Quando si vende o acquista un immobile, è prassi comprendere anche le sue pertinenze. Di cosa si tratta? Scopriamo cosa intende la legge per pertinenze e in quali casi la pertinenza si può vendere separatamente dal bene a cui è subordinata.
Le pertinenze, come indicato dall’articolo 817 del codice civile, sono beni accessori, non essenziali, che contribuiscono a rendere più godibile un immobile, determinandone un significativo aumento del valore.
Le pertinenze sono beni che aiutano a migliorare l’utilizzazione del bene principale per il proprietario, l'usufruttuario, il locatario, l’enfiteuta o il possessore di altro titolo verso lo stesso. Si pensi, per esempio, alla disponibilità di un posto auto, un parcheggio coperto o un giardino privato.
La proprietà è il bene principale. Le pertinenze, interne o staccate che siano, sono elementi accessori dell’abitazione principale, destinati in modo durevole al servizio, supporto, beneficio o semplice ornamento e abbellimento della stessa.
Per poter qualificare un bene come pertinenza è necessario che ricorrano i seguenti requisiti:
Pur conservando la loro natura, specificità e individualità fisica, le pertinenze sono subordinate e asservite al bene principale al fine di aumentarne il decoro o migliorarne l’utilizzo, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 974 depositata il 14 marzo 1975.
Nell’ambito immobiliare e catastale, con il termine pertinenza ci si riferisce agli elementi accessori dell'abitazione principale, come:
Le pertinenze sono catastalmente classificabili come segue:
Per verificare a quale categoria appartiene un bene occorre consultare una visura catastale.
Per aversi pertinenza, occorre che tra due beni materialmente distinti e separati ci sia un vincolo pertinenziale, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 2702 depositata il 29 aprile 1982.
Il vincolo di pertinenzialità, strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e accessorio si crea nel momento in cui il proprietario o chi ha un diritto reale su entrambi stabilisce che uno debba essere funzionale all’altro.
Affinché possa costituirsi una pertinenza, il bene accessorio non deve necessariamente essere strutturalmente inglobato, connesso o collegato al bene principale. Ciò che conta è che tra i due sussista un legame di tipo funzionale ed economico. Il bene principale e la pertinenza possono essere separati da una distanza materiale, purché contenuta. Si pensi, per esempio, a un garage a servizio dell’abitazione principale che non si trovi nelle immediate vicinanze della stessa. Nello specifico, secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello numero 33 del 19 gennaio 2022, un box che dista oltre 1,3 chilometri dall'abitazione principale non può essere considerato pertinenza della stessa.
Secondo quanto sancito dall’articolo 818 del codice civile, gli atti che hanno per oggetto il bene principale comprendono di norma anche le pertinenze, in assenza di specifiche indicazioni contrarie. Le pertinenze, formando con l’abitazione principale un'unità in senso funzionale ed economico, sono sottoposte allo stesso regime giuridico della stessa. Se non diversamente disposto, le pertinenze vengono, quindi, vendute insieme all'immobile di riferimento, come ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 21656 dell’8 luglio 2022.
Ma, qualora le parti coinvolte nella compravendita immobiliare esprimessero esplicitamente la propria volontà in tal senso, l’abitazione principale e le pertinenze possono essere vendute a soggetti diversi. Quindi, se espressamente indicato nell’atto di vendita, una pertinenza è vendibile separatamente dal bene di riferimento e può diventare oggetto di separati atti e rapporti giuridici.
Vale anche il discorso inverso. Per escludere gli accessori pertinenziali di un immobile da una transazione immobiliare occorre che le parti coinvolte nella compravendita lo esplicitino nel rogito notarile.
Nello specifico, il decreto legge numero 5 del 9 febbraio 2012, noto ai più come decreto Semplifica Italia, stabilisce che sia possibile procedere separatamente alla vendita di abitazione e box pertinenziale purché quest’ultimo diventi pertinenza di un’altra unità immobiliare sita nello stesso comune. Nell'atto di vendita deve, quindi, risultare chiaramente che il venditore abbia ceduto a terzi la pertinenza o l’abbia tenuta per sé.
Le pertinenze, nonostante il collegamento funzionale con il bene principale, conservano la loro individualità. Chi possiede un immobile ha la facoltà di scorporare eventuali elementi acquisiti con lo stesso qualora non fossero più di suo interesse. Il proprietario è, quindi, libero di stabilire cosa rappresenti o meno una pertinenza del suo bene immobile.
Il proprietario, nel momento in cui cede a terzi la proprietà del bene principale, può riservarsi quella della pertinenza o decidere di venderla a un altro compratore, determinando la cessazione del vincolo pertinenziale tra i due beni. La pertinenza acquisisce una propria autonomia e non è più da considerarsi come elemento di supporto, servizio o abbellimento del bene principale.
La cessazione del vincolo di pertinenzialità, strumentalità e complementarietà funzionale si attua, quindi, con la vendita della sola abitazione.
Un vincolo pertinenziale può essere sciolto, come indicato nella sentenza numero 1740 depositata il 28 gennaio 2014 dal T.A.R. per la Puglia, con un atto dismissivo.
Si tratta di un atto pubblico con cui si revoca ufficialmente il vincolo di pertinenzialità, strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e accessorio stabilito in precedenza. In sostanza, l’atto dismissivo elimina il legame esistente tra il bene principale e la pertinenza.
Il costo di un atto dismissivo può variare indicativamente da un minimo di 1000 euro a 2000 euro circa, a seconda delle specificità del caso, della complessità dell'atto e del valore della pertinenza in questione.
L'atto, affinché sia valido, dispieghi i suoi effetti e acquisisca valenza giuridica dinanzi alla legge, deve essere redatto da un pubblico ufficiale, come un notaio, registrato presso l'Agenzia delle Entrate e trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Difficilmente la parcella del notaio ha un importo inferiore a 800-1000 euro, a cui vanno poi aggiunte tasse, imposte e spese accessorie.
Un vincolo di pertinenza può essere revocato con un atto dismissivo redatto da un notaio, registrato presso l'Agenzia delle Entrate e trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Il vincolo di pertinenzialità e strumentalità funzionale tra due beni decade nel momento in cui il proprietario procede con la vendita del bene accessorio separatamente dall'abitazione principale o viceversa.
Sì, l’abitazione principale e la pertinenza possono appartenere a soggetti diversi. Le pertinenze possono essere vendute separatamente dal bene principale, purché nell’atto di vendita venga inserita un'apposita dicitura.
