Conservazione del Catasto: Cos’è, Come funziona

In questo articolo forniamo una definizione di conservazione del catasto e ne spieghiamo l’importanza, oltre alle funzioni e alla tipologia di dati che può trattare.

Conservazione del catasto: significato

La “conservazione del catasto” consiste nella procedura di aggiornamento dei documenti catastali relativi ad un immobile, al fine di registrare le variazioni relative ai proprietari dell’immobile e allo stato del bene immobile. 

Quando la conservazione del catasto si riferisce a fabbricati, si parla di “conservazione del catasto fabbricati”. Nel caso in cui si riferisce a terreni, si parla di “conservazione del catasto terreni”. 

La procedura di conservazione del catasto non va confusa con la conservatoria dei registri immobiliari.

Funzioni della conservazione del catasto

La conservazione del catasto presenta diverse funzioni importanti. La prima è quella di garantire che vi sia equità dal punto di vista fiscale e legale tra i vari proprietari di un bene immobile. Inoltre, la conservazione del catasto è importante anche per il Comune e il territorio, poiché consente di ottimizzare la pianificazione del territorio e il relativo sviluppo urbano. 

Le informazioni oggetto di conservazione vengono usate dalle autorità per diverse finalità, tra cui il calcolo delle imposte sugli immobili. 

Per tutti questi motivi, l’aggiornamento del catasto è fondamentale e richiede la collaborazione di proprietari, professionisti (notai, geometri, periti ecc.) e degli enti governativi responsabili della sua gestione.

Tipologie di variazione conservate nel catasto

Nella conservazione del catasto vi possono essere due tipologie di variazione:

• Relative ai possessori: queste includono ad esempio le variazioni riguardanti i proprietari, perciò terranno traccia dei vari proprietari che si susseguono;
• Relative allo stato dei beni: queste variazioni riguardano lo stato di conservazione dell’immobile ma anche eventuali cambiamenti nella struttura, dovuti a motivazioni volontarie o involontarie, con tutti i relativi dettagli.

Variazioni relative ai possessori

Qui di seguito esaminiamo in maggiore dettaglio le tipologie di variazione oggetto di conservazione del catasto, relative ai proprietari.

• Cambi di proprietà: questa tipologia include le operazioni relative ai passaggi di proprietà e quindi ai vari proprietari che si susseguono. I cambi di proprietà includono dettagli relativi ad acquisti, vendite, donazioni, eredità, o altri trasferimenti di proprietà che vanno obbligatoriamente registrati.
  
• Variazioni legali o fiscali: queste variazioni riguardano sempre i proprietari, ma nello specifico riguardano il loro stato. Ad esempio, registrano il cambio di stato da celibe/nubile a sposato, oppure il cambio da persona fisica a partita IVA, oppure modifiche relative alla partita iva e codici fiscali che influenzano la tassazione o altri aspetti legali relativi ai beni immobili.
• Cambi di proprietà: acquisti, vendite, donazioni, eredità, o altri trasferimenti di proprietà che necessitano di essere registrati per mantenere l'accuratezza del catasto.
  
• Variazioni legali o fiscali: cambiamenti nello stato civile dei proprietari, come matrimoni o divorzi, o modifiche nelle partite IVA o nei codici fiscali, che possono influenzare la tassazione o altri aspetti legali dei beni immobili.

Variazioni relative allo stato dei beni

Qui di seguito esaminiamo in maggiore dettaglio le tipologie di variazione oggetto di conservazione del catasto, relative allo stato dei beni.

• Modifiche strutturali: le variazioni delle modifiche strutturali che possono essere oggetto di conservazione del catasto includono ampliamenti, ristrutturazioni, demolizioni o nuove costruzioni che alterano la dimensione dell’immobile, la sua struttura.
  
• Variazioni d'uso: sono oggetto di conservazione anche le variazioni nella destinazione d’uso, come ad esempio i passaggi da residenziale e a commerciale o viceversa. Queste variazioni possono avere importanti implicazioni sulla valutazione catastale e sui tributi locali.
  
