Risposta rapida
Per fare una proposta di acquisto di una casa bisogna predisporre un documento scritto contenente i dati delle parti, la descrizione dell’immobile, il prezzo offerto, le modalità di pagamento, l’eventuale caparra, la scadenza e le condizioni alle quali è subordinato l’acquisto. Quando il venditore accetta la proposta e l’accettazione viene comunicata all’acquirente, l’accordo può diventare vincolante per entrambe le parti.
Sintesi
- Controllare la proprietà e la regolarità catastale, urbanistica e giuridica dell’immobile;
- indicare chiaramente prezzo, modalità e tempi di pagamento;
- stabilire l’importo e la funzione della somma versata;
- fissare una scadenza entro cui il venditore può accettare;
- inserire eventuali condizioni sospensive, come l’ottenimento del mutuo;
- specificare le conseguenze dell’accettazione, del rifiuto o dell’inadempimento;
- registrare l’accordo accettato quando assume valore di contratto preliminare.
Se ti stai chiedendo come fare una proposta di acquisto di una casa, in questo articolo troverai tutte le informazioni più importanti per comprendere di cosa si tratta e come procedere. Vedremo innanzitutto cos'è, per poi passare al lato pratico, illustrando le componenti necessarie per la sua stipula, scoprendo le differenze tra la stipula privata o notarile, i costi di registrazione, l'ammontare della caparra, la scadenza e la differenza con il contratto preliminare.
Cos'è una proposta di acquisto immobiliare?
Una proposta di acquisto immobiliare è un documento formale con il quale un soggetto detto "proponente" (compratore) manifesta la propria intenzione di acquistare un immobile, specificando le condizioni di acquisto.
La proposta di acquisto può essere revocabile oppure irrevocabile. Se è formulata come irrevocabile, l’acquirente resta vincolato fino alla scadenza indicata; in caso contrario, può revocarla prima della conclusione del contratto secondo le regole previste dal Codice civile. Quando il venditore accetta la proposta senza modifiche e l’accettazione viene comunicata all’acquirente, l’accordo diventa vincolante per entrambe le parti e, se contiene gli elementi essenziali della vendita, assume valore di contratto preliminare. Il termine “compromesso” è comunemente usato come sinonimo di contratto preliminare.
Qualcosa di simile, ma con alcune differenze, avviene nel compromesso di vendita.
Modello di proposta di acquisto di una casa
Il seguente modello di proposta di acquisto di una casa è puramente orientativo. Le clausole devono essere adattate alle caratteristiche dell’immobile, alle modalità di pagamento e agli accordi tra le parti. Prima della sottoscrizione è consigliabile far verificare il documento da un professionista.
PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO IMMOBILIARE
Il/La sottoscritto/a:
Nome e cognome: ________________________________
Nato/a a: _______________________ il: _____________
Residente a: ___________________________________
Indirizzo: ______________________________________
Codice fiscale: _________________________________
Documento di identità: ___________________________
Telefono ed e-mail: ______________________________
di seguito denominato/a “proponente”,
propone irrevocabilmente di acquistare
dal/dalla proprietario/a:
Nome e cognome: ________________________________
Nato/a a: _______________________ il: _____________
Residente a: ___________________________________
Codice fiscale: _________________________________
di seguito denominato/a “venditore”,
l’immobile descritto di seguito.
Descrizione dell’immobile
Tipologia dell’immobile: __________________________
Comune: ______________________________________
Indirizzo: ______________________________________
Piano: __________ Interno: __________
Composizione: __________________________________
Superficie indicativa: ____________________________
Pertinenze comprese nella vendita: _________________
Dati catastali:
-
foglio: ______________________________________;
-
particella: ___________________________________;
-
subalterno: __________________________________;
-
categoria catastale: ___________________________;
-
rendita catastale: _____________________________.
L’immobile sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, salvo quanto diversamente stabilito nella presente proposta.
Prezzo offerto
Il prezzo complessivo proposto per l’acquisto dell’immobile è pari a:
euro ____________________
in lettere: _____________________________________.
Il pagamento sarà effettuato secondo le seguenti modalità:
-
euro __________________ alla sottoscrizione della presente proposta;
-
euro __________________ alla sottoscrizione dell’eventuale contratto preliminare integrativo;
-
euro __________________ al momento del rogito notarile;
-
ulteriori modalità: _____________________________.
Somma consegnata con la proposta
Il proponente consegna la somma di:
euro ____________________
mediante:
☐ assegno non trasferibile;
☐ bonifico bancario;
☐ altro: ______________________________________.
La somma resterà in deposito fino alla comunicazione dell’accettazione della proposta.
In caso di accettazione, la somma sarà imputata a:
☐ caparra confirmatoria;
☐ acconto sul prezzo;
☐ altra funzione: _______________________________.
