Nel presente contributo si vuole offrire una panoramica sul gruppo catastale F ed esaminare, nello specifico, la categoria immobile F1, che comprende spazi vuoti, senza fabbricati permanenti, ma dalla forte valenza urbana e, pertanto, non qualificabili come terreni agricoli.
Il gruppo F comprende le cosiddette entità urbane inidonee a produrre reddito e, in quanto tali, sprovviste di una specifica rendita catastale.
Le categorie catastali appartenenti al macrogruppo F sono definite fittizie dalla circolare dell’Agenzia del Territorio numero 9 del 26 novembre 2001, proprio perché introdotte con la precisa finalità di censire al catasto unità immobiliari particolari. Tali beni vengono ripartiti in sottocategorie comprese tra 1 e 7, che illustriamo di seguito.
La categoria catastale F1 comprende aree cortilizie di fabbricati urbani e gli spazi risultanti dalla demolizione parziale o totale di edifici.
La categoria catastale F2 è destinata ai cosiddetti immobili collabenti, ossia del tutto inagibili, inutilizzabili secondo le normative edilizie e urbanistiche vigenti, inidonei a essere impiegati per qualsiasi tipo di finalità e non più in grado di produrre reddito.
Secondo quanto indicato dal decreto ministeriale numero 28 del 2 gennaio 1998, sono ascrivibili alla categoria catastale F2 i ruderi e gli immobili diroccati, fatiscenti, parzialmente demoliti, con tetto crollato e, in generale, in condizioni talmente precarie da determinarne l’assenza di autonomia funzionale.
Vengono inseriti nella categoria catastale F3 i fabbricati in corso di costruzione, assoggettabili come aree fabbricabili.
La categoria catastale F4 comprende fabbricati già accatastati, ma per i quali sono in corso frazionamenti e divisioni che ne determineranno la necessità di riaccatastamento. Quindi, prima di trovare una nuova collocazione, le unità in corso di definizione confluiscono nella categoria F4, dove possono permanere per 6 mesi al massimo, come specificato nella circolare dell’Agenzia del Territorio numero 15232 del 21 febbraio 2002.
La categoria F5 comprende i lastrici solari, che possono essere di uso esclusivo di una specifica unità immobiliare o parti comuni di un edificio.
Gli immobili censiti catastalmente nella categoria F6 sono fabbricati e aree edificabili in attesa di dichiarazione.
Vengono assegnate alla categoria catastale F7 le infrastrutture di comunicazione, non soggette all’obbligo di accatastamento, secondo quanto indicato dal terzo comma dell’articolo 86 del decreto legislativo numero 33 del 15 febbraio 2016 e dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate numero 18/E dell’8 giugno 2017.
La categoria catastale F1 include aree urbane senza fabbricati e strutture permanenti, prive della capacità di generare reddito ma dalla forte valenza urbana e, pertanto, non qualificabili e accatastabili come terreni agricoli.
Per tali aree non c’è, quindi mappale al catasto terreni. Si tratta di unità immobiliari censite al catasto fabbricati, poiché:
L’assenza di fabbricati in loco non deve indurre a pensare che si tratti di aree inutilizzate. Si tratta di aree urbane solitamente di carattere transitorio, vuote o utilizzate per fini temporanei, che svolgono un ruolo significativo nel contesto cittadino.
Gli immobili F1 hanno valenza edificatoria e, in seguito a opportuni sviluppi futuri, potrebbero essere riaccatastati e inseriti in categorie dedicate ai fabbricati a seconda della destinazione d’uso.
Nello specifico, rientrano nella categoria catastale F1:
Tali unità immobiliari non remunerative vengono rappresentate solamente nell'elaborato planimetrico del catasto per fini di registrazione e aggiornamento, senza il bisogno di esibire le singole planimetrie catastali.
In passato, invece, gli immobili F1 erano rappresentati come qualsiasi altra unità immobiliare, con una propria planimetria catastale. La mancanza, ora, di una planimetria catastale depositata in atti è un altro aspetto che accomuna i beni assegnati alla categoria F1.
La visura riporta solo la superficie dell’area urbana e l’intestazione, ovvero i nominativi dei soggetti aventi diritto sulla stessa.
L’elaborato planimetrico catastale è un disegno in scala di un immobile, che indica:
L’elaborato planimetrico va presentato all’ufficio del catasto competente contestualmente all’accatastamento di un bene immobile.
Il documento può essere richiesto al catasto a prescindere dalla proprietà dell’immobile. Non occorre necessariamente essere i proprietari del bene per ottenerne una copia.
In genere le aree appartenenti alla categoria catastale F1 vengono utilizzate per fini transitori, come passaggi di proprietà o individuazione di terreni su cui, in un secondo momento, erigere fabbricati.
Le unità immobiliari F1 possono:
È proprio da tali potenziali possibilità di utilizzo che deriva la rilevante funzione svolta dalle aree F1 nell’ambiente urbano.
L’assenza di edifici, fabbricati e strutture permanenti consente a tali spazi di adattarsi di volta in volta alle specifiche esigenze che si presentano. Si tratta di aree contraddistinte da grande flessibilità nella pianificazione e nel riuso dello spazio.
Il valore di un’area urbana catastalmente censita nella categoria F1 dipende da diversi fattori, che elenchiamo di seguito:
Nella valutazione del bene occorre considerare anche l’andamento del mercato immobiliare e, nello specifico, la domanda e offerta di aree urbane. L’ideale è rivolgersi a un valutatore professionista, che esegua un’accurata perizia di stima al fine di determinare il valore reale del bene e stabilirne il prezzo.
L'imposta municipale unica (IMU) è una tassa del sistema tributario italiano originariamente introdotta con il decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011 e successivamente ridisciplinata dalla legge numero 160 del 27 dicembre 2019. È tenuto al pagamento dell'imposta municipale unica chi possiede immobili sul territorio italiano, a esclusione di quelli adibiti ad abitazione principale, a patto che non rientrino nelle categorie catastali relative agli immobili di lusso.
In linea di massima, l’imposta non si applica ai beni ascrivibili alla categoria catastale F1, in quanto privi di rendita catastale e della capacità di generare reddito. La rendita catastale è il punto di partenza per calcolare la base imponibile dell’imposta. La sua assenza nega, di fatto, la possibilità di procedere con il calcolo dell’IMU.
Tuttavia, se il lotto ha ancora una cubatura edificabile residua, potrebbe essere considerato zona edificabile e, di conseguenza, tassato come tale. In questo caso, il proprietario è tenuto a pagare l’IMU sul valore venale dell’area.
Per fugare ogni dubbio e avere la certezza di adempiere correttamente agli obblighi fiscali previsti, la cosa migliore da fare è rivolgersi a un tecnico professionista e verificare il regolamento del comune in cui si trova il bene F1 in questione.
In genere gli immobili censiti catastalmente nella categoria F1 non vanno inseriti nella dichiarazione, dal momento che non viene loro assegnata una rendita catastale in quanto inidonei a produrre reddito.
Si definiscono fabbricati le unità immobiliari iscritte al catasto con attribuzione di rendita catastale. I beni che rientrano nella categoria catastale F1, in quanto privi di rendita catastale, non sono qualificabili come fabbricati, ma come aree urbane.
Occorre verificare la sussistenza dei presupposti di edificabilità per stabilire se possano essere considerati autonome aree edificabili.
Le classi catastali sono indicate con numeri. La numero 1 indica gli immobili a reddito più basso. Alle classi con numerazione successiva vengono associati beni con reddito progressivamente più elevato.