• Rettificazioni di confini: queste possono essere dovute ad accordi tra proprietari di case confinanti oppure semplicemente ad aggiornamenti dei dati topografici. Questi dati consentono di aggiornare le mappe catastali (con tutte le conseguenze che ne derivano in fatto di imposte ecc.).

Il ruolo della conservazione del catasto nella dichiarazione di immobili di nuova costruzione

Per gli immobili di nuova costruzione, la conservazione del catasto è un passaggio obbligatorio. Il proprietario dell’immobile deve effettuare l’aggiornamento subito dopo il completamento dei lavori. A tal fine, occorre presentare i seguenti documenti: 

• Elaborato planimetrico: si tratta di un disegno tecnico che illustra in che modo sono disposte e organizzate le singole unità immobiliari (es. appartamenti) all'interno di un edificio, ponendo in evidenza eventuali aree comuni (es. atrio, portone, pianerottoli, vani caldaia, vie di passaggio ecc.). L’elaborato planimetrico deve essere redatto da un tecnico abilitato;
  
• Modello 1NB: questo modello si presenta diviso in due parti. La prima contiene informazioni generali sulla posizione dell'edificio, i dati catastali, e un'overview generale del fabbricato. La seconda parte invece riguarda le singole unità immobiliari e contiene i dettagli specifici per ogni singola unità immobiliare, con identificativi unici e caratteristiche peculiari di ciascuna unità;
  
• Modello 2NB: è simile all’1NB ma viene utilizzato per gli immobili con destinazioni d'uso speciali o particolari.Nella prima parte presenta dati generali sulle strutture complessive. La seconda parte presenta dettagli e specifiche come materiali costruttivi, tipi di copertura ecc.;
  
• Scheda planimetrica: detta anche semplicemente planimetria, rappresenta graficamente in modo dettagliato la singola unità immobiliare e include anche i dati costruttivi, burocratici e legali. La scala nella quale viene disegnata la planimetria è di 1:200 per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, 1:500 per quelle speciali o particolari;
  

Modello D1: questo documento contiene le informazioni degli intestatari della proprietà, comprese le quote di possesso e altri aspetti legali. Questi dati sono necessari per la corretta registrazione al catasto.

Conservazione del catasto terreni

Passiamo ora alla conservazione del catasto terreni ed esaminiamo le tipologie di variazioni che si possono effettuare.

Variazioni Soggettive o Voltura Catastale

Le variazioni soggettive riguardano i proprietari dei terreni. Un esempio è la voltura catastale, poiché comprende cambiamenti dovuti a transizioni come vendite, donazioni, eredità, o casi di usucapione ed espropriazione. Un esempio particolare di voltura catastale è la “riunione di usufrutto”, che occorre nel momento in cui il diritto di usufrutto si estingue, ad esempio per decesso dell'usufruttuario.

Nei casi in cui è necessaria, va avviata la procedura di voltura catastale con apposita domanda. 

Variazioni Oggettive

Le variazioni oggettive riguardano la classificazione degli immobili, come modifiche strutturali o di destinazione d'uso. L'accertamento di tali variazioni avviene attraverso:

• Verifiche o ispezioni: queste possono essere ordinarie, come nel caso delle ispezioni quinquennali a carico dello Stato, oppure straordinarie a carico dei proprietari (possono essere decise anche dallo Stato). A queste si aggiungono anche le verifiche d’ufficio;
  
• Denuncia di variazione: vanno presentate dal proprietario nel momento in cui le caratteristiche effettive di un terreno differiscano da quelle registrate al catasto. Gli esempi più classici includono le differenze relative al tipo di coltura, classe, estensione del terreno. Le variazioni portano a differenti valutazioni catastali.

Fonti

• Il sistema catastale (PDF): https://www.agenziaentrate.gov.it
• Il sistema catastale (pagina di accesso): https://www.agenziaentrate.gov.it