In caso di mancata accettazione entro il termine previsto, la somma dovrà essere restituita al proponente senza trattenute.
Condizione sospensiva per il mutuo
☐ La proposta non è subordinata all’ottenimento di un mutuo.
☐ La proposta è subordinata all’ottenimento, da parte del proponente, di un mutuo di importo non inferiore a euro ____________________, entro il giorno ____________________.
L’approvazione o il rifiuto del finanziamento dovrà essere comunicato mediante:
________________________________________________.
Qualora il mutuo non venga concesso entro il termine stabilito, la proposta perderà efficacia e la somma lasciata in deposito dovrà essere restituita al proponente, secondo quanto previsto nel presente accordo.
Verifiche sull’immobile
L’efficacia della proposta è subordinata, ove espressamente selezionato, all’esito positivo delle seguenti verifiche:
☐ regolarità urbanistica ed edilizia;
☐ conformità catastale;
☐ corrispondenza tra planimetria e stato dei luoghi;
☐ assenza di ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli;
☐ verifica dell’atto di provenienza;
☐ assenza di spese condominiali arretrate;
☐ assenza di contratti di locazione o occupanti;
☐ acquisizione dell’Attestato di Prestazione Energetica;
☐ altro: ______________________________________.
Le verifiche dovranno essere completate entro il giorno:
________________________________________________.
Dichiarazioni del venditore
Il venditore dichiara, al momento dell’accettazione, che:
-
l’immobile è di sua proprietà o che dispone dei poteri necessari per venderlo;
-
l’immobile sarà trasferito libero da persone e cose, salvo diverso accordo scritto;
-
eventuali ipoteche, pignoramenti, vincoli o irregolarità sono i seguenti:
________________________________________________;
-
la situazione condominiale e gli eventuali lavori straordinari deliberati sono i seguenti:
________________________________________________;
-
ulteriori dichiarazioni:
________________________________________________.
Termine per il rogito
L’atto definitivo di compravendita dovrà essere stipulato entro il giorno:
________________________________________________,
davanti a un notaio scelto da:
☐ acquirente;
☐ venditore;
☐ entrambe le parti.
Il saldo del prezzo sarà corrisposto al momento del rogito, salvo diverso accordo scritto.
La consegna dell’immobile e delle chiavi avverrà:
☐ al momento del rogito;
☐ entro il giorno _______________________________;
☐ secondo le seguenti modalità: _________________.
Spese e imposte
Le spese notarili, le imposte relative all’acquisto e gli altri costi posti dalla legge a carico dell’acquirente saranno sostenuti dal proponente.
Le spese necessarie alla cancellazione di ipoteche o di altri vincoli gravanti sull’immobile saranno sostenute da:
________________________________________________.
L’eventuale compenso dell’agenzia immobiliare sarà regolato secondo gli accordi sottoscritti separatamente dalle parti.
Durata della proposta
La presente proposta è irrevocabile fino alle ore __________ del giorno ____________________.
Entro tale termine, l’accettazione integrale del venditore dovrà essere comunicata al proponente mediante:
☐ consegna a mano;
☐ posta elettronica certificata;
☐ raccomandata;
☐ comunicazione tramite l’agenzia immobiliare;
☐ altro: ______________________________________.
Decorso il termine senza che l’accettazione sia stata comunicata, la proposta perderà efficacia.
Qualsiasi modifica apportata dal venditore sarà considerata una controproposta e dovrà essere espressamente accettata dal proponente.
Clausole aggiuntive
Luogo e data: __________________________________
Firma del proponente:
Accettazione del venditore
Il/La sottoscritto/a ______________________________ dichiara di accettare integralmente e senza modifiche la presente proposta di acquisto.
Luogo e data: __________________________________
Firma del venditore:
Comunicazione dell’accettazione
Il proponente dichiara di aver ricevuto comunicazione dell’accettazione della proposta in data:
________________________________________________.
Firma del proponente:
Come fare una proposta di acquisto casa?
Cosa deve contenere il modulo della proposta di acquisto di una casa
Per fare una proposta di acquisto di una casa si predispone un documento scritto e sottoscritto nel quale viene manifestata chiaramente la volontà di acquistare l’immobile. Per poter dar luogo, in caso di accettazione, a un contratto preliminare, la proposta deve individuare con sufficiente precisione almeno le parti, l’immobile, il prezzo e le principali condizioni dell’operazione. Gli altri dati e allegati elencati di seguito sono utili a rendere il documento più completo, ma non costituiscono tutti requisiti essenziali di validità.
