Sia in caso di acquisto che di affitto di un immobile può essere richiesto il versamento di una caparra come misura preventiva per garantire la conclusione del contratto, rispettivamente, di compravendita e di locazione. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
La caparra è una somma di denaro che viene versata dal promissario acquirente al promittente venditore con lo scopo di tutelare entrambe le parti coinvolte nella compravendita. Il versamento di una caparra fornisce una reciproca, mutuale e concreta garanzia dell’impegno a procedere con l'acquisto.
In genere la somma viene versata dal promissario acquirente in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso, solitamente in forma di assegno circolare, bonifico o assegno bancario, come importo aggiuntivo al valore dell’immobile.
Se la vendita va regolarmente a buon fine, la caparra viene restituita o detratta dal prezzo finale. Se l’acquirente che ha versato la caparra si tira indietro, la controparte può trattenere la somma a titolo di risarcimento del danno subito. Qualora, invece, fosse il venditore a non rispettare l’accordo, dovrà restituire all’acquirente il doppio della cifra precedentemente versata a titolo di caparra.
Esistono due tipi di caparra per l’acquisto di un immobile, che illustriamo di seguito.
La caparra confirmatoria è un importo che il promissario acquirente corrisponde al promittente venditore contestualmente alla firma del compromesso di vendita per confermare la propria volontà di adempiere all'impegno preso, secondo quanto sancito dall’articolo 1385 del codice civile.
La finalità della caparra confirmatoria è la tutela di entrambi i soggetti coinvolti nella compravendita immobiliare.
Ipotizziamo che il promissario acquirente si ritiri dopo il compromesso senza giustificato motivo e risulti quindi essere inadempiente alle obbligazioni previste dal contratto sottoscritto, che vincola le parti a stipulare in un momento successivo l’atto di vendita definitivo. In tal caso la parte venditrice sarebbe legittimata a recedere dal contratto trattenendo interamente la caparra a titolo di risarcimento per il danno subito e per la perdita nel frattempo di potenziali occasioni di vendita.
Se, invece, a essere inadempiente è il venditore che l’ha ricevuta, dovrà corrispondere alla controparte il doppio del valore della caparra precedentemente versata.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di versare una caparra di 20.000 euro contestualmente alla firma del preliminare di compravendita. Nel frattempo, però, troviamo un’abitazione più congeniale a quelle che sono le nostre esigenze e decidiamo di non procedere con l’acquisto. Il venditore in questo caso avrebbe diritto di trattenere i 20.000 euro di caparra che abbiamo versato. Qualora, invece, il promittente venditore concludesse l’affare con un altro compratore, non tenendo fede all’impegno preso con noi, saremmo legittimati a pretendere che ci venga corrisposto il doppio di quanto versato a titolo di caparra, quindi 40.000 euro.
La caparra penitenziale, regolamentata dall’articolo 1386 del codice civile, è una somma concordata tra le parti da corrispondere in caso di recesso dal contratto.
In sostanza, la caparra penitenziale costituisce il corrispettivo per il diritto di recesso. Se chi l’ha versata opta per il recesso dovrà rinunciare all’importo anticipato, che viene trattenuto dalla controparte. Qualora, invece, a recedere anticipatamente fosse chi ha ricevuto la caparra, dovrà restituire alla controparte un importo pari al doppio di quanto originariamente versato. Se tutto procede regolarmente e la vendita va a buon fine, la caparra viene restituita.
È prevista la restituzione della caparra quando l’affare va in porto senza intoppi. Quindi, se tutto procede regolarmente, quanto versato a titolo di caparra viene restituito al contraente adempiente all’atto del rogito notarile o, in alternativa, imputato al pagamento del prezzo del contratto di compravendita definitivo.
Chi versa la caparra ha, quindi, diritto di vedersela restituita nel caso in cui adempia alle obbligazioni previste dal compromesso e la vendita vada regolarmente a buon fine.
Si ha diritto alla restituzione della caparra anche in caso di:
Anche nel caso in cui il contratto preliminare risultasse nullo, si ha diritto all’integrale restituzione della caparra versata.
