Il coefficiente catastale è un valore (detto anche moltiplicatore) che, applicato alla rendita catastale (di norma rivalutata), permette di ottenere il valore catastale dell’immobile, usato come base per diverse imposte.
Sintesi
Per calcolare il valore catastale di un immobile occorre moltiplicare la sua rendita catastale per determinati coefficienti, che variano a seconda della categoria catastale a cui appartiene. Di che cosa si tratta? Che cos’è un coefficiente catastale? Approfondiamo insieme.
I coefficienti (o moltiplicatori) catastali sono valori stabiliti dalla normativa (con impianto originario nel D.M. 14 dicembre 1991) e si applicano alla rendita catastale (di regola rivalutata) o, per i terreni, al reddito dominicale, per determinare il valore catastale utilizzato in varie imposte.
I coefficienti catastali variano a seconda delle diverse categorie catastali a cui può appartenere un immobile in base alla sua destinazione d’uso.
Moltiplicando il coefficiente di riferimento per la rendita catastale di un immobile si ottiene il valore catastale dello stesso, necessario soprattutto ai fini di imposte legate ai trasferimenti (ad esempio imposta di registro con prezzo-valore, successione e donazione). Per il possesso (IMU) si usano moltiplicatori specifici.
| Gruppo / categoria | Moltiplicatore (da applicare a rendita rivalutata) | “Coefficiente equivalente” (da applicare a rendita NON rivalutata) | Note |
|---|---|---|---|
| Abitazioni “prima casa” e pertinenze agevolate | 110 | 115,50 | Agevolazione prima casa (registro/successione/donazione) |
| Gruppo A (esclusa A/10) + gruppo C (escluse C/1) | 120 | 126,00 | Abitazioni e molte pertinenze (no negozi C/1) |
| Gruppo B | 140 | 147,00 | Immobili per usi collettivi (scuole, ospedali, caserme, ecc.) |
| A/10 + gruppo D | 60 | 63,00 | Uffici (A/10) e immobili “speciali” D |
| C/1 + gruppo E | 40,8 | 42,84 | Negozi/botteghe (C/1) e immobili a destinazione pubblica (E) |
| Terreni non edificabili (reddito dominicale) | 90 (su reddito dominicale rivalutato del 25%) | 112,50 (su reddito dominicale non rivalutato) | Per i terreni la base è il reddito dominicale, non la rendita |
Nota: i dati sono stati ricavati dalle tabelle riepilogative dei moltiplicatori vigenti e dalla prassi sul calcolo “equivalente” (moltiplicatore già “comprensivo” della rivalutazione).
Serve a trasformare un dato “catastale” (rendita o reddito dominicale) in un valore fiscale: il valore catastale, usato come base imponibile o valore di riferimento in diverse imposte e adempimenti (in particolare nei trasferimenti e negli atti a titolo gratuito).
In pratica, è il passaggio che rende comparabili e standardizzati gli immobili ai fini tributari, perché collega la rendita (dato catastale) a un valore su cui applicare aliquote e franchigie.
Per “valutazione catastale” si intende il sistema con cui il Catasto attribuisce a un immobile una categoria, una classe e soprattutto una rendita catastale (o, per i terreni, redditi catastali come il reddito dominicale). Da questi dati, tramite rivalutazioni e moltiplicatori, si ottengono i valori utili per il fisco.
È importante ricordare che si tratta di una valutazione amministrativa/fiscale, che può risultare distante dal valore di mercato, perché nasce con logiche e basi storiche diverse rispetto ai prezzi reali di compravendita.
Sì, anche se nel linguaggio comune i termini vengono spesso confusi:
Il valore catastale di un immobile non si riferisce al valore di mercato dello stesso ma al suo valore ai fini tributari, per calcolare le imposte dovute per la vendita, il possesso e l'acquisizione di immobili.
Nello specifico, il valore catastale rappresenta la base imponibile sulla quale vengono calcolate le aliquote fiscali di varie imposte previste dalla normativa vigente, quali:
Per calcolare il valore catastale di un immobile si parte dalla rendita catastale (disciplinata dalla normativa catastale, tra cui il R.D.L. 652/1939 e il D.P.R. 1142/1949) e la si moltiplica per i coefficienti previsti, dopo la rivalutazione prevista dalla legge, in base alla categoria catastale.
Ricordiamo che la rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a beni immobili in grado di generare un reddito.
Facciamo un esempio. Un appartamento adibito ad abitazione principale, un ufficio, una fabbrica e una caserma di Stato hanno funzioni diverse e, di conseguenza, coefficienti catastali diversi che determinano una diversa tassazione.
Tra valore catastale e rendita catastale c'è differenza.
La rendita catastale è un dato attribuito in Catasto (un “reddito teorico” dell’immobile).
Il valore catastale è invece un valore derivato, ottenuto applicando rivalutazioni e moltiplicatori alla rendita (o al reddito dominicale per i terreni), e viene usato per calcolare o determinare basi imponibili e valori fiscali.
Nella regola “standard” si rivaluta prima la rendita e poi si applica il moltiplicatore. Per i fabbricati la rivalutazione tipica è del 5%, mentre per i terreni (reddito dominicale) è del 25%; in alternativa si può usare un coefficiente “equivalente” (126, 115,5, 63, 42,84, 112,5…) direttamente sulla rendita/reddito non rivalutati.
