Pur non essendo un passaggio obbligatorio, è comune prassi che, a garanzia del futuro acquisto, il promissario acquirente versi una caparra contestualmente alla firma del compromesso. Ebbene, per evitare malintesi, equivoci o spiacevoli complicazioni in seguito, ci sono degli aspetti a cui è essenziale prestare attenzione quando viene richiesto il versamento di una caparra di acquisto di una casa. Approfondiamo insieme.
La caparra per l'acquisto di una casa è una somma di denaro che viene versata dal promissario acquirente a garanzia dell’impegno assunto. La caparra funge da garanzia per l’impegno all’acquisto, rafforzando il vincolo tra il promissario compratore e il promittente venditore. Il versamento di una caparra fornisce, quindi, una garanzia concreta sull’impegno che il promissario acquirente ha deciso di prendere.
Pur non essendo un passaggio obbligatorio, come accennato, nella stragrande maggioranza delle compravendite immobiliari la caparra viene versata dal promissario acquirente contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita come un extra rispetto al valore dell’immobile.
Se tutto procede regolarmente e la vendita va a buon fine, la caparra viene restituita all’atto del rogito notarile o imputata al pagamento del prezzo del contratto di compravendita definitivo.
Se, invece, l’acquirente che ha versato la caparra si tira indietro, la controparte può trattenere la somma a titolo di risarcimento del danno subito. Qualora, invece, fosse il venditore a essere inadempiente alle obbligazioni previste dal compromesso di vendita, deve restituire all’acquirente il doppio della cifra precedentemente versata a titolo di caparra.
Si distinguono due principali tipologie di caparra per l’acquisto di beni immobili, che cercheremo di descrivere di seguito con parole quanto più semplici possibile.
La caparra confirmatoria, un istituto disciplinato dall’articolo 1385 del codice civile, viene versata dal promissario acquirente al promittente venditore al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita per confermare l’impegno assunto. Con la corresponsione della caparra, l’acquirente dà conferma tangibile della sua volontà di adempiere all'impegno preso.
La caparra confirmatoria tutela ambo le parti. Se il promissario acquirente si tira indietro dopo il compromesso, il promittente venditore sarà legittimato a trattenere integralmente la caparra a titolo di risarcimento per i danni subiti, come per esempio la perdita di altre valide occasioni di vendita. Viceversa, se fosse il venditore a non tenere fede all’impegno preso, dovrà restituire alla controparte il doppio del valore della caparra versata.
La caparra penitenziale è una somma concordata tra le parti da corrispondere in caso di recesso dal contratto, secondo quanto sancito dall’articolo 1386 del codice civile.
La finalità è differente rispetto alla caparra confirmatoria. La caparra penitenziale costituisce il corrispettivo per il diritto di recesso. Se chi ha versato la caparra opta per il recesso dovrà rinunciare all’importo anticipato, che viene trattenuto dalla controparte. Qualora a recedere anticipatamente fosse chi ha ricevuto la caparra, dovrà restituire alla controparte un importo pari al doppio di quanto versato. Se la vendita va regolarmente a buon fine, la caparra penitenziale viene restituita.
Il promissario compratore perde la cifra corrisposta come caparra se si tira indietro prima della stipula dell’atto di vendita definitivo. In altre parole, se l’acquirente cambia idea, trova di meglio e rinuncia all’acquisto dell’immobile perde la caparra versata, che viene trattenuta integralmente dal venditore come risarcimento del danno subito.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo di versare una caparra di 15.000 euro contestualmente alla firma del compromesso. Nel frattempo, però, troviamo un’abitazione più in linea con le nostre esigenze e comunichiamo al venditore di non voler procedere con l’acquisto della proprietà. In questo caso, il venditore è legittimato a trattenere integralmente i 15.000 euro di caparra che abbiamo versato.
È prevista la restituzione della caparra quando la vendita va a buon fine. Chi versa la caparra ha, quindi, diritto a vedersela restituita nel caso in cui adempia alle obbligazioni previste dal compromesso di vendita. In altre parole, se tutto procede regolarmente, quanto versato a titolo di caparra viene restituito al contraente adempiente o, in alternativa, detratto dall’importo finale.
La caparra viene restituita anche in caso di inadempienze di considerevole entità da parte del promittente venditore. L’importo restituito corrisponde in questo caso al doppio di quanto originariamente versato.