Se il venditore non rispetta le obbligazioni previste dal compromesso di vendita, dovrà restituire al promissario acquirente il doppio della cifra precedentemente versata come caparra confirmatoria.
Nel caso in cui il venditore receda anticipatamente dal contratto deve restituire alla controparte un importo pari al doppio di quanto versato a titolo di caparra penitenziale.
Anche in caso di inadempienze di considerevole entità da parte del promittente venditore, l’importo da restituire alla controparte è pari al doppio di quanto originariamente versato.
Il venditore e l’acquirente sono liberi di accordarsi sull’importo da versare a titolo di caparra, tenendo conto dell’andamento del mercato immobiliare, delle condizioni manutentive del bene e dei tempi, termini e condizioni della transazione
Al momento l’ordinamento giuridico italiano non prevede una specifica normativa da rispettare in tal senso. La caparra può, quindi, assumere la forma di un prezzo simbolico, rappresentare una parte consistente del valore dell’immobile o non essere corrisposta affatto. Sebbene nella prassi rappresenti un passaggio fondamentale nell’iter di compravendita, il versamento della caparra non è di fatto obbligatorio per procedere con l’operazione.
La cifra viene pattuita liberamente e autonomamente tra le parti. In linea generale, la caparra consiste in una percentuale compresa tra il 5% e il 30% del valore dell’immobile in questione.
Acconto e caparra sono termini spesso utilizzati impropriamente come sinonimi, ma che, a ben vedere, rappresentano concetti distinti, con caratteristiche e finalità differenti.
L’acconto è una somma di denaro che, versata alla firma del compromesso, verrà dedotta dal prezzo di vendita finale in sede di rogito notarile. Versando un acconto, l’acquirente paga una parte dell’importo pattuito, che verrà poi detratta da quanto dovuto al momento della firma del contratto di compravendita.
Se l’affare non va in porto, l’acconto viene restituito a prescindere dalla responsabilità delle parti. L’acconto è, quindi, meramente un anticipo sul prezzo dell’immobile, privo di rilevanza risarcitoria in caso di mancata conclusione del contratto. La caparra, invece, ha funzione di garanzia. La caparra è una cifra posta a garanzia che determina il valore che le parti si vedranno riconosciuto in caso di inadempimento agli obblighi previsti dal compromesso di vendita.
La caparra può essere richiesta non solo quando si acquista un immobile ma, come accennato, anche in caso di locazione. Il versamento di una caparra in questo caso è richiesto dal locatore come misura preventiva per garantire la conclusione del contratto di locazione.
Si tratta di una somma che funge da risarcimento nel caso in cui l’accordo non venisse rispettato. Quanto all’importo, anche in questo caso la legge non impone una regola fissa a cui attenersi. L'articolo 11 della legge numero 392 del 27 luglio 1978 si limita a precisare che la caparra non debba eccedere una cifra corrispondente a tre mensilità del canone di locazione.
È prevista la restituzione della caparra al momento dell’effettiva sottoscrizione del contratto di locazione. La caparra può essere restituita al locatario, compensata come prima rata del canone di affitto o convertita in cauzione.
La caparra è finalizzata a garantire la conclusione del contratto di affitto, mentre la cauzione è una garanzia economica contro eventuali inadempienze da parte del locatario.
La cauzione viene restituita all’affittuario al termine del periodo di locazione, dopo aver esaminato le condizioni dell’immobile. Il locatore è legittimato a trattenere la cauzione qualora venissero rilevati danni, in caso di mancata manutenzione ordinaria della proprietà o in presenza di gravi inadempienze contrattuali.
La principale differenza risiede nella differente finalità delle due tipologie di caparra. La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro che uno dei contraenti è legittimato a trattenere in caso di inadempimento della controparte. La caparra penitenziale, invece, costituisce il corrispettivo per il diritto di recesso.
L’importo della caparra può essere pattuito liberamente tra l’acquirente e il venditore. Solitamente le parti si accordano per una caparra che corrisponde al 20% del prezzo dell’immobile, ma non c'è al momento una regola fissa a cui attenersi.
In genere la caparra corrisponde a 2 o 3 mensilità del canone di locazione.
