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Sì, la pertinenza si può vendere separatamente dal bene principale, ma solo se ciò viene indicato espressamente nell’atto e, in alcuni casi particolari come i box soggetti a vincoli urbanistici o ai parcheggi “Tognoli”, a condizione che siano rispettati specifici requisiti di legge.
Sintesi
Quando si vende o acquista un immobile, è prassi comprendere anche le sue pertinenze. Di cosa si tratta? Scopriamo cosa intende la legge per pertinenze e in quali casi la pertinenza si può vendere separatamente dal bene a cui è subordinata.
Secondo quanto sancito dall’articolo 818 del codice civile, gli atti che hanno per oggetto il bene principale comprendono di norma anche le pertinenze, in assenza di specifiche indicazioni contrarie. Le pertinenze, formando con l’abitazione principale un'unità in senso funzionale ed economico, sono sottoposte allo stesso regime giuridico della stessa. Se non diversamente disposto, gli atti che hanno per oggetto il bene principale comprendono anche le pertinenze, come stabilisce direttamente l’articolo 818 del codice civile.
Ma, qualora le parti coinvolte nella compravendita immobiliare esprimessero esplicitamente la propria volontà in tal senso, l’abitazione principale e le pertinenze possono essere vendute a soggetti diversi. Quindi, se espressamente indicato nell’atto di vendita, una pertinenza è vendibile separatamente dal bene di riferimento e può diventare oggetto di separati atti e rapporti giuridici.
Vale anche il discorso inverso. Per escludere gli accessori pertinenziali di un immobile da una transazione immobiliare occorre che le parti coinvolte nella compravendita lo esplicitino nel rogito notarile.
Nello specifico, il decreto legge numero 5 del 9 febbraio 2012, noto ai più come decreto Semplifica Italia, stabilisce che sia possibile procedere separatamente alla vendita di abitazione e box pertinenziale purché quest’ultimo diventi pertinenza di un’altra unità immobiliare sita nello stesso comune. Nell'atto di vendita deve, quindi, risultare chiaramente che il venditore abbia ceduto a terzi la pertinenza o l’abbia tenuta per sé.
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Le pertinenze, nonostante il collegamento funzionale con il bene principale, conservano la loro individualità. Chi possiede un immobile ha la facoltà di scorporare eventuali elementi acquisiti con lo stesso qualora non fossero più di suo interesse. La qualificazione di un bene come pertinenza non dipende da una scelta arbitraria del proprietario: occorre che il bene sia destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento del bene principale e che ricorrano i presupposti richiesti dall’articolo 817 del codice civile.
Il proprietario, nel momento in cui cede a terzi la proprietà del bene principale, può riservarsi quella della pertinenza o decidere di venderla a un altro compratore, determinando la cessazione del vincolo pertinenziale tra i due beni. La pertinenza acquisisce una propria autonomia e non è più da considerarsi come elemento di supporto, servizio o abbellimento del bene principale.
La cessazione del vincolo pertinenziale non si produce automaticamente con la sola vendita dell’abitazione: occorre che la volontà di escludere la pertinenza risulti in modo espresso dall’atto e resta fermo quanto prevede l’articolo 818 del codice civile in tema di opponibilità ai terzi.
Lo scioglimento del vincolo pertinenziale può derivare da una manifestazione di volontà incompatibile con il mantenimento del rapporto pertinenziale; nella prassi, quando il vincolo risulta da un rogito o da formalità già eseguite, lo strumento più sicuro è un atto notarile di cessazione del vincolo pertinenziale, spesso definito atto dismissivo.
Si tratta di un atto pubblico con cui si revoca ufficialmente il vincolo di pertinenzialità, strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e accessorio stabilito in precedenza. In sostanza, l’atto dismissivo elimina il legame esistente tra il bene principale e la pertinenza.
Non esiste un costo fisso stabilito per legge: il costo di un atto di cessazione del vincolo pertinenziale dipende dal compenso richiesto dal notaio, dalle imposte dovute, dalle formalità di registrazione e trascrizione e dalla complessità del caso concreto.
L'atto, affinché sia valido, dispieghi i suoi effetti e acquisisca valenza giuridica dinanzi alla legge, deve essere redatto da un pubblico ufficiale, come un notaio, registrato presso l'Agenzia delle Entrate e trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Difficilmente la parcella del notaio ha un importo inferiore a 800-1000 euro, a cui vanno poi aggiunte tasse, imposte e spese accessorie.
Sì, in linea generale un box di pertinenza può essere venduto separatamente dall’abitazione principale, perché l’articolo 818 del codice civile ammette che le pertinenze formino oggetto di atti separati. Tuttavia, la vendita separata deve risultare in modo chiaro dall’atto notarile: se non viene specificato diversamente, la vendita del bene principale comprende anche le sue pertinenze.
Occorre però distinguere il caso dei box o parcheggi pertinenziali soggetti alla disciplina speciale dei parcheggi “Tognoli”. Per questi immobili, l’articolo 10 del decreto-legge n. 5/2012 ha previsto che il trasferimento separato sia possibile a condizione che il parcheggio venga contestualmente destinato a pertinenza di un’altra unità immobiliare situata nello stesso Comune. In pratica, non sempre basta la sola volontà delle parti: bisogna verificare anche l’origine urbanistica e il regime giuridico del box.
