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★★★★★ Gratuita · Senza impegnoIl rogito notarile è l’atto con cui viene formalizzata la compravendita di un immobile. Viene stipulato davanti al notaio, che effettua le verifiche previste dalla legge e cura i successivi adempimenti di registrazione, trascrizione e voltura catastale.
Punti chiave
Momento centrale della compravendita immobiliare, il rogito è l’atto con cui viene formalizzato il trasferimento della proprietà di un immobile. In questo articolo illustreremo nel dettaglio che cos’è il rogito notarile, come funziona, da chi si fa, quando è necessario, quanto costa e cosa deve contenere.
Il rogito riguarda ogni anno centinaia di migliaia di compravendite. Secondo il Rapporto Immobiliare Residenziale 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e dell’ABI, nel 2025 sono state compravendute 766.757 abitazioni in Italia, circa 46.000 in più rispetto al 2024, con un incremento del 6,4%. Il valore complessivo stimato degli scambi ha raggiunto circa 124 miliardi di euro, in aumento dell’8,8%. (ABI)
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Il rogito è un documento che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile. Si tratta di un atto pubblico, con valore legale, stipulato davanti a un notaio, pubblico ufficiale al quale la legge attribuisce il compito di ricevere gli atti e attribuire loro pubblica fede. Per questo motivo, è comunemente detto atto notarile di compravendita, atto di rogito o atto pubblico di vendita.
Il rogito notarile rappresenta il passaggio conclusivo più comune della compravendita immobiliare e consente al notaio di curare la successiva trascrizione nei registri immobiliari. La legge richiede la forma scritta per i contratti che trasferiscono la proprietà di immobili; ai fini della trascrizione, il titolo deve risultare da un atto pubblico, da una scrittura privata autenticata o da una scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente.
La finalità principale del rogito notarile è formalizzare il trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente e consentirne la pubblicità nei registri immobiliari.
Le informazioni relative agli immobili sono contenute in diverse banche dati pubbliche. Il Catasto raccoglie, tra l’altro, dati identificativi, rendite e planimetrie, mentre i registri immobiliari rendono pubblici gli atti e le formalità riguardanti trasferimenti di proprietà, ipoteche, pignoramenti e altri vincoli.
Nella compravendita è quindi fondamentale rendere il trasferimento conoscibile e opponibile ai terzi mediante la trascrizione nei registri immobiliari. A questo scopo sono idonei, tra gli altri titoli previsti dalla legge, l’atto pubblico notarile e la scrittura privata con sottoscrizioni autenticate.
Nella compravendita immobiliare la scelta del notaio è libera e, normalmente, spetta all’acquirente, che salvo diverso accordo sostiene anche le spese dell’atto.
Il notaio non deve essere imposto dall’agenzia immobiliare, dalla banca che concede il mutuo o dal venditore. L’acquirente può quindi rivolgersi a un professionista di propria fiducia, valutando non soltanto il preventivo, ma anche la disponibilità a esaminare preventivamente la documentazione e a chiarire gli aspetti giuridici della compravendita.
Venditore e acquirente possono comunque accordarsi per scegliere insieme il professionista. Il notaio mantiene in ogni caso una posizione di imparzialità e indipendenza rispetto a entrambe le parti.
Non esiste un termine unico stabilito dalla legge tra il compromesso e il rogito notarile. La data dell’atto definitivo viene normalmente concordata tra venditore e acquirente e indicata nel contratto preliminare, sotto forma di una data precisa oppure di un termine entro il quale concludere la compravendita.
Il periodo tra preliminare e rogito serve, tra l’altro, per completare le verifiche sull’immobile, predisporre la documentazione necessaria e, quando previsto, ottenere il mutuo. Se entrambe le parti sono d’accordo, la data può essere successivamente modificata.
Occorre però verificare come è formulato il termine nel preliminare: il semplice superamento della data indicata non produce necessariamente gli stessi effetti in ogni situazione, perché assumono rilievo il contenuto del contratto, l'eventuale natura essenziale del termine e le ragioni del ritardo.
