Rogito

Jessica Maggi
20.12.2023
6 min

Rogito di Compravendita di Immobili: Che Cos’è

Momento clou della compravendita immobiliare, il rogito è il documento che giuridicamente registra il passaggio di proprietà di un immobile. In questo articolo illustreremo nel dettaglio che cos’è il rogito notarile, come funziona, da chi si fa, quando è necessario, quanto costa e cosa deve contenere. 

Rogito: significato 

Il rogito è un documento che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile. Si tratta di un atto pubblico, con valore legale, stipulato innanzi a un notaio, un pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a dare validità legale alle dichiarazioni fatte in sua presenza. Per questo motivo, è comunemente detto atto notarile di compravendita, atto di rogito o atto pubblico di vendita.

Si tratta del passaggio conclusivo dell’iter di compravendita di un immobile. Senza il rogito, il passaggio di proprietà non può considerarsi effettivamente ultimato. 

A cosa serve il rogito? 

La finalità principale del rogito notarile è, in sostanza, quella di cambiare ufficialmente il nome del proprietario di un immobile.

I beni immobili, a differenza di altre tipologie di proprietà, sono registrati. Sono stati predisposti appositi archivi pubblici in cui vengono debitamente registrati gli immobili con relative planimetrie, i nominativi dei proprietari, pertinenze ed eventuali contratti di locazione. 

Quando si vende casa, pertanto, non basta un semplice accordo tra venditore e acquirente. È necessario che il passaggio di proprietà venga formalizzato con un atto pubblico, in modo che sia verificabile consultando i registri immobiliari e che terze parti ne possano venire a conoscenza. 

Cosa chiedere al notaio prima del rogito

Prima del rogito, è consigliabile consultare il notaio e informarsi sulla documentazione da presentare ai fini della compravendita. Fino a qualche anno fa per la stipula di un atto di vendita bastava presentare una planimetria catastale e l’atto di provenienza. Ora, sia per vendere tra privati che tramite agenzia immobiliare, occorre presentare la seguente documentazione:

  • atto di provenienza, che indica come si è venuti in possesso dell’immobile, ossia se con compravendita, successione, donazione, asta o decreto di trasferimento;
  • documenti anagrafici: carta d’identità, codice fiscale, certificato di residenza e stato di famiglia;
  • visura catastale nella versione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate;
  • planimetria catastale rasterizzata; 
  • visura ipotecaria, reperibile presso l’Agenzia delle Entrate;
  • attestato di prestazione energetica (APE), la cui obbligatorietà è sancita dal decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005;
  • certificato di destinazione urbanistica (CDU); 
  • eventuali pratiche edilizie; 
  • segnalazione certificata di agibilità, ex certificato di agibilità; 
  • autorizzazione paesaggistica;
  • certificazione impianto elettrico, gas, idrico e sanitario e relativo all’eventuale pozzo artesiano;
  • relazione tecnica redatta da un geometra, un architetto o un tecnico qualificato; 
  • regolamento condominiale, l’ultimo verbale di assemblea condominiale, ripartizione delle spese condominiali e un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a carico del proprietario; 
  • copia del compromesso o della proposta di acquisto; 
  • ricevuta di versamento delle somme già anticipate, come la caparra confirmatoria;
  • convenzioni, se esistenti: si tratta di accordi solitamente stipulati in epoca costruttiva tra costruttore e comune, che possono prevedere condizioni particolari e limitazioni alla vendita;
  • contratto di locazione, in caso di vendita di un appartamento affittato

Una volta ricevuta la documentazione, il notaio esamina il materiale al fine di appurare che l’immobile sia conforme alla normativa vigente, libero da vincoli e non gravato da difformità o abusi edilizi. In caso di irregolarità, sarà sua premura informare le parti ed eventualmente richiedere che vengano prodotti documenti aggiuntivi.

Cosa fare il giorno del rogito 

Rogito

Una volta stabilito che si possa formalmente procedere con l’atto di compravendita, il notaio comunica alle parti un ventaglio di date in cui si può tenere l’incontro, in modo che scelgano. Il giorno del rogito di un atto di compravendita immobiliare è richiesta la presenza di tutte le parti coinvolte. 

Il notaio rogante dà integralmente lettura del contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni presenti. Dopodiché procede con un’ultima verifica della documentazione fornita e appone la propria firma su ogni facciata del documento, insieme al timbro. Successivamente procedono alla firma anche il venditore e l’acquirente.

