Due appartamenti pressoché identici possono avere valori anche sensibilmente diversi se si trovano al primo o ultimo piano di un palazzo, con vista mare o cortile interno e con servizi primari sotto casa o a mezzora di macchina. Le caratteristiche che possono determinare un aumento o una riduzione del valore di un immobile sono indicate con i coefficienti di merito, importi che occorre conteggiare nell’operazione di stima. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
I coefficienti di merito, espressi in percentuale, contribuiscono ad aumentare o ridurre il prezzo finale del bene. Si riferiscono, nello specifico, a fattori che possono rendere l’immobile più o meno pregiato, come:
Si tratta di parametri che è doveroso considerare sia quando si immette un bene sul mercato immobiliare che in previsione di un acquisto, per verificare le caratteristiche dello stesso e soppesarne l’importanza.
L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) non stabilisce direttamente i coefficienti di merito, ma fornisce le quotazioni di riferimento al metro quadro per le diverse zone e tipologie di immobili in Italia. I coefficienti percentuali, come quelli relativi al piano, allo stato manutentivo o al panorama, vengono poi applicati a queste quotazioni per ottenere una stima più precisa e aderente alle caratteristiche specifiche del bene. In altre parole, l’OMI rappresenta la base oggettiva su cui i valutatori costruiscono la stima, mentre i coefficienti servono ad adattare il valore ai dettagli concreti dell’immobile.
Offriamo di seguito una panoramica di quelli che sono i principali coefficienti di merito presi in considerazione da agenti immobiliari, periti tecnici e valutatori certificati in sede di valutazione degli immobili.
Come accennato in apertura, due appartamenti della stessa metratura e dalle caratteristiche simili possono avere valori anche molto diversi a seconda del piano in cui si trovano. In complessi condominiali dotati di ascensore, più si sale di piano, più aumenta il valore dell’immobile. Questo perché statisticamente i piani bassi tendono a essere più esposti a furti ed effrazioni.
Nello specifico, a ogni piano superiore al terzo si applica un aumento del 5%. Per gli attici la percentuale sale fino al 20%. Viceversa, negli edifici privi di ascensore il prezzo si riduce del 10% più si sale di piano, per arrivare a una decurtazione del 30% dal terzo piano in su.
A prescindere dalla presenza o meno dell’ascensore, gli appartamenti che si trovano, invece, al piano seminterrato sono sempre svalutati del 25% per via della scarsa illuminazione.
Riassumiamo schematicamente quanto detto.
| Piano | Con ascensore | Senza ascensore |
|---|---|---|
| Seminterrato | -25% | -25% |
| Piano terra/rialzato | -10% | -10% |
| Primo piano | -10% | -10% |
| Secondo piano | -3% | -15% |
| Terzo piano | 0% | -20% |
| Oltre il terzo | +5% | -30% |
| Ultimo piano | +10% | -30% |
| Attico | +20% | -30% |
I valori riportati hanno carattere orientativo e possono variare in base alle condizioni del mercato e alle prassi adottate dai professionisti locali.
Migliore è la condizione in cui versa un bene immobile, più alto sarà il suo prezzo di vendita. A valere di più sono, come facilmente intuibile, gli immobili di nuova costruzione e finemente ristrutturati. Per le proprietà sottoposte a interventi di ristrutturazione è previsto un aumento del 5%. Al contrario, gli immobili che necessitano di essere ristrutturati subiscono una riduzione del 10% del prezzo di mercato.
| Condizione immobile | Variazione |
|---|---|
| Nuova costruzione / ristrutturato | +5% |
| Buono stato | 0% |
| Da ristrutturare | -10% |
Una buona esposizione incide positivamente sul valore della proprietà. Viceversa, una cattiva esposizione può influire negativamente sul valore complessivo dell’immobile.
In linea generale, l’esposizione a sud e a est permette di ricevere radiazioni solari dirette sull’edificio per molte ore al giorno praticamente tutto l’anno, garantendo un’atmosfera piacevolmente luminosa e un apprezzabile risparmio energetico. L’esposizione a sud e a est consente, infatti, alla luce solare di riscaldare gli ambienti domestici in modo naturale in inverno entrando attraverso le superfici vetrate e favorendo un accumulo di calore sulle pareti perimetrali, poi rilasciato all’interno dell’abitazione.
Al contrario, un appartamento esposto a nord è sostanzialmente in ombra tutto il giorno, se non nelle primissime ore del mattino e nel tardo pomeriggio, impedendogli di beneficiare del tepore del sole nei mesi invernali.
In presenza di un buon irraggiamento solare, il valore di un immobile può aumentare del 5 o 10%.
| Esposizione | Variazione |
|---|---|
| Sud / Est | +5% / +10% |
| Nord | -5% |
Il panorama che si ammira da un’abitazione concorre a determinarne il valore. Si va da un +10% sul prezzo di mercato in caso di immobili con affaccio verso un panorama esterno a un -10% per le unità abitative rivolte esclusivamente verso i cortili interni del complesso condominiale.
| Panorama | Variazione |
|---|---|
| Vista panoramica esterna | +10% |
| Affaccio su cortile interno | -10% |
In genere, più un immobile è datato, più il suo valore scende. La decurtazione può arrivare al 15% in caso di beni in pessimo stato manutentivo.
