Immobile industriale

Jessica Maggi
07.01.2024, 16:54
8 min

Immobile Industriale: Definizione e Modalità di Valutazione

Gli immobili industriali sono beni specificatamente utilizzati per l'esercizio di attività connesse all'industria. In questo articolo forniremo, innanzitutto, una precisa definizione di immobile industriale e illustreremo in che modo si procede alla valutazione di questa particolare tipologia di immobili dedicati al settore produttivo.

Cosa si intende per immobile industriale?

Sono immobili industriali quelli progettati e costruiti per ospitare attività legate alla produzione, lavorazione, trasformazione, stoccaggio e distribuzione di beni.

Gli immobili industriali possono appartenere a singoli proprietari o società immobiliari o essere affittati a imprese per scopi industriali. Si distinguono dagli immobili commerciali destinati ad attività commerciali o imprenditoriali, residenziali destinati all'abitazione e agricoli, utilizzati per attività connesse all’agricoltura. 

La classificazione dei fabbricati destinati all’esercizio di attività connesse all'industria ha implicazioni specifiche in termini di tassazione, normative di sicurezza e requisiti di accessibilità.

Tipologie di immobile industriale e categorie catastali 

Nella classificazione del catasto, gli immobili con destinazione funzionale industriale sono inquadrabili nella categoria D, che comprende proprietà immobiliari utilizzate a fine produttivo o terziario. Nello specifico, a seconda della destinazione d’uso, gli immobili industriali possono rientrare nelle seguenti categorie: 

  • D1: opifici; 
  • D7: fabbricati costruiti o adattati per le esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

Illustriamo i dettagli di entrambe le categorie qui di seguito.

Categoria catastale D1

La categoria catastale D1 comprende fabbricati in cui si svolge un’attività industriale a mezzo di meccanismi inamovibili per necessaria infissione. In altre parole, si tratta di opifici, fabbriche, stabilimenti e spazi che occupano fabbricati in cui si producono beni, si trasforma la materia prima in prodotti finiti e vendibili o si generano beni per venderli e ricavarne un utile.

Illustriamo alcuni esempi di immobili industriali appartenenti alla categoria catastale D1:

  • fabbriche/manifatture: edifici progettati e utilizzati per la produzione industriale di beni, lavorazione di materiali e produzione di componenti o beni finiti;
  • centrali idroelettriche;  
  • distillerie; 
  • autosilos con impianti di sollevamento delle autovetture;
  • cabine elettriche. 

Appartengono a questa categoria anche le falegnamerie industriali, i caseifici, i forni da pane e i molini di rilevante importanza economica.

Categoria catastale D7

La categoria catastale D7 comprende fabbricati costruiti o adattati per rispondere alle specifiche esigenze di un’attività industriale. Si pensi, per esempio, ai fabbricati costruiti per soddisfare determinate esigenze di uno stabilimento industriale al quale, però, non possono essere incorporati perché distaccati. 

Sono compresi nella categoria catastale D7:

  • centrali del latte; 
  • aree di deposito di rottami e inerti in cui si svolga attività di lavorazione e commercializzazione del materiale;
  • discariche per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani;
  • impianti di depurazione delle acque;
  • caselli negli svincoli autostradali; 
  • caselli ferrotranviari; 
  • locali per il deposito di attrezzature lungo le autostrade; 
  • impianti per il lavaggio di vetture non appartenenti a stazioni di servizio; 
  • costruzioni utilizzate dai concessionari automobilistici per la manutenzione degli autoveicoli.

Possono rientrare nel patrimonio immobiliare industriale anche le industrie estrattive e gli impianti di estrazione di acque dal sottosuolo.

Tipologie di immobili industriali

Immobile industriale

Alle categorie catastali degli immobili destinati all’esercizio di attività industriali corrispondono varie tipologie edilizie, con caratteristiche strutturali anche piuttosto diverse tra loro e in costante sviluppo. Nel corso del tempo, di pari passo con l’evoluzione dell’industria e dei sistemi produttivi, gli spazi per la produzione sono stati realizzati con logiche via via differenti per rispondere a esigenze di sicurezza e manutenzione degli impianti e flessibilità degli spazi interni.