L’atto in genere richiede qualche ora prima di essere completato, soprattutto nel caso in cui vengano coinvolte società finanziarie. 

Contestualmente è richiesto che l’acquirente proceda con il pagamento sia nei confronti del venditore che del notaio. La legge stabilisce che il notaio debba ricevere l’intera cifra il giorno stesso dell’atto di rogito. 

Cosa deve contenere il rogito?  

Ai fini della validità dell’atto di rogito, ci sono specifici elementi che il documento deve contenere, indicati nell’articolo 51 della legge numero 89 del 16 febbraio 1913 sull’ordinamento del notariato. Li elenchiamo di seguito:

  • dati relativi al notaio e alle parti coinvolte;
  • dati dell’eventuale mediatore a cui ci si è rivolti per la compravendita, come l’agenzia immobiliare;
  • descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento;
  • dati catastali dell’immobile in questione;
  • prezzo dell’immobile; 
  • modalità con cui il compratore intende provvedere al saldo;
  • normative di riferimento che giustifichino ogni punto;
  • spese previste per l’elaborazione dell’atto da parte del notaio.

Il rogito notarile viene trascritto su fogli protocollo o in forma digitale. Insieme agli allegati forma il documento definitivo. Il notaio ne tiene due copie, una per l’archiviazione e una per la registrazione in Conservatoria di Stato

Cosa rilascia il notaio dopo il rogito 

Dopo la firma del rogito, la copia autenticata dell’atto non è immediatamente disponibile, ma il notaio rilascia subito un certificato di avvenuto passaggio di proprietà, da consegnare all’amministratore di condominio. Si tratta di un certificato che indica il cambio di nominativo del proprietario e certifica il passaggio di competenze dal precedente all’attuale.

In seguito al rogito, il notaio si occupa di:

  • registrare l’atto e comunicare l’avvenuta cessione dell’immobile all’Agenzia delle Entrate
  • effettuare la trascrizione del cambio di proprietà nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato.

Se l’acquisto della casa è finanziato con un mutuo, il notaio provvederà anche a stipulare un secondo atto per formalizzare il contratto di finanziamento con l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile a garanzia del prestito concesso. Il contratto di mutuo viene formalizzato dopo l’atto di compravendita, in modo che l’erogazione del prestito avvenga a partire dal momento in cui il compratore diventa effettivamente proprietario dell’unità immobiliare.

Quanto costa un rogito?

Il costo del rogito non è prefissato dalla legge. Varia in base a diversi fattori, come per esempio la tipologia di immobile, la sua destinazione d’uso e se si tratta della prima o seconda casa. Il costo cambia anche se il trasferimento avviene tra privati o imprese.

Al momento della firma del rogito ci sono delle spese da sostenere, perlopiù a carico dell’acquirente, quali: 

  • imposta catastale;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta di registro;
  • imposta sul valore aggiunto (IVA) che parte dal 4% per la prima casa e può arrivare al 22% per gli immobili di lusso;
  • saldo dell’onorario del notaio.

L’articolo 1475 del codice civile stabilisce che, salvo diverse pattuizioni tra le parti, le spese relative al documento di compravendita immobiliare siano a carico dell’acquirente.

Tre punti chiave

 

  • Il rogito è il documento che sancisce ufficialmente il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente.
  • Il rogito notarile rappresenta il passaggio conclusivo dell’iter di compravendita di un immobile, in assenza del quale il passaggio di proprietà non può considerarsi effettivamente ultimato.
  • È il notaio a redigere l’atto e a darne integralmente lettura alle parti il giorno del rogito.

Fonti

FAQ

Il rogito notarile può essere annullato?

Sì, può essere richiesto l’annullamento del rogito nel caso in cui siano state fornite false informazioni sull’immobile e lo stesso risulti essere completamente diverso rispetto a quanto pattuito. Il rogito è annullabile anche nel caso in cui la compravendita sia stata portata a termine dietro coercizione.

Cosa vuol dire “libero al rogito”?

La dicitura “libero al rogito” indica che l’immobile sia effettivamente pronto per essere ceduto e che non vi siano ipoteche o altre questioni da risolvere.

Quanto tempo ho per lasciare casa dopo il rogito?

La legge non impone un tempo massimo entro cui bisogna obbligatoriamente lasciare la casa dopo il rogito. Il compratore e il venditore possono accordarsi liberamente a tal riguardo. Nella maggior parte dei casi, l’accordo viene indicato già nel preliminare di compravendita e la consegna delle chiavi avviene contestualmente alla firma del rogito.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.