Dal concetto di pertinenza di un immobile dipende l’applicazione di una serie di norme, specialmente di carattere catastale e fiscale. Vediamo, quindi, di cosa si tratta.
Nell’ambito immobiliare, catastale e fiscale, con il termine pertinenza ci si riferisce agli elementi accessori di un bene immobile.
Come indicato dall’articolo 817 del codice civile, le pertinenze sono beni accessori, non essenziali, che contribuiscono a rendere più godibile un immobile residenziale o non residenziale.
Le pertinenze sono beni che aiutano a migliorare l’utilizzazione del bene principale per il proprietario, il conduttore, l'usufruttuario o il possessore di altro titolo verso lo stesso.
Per aversi pertinenza, occorre che tra due beni materialmente distinti ci sia un vincolo pertinenziale, di strumentalità e complementarietà funzionale, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 2702 depositata il 29 aprile 1982.
Le pertinenze sono elementi accessori dell’abitazione principale, destinati in modo durevole al servizio, supporto, beneficio o semplice ornamento e abbellimento della stessa.
Le pertinenze formano con il bene principale un'unità in senso funzionale ed economico e, pertanto, sono sottoposte allo stesso regime fiscale e giuridico dello stesso.
Quindi, se non diversamente disposto, gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto l’abitazione principale comprendono anche le pertinenze, come specificato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 21656 depositata l’8 luglio 2022.
Le pertinenze sono gli elementi accessori dell'unità immobiliare principale, come:
L’Agenzia delle Entrate riconosce come pertinenze anche giardini e aree scoperte classificabili nel catasto terreni.
Le pertinenze, nonostante il collegamento funzionale con il bene principale, conservano la loro natura, specificità e individualità a fini fiscali. Risulta, quindi, necessario provvedere all’iscrizione delle stesse nella rispettiva categoria catastale al fine di calcolare la base imponibile e, di conseguenza, le imposte dovute.
Nello specifico, le pertinenze sono catastalmente classificabili come segue.
Rientrano nella categoria catastale C2 gli immobili adibiti a magazzino e deposito di manufatti, merci e prodotti di vario genere, nonché i fienili agricoli e non agricoli, le soffitte e le cantine disgiunte dalle abitazioni.
Posti auto scoperti, box, autorimesse, garage, stalle, scuderie e rimesse per autoveicoli e imbarcazioni appartengono alla categoria catastale C6.
La categoria catastale C7 comprende le tettoie chiuse e aperte.
Possono considerarsi pertinenze dell’abitazione principale solo gli immobili C2, C6 e C7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ognuna delle categorie catastali indicate. In altre parole, si potrà godere delle agevolazioni fiscali sull’abitazione principale solo per una pertinenza per categoria al massimo.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo di essere proprietari di un appartamento adibito ad abitazione principale e due box singoli. Ai fini fiscali, solo uno dei due box può essere classificato come pertinenza dell’abitazione principale e, di conseguenza, esentato dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU), il tributo annuale applicato al possesso di beni immobili diversi dall'abitazione principale. Sull’altro box l’imposta è dovuta.
Ipotizziamo, invece, di possedere un appartamento con una soffitta, appartenente, come abbiamo visto, alla categoria C2, e un box, appartenente alla categoria C6. In questo caso, ambedue i beni possono essere considerati pertinenze dell’abitazione principale e, pertanto, esentati dal pagamento dell’IMU.
Per poter qualificare un bene come pertinenza è necessario che ricorrano i seguenti requisiti:
Pur conservando la propria individualità, le pertinenze sono subordinate e asservite al bene principale al fine di aumentarne il decoro o migliorarne l’utilizzo, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 974 depositata il 14 marzo 1975.
La proprietà è il bene principale. Le pertinenze, interne o staccate che siano, sono da considerarsi come elementi di supporto, servizio o abbellimento del bene principale, determinandone in genere un significativo aumento del valore.
Per appurare se tra due immobili, come un’abitazione e un garage, intercorra un rapporto di pertinenzialità può essere utile consultare:
Nel dubbio, è possibile rivolgersi a un agente immobiliare specializzato per confermare la presenza di un vincolo di pertinenzialità, strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e accessorio.
Il vincolo di pertinenzialità e strumentalità tra il bene principale e accessorio si crea nel momento in cui il proprietario o chi ha un diritto reale su entrambi stabilisce che uno debba essere funzionale all’altro.
Affinché si possa costituire una pertinenza, non occorre che il bene accessorio sia strutturalmente inglobato, connesso o collegato al bene principale. Ciò che conta è che tra i due sussista un legame di tipo funzionale ed economico. Il bene principale e la pertinenza possono essere separati da una distanza materiale, purché contenuta.
Un vincolo pertinenziale può essere sciolto, come indicato nella sentenza numero 1740 depositata il 28 gennaio 2014 dal T.A.R. per la Puglia, con un atto dismissivo redatto da un notaio, registrato presso l'Agenzia delle Entrate e trascritto nei pubblici registri immobiliari. Si tratta di un atto pubblico con cui si elimina ufficialmente il legame esistente tra il bene principale e la pertinenza.
Il vincolo di pertinenzialità tra due immobili decade anche nel momento in cui il proprietario proceda con la vendita del bene accessorio separatamente dall'abitazione principale.
Se espressamente indicato nel contratto di compravendita, una pertinenza è vendibile separatamente dal bene di riferimento e viceversa.
In altre parole, se le parti coinvolte nella compravendita esprimono esplicitamente la propria volontà in tal senso, l’abitazione principale e le pertinenze possono essere vendute a soggetti diversi.
Un garage che dista oltre 1,3 chilometri dall'abitazione principale non può essere considerato pertinenza della stessa, come indicato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello numero 33 del 19 gennaio 2022.
Una cantina disgiunta dall’abitazione rientra nella categoria catastale C2.
La pertinenza di un immobile tenuto a disposizione si riferisce a un bene accessorio legato a un’unità principale da un durevole vincolo di pertinenza, strumentalità e complementarietà funzionale.
