Hai inaspettatamente ricevuto un avviso di accertamento catastale relativo alla tua proprietà? È probabile che l’immobile di cui sei proprietario sia stato oggetto di una revisione del classamento catastale. Approfondiamo insieme e vediamo cosa fare.
Un accertamento catastale è un’attività amministrativa finalizzata ad accertare l’esistenza, l’ubicazione, la consistenza, la qualificazione e la rendita catastale di fabbricati e terreni.
In sostanza, l’accertamento consiste nella verifica dell’esattezza dei dati e degli elementi dichiarati e nel controllo della corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria presentata.
Gli accertamenti catastali vengono eseguiti, come accennato, in caso di variazione di classamento catastale.
Il classamento catastale è il procedimento con cui l'Agenzia del Territorio attribuisce una classe catastale a un immobile, ovvero il parametro che fa variare la rendita unitaria dello stesso all'interno di una categoria catastale. Una volta effettuato, il classamento catastale delle unità immobiliari può essere soggetto a variazioni e subire riclassamenti nel corso del tempo. Tali variazioni avvengono su specifica richiesta dei comuni all'Agenzia delle Entrate.
Qualora venissero apportate modifiche al territorio in cui si trova un bene immobile, come opere di riqualificazione urbana o interventi di potenziamento infrastrutturale ed espansione del reticolo viario, si rende necessario eseguire un accertamento catastale finalizzato ad attribuirgli una nuova rendita catastale, sulla base della quale verranno calcolate tasse e imposte per la proprietà dello stesso.
L'Agenzia delle Entrate accerta la sussistenza dei presupposti, effettua verifiche tecniche e avvia le operazioni di riclassamento e revisione delle rendite catastali.
L’avviso di accertamento catastale è una comunicazione inviata dagli Uffici del Territorio dell’Agenzia delle Entrate al proprietario di un immobile in seguito alla rideterminazione del classamento dello stesso e all’attribuzione di una nuova rendita catastale.
La necessità di un costante aggiornamento del catasto agli attuali valori di mercato comporta il frequente invio di avvisi di accertamento catastale. È necessario che i valori edilizi degli immobili riflettano i sopravvenuti cambiamenti socio-economici che possono caratterizzare il loro luogo di ubicazione.
La disciplina relativa alle procedure di aggiornamento dei dati catastali è contenuta nell’articolo 1 della legge numero 311 del 30 dicembre 2004.
L’elemento che consente di controllare la validità di un avviso di accertamento catastale è la presenza della motivazione dell’atto di riclassamento della proprietà in questione.
L’articolo 7 della legge numero 212 del 27 luglio 2000 stabilisce che un avviso di accertamento catastale debba essere sempre debitamente motivato, in ottemperanza a quanto disposto dall'articolo 3 della legge numero 241 del 7 agosto 1990, a pena di nullità. Con l’ordinanza numero 9629 del 13 giugno 2012 la Corte di Cassazione ha ribadito l’inammissibilità per difetto di motivazione di tale provvedimento.
L’Agenzia delle Entrate è, pertanto, tenuta a specificare dettagliatamente nell’avviso le motivazioni che hanno condotto all’assegnazione di una nuova rendita catastale all’immobile in questione. È necessario che la motivazione contenga un’indicazione dei fatti specifici attribuiti dall’ufficio, e che specifichi:
L’accertamento non può limitarsi alla sola notifica. È doveroso che al proprietario dell’immobile vengano fornite le dovute motivazioni che hanno portato al riclassamento della sua proprietà, delimitando così l’oggetto di un possibile contenzioso. Nell’avviso è altresì necessario che siano indicati l’ufficio a cui rivolgersi per chiedere informazioni e l’organo giurisdizionale al quale eventualmente ricorrere.
Nel caso in cui ritenessi infondato l’avviso di accertamento catastale o riscontrassi irregolarità, puoi procedere in due modi:
In entrambi i casi occorre procurarsi la visura catastale per dimostrare a quale categoria catastale apparteneva l’immobile prima del riclassamento, nonché la consistenza e la rendita catastale.
Vediamo nello specifico le due opzioni.
Con il riesame in autotutela si chiede all’Agenzia del Territorio che ha emesso l’avviso di accertamento catastale di riesaminare gli elementi e i dati su cui si basa l'avviso. Il riesame in autotutela si richiede inviando una domanda all’Agenzia del Territorio in questione, allegando la documentazione a sostegno della richiesta di annullamento.
Entro 60 giorni dalla data di notifica dell’avviso di accertamento catastale è possibile presentare ricorso all’Ufficio del Territorio che ha emesso la comunicazione. Se si sceglie questa procedura occorre avvalersi dell’assistenza di un difensore.
Se, effettuate le opportune indagini e verifiche, l’avviso di accertamento catastale risulta essere corretto, non occorre che il proprietario dell’immobile proceda a ulteriori adempimenti, poiché i dati vengono aggiornati direttamente dall’Agenzia delle Entrate.
Qualora notassi inesattezze nell’atto, come refusi o errori di battitura nell’indirizzo dell’immobile, nella metratura o nei dati anagrafici del proprietario, è necessario effettuare una rettifica catastale e apportare le dovute modifiche.
La presenza nei dati di piccoli errori, benché a prima vista irrilevanti, può pregiudicare la corretta valutazione di un immobile a fini fiscali o di vendita, influire sul calcolo di tasse, imposte e tributi, causare difficoltà in fase di ricerca di informazioni e determinare errori nella stipula di contratti di locazione, nell’estrazione di visure catastali e nell’accatastamento dei fabbricati, con possibili ripercussioni dal punto di vista fiscale e giuridico.
Se ritieni che ci siano i presupposti per fare ricorso, dovrai farti assistere da un difensore che predisporrà e presenterà il ricorso con allegata l’istanza di reclamo all'Agenzia delle Entrate entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento catastale.
Il ricorso alla commissione tributaria provinciale, deposto dal difensore del contribuente trascorsi 90 giorni dalla presentazione dello stesso all'Agenzia delle Entrate, prevede il versamento del contributo unificato tributario (CUT), il cui valore varia a seconda della causa.
Un accertamento catastale per riclassamento può implicare variazioni nell'importo dell'Imposta Municipale Unica (IMU) e altre implicazioni fiscali legate all’assegnazione di una nuova rendita catastale.
