui risiede.
Il contratto transitorio per lavoratori fuori sede permette, al fine di soddisfare specifiche esigenze lavorative ben individuate e debitamente documentate, di affittare per un massimo di 18 mesi un’abitazione in un luogo differente da dove si risiede.
