Ci sono immobili a cui non viene attribuita una rendita catastale in quanto inutilizzabili e, pertanto, impossibilitati a produrre reddito. Si tratta delle unità collabenti, ascrivibili alla categoria catastale F2. Vediamo nello specifico cosa si intende per immobile collabente e quali sono le sue caratteristiche.
Un immobile collabente è un edificio inagibile, inutilizzabile secondo le normative edilizie e urbanistiche vigenti e non più in condizione di produrre reddito a causa dell’accentuato stato di degrado strutturale e impiantistico in cui versa.
A portare un immobile a essere collabente possono essere l’abbandono, il cattivo stato di conservazione e il trascorrere del tempo in assenza di un’adeguata manutenzione ordinaria e straordinaria.
Viene definito unità collabente un edificio in stato di totale rovina e fatiscenza, del tutto inagibile e inidoneo a essere impiegato per qualsiasi tipo di finalità. Nello specifico, un immobile collabente:
Un immobile collabente richiede un totale, radicale rifacimento per poter essere riportato in condizioni che soddisfino i requisiti legali di sicurezza, accessibilità e igiene e che gli restituiscano una minima capacità reddituale.
Le costruzioni che versano in condizioni talmente critiche da essere completamente inutilizzabili vengono inserite nella categoria catastale F2, regolamentata dal decreto ministeriale numero 28 del 2 gennaio 1998, destinata ai cosiddetti immobili fittizi.
Trattandosi, come accennato, di beni non più in condizione di produrre reddito per via dell’elevato grado di fatiscenza, vengono censiti al catasto edilizio urbano ma non è prevista l’attribuzione della rendita catastale.
Il suddetto decreto ministeriale numero 28 del 2 gennaio 1998 indica che siano ascrivibili alla categoria catastale F2:
Nella categoria catastale F2 confluiscono, quindi, gli immobili che non abbiano più capacità reddituale.
Non possono essere inserite nella categoria catastale F2 le costruzioni non individuabili e perimetrabili, totalmente prive di copertura, struttura portante e solai. Si considerano non individuabili e perimetrabili anche le costruzioni delimitate da muri di altezza inferiore a un metro.
Laddove non vengano soddisfatti i presupposti di individuazione e perimetrazione dell’unità immobiliare, non si può procedere con la registrazione della stessa al catasto dell'Agenzia delle Entrate.
L’inserimento nella categoria catastale F2 e la qualifica di immobile collabente comportano una serie di conseguenze a livello fiscale e amministrativo.
Un bene inidoneo a produrre reddito non è assoggettato al pagamento dell’imposta municipale unica (IMU), come sancito dal comma 741 dell’articolo 1 della legge numero 160 del 27 dicembre 2019.
Con l'ordinanza numero 10122 depositata l’11 aprile 2019, la Corte di Cassazione ha precisato che un immobile collabente, non tassabile ai fini IMU, non debba essere oggetto di imposizione fiscale neanche qualora fosse ubicato in un’area edificabile e, pertanto, sottoponibile al rispettivo regime impositivo.
Non è previsto neanche il pagamento della tassa sui rifiuti (TARI), poiché l’edificio, in quanto inagibile e inabitabile, non può essere occupato neanche temporaneamente per alcun motivo.
Un immobile viene qualificato come inagibile quando non risulta più idoneo e servibile all’uso a cui è preposto, mantenendo comunque inalterata la rendita catastale. Un immobile collabente versa, invece, in uno stato di totale rovina, che lo rende del tutto inutilizzabile e, pertanto, inidoneo a produrre reddito. Agli immobili qualificati come collabenti non viene attribuita una renduta catastale.
Per i fabbricati inagibili è previsto il dimezzamento della base imponibile per il calcolo dell’IMU. Per gli immobili collabenti, in quanto privi di rendita catastale, non è previsto il pagamento di tale imposta.
Con la nota numero 29440 del 30 luglio 2013, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che gli immobili collabenti debbano essere registrati al catasto fabbricati per ragioni di identificazione da parte dei comuni, anche ai fini di eventuali passaggi di proprietà. Vediamo come fare.
È opportuno che la procedura di registrazione al catasto edilizio urbano sia affidata a un professionista del settore, come un architetto, ingegnere o geometra, che provveda a:
Il professionista deve altresì allegare alla richiesta di accatastamento dell’immobile collabente un’autocertificazione resa dal proprietario ai sensi degli articoli 47 e 76 del decreto del Presidente della Repubblica numero 445 del 28 dicembre 2000, in cui questi attesti l’assenza di allacciamento del bene in essere all’acquedotto e alle reti di distribuzione di gas ed energia elettrica.
Il costo medio per la pratica è compreso orientativamente tra 500 e 1000 euro a seconda della complessità dei rilievi e della pianta dell'immobile.
Per la ristrutturazione di immobili collabenti censiti al catasto fabbricati nella categoria F2, l’Agenzia delle Entrate consente di avvalersi di interessanti bonus e agevolazioni, tra cui:
A lavori ultimati, è necessario provvedere al riaccatastamento del bene, fornendo gli estremi autorizzativi, il permesso di costruire (PdC) e la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Si segnala che per gli immobili collabenti la legge non consente di usufruire delle agevolazioni fiscali concesse per l’acquisto della prima casa, utilizzabile solo per edifici già agibili, abitabili o in fase di costruzione.
I fabbricati collabenti hanno in genere un valore estremamente basso, che riflette la loro condizione di totale degrado strutturale. Un immobile collabente, inutilizzabile e inidoneo a produrre reddito subisce, pertanto, un drastico deprezzamento rispetto al valore che avrebbe se fosse in condizioni migliori.
Si segnala che agli edifici riconosciuti come collabenti non si applica la regola del prezzo-valore. Le imposte si calcolano sul prezzo indicato nell’atto notarile di compravendita e non sulla rendita catastale, di cui sono sprovvisti.
Per la valutazione di un immobile collabente può essere utile rivolgersi a un valutatore immobiliare professionista, che effettui un sopralluogo, ispezioni la proprietà al fine di valutarne le condizioni e la sicurezza e indichi come procedere per riportarla in condizioni che soddisfino gli standard abitativi essenziali e i requisiti legali di sicurezza, salubrità e igiene.
In ambito immobiliare, il termine collabente si riferisce a un immobile che versa in stato di rovina o accentuato degrado strutturale, inagibile, privo di qualsiasi possibilità di utilizzo e, pertanto, inidoneo a produrre reddito.
Sì, la legge consente di procedere con l’acquisto e la ristrutturazione di un bene collabente, dimostrandone lo stato originario e presentando una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al comune di competenza prima di procedere con i lavori.
Affinché un bene venga riconosciuto come collabente occorre dimostrare che versi in condizioni talmente critiche da comprometterne la sicurezza e la possibilità di impiegarlo per qualsiasi tipo di finalità.
