Per calcolare il valore catastale di un immobile occorre moltiplicare la sua rendita catastale per determinati coefficienti, che variano a seconda della categoria catastale a cui appartiene. Di che cosa si tratta? Che cos’è un coefficiente catastale? Approfondiamo insieme.
I coefficienti catastali sono importi fissi stabiliti dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991 per ogni categoria catastale. I coefficienti catastali variano a seconda delle diverse categorie catastali a cui può appartenere un immobile in base alla sua destinazione d’uso.
Moltiplicando il coefficiente di riferimento per la rendita catastale di un immobile si ottiene il valore catastale dello stesso, necessario ai fini del calcolo delle varie tasse e imposte dovute per il possesso, la vendita e l’acquisto di beni immobili.
Il valore catastale di un immobile non si riferisce al valore di mercato dello stesso ma al suo valore ai fini tributari, per calcolare le imposte dovute per la vendita, il possesso e l'acquisizione di immobili.
Nello specifico, il valore catastale rappresenta la base imponibile sulla quale vengono calcolate le aliquote fiscali di varie imposte previste dalla normativa vigente, quali:
Per calcolare il valore catastale di un immobile si moltiplica la rendita catastale, compiutamente regolamentata dall'articolo 23 del regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939, per il coefficiente catastale di riferimento. La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a beni immobili in grado di generare un reddito.
Facciamo un esempio. Un appartamento adibito ad abitazione principale, un ufficio, una fabbrica e una caserma di Stato hanno funzioni diverse e, di conseguenza, coefficienti catastali diversi che determinano una diversa tassazione.
I coefficienti catastali, come accennato, sono importi fissi e sono stabiliti dalla legge italiana per ciascuna categoria catastale. In totale sono nove.
La legge prescrive la rivalutazione del 5% della rendita catastale prima di moltiplicarla per il coefficiente legislativamente previsto per la categoria catastale di appartenenza dell’immobile oggetto di calcolo. Qui di seguito, per semplificare, indichiamo i moltiplicatori utilizzabili senza necessità di rivalutare la rendita catastale.
| Immobile | Coefficiente catastale |
| Immobili con funzione abitativa acquistati con agevolazioni prima casa | Rendita catastale non rivalutata x 115,5 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, eccetto A/10 | Rendita catastale non rivalutata x 126 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale B | Rendita catastale non rivalutata x 176,4 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale C, eccetto C/1 | Rendita catastale non rivalutata x 126 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale A/10 (uffici) | Rendita catastale non rivalutata x 63 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi) | Rendita catastale non rivalutata x 42,84 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale D | Rendita catastale non rivalutata x 63 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale E | Rendita catastale non rivalutata x 42,84 |
| Terreni non edificabili (agricoli e non) | Reddito dominicale non rivalutato x 112,50 |
Per quanto riguarda i terreni, occorre specificare che quelli non edificabili vengono tassati in funzione del reddito dominicale, rivalutato del 25% e moltiplicato per 90. In sostanza, basta moltiplicare il reddito dominicale individuato tramite una visura catastale per 112,5.
Vediamo nello specifico ogni coefficiente catastale.
Si applica a immobili con funzione abitativa, acquistati con le agevolazioni prima casa.
Si applica a fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, che include abitazioni di tipo signorile, civile, economico, popolare, ultrapopolare e rurale, e a immobili appartenenti alla categoria C, come magazzini e locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, stabilimenti balneari e strutture destinate all'esercizio di attività sportive, nonché stalle, scuderie, rimesse e autorimesse.
Si applica a fabbricati appartenenti alla categoria catastale B, che include collegi e convitti, educandati, ricoveri, ospizi, conventi, seminari, caserme dello Stato, case di cura, ospedali, penitenziari, riformatori, uffici pubblici, scuole, laboratori scientifici, biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, circoli ricreativi e culturali, oratori e magazzini sotterranei per depositi di derrate.
Si applica a uffici e studi privati destinati ad attività professionali appartenenti alla categoria A/10 e a immobili appartenenti alla categoria catastale D, come fabbriche, alberghi, teatri, cinematografi, sale per concerti, cliniche e case di cura private, banche, assicurazioni e centri commerciali.
Si applica a negozi e botteghe appartenenti alla categoria C/1 e a immobili appartenenti alla categoria E, che include stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, ponti soggetti a pedaggio e costruzioni a uso pubblico.
Si applica ai terreni e, in questo caso, non va moltiplicato per la rendita catastale ma per il reddito dominicale, che varia in base al tipo di coltura praticata.
Supponiamo di possedere un immobile di tipo civile, appartenente alla categoria catastale A/2 adibito a seconda casa e con una rendita catastale di 925 euro. Moltiplichiamo l’importo per il coefficiente catastale stabilito dalla legge per i fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, ossia 126. Si ottiene così un valore catastale di 116.550 euro.
Supponiamo, ora, di avere un appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, con una rendita catastale di 200 euro. Moltiplichiamo l’importo per il coefficiente catastale stabilito dalla legge per gli immobili con funzione abitativa acquistati con le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, ossia 115,5. Otteniamo un valore catastale di 23.100 euro da usare come base imponibile per il calcolo delle imposte.
Supponiamo ora di voler calcolare il valore catastale di un negozio appartenente alla categoria catastale C/1, con una rendita catastale di 1000 euro. Moltiplichiamo l’importo per 42,84, il coefficiente catastale stabilito dalla legge per negozi e botteghe appartenenti alla categoria C/1. Si ottiene il valore catastale del negozio, che corrisponde a 42.840 euro.
Ai negozi appartenenti alla categoria C/1, dedicati alla vendita o rivendita di prodotti, corrisponde un coefficiente catastale pari a 42,84.
È possibile ottenere il coefficiente catastale relativo alla categoria B contattando l'ufficio del catasto competente per la zona in cui è ubicato l'immobile in questione o consultando il catasto edilizio urbano sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
I coefficienti catastali sono stabiliti dalla legge italiana e, nello specifico, dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991. Il loro importo è fisso e prestabilito, non è previsto che vengano calcolati.
