Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile con il nostro strumento di valutazione online.
Quanto vale la mia casa?
Valutazione immobiliare gratuita in 3 minuti
★★★★★ Gratuita · Senza impegnoNel presente contributo si vuole offrire una panoramica sul gruppo catastale F ed esaminare, nello specifico, la categoria immobile F1, che comprende spazi vuoti, senza fabbricati permanenti, ma dalla forte valenza urbana e, pertanto, non qualificabili come terreni agricoli.
La categoria catastale F/1 identifica un’area urbana censita al Catasto Fabbricati, ma priva di rendita catastale. Può comprendere corti, aree residue, porzioni di strada e spazi derivanti dalla demolizione di edifici. L’iscrizione in F/1 non rende automaticamente l’area edificabile: la possibilità di costruire dipende dagli strumenti urbanistici comunali.
Nel presente contributo si vuole offrire una panoramica sul gruppo catastale F ed esaminare, nello specifico, la categoria immobile F1, che comprende spazi vuoti, senza fabbricati permanenti, ma dalla forte valenza urbana e, pertanto, non qualificabili come terreni agricoli.
La sigla catastale F/1 identifica un’area urbana autonomamente censita al Catasto Fabbricati, alla quale non può essere attribuita una rendita catastale. La lettera F indica il gruppo delle cosiddette categorie fittizie, mentre il numero 1 distingue le aree urbane dalle altre unità particolari appartenenti allo stesso gruppo.
Questa classificazione viene utilizzata per individuare porzioni di suolo con una propria autonomia catastale, come aree nude separate da un lotto edificato, spazi derivanti dalla demolizione di un fabbricato o porzioni destinate a essere trasferite separatamente. La registrazione consente di identificare la superficie, l’intestazione e i confini del bene, senza attribuirgli una capacità reddituale catastale.
L’inserimento nella categoria F/1 non stabilisce la destinazione urbanistica dell’area e non costituisce, di per sé, una prova della sua edificabilità. Per sapere se sia possibile costruire occorre consultare il piano urbanistico comunale, l’eventuale certificato di destinazione urbanistica e gli altri vincoli applicabili al terreno.
Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile con il nostro strumento di valutazione online.
Il gruppo F comprende le cosiddette entità urbane inidonee a produrre reddito e, in quanto tali, sprovviste di una specifica rendita catastale.
Le categorie F/1, F/2, F/3, F/4 e F/5 sono state qualificate come categorie fittizie dalla circolare dell’Agenzia del Territorio n. 9/T del 26 novembre 2001, perché prive di rendita e utilizzate per censire particolari entità immobiliari. Il gruppo F è stato successivamente integrato con le categorie F/6 e F/7.
La categoria catastale F1 comprende aree cortilizie di fabbricati urbani e gli spazi risultanti dalla demolizione parziale o totale di edifici.
La categoria catastale F/2 è destinata agli immobili collabenti, ossia a costruzioni caratterizzate da un accentuato livello di degrado e, per questo, inidonee a utilizzazioni produttive di reddito.
L’attribuzione della categoria F/2 non dipende necessariamente da una formale dichiarazione di inagibilità edilizia o urbanistica, ma dalle condizioni oggettive dell’immobile e dalla sua incapacità di produrre ordinariamente un reddito.
Vengono inseriti nella categoria catastale F3 i fabbricati in corso di costruzione, assoggettabili come aree fabbricabili.
La categoria catastale F/4 comprende le unità immobiliari in corso di definizione ed è utilizzata in via temporanea quando, a seguito di un frazionamento o di un’altra variazione, una porzione non presenta ancora una compiuta autonomia funzionale e reddituale. La prassi catastale considera fisiologica una permanenza in F/4 non superiore a sei mesi, ma non si tratta di un termine massimo stabilito direttamente dalla legge.
La categoria F5 comprende i lastrici solari, che possono essere di uso esclusivo di una specifica unità immobiliare o parti comuni di un edificio.
La categoria catastale F/6 identifica il fabbricato in attesa di dichiarazione. L’iscrizione viene generata nell’ambito dell’aggiornamento cartografico, in attesa della successiva dichiarazione al Catasto Fabbricati mediante la procedura DOCFA.
Vengono assegnate alla categoria catastale F/7 le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione che, pur non costituendo unità immobiliari soggette all’obbligo di accatastamento, vengono censite in catasto senza attribuzione di rendita. La disciplina deriva dall’articolo 86, comma 3, del decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, come modificato dall’articolo 12, comma 2, del decreto legislativo 15 febbraio 2016, n. 33, ed è stata illustrata dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 18/E dell’8 giugno 2017.
La categoria catastale F1 include aree urbane senza fabbricati e strutture permanenti, prive della capacità di generare reddito ma dalla forte valenza urbana e, pertanto, non qualificabili e accatastabili come terreni agricoli.
Per tali aree non viene attribuita una rendita catastale. L’unità è censita al Catasto Fabbricati e può essere identificata mediante un proprio subalterno oppure, in alcuni casi, attraverso una particella derivante da un frazionamento catastale. Si tratta di aree:
L’assenza di fabbricati in loco non deve indurre a pensare che si tratti di aree inutilizzate. Si tratta di aree urbane solitamente di carattere transitorio, vuote o utilizzate per fini temporanei, che svolgono un ruolo significativo nel contesto cittadino.
Gli immobili appartenenti alla categoria F1 possono avere una potenziale valenza edificatoria. La possibilità di costruire, tuttavia, non dipende dalla categoria catastale, ma dalla destinazione urbanistica dell’area, dagli strumenti comunali vigenti e dalla presenza di eventuali vincoli.