Prima del rogito è consigliabile consultare il notaio e informarsi sulla documentazione necessaria, che può variare in base alle caratteristiche dell’immobile, delle parti e della compravendita.
In genere possono essere richiesti:
Il notaio può richiedere ulteriori documenti in funzione della specifica compravendita.
Una volta ricevuta la documentazione, il notaio effettua i controlli giuridici necessari, verificando tra l’altro la titolarità dell’immobile, le risultanze dei registri immobiliari, l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli e gli adempimenti catastali e urbanistici richiesti dalla legge.
La verifica tecnica della conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile può invece richiedere l’intervento di un geometra, architetto o altro tecnico abilitato.
Prima della stipula possono emergere problemi che rendono necessario risolvere alcune irregolarità o rinviare il rogito. Per questo è consigliabile fornire al notaio e, quando necessario, a un tecnico abilitato tutta la documentazione con sufficiente anticipo.
Tra le situazioni da verificare rientrano, per esempio, ipoteche, pignoramenti o altri gravami, problemi relativi alla provenienza dell'immobile, documentazione mancante, difformità tra lo stato di fatto e la documentazione catastale o edilizia e questioni legate ai titoli urbanistici.
Anche ritardi nell'erogazione del mutuo o nella produzione dei documenti richiesti possono rendere necessario spostare la data della stipula. Non ogni irregolarità produce automaticamente l'impossibilità di vendere: occorre valutare il singolo caso e stabilire quali adempimenti siano necessari prima dell'atto.
Una volta completati i controlli e raccolta la documentazione necessaria, viene fissata la data della stipula. Venditore e acquirente partecipano normalmente all’atto personalmente, ma possono anche essere rappresentati da un soggetto munito di valida procura.
Il notaio rogante dà lettura dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni, secondo quanto previsto dalla normativa notarile. Una volta approvato il contenuto, l’atto viene sottoscritto dalle parti e dagli eventuali testimoni davanti al notaio e, infine, dal notaio stesso.
La durata della stipula può variare in base alla complessità dell’operazione, alla documentazione da esaminare e all’eventuale presenza di un mutuo.
Il pagamento del prezzo dell’immobile avviene secondo le modalità e le tempistiche concordate tra le parti e indicate nell’atto. Normalmente il saldo viene corrisposto al venditore in occasione del rogito.
Su richiesta di almeno una delle parti è però possibile ricorrere al deposito del prezzo presso il notaio, che trattiene le somme su un conto dedicato fino all’avvenuta trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
L’acquirente provvede inoltre al pagamento delle imposte e delle competenze notarili secondo le modalità comunicate dal professionista.
Se venditore o acquirente non si presentano alla data fissata per il rogito, occorre innanzitutto verificare il contenuto del contratto preliminare, le ragioni dell'assenza e l'eventuale possibilità di concordare una nuova data.
Quando invece il mancato rogito notarile costituisce un inadempimento imputabile a una delle parti, possono trovare applicazione le tutele previste dal contratto e dal Codice civile. In presenza di una caparra confirmatoria, per esempio, la parte non inadempiente può, ricorrendone i presupposti, recedere dal contratto: se inadempiente è chi ha versato la caparra, l'altra parte può trattenerla; se è inadempiente chi l'ha ricevuta, l'altra può richiederne il doppio.
In alternativa al recesso, a seconda del caso, la parte interessata può ricorrere agli altri rimedi previsti dalla legge, compresa la richiesta di ottenere giudizialmente gli effetti del contratto definitivo quando ne ricorrono le condizioni. Per questo, in caso di mancata presentazione al rogito, è opportuno valutare la situazione con il notaio e, se necessario, con un avvocato.
L’articolo 51 della legge numero 89 del 16 febbraio 1913 sull’ordinamento del notariato disciplina i principali requisiti formali dell’atto notarile.