I coefficienti catastali, come accennato, sono importi fissi e sono stabiliti dalla legge italiana per ciascuna categoria catastale. Non esiste un numero fisso “totale” di coefficienti/moltiplicatori, che di fatto variano in base alla categoria catastale e all’imposta per cui si effettua il calcolo (ad esempio registro/successione/donazione oppure IMU).
La legge prescrive la rivalutazione del 5% della rendita catastale prima di moltiplicarla per il coefficiente legislativamente previsto per la categoria catastale di appartenenza dell’immobile oggetto di calcolo. Qui di seguito, per semplificare, indichiamo i coefficienti “equivalenti” utilizzabili direttamente sulla rendita (o sul reddito dominicale) non rivalutati, perché incorporano già la rivalutazione prevista dalla legge.
Per quanto riguarda i terreni, occorre specificare che quelli non edificabili vengono tassati in funzione del reddito dominicale, rivalutato del 25% e moltiplicato per 90. In sostanza, basta moltiplicare il reddito dominicale individuato tramite una visura catastale per 112,5.
Vediamo alcuni esempi.
Si applica a immobili con funzione abitativa, acquistati con le agevolazioni prima casa.
Si applica a fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, che include abitazioni di tipo signorile, civile, economico, popolare, ultrapopolare e rurale, e a immobili appartenenti alla categoria C, come magazzini e locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, stabilimenti balneari e strutture destinate all'esercizio di attività sportive, nonché stalle, scuderie, rimesse e autorimesse.
Si applica ai fabbricati appartenenti al gruppo catastale B (immobili per usi collettivi, come scuole, ospedali, caserme, ecc.) quando si calcola il valore catastale per imposta di registro/successione/donazione. Il coefficiente 147 è quello “equivalente”, cioè 140 × 1,05, da usare direttamente sulla rendita non rivalutata.
Si applica a uffici e studi privati destinati ad attività professionali appartenenti alla categoria A/10 e a immobili appartenenti alla categoria catastale D, come fabbriche, alberghi, teatri, cinematografi, sale per concerti, cliniche e case di cura private, banche, assicurazioni e centri commerciali.
Si applica a negozi e botteghe appartenenti alla categoria C/1 e a immobili appartenenti alla categoria E, che include stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, ponti soggetti a pedaggio e costruzioni a uso pubblico.
Si applica ai terreni e, in questo caso, non va moltiplicato per la rendita catastale ma per il reddito dominicale, che varia in base al tipo di coltura praticata.
Supponiamo di possedere un immobile di tipo civile, appartenente alla categoria catastale A/2 adibito a seconda casa e con una rendita catastale di 925 euro. Moltiplichiamo l’importo per il coefficiente catastale stabilito dalla legge per i fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, ossia 126. Si ottiene così un valore catastale di 116.550 euro.
Supponiamo, ora, di avere un appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, con una rendita catastale di 200 euro. Moltiplichiamo l’importo per il coefficiente catastale stabilito dalla legge per gli immobili con funzione abitativa acquistati con le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, ossia 115,5. Otteniamo un valore catastale di 23.100 euro da usare come base imponibile per il calcolo delle imposte.
Supponiamo ora di voler calcolare il valore catastale di un negozio appartenente alla categoria catastale C/1, con una rendita catastale di 1000 euro. Moltiplichiamo l’importo per 42,84, il coefficiente catastale stabilito dalla legge per negozi e botteghe appartenenti alla categoria C/1. Si ottiene il valore catastale del negozio, che corrisponde a 42.840 euro.
I coefficienti di rivalutazione catastale sono i fattori di aggiornamento che si applicano al dato catastale prima (o “dentro”) il moltiplicatore: ad esempio 1,05 per la rendita dei fabbricati e 1,25 per il reddito dominicale dei terreni (quando previsto). Non vanno confusi con i coefficienti/multiplicatori catastali: qui non si cambia categoria, si aumenta la base catastale di una percentuale stabilita dalla legge.
Prendi la rendita catastale dalla visura, rivalutala del 5% e moltiplica per il moltiplicatore previsto per la categoria; in alternativa usa direttamente il coefficiente “equivalente” (es. 126, 115,5, 63, 42,84) senza fare la rivalutazione.
Per l’IMU la base imponibile si ottiene rivalutando la rendita del 5% e applicando i moltiplicatori: 160 (A esclusa A/10 e C/2-C/6-C/7), 140 (B e C/3-C/4-C/5), 80 (A/10 e D/5), 65 (D diversi da D/5), 55 (C/1). Per i terreni agricoli (quando non esenti) si usa il reddito dominicale: Reddito dominicale × 1,25 × 135. Per le aree edificabili, invece, la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposta.
Calcoli la base imponibile con rendita × 1,05 × moltiplicatore IMU della categoria, poi applichi l’aliquota IMU deliberata dal Comune e consideri eventuali detrazioni/agevolazioni spettanti.
Individua la categoria catastale nella visura (A/2, C/1, D/1, ecc.) e poi associa il moltiplicatore/coefficiente corretto usando una tabella aggiornata, distinguendo tra calcolo per registro/successione/donazione e calcolo per IMU.
