Bene Immobile: Significato e Definizione per il Codice Civile

In questo articolo spieghiamo il significato di “bene immobile” partendo dalla definizione fornita dal Codice Civile.

Cosa si intende per bene immobile per il Codice Civile (Art. 812)

L’articolo n. 812 del Codice Civile fornisce la seguente definizione di bene immobile:

Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.

Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo o sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Sono mobili tutti gli altri beni.

Da tale definizione si può dedurre che la concezione comune di bene immobile, associato prevalentemente a beni immobili residenziali, industriali, commerciali, comunitari o ai terreni, è errata. Infatti, come si può vedere. Il Codice Civile considera beni immobili anche le sorgenti, i corsi d’acqua e gli alberi (art. 812 c.c.); gli alberi lo sono finché radicati. Sono inoltre reputati immobili i mulini, i bagni e gli edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo o destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione (art. 812 c.c.).

Ciò che accomuna tutti i beni immobili, così come specificato nella prima parte dell’articolo, è che sono incorporati al suolo (naturalmente o artificialmente). 

È bene considerare anche altre tipologie di beni appartenenti allo Stato e disciplinati dall’art. 826 del Codice Civile (vedi “Fonti”).

Qual è la differenza tra bene immobile e mobile nella pratica?

In Italia, un bene immobile si riferisce a proprietà come case,  terreni e edifici che sono fissi e non possono essere spostati senza danneggiarli o modificarne la natura.

I beni mobili, invece, comprendono oggetti che possono essere spostati facilmente, come mobili o veicoli.

La distinzione è importante per questioni legali e fiscali, poiché i beni immobili e mobili sono soggetti a regolamenti e tassazioni differenti.

Qual è la differenza tra bene immobile e bene immobiliare?

Nel linguaggio giuridico, “bene immobile” è il termine tecnico del Codice Civile che individua cose non trasportabili o stabilmente incorporate al suolo (terreni, fabbricati, pertinenze, impianti fissi). È una qualificazione giuridica: serve a stabilire regole su forma degli atti, pubblicità nei registri, tutela dei diritti.

“Bene immobiliare”, invece, è espressione economico-contabile e di mercato: indica l’asset (l’unità patrimoniale concreta) oggetto di valutazione, investimento, bilancio o gestione. In pratica, lo stesso appartamento è “bene immobile” quando ne parli secondo la legge (forma, trascrizione, diritti reali) e “bene immobiliare” quando lo tratti come investimento, cespite o voce di patrimonio.

Le due espressioni spesso coincidono nel referente materiale, ma accentano piani diversi: normativo il primo, economico/gestionale il secondo.

Qui sotto offriamo una tabella di confronto tra i due termini.

Tipologie di bene immobile

I beni immobili possono essere classificati in diverse tipologie, che variano in base alla destinazione d’uso e quindi ovviamente anche in base alle loro caratteristiche. Ciascuna categoria viene trattata diversamente per ciò che riguarda il fisco, le tasse e l’intero quadro di regolamentazioni.

Qui di seguito vediamo le principali tipologie di immobili:

• Immobili residenziali: comprende tutti gli immobili adibiti ad uso abitativo, che comprendono case singole o appartamenti situati in condomini, unità abitative situate in complessi residenziali ecc.
• Immobili commerciali: questa tipologia di immobili è destinata alla vendita di beni e servizi e includono sia singoli negozi che centri commerciali, ecc.
• Immobili industriali: la destinazione di questi immobili include la produzione, il magazzinaggio e la distribuzione di beni. Esempi di immobili industriali sono rappresentati da fabbriche, magazzini, laboratori e impianti di produzione. Generalmente sono caratterizzati da grandi spazi e sono ubicati in zone appositamente designate (per poter essere distanti dal centro abitato per via delle emissioni e dei rumori);
• Immobili agricoli: sono gli immobili destinati alla produzione agricola, che comprende sia l’agricoltura che l’allevamento di bestiame. Esempi possono essere magazzini, stabilimenti di lavorazione, stalle, cascine ecc.
• Terreni edificabili: generalmente si tende a non identificare l’immobile con un terreno ma in realtà con “terreno edificabile” qui ci si riferisce a lotti di terra non sviluppati o parzialmente sviluppati che tuttavia hanno tutte le carte in regola per poter essere destinati agli usi precedentemente descritti ovvero residenziali, commerciali, industriali o agricoli. La destinazione d’uso dipenderà anche dalla zonizzazione e dai piani di sviluppo urbano del Comune al quale appartiene;
• Immobili speciali: questi includono immobili con particolari funzioni pubbliche come chiese, scuole, ospedali, strutture governative.

Come si diventa proprietari di un bene immobile

Diventare proprietari di un bene immobile può avvenire attraverso varie modalità, ognuna con specifiche procedure legali e implicazioni.

Qui di seguito elenchiamo e descriviamo tutte le modalità di entrata in proprietà di un bene immobile secondo la legge italiana:

• Compravendita: è la modalità più comune. Il proprietario si accorda con un acquirente con cui stipula un contratto che firma in presenza di un notaio. L’atto di compravendita andrà quindi iscritto al registro immobiliare presso l’Agenzia delle Entrate;
• Donazione: la donazione di un immobile richiedeatto pubblico notarile con accettazione del donatario, registrazione, trascrizione nei Registri Immobiliari e voltura catastale. Oltre all’imposta di donazione (dovuta solo sulla parte che eccede la franchigia in base al grado di parentela), sono dovute le imposte ipotecaria e catastale:
  – con agevolazione “prima casa” → 200 € + 200 € (misura fissa);
  – senza agevolazione → ipotecaria 2% e catastale 1% (minimo 200 € ciascuna).;
• Successione: tramite la successione, gli eredi del proprietario, successivamente alla sua morte, entrano in possesso dell’immobile o di una sua parte. La successione può avvenire tramite testamento o senza testamento. La successione richiede registrazione, trascrizione nei Registri Immobiliari e voltura catastale. Consulta anche l'articolo della valutazione di un immobile per successione;
• Permuta: con la permuta immobiliare due proprietari si scambiano le rispettive proprietà, generalmente senza scambio di denaro oppure accordandosi sulla differenza di valore;
• Espropriazione per pubblica utilità: in casi eccezionali e necessari, lo Stato può procedere all’espropriazione di una proprietà privata per opere di pubblica utilità, dietro risarcimento al proprietario;
• Aggiudicazione con asta: se il proprietario è un debitore insolvente (verso privati o verso lo Stato), o per qualche motivo la casa debba essere venduta per legge ad altri soggetti, si procede con l’asta e chi se l’aggiudica diventa il nuovo proprietario dell’immobile;
• Usucapione: la proprietà può essere acquisita tramite usucapione quando si dispone e utilizza del bene per un lungo periodo di tempo stabilito dalla legge. La “scusante” è che il proprietario non si è dimostrato un vero proprietario e non ha mai richiesto l’utilizzo di un bene o un interesse verso lo stesso.

Fonti

• Art. 812 del Codice Civile: https://www.gazzettaufficiale.it
• Art. 826 del Codice Civile: https://www.brocardi.it