Illustriamo approfonditamente di seguito le principali tipologie di immobile industriale.

Capannone industriale

Il capannone industriale è un edificio monoplanare di grandi dimensioni, destinato a uso industriale, costruito solitamente con moduli prefabbricati in acciaio, ferro o cemento armato precompresso. La forma e le dimensioni possono variare in base alla natura e al layout di impianti, attrezzature e macchinari che deve contenere. Lo spazio interno in genere è adattabile alle specifiche esigenze di produzione. Un capannone industriale è solitamente dotato di un ammezzato che occupa approssimativamente il 15-20% della superficie complessiva a destinazione uffici.

Edificio industriale avanzato 

Un edificio industriale avanzato consente la gestione integrata e computerizzata degli impianti e delle attrezzature. Le caratteristiche generali sono simili a quelle del capannone e le divisioni interne sono in genere realizzate con partizioni mobili affinché gli spazi possano essere modificati in base alle esigenze. A differenza del capannone industriale, però, la struttura edilizia è integrata con un sistema informatizzato, organizzato a sua volta in sottosistemi che interagiscono tra loro e con il sistema di gestione degli impianti produttivi. 

Complesso industriale

Un complesso industriale consiste in una vasta area che comprende più edifici e strutture legate a varie fasi del processo produttivo. I complessi industriali possono includere fabbriche e spazi per la logistica.

Stabilimento di produzione

Uno stabilimento di produzione è un'area destinata specificatamente alla produzione su larga scala di merci e prodotti di vari settori, dall'elettronica all’automotive e l'alimentare.

Centro logistico

Un centro logistico è una struttura utilizzata per la gestione, lo stoccaggio e la distribuzione di merci. Questi centri sono in genere parte integrante della catena di approvvigionamento e possono includere magazzini, aree di smistamento, sistemi di arrivo e spedizione dei materiali e impianti di trasporto e sollevamento.

Caratteristiche degli immobili industriali 

Gli immobili industriali sono costruzioni impiegate nel processo produttivo aziendale e, in linea generale, sono caratterizzati da: 

  • grandi metrature; 
  • ampi spazi; 
  • altezze dei soffitti notevoli per ospitare impianti, macchinari e attrezzature industriali; 
  • accesso a mezzi pesanti, come camion, furgoni, cisterne e autotreni;
  • infrastrutture specializzate, come impianti di energia e opere idrauliche fisse;
  • servizi di supporto specifici per l'industria.

Conoscere e valutare le caratteristiche strutturali di un immobile a uso industriale permette di stabilire se sia idoneo allo svolgimento dell’attività a cui è destinato e funzionale alle scelte di sviluppo aziendale o se necessiti di ampliamento, ristrutturazione o accorpamento con altre sedi.

Come si misura la superficie di un immobile industriale 

In Italia non esiste un metodo di calcolo univoco. La pubblica amministrazione e gli operatori del settore immobiliare tendono ad adottare criteri di calcolo differenti a seconda della finalità della misurazione. Illustriamo di seguito i principali criteri di calcolo:

  • superficie commerciale, l'area totale dell'edificio che può essere utilizzata per scopi commerciali o industriali; 
  • superficie catastale, la misura registrata negli atti ufficiali presso il catasto, utilizzata per scopi fiscali, amministrativi e legali;
  • superficie lorda di pavimento, la somma delle superfici di tutti i piani di un edificio, inclusi i muri esterni, con le esclusioni definite dal Piano Regolatore Generale (PRG), dai regolamenti edilizi comunali e dal Piano di Governo del Territorio (PGT);
  • superficie lorda complessiva, la somma delle superfici coperte comprese entro il profilo esterno dei muri perimetrali a tutti i piani fuori terra, interrati e soppalchi, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso e la metà di quelli confinanti con altre proprietà. 