- Dati delle parti interessate: le informazioni personali e di contatto, sia del proponente che del venditore (nome, cognome, indirizzo, codice fiscale, copia di un documento d'identità, ecc.);
- Descrizione dell'immobile: i dettagli specifici dell'immobile oggetto della proposta (indirizzo, numero di vani, superficie, dati catastali, ecc.);
- Prezzo di acquisto proposto: l'importo che il proponente o compratore si è proposto di pagare per l'acquisto dell'immobile. Per scoprire il prezzo ideale, puoi usare il nostro strumento di valutazione immobiliare online;
- Modalità di pagamento: indicazioni su come verrà effettuato il pagamento (ad esempio, se si intende effettuare la richiesta di un mutuo);
- Somma versata con la proposta: l’importo eventualmente consegnato, specificando se resta in deposito fino all’accettazione e se, con la conclusione del contratto, sarà imputato a caparra confirmatoria oppure ad acconto sul prezzo;
- Termini e condizioni: eventuali condizioni particolari cui è subordinata la proposta (ad esempio, l'ottenimento di un mutuo, l'approvazione di un finanziamento, la verifica dello stato dell'immobile, ecc.);
- Scadenza della proposta d'acquisto: le tempistiche ovvero il termine entro cui il venditore deve accettare o rifiutare la proposta. Se non viene indicato un termine, la proposta non resta valida per un tempo indefinito: l’accettazione deve comunque pervenire al proponente entro il termine ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare e le circostanze.
Se la proposta contiene gli elementi sufficienti del futuro contratto e viene accettata senza modifiche, con comunicazione dell’accettazione all’acquirente, si conclude un contratto preliminare vincolante. Se il venditore non accetta, l’eventuale somma lasciata in deposito deve essere restituita al proponente; in assenza di un contratto concluso, tale somma non ha ancora assunto la funzione di caparra confirmatoria.
Come inserire la clausola sospensiva per il mutuo?
Quando l’acquisto dipende dall’ottenimento di un finanziamento, è importante inserire nella proposta una clausola sospensiva per il mutuo. Con questa clausola, l’efficacia dell’accordo viene subordinata all’approvazione del finanziamento da parte della banca.
Non è consigliabile limitarsi a formule generiche come “proposta subordinata al mutuo”. La clausola dovrebbe indicare almeno:
- l’importo minimo del finanziamento richiesto;
- il termine entro cui la banca dovrà deliberare;
- le modalità con cui comunicare l’approvazione o il rifiuto;
- cosa accade alla somma lasciata in deposito se il mutuo non viene concesso.
Se la condizione non si verifica entro il termine stabilito, la proposta perde efficacia secondo quanto previsto nell’accordo e la somma depositata deve essere restituita all’acquirente. Condizioni sospensive simili possono essere utilizzate anche per subordinare l’acquisto alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile o alla vendita di un’altra abitazione.
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Proposta di acquisto tra privati e preliminare notarile: cosa cambia?
La proposta può essere redatta come scrittura privata senza l’intervento del notaio. Se, una volta accettata, contiene gli elementi necessari per concludere un contratto preliminare, deve essere registrata entro 30 giorni dal perfezionamento dell’accordo. Lo stesso termine vale per gli atti notarili, alla cui registrazione provvede il notaio.
La differenza principale non riguarda quindi il termine di registrazione: l’intervento notarile consente anche la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, offrendo una tutela maggiore all’acquirente nei confronti di eventuali vendite, ipoteche o formalità successive. Per gli atti formati all’estero il termine di registrazione resta di 60 giorni.
Proposta di acquisto informale: si può fare?
Una manifestazione orale o generica di interesse, contenente soltanto un prezzo orientativo e priva degli elementi essenziali dell’operazione, non costituisce normalmente una proposta contrattuale completa.
Tuttavia, un documento può essere vincolante anche se redatto senza moduli ufficiali e senza l’intervento del notaio. Se è scritto, sottoscritto, contiene gli elementi essenziali della vendita e viene accettato senza modifiche, con comunicazione dell’accettazione all’acquirente, può concludere un contratto preliminare. Non è quindi il carattere “informale” a escludere automaticamente il vincolo.
Se stai vendendo casa, quindi, ti consigliamo vivamente di accettare solo ed esclusivamente proposte di acquisto formali.
Quanto offrire di caparra con la proposta di acquisto?
Non esiste una regola fissa circa l'importo della caparra ma va da sé che per il venditore ottenere del cash sarebbe comunque un fattore positivo. A parità di condizioni, una caparra più alta può fare la differenza.
Sebbene non esista una regola fissa, l'importo della caparra per l'acquisto di una casa solitamente varia tra il 5% e il 30% del valore dell'immobile, anche se la caparra confirmatoria generalmente si aggira attorno al 10%.
Nota: se l’acquirente che ha versato la caparra è inadempiente, il venditore può recedere dal contratto e trattenerla. Se invece è inadempiente il venditore che l’ha ricevuta, l’acquirente può recedere ed esigere il doppio della caparra. La parte non inadempiente può anche chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto; in tal caso, l’eventuale risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
Quanto costa fare una proposta di acquisto?
