Se ti stai chiedendo come fare una proposta di acquisto di una casa, in questo articolo troverai tutte le informazioni più importanti per comprendere di cosa si tratta e come procedere. Vedremo innanzitutto cos'è, per poi passare al lato pratico, illustrando le componenti necessarie per la sua stipula, scoprendo le differenze tra la stipula privata o notarile, i costi di registrazione, l'ammontare della caparra, la scadenza e la differenza con il contratto preliminare.
Una proposta di acquisto immobiliare è un documento formale con il quale un soggetto detto "proponente" (compratore) manifesta la propria intenzione di acquistare un immobile, specificando le condizioni di acquisto.
La proposta di acquisto di un immobile rappresenta un impegno formale ed è il primo passo dell'operazione di compravendita immobiliare. Se la proposta viene accettata dal venditore, quest'accettazione stessa può vincolare entrambe le parti a proseguire con la transazione. Quindi, ne deriva che la proposta di acquisto immobiliare è già di per sé impegnativa, ma lo diviene nei fatti nel momento in cui il venditore la accetta e la firma.
Qualcosa di simile, ma con alcune differenze, avviene nel compromesso di vendita.
Per fare una proposta di acquisto di una casa si compila un documento in cui si manifesta chiaramente la volontà di acquistare un immobile. Tale documento, per poter essere ritenuto efficace, deve contenere i seguenti dettagli:
Se la proposta di acquisto della casa viene accettata dal venditore, questa può diventare un contratto preliminare di vendita, vincolando le parti a stipulare successivamente il contratto definitivo di compravendita (rogito notarile). Se al contrario il venditore rifiuta la proposta, il proponente ha diritto alla restituzione della caparra confirmatoria.
Tra le differenze principali della proposta di acquisto tra privati rispetto a quella tramite notaio, vi è la scadenza della registrazione che, lo ricordiamo, si può fare dal momento in cui il venditore accetta la proposta.
Infatti, quando c'è la stipula con atto notarile, ovvero quando i contratti vengono firmati in presenza di un notaio, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni.
Invece, con la stipula privata, ovvero un acquisto tra privati, la scadenza per la registrazione della proposta è di 20 giorni.
Un altro caso riguarda la stipula di contratti sottoscritti all'estero ma relativi a immobili situati in Italia. In questo caso la scadenza per la registrazione è a 60 giorni anche in caso di proposta di acquisto tra privati.
La proposta di acquisto tra privati si può fare anche in modo informale. Ciò che caratterizza tale tipologia di proposta, è che l'interessato esprime la volontà di acquistare l'immobile indicando una cifra orientativa.
Tuttavia, tale approccio non è vincolante ed entrambe le parti perciò possono recedere con facilità, rendendo l'accordo complessivamente vago.
Al contrario, la sottoscrizione di documenti ufficiali fa sì che il proponente riveli la sua reale intenzione di acquistare una casa e si prepara a vincolarsi in caso di accettazione da parte del venditore.
Se stai vendendo casa, quindi, ti consigliamo vivamente di accettare solo ed esclusivamente proposte di acquisto formali.
Non esiste una regola fissa circa l'importo della caparra ma va da sé che per il venditore ottenere del cash sarebbe comunque un fattore positivo. A parità di condizioni, una caparra più alta può fare la differenza.
Sebbene non esista una regola fissa, l'importo della caparra per l'acquisto di una casa solitamente varia tra il 5% e il 30% del valore dell'immobile, anche se la caparra confirmatoria generalmente si aggira attorno al 10%.
Nota: a proposito della caparra confirmatoria, la restituzione può avvenire nel caso in cui l'acquirente recedesse per causa legittima o inadempienza del venditore. In quest'ultimo caso, il venditore dovrà restituire al compratore il doppio dell'anticipo, ovvero il doppio dell'importo versato inizialmente, come forma di risarcimento.
Effettuare una proposta di acquisto presenta due costi principali:
Sebbene non sia obbligatorio rivolgersi ad un'agenzia immobiliare o un notaio per redigere la proposta di acquisto e presentarla, entrambi offrono la possibilità di agire più speditamente ed evitare errori nella procedura.
La registrazione della proposta presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria nel momento in cui questa viene accettata. In questo modo, la stessa proposta potrà diventare un contratto preliminare di compravendita. Tale passaggio si può evitare se entro 20 giorni dall'accettazione si procede alla sottoscrizione del preliminare di vendita.
La proposta di acquisto può avere una determinata scadenza oppure non averla affatto. Nel primo caso, la scadenza deve essere indicata nel documento della proposta di acquisto. Come abbiamo visto in precedenza, a proposito degli elementi che deve contenere il documento della proposta, la scadenza per poter decidere può essere un fattore determinante, soprattutto per l'interesse del compratore di mantenere la proposta attiva.
In caso contrario, nel caso cioè in cui la scadenza non fosse precisata, la proposta d'acquisto semplicemente resterebbe valida fino all'eventuale dichiarazione d'intenti del venditore.
La proposta di acquisto, come abbiamo visto nel corso di questo articolo, è un documento formale attraverso il quale un acquirente manifesta la propria intenzione di acquistare un immobile, specificando le condizioni dell'acquisto e versando eventualmente una caparra confirmatoria. Una volta accettata dal venditore, si trasforma in un accordo vincolante.
Il preliminare di vendita, o compromesso, è un contratto vero e proprio in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare il rogito definitivo di compravendita a determinate condizioni e tempi. A differenza della proposta, il preliminare richiede la firma di entrambe le parti e stabilisce con maggiore dettaglio diritti e obblighi reciproci, prevedendo spesso anche il pagamento di una caparra confirmatoria.
Una proposta di acquisto è nulla quando non rispetta determinati requisiti legali. Ad esempio, se manca l'identificazione chiara delle parti coinvolte o dell'immobile, la proposta può essere considerata invalida.
Anche l'assenza di una data di scadenza per l'accettazione da parte del venditore potrebbe rendere la proposta inefficace. Inoltre, se non è specificato l'importo della caparra confirmatoria o se non viene indicata la modalità di pagamento, la proposta potrebbe non essere considerata valida.
In caso di errore materiale o di falsità delle informazioni fornite, la proposta può essere annullata. Infine, la mancata conformità alle norme edilizie dell'immobile oggetto della proposta può invalidare l'offerta.
Firmare una proposta di acquisto comporta diversi impegni per l'acquirente. Una volta firmata, l'acquirente dichiara ufficialmente la propria intenzione di acquistare l'immobile alle condizioni stabilite. Questo include il pagamento della caparra confirmatoria, che di solito è attorno al 10% del prezzo dell'immobile.
Se il venditore accetta la proposta, entrambe le parti sono vincolate a procedere con la compravendita.
La proposta di acquisto diventa così un contratto preliminare. In caso di mancato accordo, l'acquirente può perdere la caparra versata se decide di ritirarsi senza una giustificata causa.
Tuttavia, se è il venditore a ritirarsi dopo aver accettato la proposta, dovrà restituire il doppio dell'anticipo ricevuto.