I prezziari per i fabbricati a uso industriale sono pubblicati dagli ordini professionali e dalle Camere di Commercio locali.

Come si calcola il valore di un immobile industriale

Il valore di mercato di un immobile industriale può essere calcolato utilizzando la seguente formula:

Valore di mercato = Superficie commerciale × Quotazione al metro quadro × Coefficienti di merito

La quotazione al metro quadro si può ottenere tramite le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). I coefficienti di merito, invece, sono percentuali che vengono calcolate in base alle caratteristiche dell’immobile. 

Per definire il valore di un immobile industriale è necessario conoscere anche: 

  • anno di costruzione o ammodernamento dell’edificio;
  • numero di locali o reparti in cui è suddiviso l’immobile, includendo anche eventuali parcheggi e aree di carico e scarico;
  • accessibilità verso l’esterno, con riferimento, per esempio, alla vicinanza ad autostrade o a strade statali dove circolano automezzi di grandi dimensioni.

Questi dettagli consentono di elaborare un calcolo del valore degli immobili industriali che sia quanto più preciso.

Esempio di calcolo del valore di un immobile industriale

Supponiamo di avere un capannone industriale di 1000 metri quadri nel comune di Gerenzano, in provincia di Varese, in una zona in cui la quotazione al metro quadro si attesta su un valore di 200 euro. Considerando la posizione favorevole dell’immobile, si calcolano coefficienti di merito di 1,2.

Ora, per calcolare il valore di mercato dell'immobile utilizziamo la seguente formula: 

Valore di mercato = Superficie commerciale × quotazione al metro quadro × coefficienti di merito

Inseriamo i dati di superficie, la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito specifici nella formula.

Valore di mercato = 1000 metri quadri × 200 euro al metro quadro × 1,2 = 240.000 euro

Otteniamo un valore di mercato per l'immobile industriale di 240.000 euro. 

Come vendere un immobile industriale 

Illustriamo di seguito la procedura generalmente utilizzata per mettere un capannone industriale in vendita:

  1. Valutazione dell'immobile per stabilire il suo valore di mercato e fissare un prezzo di vendita equo.
  2. Raccolta della documentazione necessaria ai fini della compravendita, come la visura catastale e la segnalazione certificata di agibilità. 
  3. Pubblicizzazione della vendita dell’immobile attraverso canali specifici, come i portali di settore e le piattaforme immobiliari digitali.
  4. Negoziazione con i potenziali compratori al fine di trovare un accordo vantaggioso per tutte le parti.
  5. Formalizzazione della vendita tramite rogito notarile.

Per calcolare il valore di un immobile industriale il primo step può essere l’utilizzo di appositi strumenti di valutazione, che consentono di ottenere una stima in pochi istanti e un report completo via posta elettronica. Dopodiché, suggeriamo di affidarsi a un’agenzia immobiliare specializzata nel settore industriale. 

Tre punti chiave
  • Un immobile industriale è uno spazio progettato e costruito per ospitare attività legate alla produzione, lavorazione, trasformazione e distribuzione di beni.
  • Per calcolare il valore di un immobile industriale occorre tenere conto della sua superficie, della quotazione al metro quadro e dei coefficienti di merito.
  • Per avere un’idea del valore di mercato di un immobile industriale ci si può affidare ai valutatori immobiliari online, in grado di elaborare una stima in pochi minuti.

Fonti

FAQ

Come posso non pagare le tasse su immobili industriali non utilizzati?

Le tasse sugli immobili devono essere pagate anche qualora gli stessi fossero attualmente inutilizzati. Il mancato utilizzo dei locali non è una condizione sufficiente ad accordare l'esonero, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza numero 11130 del 28 aprile 2021. 

Qual è la differenza tra capannone artigianale e industriale?

I capannoni artigianali e industriali differiscono principalmente in base alle attività svolte, alle dimensioni e alle caratteristiche strutturali.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.