Contrariamente, con l’aumentare degli anni è prevista una rivalutazione fino al 10% se l’unità immobiliare è mantenuta in uno stato ottimale.
Riassumiamo quanto detto nella seguente tabella.
| Età immobile | Ottimo stato | Stato normale | Scarso stato |
|---|---|---|---|
| 1-20 anni | 0% | 0% | -5% |
| 20-40 anni | +5% | 0% | -10% |
| Oltre 40 anni | +10% | 0% | -15% |
Le abitazioni valgono il 5% e il 2% in più se dotate rispettivamente di riscaldamento autonomo e impianto centralizzato con valvole termostatiche. La mancanza di un sistema di riscaldamento comporta, invece, una riduzione del 5%.
| Tipologia impianto | Variazione |
|---|---|
| Autonomo | +5% |
| Centralizzato con valvole termostatiche | +2% |
| Assente | -5% |
Anche la disponibilità di posti auto, garage, soffitte, solai e giardini può determinare un aumento del valore dell’immobile del 5-10% per ogni singola voce.
| Pertinenza (garage, posto auto, giardino, solaio, soffitta) | Variazione |
|---|---|
| Per ciascuna voce | +5% / +10% |
Un altro aspetto da considerare nella stima del valore di un immobile è la disponibilità di servizi di base nei paraggi, come:
Vengono considerati favorevolmente gli immobili situati in zone che consentono ai residenti di non doversi necessariamente allontanare per accedere ai servizi primari di uso quotidiano.
| Vicinanza a scuole, ambulatori, banche, esercizi pubblici | Variazione |
|---|---|
| Servizi vicini | +5% |
La disponibilità in zona di servizi di trasporto pubblico può determinare un aumento del 5% sulla valutazione.
| Disponibilità mezzi pubblici in zona | Variazione |
|---|---|
| Presente | +5% |
Mettere in vendita un immobile locato comporta una decurtazione del 20% dal prezzo di mercato. In caso di affitti brevi, la percentuale da sottrarre è del 5%.
| Condizione | Variazione |
|---|---|
| Locato a lungo termine | -20% |
| Locato a breve termine | -5% |
I coefficienti di merito servono a riconoscere le caratteristiche positive che rendono un immobile più pregiato e ne aumentano la qualità e il valore.
I coefficienti di correzione o di deprezzamento, invece, si riferiscono a caratteristiche che possono pesare negativamente sul valore del bene, come lo stato manutentivo scadente, lo scarso soleggiamento diretto e l’assenza di servizi primari nelle immediate vicinanze della zona di residenza.
Sia per individuare il prezzo ideale di vendita che per verificare le caratteristiche del bene che ci si appresta ad acquistare, è consigliabile affidarsi a un valutatore certificato, che:
Un professionista del settore ha gli strumenti, le risorse, l’esperienza e le competenze per valutare la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore reale di un immobile. Si tratta, infatti, di variabili legate non solo alle caratteristiche della proprietà ma anche all’andamento del mercato immobiliare.
Una prima indicazione di massima del valore della proprietà può essere fornita da un valutatore immobiliare online, che, in pochi minuti, consente di calcolare in autonomia il valore approssimativo dell’immobile.
Agenzia delle Entrate – Quotazioni OMI
Database ufficiale con le quotazioni al metro quadro per zona, tipologia e periodo.
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/omi
Gazzetta Ufficiale – Decreto Legislativo 72/2016
Riferimento normativo che disciplina anche la valutazione immobiliare e l’applicazione dei criteri di stima.
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/05/06/16G00085/sg
UNI – Norme Tecniche di Estimo e Valutazione Immobiliare
Standard italiani di riferimento per la stima e la valutazione degli immobili (UNI 11558:2014 per i valutatori immobiliari).
https://www.uni.com
IVSC – International Valuation Standards Council
Organismo internazionale che definisce gli standard globali di valutazione immobiliare.
https://www.ivsc.org
RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors
Linee guida e standard professionali per valutatori immobiliari riconosciuti a livello internazionale.
https://www.rics.org
Il valore attualizzato di un immobile si calcola sommando quelli che potrebbero essere i flussi di cassa futuri, scontati al tasso di rendimento desiderato. La formula considera fattori come durata, rischio e valore residuo dell'immobile.
Il valore di un immobile si calcola considerando variabili come posizione, dimensioni, domanda di mercato e comparazione con immobili simili. Metodi comuni includono il confronto di mercato, il costo di ricostruzione e l’attualizzazione dei redditi futuri.
La quotazione di un bene immobile dipende da fattori come ubicazione, superficie, stato di manutenzione, destinazione d’uso, accessibilità, servizi di base nelle vicinanze, andamento del mercato locale e potenziale di redditività, considerando anche valutazioni comparative e parametri urbanistici.
