Aprire uno studio professionale in un appartamento utilizzato quale civile abitazione è possibile, ma comporta l’assegnazione del bene a una specifica categoria catastale relativa a edifici dedicati allo svolgimento di attività professionali. Nel presente contributo si vuole, appunto, analizzare la categoria immobile A10, che comprende unità immobiliari adibite a studi professionali e uffici privati.
La categoria catastale A10 comprende gli immobili adibiti a studi professionali e uffici privati. Sono ascrivibili a questa categoria gli edifici dedicati allo svolgimento di attività professionali, come, per esempio, uffici, studi medici, laboratori odontotecnici e scuole private.
Affinché rientri nella categoria catastale A10, un immobile deve essere:
Uno studio medico, per esempio, dovrà essere dotato di un ambiente di adeguata metratura che funga da sala di attesa per i pazienti. Un ufficio dovrà avere un’ampia sala riunioni. E ancora, un immobile adibito a scuola privata di lingue straniere o di informatica sarà, invece, dotato di spazi da utilizzare come aule per le lezioni con gli studenti.
A differenza delle altre categorie catastali appartenenti al gruppo A, un bene accatastato A10 non è residenziale, bensì destinato a uso professionale.
Il proprietario di un immobile di categoria A10 può concederlo in locazione a soggetti terzi purché il bene mantenga la destinazione d’uso assegnatagli, ossia ufficio o studio professionale.
Nella categoria A10, come abbiamo visto, rientrano strutture con destinazione d’uso professionale. Le altre categorie catastali appartenenti al gruppo A riguardano, invece, abitazioni e immobili a uso ordinario. Le illustriamo dettagliatamente di seguito.
La categoria catastale A1 comprende abitazioni di tipo signorile, ubicate in contesti di pregio e dotate di caratteristiche costruttive e rifiniture di livello superiore a quello dei comuni fabbricati di tipo residenziale.
La categoria catastale A2 include abitazioni di tipo civile. Rientrano in questa categoria gli appartamenti in complessi condominiali moderni, ben tenuti, in zone urbane.
Vengono registrate al catasto nella categoria A3 le abitazioni di tipo economico. Si pensi, per esempio, a modesti appartamenti e piccoli monolocali in quartieri meno centrali.
La categoria catastale A4 comprende le abitazioni di tipo popolare, quindi alloggi a basso costo in edifici datati ubicati perlopiù in zone periferiche.
Vengono inserite nella categoria catastale A5 le abitazioni di tipo ultrapopolare. Si tratta di alloggi estremamente economici, spesso caratterizzati da scarse condizioni manutentive.
Rientrano nella categoria catastale A6 le abitazioni di tipo rurale, quindi cascine e case di campagna, in genere con annessi terreni agricoli.
I villini, modeste case indipendenti di dimensioni contenute e dotate di un piccolo giardino, vengono assegnati alla categoria catastale A7.
La categoria catastale A8 è dedicata alle ville di lusso, contraddistinte da caratteristiche di pregio, spazi esterni di pertinenza a uso esclusivo e costruzioni ausiliarie utilizzate come autorimesse.
La categoria catastale A9 include castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.
Vengono censiti nella categoria catastale A11 gli alloggi tipici di specifiche aree geografiche, come, per esempio, i masi in Trentino-Alto Adige, i trulli in Puglia e i bagli in Sicilia.
Un immobile A10 può solo essere adibito a ufficio o studio privato. Per poterlo destinare ad altri utilizzi occorre effettuare un cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
La destinazione d’uso, indicata nella visura catastale del bene e nella segnalazione certificata di agibilità (SCA), stabilisce la funzione che gli viene attribuita e le attività che possono essere svolte al suo interno.
La legge non consente di risiedere presso un immobile che non abbia le caratteristiche catastali di civile abitazione e che non sia censito come tale al catasto.
Pertanto, qualora si desiderasse abitare e fissare la propria residenza anagrafica in una proprietà appartenente alla categoria catastale A10 occorre, innanzitutto, presentare sia al catasto che al comune competente una richiesta di cambio di destinazione d’uso del bene. Ne consegue che occorrerà effettuare anche una variazione di categoria catastale. Una volta reso idoneo l’immobile, si può richiedere il trasferimento di residenza presso il comune in cui il bene è ubicato.
Per poter adibire ad abitazione un immobile originariamente pensato per ospitare attività professionali potrebbero essere necessari specifici interventi di ristrutturazione edilizia per rendere abitabile l’immobile.
Per cambiare la destinazione d’uso di un bene immobile occorre richiedere le opportune autorizzazioni al comune di competenza. Se non si provvede al cambio di destinazione d’uso del bene, lo svolgimento di attività professionali in spazi destinati all’uso abitativo e viceversa è perseguibile e sanzionabile dallo Stato come reato di abuso edilizio, secondo quanto indicato nel Testo Unico dell’Edilizia, emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.
Per convertire una civile abitazione in un immobile ascrivibile alla categoria catastale A10 o viceversa occorre:
In ogni fase della procedura occorre presentare la necessaria documentazione, tra cui, per esempio, planimetrie aggiornate che attestino la conformità con la nuova utilizzazione prevista.
L’esatta procedura da seguire può variare da località a località. Consigliamo, pertanto, di contattare direttamente il comune di riferimento e l’ufficio del catasto per ricevere informazioni precise.
Il possesso di un bene di categoria A10 implica necessariamente il pagamento dell’imposta municipale unica (IMU). Per gli immobili A10, non potendo essere adibiti ad abitazione principale in quanto non destinati all’uso abitativo, non si può beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’imposta.
Ebbene, per calcolare l’IMU è necessario conoscere:
Una volta in possesso dei dati, l’operazione da eseguire è la seguente:
In sintesi, occorre moltiplicare la rendita rivalutata del 5% per il coefficiente catastale e applicare l’aliquota IMU deliberata dal comune in cui si trova il bene.
Sugli immobili di proprietà ascrivibili alla categoria catastale A10 si paga l’IMU. L'importo non è fisso. Come abbiamo visto, varia in base alla rendita catastale del bene e all'aliquota IMU stabilita dal comune in cui si trova.
Cambiare la destinazione d’uso dell’immobile, eseguire una variazione catastale dalla categoria A10 ad A2 e adibire la proprietà ad abitazione principale consente di beneficiare dell’esenzione IMU.
Gli immobili accatastati A10 sono dedicati allo svolgimento di attività professionali private, mentre la categoria D8 comprende immobili a uso commerciale.
Gli immobili residenziali sono destinati all’uso abitativo, mentre gli immobili appartenenti alla categoria A10 sono dedicati allo svolgimento di attività professionali. Molto spesso gli uffici e studi professionali censiti al catasto nella categoria A10 sono inseriti in complessi residenziali.
La categoria catastale A10 è inclusa nel gruppo A poiché gli immobili che include mantengono caratteristiche costruttive simili alle abitazioni, pur essendo dedicati allo svolgimento di attività professionali.
