Planimetria Catastale

Jessica Maggi
12.06.2024
5 min

Planimetria Catastale, Indispensabile nelle Compravendite e Locazioni

Un documento richiesto per legge in varie situazioni, tra cui il rogito per la compravendita immobiliare e la stipula di contratti di locazione, è la planimetria catastale. Vediamo nello specifico di cosa si tratta e come ottenerla.

Cos’è la planimetria catastale?

La planimetria catastale è un disegno tecnico, generalmente in scala 1:200 o 1:100, che riporta una specifica unità immobiliare censita presso il catasto, un registro pubblico contenente informazioni su terreni e fabbricati. Si tratta, quindi, di una rappresentazione grafica estremamente dettagliata di un immobile registrato al catasto. 

Nel documento sono distintamente indicati tutti i dettagli relativi all’unità immobiliare oggetto di ispezione, quali:

  • suddivisioni interne; 
  • distribuzione e destinazione dei vani interni; 
  • pertinenze, laddove presenti; 
  • contorni; 
  • indicazione delle coerenze; 
  • parti comuni; 
  • orientamento dell’unità immobiliare rispetto al piano delle coordinate.

La planimetria catastale comprende anche dati metrici e dettagli tecnici specifici, come il foglio, la particella catastale, detta anche mappale, e il subalterno. 

A cosa serve la planimetria catastale?

Planimetria catastale

La planimetria catastale dimostra che le condizioni in cui un immobile si presenta in un preciso momento corrispondano al vero. L’obbligatorietà di esibire una planimetria catastale aggiornata è prevista in caso di: 

Il decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010, convertito con modificazioni nella legge numero 122 del 30 luglio 2010, stabilisce che, in sede di rogito, la parte venditrice debba dichiarare, sotto la propria responsabilità, l’esatta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria depositata presso il catasto, affinché l’operazione di compravendita possa andare a buon fine. 

Cosa succede se la planimetria catastale risulta difforme?

In fase di trattativa può capitare, soprattutto a chi decide di vendere casa senza agenzia, di accorgersi che la planimetria catastale non corrisponda alla realtà. Ciò può accadere perché, in seguito a trasferimenti di proprietà, cambi di destinazione d’uso o variazioni che incidono sullo stato, sulla consistenza e sull’attribuzione della categoria e classe catastale dell’immobile, non è stata depositata al catasto una nuova planimetria aggiornata. 

Per esempio, dopo aver eseguito interventi edilizi di ampliamento, frazionamento o ristrutturazione dell’unità immobiliare non si è provveduto a depositare al catasto una planimetria aggiornata. Oppure non è stata presentata una nuova planimetria conforme allo stato reale dell’immobile in seguito ad annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni.

Ebbene, con il sopraindicato decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010 è stata introdotta l’obbligatorietà dell’allineamento catastale proprio per garantire la precisa corrispondenza tra lo stato di fatto degli immobili e la documentazione depositata al catasto.

Pertanto, per essere valido, qualsiasi atto di trasferimento di proprietà deve necessariamente contenere:

  • riferimento alla planimetria depositata presso il catasto;
  • identificazione catastale;
  • dichiarazione del proprietario dell’immobile della corrispondenza tra lo stato di fatto e le planimetrie e i dati catastali;
  • attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

La planimetria catastale dimostra che le condizioni in cui l’immobile oggetto di vendita si presenta nel momento in cui viene venduto corrispondano al vero. Se la planimetria risulta difforme dallo stato dei luoghi, non si può procedere con l’operazione di compravendita. Un contratto di compravendita stipulato in presenza di una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto dell’immobile risulterebbe nullo. 

Il notaio, prima della stipula di un atto di compravendita, effettua le dovute verifiche catastali, individua gli intestatari degli immobili oggetto di vendita e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari proprio per ovviare a tale evenienza.

Cosa fare se la planimetria risulta difforme dalla realtà?

Un’unità immobiliare che presenta difformità non può essere venduta, poiché si incorrerebbe in denunce e pesanti sanzioni amministrative. Qualora ci si accorgesse che la planimetria risulti difforme dalla realtà, occorre regolarizzare la situazione catastale con la massima sollecitudine presentando apposita denuncia di variazione al catasto mediante la procedura telematica Docfa e una nuova planimetria conforme allo stato effettivo dell’unità immobiliare in questione. 

Per allineare le planimetrie catastali con lo stato reale dell’immobile si deve nominare un professionista abilitato che rediga correttamente la nuova planimetria e si occupi dell’aggiornamento dei riferimenti catastali.

Come richiedere una planimetria catastale?

La planimetria catastale può essere richiesta in varie modalità, che illustriamo di seguito:

  • fare domanda di accesso alle banche dati dell’Agenzia delle Entrate online autonomamente per via telematica;
  • fare domanda presso gli sportelli degli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate; 
  • fare domanda presso gli uffici catastali decentrati dell’Agenzia delle Entrate.

In ogni caso, per richiedere la planimetria occorre indicare una serie di dati, tra cui il numero del foglio, la particella, il subalterno, il comune in cui si trova l’immobile oggetto di ispezione e il relativo ufficio catastale competente. 

Come scaricare la planimetria catastale e quanto costa?

La planimetria catastale può essere richiesta, come accennato, sul portale dell’Agenzia delle Entrate al costo di 14 euro, IVA e tributi catastali inclusi. Il documento viene inviato direttamente all’indirizzo di posta elettronica indicato in fase di richiesta entro 8 ore lavorative. Una volta ricevuta, la planimetria può essere consultata e stampata per l’uso ufficiale.

Tre punti chiave
  • La planimetria catastale è una rappresentazione grafica di un immobile registrato al catasto, da esibire obbligatoriamente in caso di compravendita per dimostrare che le condizioni in cui lo stesso si presenta nel momento in cui viene venduto corrispondano al vero.
  • È obbligatorio aggiornare la planimetria catastale in seguito a trasferimenti di proprietà, cambi di destinazione d’uso e variazioni che incidono su stato, consistenza e attribuzione della categoria e classe catastale dell’immobile in questione.
  • Per garantire l’esatta corrispondenza tra lo stato di fatto degli immobili e la documentazione depositata al catasto, occorre aggiornare la planimetria catastale anche in seguito a interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento o frazionamento dell’immobile.

Fonti 

FAQ

Come ottenere la planimetria catastale per verificare se è aggiornata?

Se sospetti che un immobile abbia una planimetria catastale non conforme al suo stato effettivo attuale, puoi richiedere online una visura ipocatastale ventennale e verificare la conformità catastale e la continuità delle trascrizioni.  

Chi può richiedere una planimetria catastale?

Le planimetrie catastali possono essere richieste dai titolari del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento sull’unità immobiliare oggetto di ispezione, nonché da professionisti abilitati o delegati dall’intestatario, come per esempio l’amministratore di condominio, un agente immobiliare, un legale o un tecnico incaricato. 

Dove posso trovare la planimetria catastale dell’immobile oggetto di una trattativa immobiliare?

Puoi recarti personalmente presso l'ufficio del catasto dell'Agenzia delle Entrate nella tua provincia o richiedere la planimetria online attraverso il portale dell'Agenzia. In previsione di una compravendita immobiliare, comunque, il notaio rogante effettua i dovuti controlli ipocatastali e si procura la planimetria catastale.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.