Il rogito deve contenere, tra gli altri elementi:
A questi elementi si aggiungono le dichiarazioni e le indicazioni richieste da altre norme, tra cui i dati catastali dell’immobile, il prezzo pattuito e le modalità di pagamento, le informazioni sull’eventuale intervento di un mediatore, le dichiarazioni relative alla conformità catastale e le menzioni urbanistiche ed energetiche previste per il caso concreto.
L’atto notarile può essere formato su supporto cartaceo o informatico secondo le modalità previste dalla legge. L’originale viene conservato dal notaio, mentre gli adempimenti successivi, tra cui registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale, vengono normalmente eseguiti per via telematica.
Dopo la stipula è possibile richiedere al notaio una copia autentica dell’atto. I tempi di rilascio possono dipendere anche dal completamento degli adempimenti successivi alla stipula.
Il notaio può inoltre rilasciare una dichiarazione attestante l’avvenuta stipula, contenente i dati essenziali del trasferimento, che può essere utilizzata, tra l’altro, per comunicare il cambio di proprietà all’amministratore di condominio.
In seguito al rogito, il notaio provvede ai principali adempimenti successivi previsti dalla legge:
Se l’acquisto della casa è finanziato con un mutuo ipotecario, viene stipulato anche il relativo contratto di mutuo e sull’immobile viene iscritta un’ipoteca a garanzia della banca.
Nella pratica, compravendita e mutuo vengono generalmente stipulati in stretta successione nella stessa giornata. L’erogazione del finanziamento può essere contestuale oppure avvenire successivamente, per esempio dopo l’iscrizione o il consolidamento dell’ipoteca, in base alle condizioni stabilite dalla banca.
Il ricorso al finanziamento riguarda una quota rilevante dei rogiti immobiliari. Nel 2025, secondo il Rapporto Immobiliare Residenziale OMI-ABI, il 45,9% delle abitazioni acquistate da persone fisiche è stato comprato con l'ausilio di un mutuo ipotecario. Il capitale complessivamente finanziato ha raggiunto 47,2 miliardi di euro, con un aumento del 25% rispetto al 2024. (ABI)
Il costo del rogito non è prefissato dalla legge e varia in base a diversi fattori, tra cui il valore e la complessità dell’operazione, gli accertamenti necessari e l’eventuale presenza di un mutuo.
Alle competenze del notaio si aggiungono le imposte dovute per il trasferimento, che cambiano in base al tipo di venditore e all’eventuale applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
In particolare:
L’articolo 1475 del Codice civile stabilisce che, salvo diversa pattuizione tra le parti, le spese del contratto di vendita e le altre spese accessorie sono a carico dell’acquirente.
I dati del Consiglio Nazionale del Notariato mostrano quanto siano rilevanti, nella pratica, sia le agevolazioni prima casa sia le compravendite tra privati. Nel 2025 sono stati registrati 437.305 acquisti con agevolazioni prima casa, pari a circa il 65% delle compravendite di fabbricati abitativi rilevate dal Notariato. Inoltre, l’89,42% delle vendite di fabbricati abitativi è stato effettuato da privati, mentre il restante 10,58% ha riguardato vendite effettuate da imprese. (Dati Statistici Notarili)
Sì, può essere richiesto l’annullamento del rogito nel caso in cui siano state fornite false informazioni sull’immobile e lo stesso risulti essere completamente diverso rispetto a quanto pattuito. Il rogito è annullabile anche nel caso in cui la compravendita sia stata portata a termine dietro coercizione.
La dicitura “libero al rogito” indica che l’immobile sia effettivamente pronto per essere ceduto e che non vi siano ipoteche o altre questioni da risolvere.
La legge non impone un tempo massimo entro cui bisogna obbligatoriamente lasciare la casa dopo il rogito. Il compratore e il venditore possono accordarsi liberamente a tal riguardo. Nella maggior parte dei casi, l’accordo viene indicato già nel preliminare di compravendita e la consegna delle chiavi avviene contestualmente alla firma del rogito.
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