La presentazione di una proposta di acquisto non comporta sempre costi immediati. Possono tuttavia essere dovuti:
- Il compenso di mediazione, quando l’affare viene concluso per effetto dell’intervento del mediatore;
- I costi di registrazione, se l’accettazione della proposta determina la conclusione di un contratto preliminare.
Sebbene non sia obbligatorio rivolgersi ad un'agenzia immobiliare o un notaio per redigere la proposta di acquisto e presentarla, entrambi offrono la possibilità di agire più speditamente ed evitare errori nella procedura.
La registrazione dell’accettazione è obbligatoria soltanto quando le clausole della proposta sono sufficienti a concludere un contratto preliminare. La proposta non diventa preliminare per effetto della registrazione: il contratto si conclude quando l’accettazione conforme viene comunicata all’acquirente. In tal caso, l’accordo deve essere registrato entro 30 giorni. Non è corretto affermare, come regola generale, che l’obbligo possa essere evitato semplicemente sottoscrivendo entro il termine un successivo preliminare più dettagliato.
Quando la proposta diventa vincolante e si può ritirare?
La proposta di acquisto contiene normalmente un termine entro il quale il venditore può accettarla. Se viene qualificata espressamente come irrevocabile, l’acquirente non può ritirarla liberamente prima della scadenza indicata.
La proposta diventa un accordo vincolante quando il venditore la accetta senza apportare modifiche e l’accettazione viene comunicata all’acquirente entro il termine previsto. Non è quindi sufficiente che il venditore apponga la propria firma: il proponente deve essere messo a conoscenza dell’accettazione.
Se il venditore modifica il prezzo, le tempistiche o un’altra condizione, non si verifica una vera accettazione, ma viene formulata una controproposta. In questo caso, spetta all’acquirente decidere se accettare le nuove condizioni.
Quando non è indicata una data di scadenza, la proposta non rimane valida per un tempo indefinito. L’accettazione deve comunque arrivare entro il termine normalmente necessario in relazione alla natura dell’affare e alle circostanze.
Dopo la conclusione dell’accordo, una delle parti può liberarsi senza conseguenze soltanto se ricorre una condizione prevista nella proposta, come la mancata concessione del mutuo, oppure se è stato stabilito uno specifico diritto di recesso. In caso contrario, il ripensamento può costituire un inadempimento contrattuale.
Che differenza c'è tra proposta di acquisto, preliminare e compromesso?
La proposta di acquisto, come abbiamo visto nel corso di questo articolo, è un documento formale attraverso il quale un acquirente manifesta la propria intenzione di acquistare un immobile, specificando le condizioni dell'acquisto e versando eventualmente una caparra confirmatoria. Una volta accettata dal venditore, si trasforma in un accordo vincolante.
Il preliminare di vendita, o compromesso, è un contratto vero e proprio in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare il rogito definitivo di compravendita a determinate condizioni e tempi. A differenza della proposta, il preliminare richiede la firma di entrambe le parti e stabilisce con maggiore dettaglio diritti e obblighi reciproci, prevedendo spesso anche il pagamento di una caparra confirmatoria.
Fonti
- Conclusione del contratto e comunicazione dell’accettazione, Codice civile, articolo 1326 – Gazzetta Ufficiale
- Cause di nullità del contratto, Codice civile, articolo 1418 – Gazzetta Ufficiale
- Forma scritta degli atti relativi agli immobili, Codice civile, articolo 1350 – Gazzetta Ufficiale
- Disciplina della caparra confirmatoria, Codice civile, articolo 1385 – Gazzetta Ufficiale
- Effetti dell’accettazione della proposta di acquisto, La proposta d’acquisto – Consiglio Nazionale del Notariato
- Registrazione del contratto preliminare, Prima dell’acquisto è bene – Agenzia delle Entrate
- Registrazione telematica del preliminare, Modello RAP – Agenzia delle Entrate
Domande frequenti
Quando una proposta di acquisto è nulla?
Una proposta di acquisto può essere nulla quando manca uno degli elementi essenziali dell’accordo, quando contiene condizioni contrarie alla legge oppure quando l’oggetto è impossibile, illecito o non determinabile. Può essere inoltre nulla se non rispetta la forma scritta richiesta per gli accordi preliminari relativi a beni immobili.
Cosa comporta firmare una proposta di acquisto?
Firmare una proposta di acquisto comporta l’assunzione di un impegno da parte dell’acquirente, soprattutto quando la proposta è dichiarata irrevocabile fino a una determinata scadenza. Se il venditore la accetta senza modifiche e l’accettazione viene comunicata all’acquirente, l’accordo può vincolare entrambe le parti alla successiva stipula del rogito.
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