L’area urbana F1 non deve essere confusa con l’ente urbano. La categoria F/1 identifica un’unità censita al Catasto Fabbricati, dotata di una propria intestazione e individuata mediante una particella o un subalterno, ma priva di rendita catastale.
La dicitura “ente urbano”, invece, compare al Catasto Terreni e segnala che la particella ha perso la propria natura agricola perché occupata da un fabbricato o destinata a finalità urbane. Generalmente l’ente urbano non presenta intestazione e dati di classamento al Catasto Terreni, poiché le informazioni relative ai proprietari e alle unità immobiliari devono essere ricercate al Catasto Fabbricati.
Nello specifico, rientrano nella categoria catastale F1:
Le aree F/1 non sono corredate da una planimetria catastale autonoma. Devono essere indicate nell’elaborato planimetrico e, quando costituiscono un lotto autonomo, anche nella mappa catastale mediante un proprio numero di particella.
La visura riporta solo la superficie dell’area urbana e l’intestazione, ovvero i nominativi dei soggetti aventi diritto sulla stessa.
L’accatastamento di un’area urbana nella categoria F/1 deve essere effettuato da un tecnico abilitato mediante la procedura DOCFA. Nella dichiarazione devono essere indicati gli identificativi catastali, la superficie dell’area e i relativi intestatari.
Non è richiesta la presentazione di una planimetria catastale autonoma. Le dichiarazioni riguardanti le aree F/1 devono però essere corredate dall’elaborato planimetrico. Quando l’area viene resa autonoma rispetto al lotto edificato, deve inoltre essere individuata nella mappa catastale mediante un tipo di frazionamento e un proprio numero di particella.
L’ elaborato planimetrico catastale è un disegno in scala di un immobile, che indica:
L’elaborato planimetrico deve essere presentato nei casi previsti dalla normativa catastale; per le unità appartenenti al gruppo F, comprese le aree F/1, deve corredare la dichiarazione catastale.
Il documento può essere richiesto al catasto a prescindere dalla proprietà dell’immobile. Non occorre necessariamente essere i proprietari del bene per ottenerne una copia.
In genere le aree appartenenti alla categoria catastale F1 vengono utilizzate per fini transitori, come passaggi di proprietà o individuazione di terreni su cui, in un secondo momento, erigere fabbricati.
Le unità immobiliari F1 possono:
È proprio da tali potenziali possibilità di utilizzo che deriva la rilevante funzione svolta dalle aree F1 nell’ambiente urbano.
L’assenza di edifici, fabbricati e strutture permanenti consente a tali spazi di adattarsi di volta in volta alle specifiche esigenze che si presentano. Si tratta di aree contraddistinte da grande flessibilità nella pianificazione e nel riuso dello spazio.
Il valore di un’ area urbana catastalmente censita nella categoria F1 dipende da diversi fattori, che elenchiamo di seguito:
Nella valutazione del bene occorre considerare anche l’andamento del mercato immobiliare e, nello specifico, la domanda e offerta di aree urbane. L’ideale è rivolgersi a un valutatore professionista, che esegua un’accurata perizia di stima al fine di determinare il valore reale del bene e stabilirne il prezzo.
L’imposta municipale propria (IMU) è disciplinata, nella sua configurazione attuale, dall’articolo 1, commi 738 e seguenti, della legge 27 dicembre 2019, n. 160. È dovuta dai soggetti passivi individuati dalla legge, salvo le esenzioni previste; l’abitazione principale è generalmente esclusa, fatta eccezione per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
La sola assenza di rendita catastale non comporta automaticamente l’esenzione dall’IMU. Con la sentenza n. 26673 del 3 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha affermato che le aree urbane censite nella categoria F/1 non sono equiparabili né ai fabbricati né ai terreni agricoli e, ai fini dell’IMU, devono essere trattate come aree fabbricabili. L’imposta è quindi determinata sul valore venale in comune commercio, tenendo conto delle potenzialità edificatorie risultanti dalla pianificazione urbanistica.
Resta tuttavia possibile che un’area, quando sia oggettivamente e stabilmente destinata a pertinenza di un fabbricato in modo incompatibile con un’autonoma edificazione, non assuma autonoma rilevanza impositiva. La sussistenza del vincolo pertinenziale deve essere adeguatamente dimostrata.
Per fugare ogni dubbio e avere la certezza di adempiere correttamente agli obblighi fiscali previsti, la cosa migliore da fare è rivolgersi a un tecnico professionista e verificare il regolamento del comune in cui si trova il bene F1 in questione.
In genere gli immobili censiti catastalmente nella categoria F1 non vanno inseriti nella dichiarazione, dal momento che non viene loro assegnata una rendita catastale in quanto inidonei a produrre reddito.
Si definiscono fabbricati le unità immobiliari iscritte al catasto con attribuzione di rendita catastale. I beni che rientrano nella categoria catastale F1, in quanto privi di rendita catastale, non sono qualificabili come fabbricati, ma come aree urbane.
Occorre verificare la sussistenza dei presupposti di edificabilità per stabilire se possano essere considerati autonome aree edificabili.
Le classi catastali sono indicate con numeri. La numero 1 indica gli immobili a reddito più basso. Alle classi con numerazione successiva vengono associati beni con reddito progressivamente più elevato.
Valutazione gratuita in 3 minuti, ricalcolata automaticamente ogni mese.
Italia
España
France
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
Portugal
United Kingdom