In questo articolo spieghiamo cos’è la superficie catastale, fornendone la definizione ai sensi di legge. Inoltre, vedremo come si calcola e risponderemo a tutte le principali domande che ci si può porre sull’argomento.
La superficie catastale è la somma delle superfici dei vani e delle pertinenze che compongono un determinato immobile, moltiplicate per un coefficiente correttivo.
Per comprendere meglio questo concetto, procediamo per gradi.
Innanzitutto, ecco la definizione di superficie catastale fornita dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI):
Superficie catastale - Consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, determinata ai sensi del D.P.R. 138/98, in base ai criteri descritti nell’Allegato C del decreto. (I muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri).
Il D.P.R 138/98 riporta tutte le parti della superficie da includere ed escludere nel computo, con tutti i casi particolari. Uno degli aspetti più importanti e valido per tutti i casi, è l’aspetto riguardante i muri, riportato qui sopra.
Nella definizione di superficie catastale abbiamo parlato di coefficiente, poiché per calcolare la superficie catastale occorre moltiplicare la dimensione degli ambienti per una determinata percentuale, che viene determinata come segue:
| Tipologia | Descrizione |
| A - Vani principali e accessori diretti | Considerati al 100%, camere principali, corridoi, ripostigli, bagni, inclusi spessori dei muri sino a max 50 cm (proprietà) e 25 cm (comuni). |
| B - Vani accessori indiretti comunicanti | 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto (es. soffitte, cantine). |
| C - Vani accessori indiretti non comunicanti | 25% della superficie se non comunicanti direttamente con l'unità (es. soffitte, cantine). |
| D - Balconi, Terrazzi e simili comunicanti | 30% fino a 25 mq; 10% per l'eccedenza. |
| E - Balconi, Terrazzi e simili non comunicanti | 15% fino a 25 mq; 5% per l'eccedenza. |
| Aree scoperte o assimilabili (Abitazioni) | 10% fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e accessori, 2% per la parte eccedente. |
| Aree scoperte o assimilabili (Ville e Villini) | 10% fino al quintuplo della superficie dei vani principali e accessori, 2% per la parte eccedente. |
Questa tabella riassume le diverse tipologie di spazi e come vengono calcolate le loro superfici ai fini della valutazione immobiliare, basandosi sui criteri specificati.
La superficie minima di un vano catastale in Italia non è specificata in termini assoluti perché il concetto di "vano" nel contesto catastale si riferisce più a una unità di misura convenzionale che a una misura specifica di superficie. Tuttavia, per scopi di valutazione e registrazione catastale, un vano di solito rappresenta uno spazio utilizzabile che può variare in dimensione a seconda dell'uso dell'immobile (abitativo, commerciale, ecc.) e delle normative locali.
Per gli immobili residenziali, ad esempio, il concetto di vano può riferirsi a una stanza di dimensioni standard, come una camera da letto o un soggiorno, senza una specifica superficie minima definita a livello nazionale. Le dimensioni considerate per un vano possono variare significativamente, influenzate da fattori come la destinazione d'uso dell'immobile, le normative locali, e le pratiche valutative del territorio.
La tolleranza nel calcolo della superficie catastale in Italia non è esplicitamente definita in un valore percentuale uniforme a livello nazionale, poiché il calcolo può variare in base a diversi fattori, inclusi metodi di misurazione, tipologia dell'immobile, e specifiche locali. Tuttavia, nella pratica, si accetta una certa margine di tolleranza per tener conto di piccole discrepanze tra la superficie reale e quella registrata al Catasto, derivanti da arrotondamenti, errori di misurazione, o variazioni minori non rilevate nei documenti catastali.
In assenza di una percentuale di tolleranza definita legalmente, l'approccio pratico tende a essere flessibile, mirando a riflettere il più fedelmente possibile la realtà fisica dell'immobile entro i limiti delle tecniche di misurazione e registrazione disponibili.
Basandoci sulle percentuali esposte nella tabella precedente, effettuiamo alcuni esempi di calcolo della superficie catastale.