Dal punto di vista operativo, prima di vendere separatamente un box è opportuno controllare il titolo edilizio, l’eventuale presenza di un vincolo pertinenziale trascritto, la provenienza del bene e la sua situazione catastale. Per questo motivo, in casi del genere è prudente far verificare la documentazione a un notaio prima di procedere con preliminare o rogito.
Per sciogliere formalmente il legame tra immobile principale e pertinenza si utilizza, nella prassi, un atto dismissivo o atto di cessazione del vincolo pertinenziale. Si tratta di un atto pubblico notarile con cui viene dichiarata in modo espresso la volontà di far cessare il rapporto di servizio o ornamento tra i due beni, così che la pertinenza possa riacquistare autonomia giuridica e circolare separatamente. Il fondamento civilistico di questa operazione si collega agli articoli 817 e 818 del codice civile, che definiscono la pertinenza e consentono atti separati sulle stesse.
In concreto, l’atto dismissivo serve soprattutto quando il vincolo pertinenziale risulta già da un precedente rogito, da una trascrizione o da specifici titoli urbanistici. Dopo la stipula, l’atto va normalmente registrato e, quando necessario, trascritto nei registri immobiliari, così da rendere opponibile ai terzi la nuova situazione giuridica. Se il bene riguarda un parcheggio soggetto a disciplina speciale, bisogna verificare che lo scioglimento del vincolo sia compatibile con la normativa urbanistica applicabile.
Va inoltre ricordato che lo scioglimento del vincolo pertinenziale ha effetti civilistici, ma può avere anche conseguenze fiscali, catastali e urbanistiche. Per esempio, la separazione di box e abitazione può incidere sulle agevolazioni “prima casa” godute sulle pertinenze o richiedere verifiche ulteriori sulla corretta intestazione e classificazione catastale del bene.
Non esiste un costo fisso stabilito per legge: il prezzo di un atto dismissivo dipende da vari elementi, tra cui onorario del notaio, imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale, bolli, tasse di trascrizione e complessità della pratica. Per questo motivo è più corretto parlare di preventivo notarile che di tariffa standard.
Nella pratica, il costo complessivo può variare sensibilmente in base al valore del bene, alla presenza di precedenti vincoli, alla necessità di effettuare formalità nei registri immobiliari e all’eventuale urgenza. In molti casi, la spesa finale comprende sia la redazione dell’atto sia gli adempimenti successivi di registrazione e trascrizione.
Per evitare stime troppo generiche, la soluzione migliore è richiedere al notaio un prospetto dettagliato delle voci di costo, distinguendo tra compenso professionale e imposte/spese vive. È utile farlo soprattutto quando l’atto dismissivo è collegato a una successiva vendita separata del box, della cantina o di altra pertinenza.
Le pertinenze, come indicato dall’articolo 817 del codice civile, sono beni accessori, non essenziali, che contribuiscono a rendere più godibile un immobile, determinandone un significativo aumento del valore.
Le pertinenze sono beni destinati in modo durevole al servizio o all’ornamento di un bene principale. Ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, la destinazione pertinenziale può essere impressa dal proprietario del bene principale o da chi ha un diritto reale sullo stesso.
Le pertinenze sono quindi dei beni destinati in modo durevole al servizio o all’ornamento di un bene principale. Ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, la destinazione pertinenziale può essere impressa dal proprietario del bene principale o da chi ha un diritto reale sullo stesso.
La pertinenza si può vendere separatamente
La proprietà è il diritto sul bene principale, mentre la pertinenza è un bene accessorio destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un altro bene. Le pertinenze, interne o staccate che siano, sono elementi accessori dell’abitazione principale, destinati in modo durevole al servizio, supporto, beneficio o semplice ornamento e abbellimento della stessa.
Per poter qualificare un bene come pertinenza è necessario che ricorrano i seguenti requisiti:
Pur conservando la loro natura, specificità e individualità fisica, le pertinenze sono subordinate e asservite al bene principale al fine di aumentarne il decoro o migliorarne l’utilizzo, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 974 depositata il 14 marzo 1975.
Nell’ambito immobiliare e catastale, con il termine pertinenza ci si riferisce agli elementi accessori dell'abitazione principale, come:
Le pertinenze sono catastalmente classificabili come segue:
Per verificare a quale categoria appartiene un bene occorre consultare una visura catastale.
Un vincolo di pertinenza può essere revocato con un atto dismissivo redatto da un notaio, registrato presso l'Agenzia delle Entrate e trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Il vincolo di pertinenzialità e strumentalità funzionale tra due beni decade nel momento in cui il proprietario procede con la vendita del bene accessorio separatamente dall'abitazione principale o viceversa.
Sì, l’abitazione principale e la pertinenza possono appartenere a soggetti diversi. Le pertinenze possono essere vendute separatamente dal bene principale, purché nell’atto di vendita venga inserita un'apposita dicitura.