Riprendiamo l’esempio precedente. Alla firma del contratto preliminare abbiamo versato una caparra di 15.000 euro. Il promittente venditore non tiene fede all’impegno preso e conclude l’affare con un altro compratore che gli offre una cifra maggiore. In tal caso, il venditore inadempiente dovrà restituirci il doppio di quanto versato a titolo di caparra, quindi 30.000 euro.
La restituzione della caparra è solitamente prevista anche in caso di:
Anche nel caso in cui il contratto preliminare risultasse nullo, il promissario acquirente che ha versato la caparra ha diritto all’integrale restituzione della stessa.
Il venditore e l’acquirente sono liberi di accordarsi sull’importo della caparra, che solitamente consiste in una percentuale sul prezzo di vendita dell’immobile. Non c’è, al momento, una specifica normativa da rispettare o una regola fissa a cui attenersi. La cifra viene pattuita tra le parti tenendo conto di vari fattori, tra cui:
In genere, in un mercato in crescita, chi vende è portato a richiedere caparre di importo tendenzialmente più elevato.
L’entità della caparra è in genere compresa tra il 5% e il 30% del valore del bene oggetto di vendita.Solitamente l’acquirente e il venditore si accordano per una caparra che corrisponde al 20% del prezzo dell’immobile.
Alla firma del contratto preliminare di vendita, il promissario acquirente versa al promittente venditore una somma a titolo di caparra, solitamente in forma di assegno circolare, con lo scopo di tutelare entrambe le parti. In alternativa la somma pattuita può essere versata tramite assegno bancario o bonifico, in modo che il pagamento sia tracciabile.
La caparra non può essere versata in contanti per via della normativa antiriciclaggio, basata su quanto disposto dal decreto legislativo numero 231 del 21 novembre 2007.
Caparra, acconto e deposito fiduciario sono termini talvolta usati come sinonimi ma che indicano differenti tipologie di anticipo per il pagamento di un bene, con caratteristiche e finalità differenti di cui è opportuno essere a conoscenza.
L’acconto è una somma di denaro che, versata alla firma del contratto preliminare, verrà dedotta dal prezzo di vendita finale in sede di rogito notarile. Versando un acconto, l’acquirente paga una parte dell’importo pattuito, che verrà poi detratta da quanto dovuto al momento della firma del contratto di compravendita. Se l’affare non va in porto, l’acconto viene restituito, indipendentemente dalla responsabilità delle parti.
L’acconto è, quindi, semplicemente un anticipo sul prezzo dell’immobile e non ha alcuna rilevanza risarcitoria in caso di mancata conclusione del contratto. La caparra, invece, ha funzione di garanzia. La caparra non è un anticipo sul prezzo ma una prestazione a sé stante, una cifra posta a garanzia che determina il valore che le parti si vedranno riconosciuto in caso di inadempimento agli obblighi previsti dal compromesso di vendita.
Il deposito fiduciario, invece, si versa contestualmente alla presentazione della proposta di acquisto, quindi in una fase precedente rispetto alla caparra.
Un’altra differenza sostanziale è che la somma in questo caso non si versa direttamente al venditore ma a un soggetto terzo, come per esempio l’agenzia immobiliare che si sta occupando della vendita.
Quando il proprietario accetta la proposta di acquisto, il deposito fiduciario viene convertito in caparra. Nel momento in cui una proposta di acquisto viene accettata, diventa a tutti gli effetti un compromesso di vendita.
L’ordinamento giuridico italiano lascia liberi l’acquirente e il venditore di determinare autonomamente la misura della caparra, che può assumere la forma di un importo simbolico o rappresentare una parte consistente del prezzo di vendita dell’immobile.
La caparra non viene restituita quando chi l’ha versata non rispetta quanto previsto dal contratto preliminare di compravendita, che vincola le parti a stipulare in un momento successivo l’atto di vendita definitivo. Quindi, se l’acquirente si tira indietro dopo il compromesso, la caparra non gli viene restituita poiché il venditore è legittimato a trattenerla a titolo risarcitorio per il danno subito.
Se l'acquirente rinuncia all’acquisto dopo aver versato la caparra, il venditore può trattenerla come risarcimento del danno subito. Se, invece, è il venditore a ritirarsi infrangendo l’impegno preso, dovrà restituirla raddoppiata al compratore.