- Superficie dei vani principali e accessori diretti (Tipologia A): 100 mq (inclusi spessori dei muri)
- Cantina (Tipologia B - Vano accessorio indiretto comunicante): 20 mq
- Balcone (Tipologia D - comunicante): 15 mq
- Giardino (Aree scoperte - Abitazioni): 200 mq
Calcolo:
- Vani principali (A): 100 mq al 100% = 100 mq
- Cantina (B): 20 mq al 50% = 10 mq
- Balcone (D): 15 mq al 30% = 4.5 mq
- Giardino (Aree scoperte - Abitazioni): 200 mq al 10% fino al raggiungimento dei 100 mq = 20 mq
Superficie Catastale Totale = 100 mq + 10 mq + 4.5 mq + 20 mq = 134.5 mq
- Superficie dei vani principali e accessori diretti (Tipologia A): 200 mq
- Soffitta non comunicante (Tipologia C): 50 mq
- Terrazzo comunicante (Tipologia D): 40 mq (30 mq fino a 25 mq, 10 mq eccedenza)
- Corte (Aree scoperte - Ville e Villini): 500 mq
Calcolo:
- Vani principali (A): 200 mq al 100% = 200 mq
- Soffitta non comunicante (C): 50 mq al 25% = 12.5 mq
- Terrazzo comunicante (D): 25 mq al 30% + 15 mq al 10% = 7.5 + 1.5 = 9 mq
- Corte (Aree scoperte - Ville e Villini): 500 mq al 10% fino al quintuplo dei vani principali (1000 mq) = 50 mq
Superficie Catastale Totale = 200 mq + 12.5 mq + 9 mq + 50 mq = 271.5 mq
- Superficie dei vani principali e accessori diretti (Tipologia A): 80 mq
- Cantina non comunicante (Tipologia C): 15 mq
- Balcone non comunicante (Tipologia E): 10 mq
- Aree scoperte (Abitazioni): Nessuna
Calcolo:
- Vani principali (A): 80 mq al 100% = 80 mq
- Cantina non comunicante (C): 15 mq al 25% = 3.75 mq
- Balcone non comunicante (E): 10 mq al 15% = 1.5 mq
Superficie Catastale Totale = 80 mq + 3.75 mq + 1.5 mq = 85.25 mq
Nel mercato immobiliare italiano, i termini "superficie catastale", "superficie commerciale", "superficie calpestabile" e "consistenza" hanno significati specifici e sono utilizzati per descrivere aspetti diversi di un'unità immobiliare. Come vedremo, mentre la superficie catastale serve principalmente per scopi fiscali e di registrazione, la superficie commerciale è utilizzata per valutare il valore di mercato di un immobile. La superficie calpestabile si riferisce all'area effettivamente utilizzabile, e la consistenza è un concetto catastale che descrive la capacità o la quantità di spazio di un immobile ai fini della classificazione e valutazione fiscale.
Ecco le differenze principali tra questi termini.
La superficie commerciale include la superficie calpestabile dell'immobile più le quote parti comuni (es. scale, ascensori, muri perimetrali) e gli spazi accessori (es. balconi, terrazzi, cantine) valutati con percentuali specifiche. È una misura più ampia rispetto alla superficie catastale e viene utilizzata per determinare il valore commerciale di un immobile. La superficie commerciale è spesso maggiore della superficie catastale poiché considera ulteriori fattori rilevanti per la valutazione commerciale.
La superficie calpestabile è la superficie effettivamente utilizzabile di un immobile, escludendo muri perimetrali, colonne e altri spazi non utilizzabili. Non tiene conto di spazi accessori come balconi o terrazzi, a meno che non siano specificatamente inclusi nella misurazione. La superficie calpestabile è quindi generalmente inferiore alla superficie commerciale e può anche essere differente dalla superficie catastale a seconda di come quest'ultima viene calcolata.
“Consistenza” è un termine specifico utilizzato nel Catasto per descrivere la quantità di spazio o la capacità di un immobile, spesso espresso in unità come vani o metri cubi per i fabbricati. La consistenza può basarsi sulla superficie catastale ma è utilizzata per classificare gli immobili in categorie specifiche ai fini della valutazione fiscale. La consistenza tiene conto della tipologia e dell'uso dell'immobile (es. abitativo, commerciale, ufficio) e può influenzare il valore imponibile dell'immobile per il calcolo delle imposte.
La superficie catastale non corrisponde necessariamente alla superficie reale dell'immobile. Infatti, mentre la superficie catastale può includere coefficienti di moltiplicazione o riduzione per specifici spazi (come balconi, terrazzi, cantine) secondo criteri definiti dall'Agenzia delle Entrate, la superficie reale misura l'intera estensione fisica dell'immobile, inclusi tutti gli spazi interni ed esterni, senza le riduzioni o le aggiunte calcolate per la superficie catastale.
La superficie catastale di un immobile con soppalco viene calcolata considerando la superficie del soppalco se questo ha un'altezza uguale o superiore a 2,70 metri. Se l'altezza è inferiore, la superficie del soppalco viene calcolata con una percentuale ridotta.
Sì, la superficie catastale influisce sul calcolo dell'IMU. Maggiore è la superficie catastale registrata per un immobile, maggiore può essere l'importo dell'IMU da pagare, poiché l'imposta si basa sul valore catastale dell'immobile, che è correlato alla sua superficie.
La superficie catastale di un immobile può essere aggiornata tramite una dichiarazione di variazione al Catasto, seguita da un sopralluogo di un tecnico. Questo è comune dopo ristrutturazioni che modificano la superficie utilizzabile dell'immobile o correggono discrepanze nei dati catastali.
