Individuare un immobile adatto alle proprie esigenze e in linea con il budget di cui si dispone non basta. Prima di procedere con l'acquisto, ci sono importanti aspetti da considerare. Un errore di valutazione, un mancato controllo sulla conformità edilizio-urbanistica dell’immobile o una verifica non fatta sulla documentazione catastale possono far sorgere problematiche che rischiano di compromettere l’intera procedura. In questa guida illustriamo come comprare casa passo dopo passo, le verifiche da effettuare e la procedura da seguire.
L'acquisto di una casa prevede vari passaggi, che esaminiamo approfonditamente di seguito.
Una volta individuata un’unità immobiliare adatta alle proprie esigenze e ubicata nella zona di interesse, prima di intraprendere l’iter di compravendita è doveroso verificare che:
A tal fine, è opportuno che, prima di ogni altra cosa, l’immobile venga approfonditamente ispezionato da un professionista del settore, che:
Dopo aver eseguito una puntuale e dettagliata valutazione dell’immobile, il professionista formulerà una stima del valore di mercato della proprietà in questione ed eventualmente elaborerà una stima sull'entità, i tempi e i costi degli interventi necessari per mettere in regola la struttura.
Vediamo cosa controllare prima di comprare casa e procedere con l’iter di acquisto:
È altresì consigliabile consultare il regolamento condominiale, leggere gli ultimi verbali delle assemblee di condominio e prendere visione dell'estratto delle spese condominiali, per farsi un’idea dei costi relativi alla proprietà in base alla suddivisione in millesimi. Può essere utile richiedere al proprietario un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a suo carico. Si consiglia altresì di informarsi su eventuali lavori già approvati per cui, una volta acquistato l’immobile, si sarebbe tenuti a contribuire alle spese.
Una volta appurato che l’immobile sia in regola e non presenti difformità che potrebbero ostacolare l’iter di compravendita, si può procedere con la presentazione di una formale proposta di acquisto. Si tratta di un documento scritto con cui l'acquirente esprime la sua intenzione di acquistare l’immobile in questione.
Con la presentazione della stessa, solitamente accompagnata dal versamento di un acconto sul prezzo di vendita, l’acquirente si vincola all’acquisto della proprietà, specificando:
La presentazione di una proposta di acquisto da parte dell’acquirente è definita irrevocabile dall’articolo 1329 del codice civile.
Una volta ricevuta la proposta di acquisto, il proprietario dell’immobile ha la facoltà di scegliere se:
Se il venditore ritiene inadeguato il prezzo offerto dal proponente o non condivide taluno degli aspetti indicati, può presentare a sua volta una controproposta. La decisione del venditore deve essere comunicata entro le tempistiche previste dalla proposta, che in genere variano da 7 a 15 giorni.
Se le parti faticano a trovare un accordo, può rendersi necessario intavolare una trattativa.
Con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, spesso chiamato compromesso, il venditore e l’acquirente si impegnano a concludere in un momento successivo l’atto di vendita definitivo e iniziano a stabilire i termini e le condizioni dell’operazione.
Benché non sia obbligatoria, la stipula del contratto preliminare di vendita è, nella prassi, uno degli step fondamentali nella compravendita immobiliare.
Se l’acquirente non dispone dell'intera somma necessaria per l'acquisto della proprietà, a questo punto si rende necessario richiedere un mutuo, compilando l’apposita domanda di finanziamento da presentare a un istituto di credito.
Affinché la banca possa valutare se la rata del mutuo sia effettivamente sostenibile per il richiedente, occorre fornire documenti che dimostrino la propria capacità di reddito e di credito. Occorre altresì fornire la documentazione relativa all’immobile che si desidera acquistare, tra cui una copia della suddetta proposta di acquisto e del preliminare di compravendita, affinché la banca possa stabilire se la proprietà in questione rappresenti effettivamente una garanzia sufficiente per la concessione del prestito.
Il passaggio conclusivo dell’iter di compravendita di un immobile è il rogito notarile, disciplinato dall’articolo 1470 del codice civile.
Si tratta di un atto pubblico, con valore legale, stipulato dinanzi a un notaio, che formalizza il passaggio di proprietà dell’immobile. Pagandone il prezzo con le modalità pattuite, l’acquirente diventa, quindi, a tutti gli effetti proprietario dell’immobile.
Oltre al prezzo dell’immobile occorre mettere in conto anche gli oneri relativi all’acquisto dello stesso, da versare al momento della firma del rogito, quali:
L’articolo 1475 del codice civile stabilisce che, salvo diverso accordo tra i contraenti, le spese relative al documento di compravendita siano a carico dell’acquirente.
Il decreto legislativo numero 72 del 21 aprile 2016 indica i parametri da tenere in considerazione nella valutazione di un immobile per determinarne il valore, tra cui i principali sono la posizione, la metratura, le finiture, la condizione degli impianti, lo stato manutentivo della struttura e il livello di comfort.
Per poter procedere con la compravendita della proprietà occorre regolarizzare la situazione catastale presentando apposita denuncia di variazione al catasto mediante la procedura telematica Docfa. Il proprietario dovrà, quindi, nominare un professionista abilitato che rediga una nuova planimetria conforme allo stato effettivo dell’unità immobiliare in questione e si occupi dell’aggiornamento dei riferimenti catastali.
Si consiglia di nominare un professionista certificato, come un architetto, un geometra o un perito tecnico, che effettui un approfondita perizia. Qualora venisse confermato che si tratta di un abuso edilizio, occorre procedere con la sanatoria, da richiedere entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito.
