Le truffe immobiliari sono un rischio da considerare. Verifica l'identità e l'abilitazione (REA/CCIAA) di chi tratta. Non anticipare denaro né inviare documenti sensibili; paga solo con strumenti tracciabili. Fai passare trattativa, verifiche e pagamenti da un notaio/agenzia; comunica per iscritto e conserva le prove. Se qualcosa non torna (urgenze, prezzi troppo bassi, assegni “miracolosi”), interrompi e verifica.
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I truffatori sono attivi in tutti i settori e quello immobiliare non fa eccezione, anche per i potenziali guadagni che i truffatori possono ottenere. Proprio per questo, quando si desidera acquistare o vendere una casa, è necessario fare attenzione. In questo articolo vi spieghiamo come riconoscere le truffe immobiliari ed evitarle. Se desideri valutare una casa, è bene farlo tramite canali affidabili, come ad esempio il nostro strumento per la valutazione immobiliare gratuita.
Un modo efficace per riconoscere una truffa è di studiare le truffe immobiliari più utilizzate.
Le truffe immobiliari infatti sono un fenomeno diffuso e in continua evoluzione, con i truffatori che sviluppano nuove tattiche per ingannare le vittime. Ecco alcune delle truffe immobiliari più note al giorno d'oggi e cosa fare per agire subito.
Una truffa immobiliare può essere riconosciuta quando ancora si deve compiere, oppure (nella peggiore delle ipotesi) quando è stata già attuata.
È importantissimo perciò individuare tutti quei segnali che possono indicare una possibile truffa. Ecco quali sono i segnali che dovrebbero metterci in allarme e considerare l’operazione con molta più attenzione:
Riconoscere i segnali di allarme può aiutarti a evitare di cadere vittima di truffe immobiliari. Ecco alcuni indizi chiave a cui prestare attenzione:
Se noti uno o più dei comportamenti menzionati nel precedente paragrafo, dovresti iniziare a nutrire dei sospetti e richiedere maggiore precisione, delucidazioni e formalità. Oltre a questo, se si è convinti che si tratta di una truffa, generalmente è consigliabile denunciare mettendo al corrente un avvocato e le autorità. Prima di quest’ultimo passaggio, sarebbe il caso di agire a seconda della situazione in atto.
Se ti viene chiesto di agire rapidamente, rispondi dicendo che hai bisogno del tempo giusto per riflettere e valutare con attenzione tutti i passaggi. Potresti notare un innervosimento della controparte e questo dovrebbe aggiungere ulteriori dubbi sul suo conto. Ad ogni modo, ricordati di prenderti sempre tutto il tempo per fare tutte le valutazioni del caso e per controllare la regolarità di tutti i documenti.
Se mancano dettagli o documenti, devi avere il coraggio di richiederli e di far fare tutto alla luce del sole. Inoltre, dovresti prenderti il tempo di controllare la validità dei documenti successivamente forniti.
Se viene proposta una procedura diversa da quella standard, come pagamenti anticipati, ad esempio, dovresti innanzitutto chiedere una consulenza per capire se tali procedure sono lecite, quindi prendere tutte le precauzioni del caso.
Se viene proposto un prezzo incredibilmente basso, sarebbe meglio chiedere tutta la documentazione necessaria al venditore ed effettuare una valutazione della proprietà, sia dal punto di vista strutturale, sia dal punto di vista legale (controllando se sia libera, se il venditore sia effettivamente il proprietario, se si tratti di un abuso edilizio ecc.).
In pratica, per ogni singolo punto che non appare chiaro, occorre poter prendersi tutto il tempo necessario per fare chiarezza e in qualsiasi modo si ritenga opportuno. Questa è una libertà a cui non si deve mai rinunciare, a nessun costo.
Il modo più efficace di evitare truffe immobiliari è quello di ricevere tutta la documentazione necessaria per la compravendita e verificare che questa sia in regola. Una parte di questa documentazione riguarda il venditore, un’altra riguarda l’immobile.
La documentazione che riguarda il venditore deve garantire che sia l’effettivo proprietario legittimo dell’immobile, oppure che sia un agente immobiliare con licenza e autorizzato a vendere l’immobile oggetto della possibile compravendita. A proposito del venditore occorrerebbe anche verificare la sua storia creditizia (soprattutto nel caso in cui si siano rese necessarie delle indagini approfondite) e lo stato del mutuo sulla proprietà.
La documentazione che riguarda l’immobile invece comprende le autorizzazioni edilizie e le certificazioni (es. APE).
Per una lista completa, si faccia riferimento all'elenco qui sotto:
Ricorda, coinvolgere un avvocato specializzato in immobiliare è sempre consigliabile per una revisione approfondita e professionale di tutta la documentazione.
Quando opportuno, chiedi il deposito del prezzo presso il notaio: il denaro resta su conto dedicato e viene svincolato solo dopo la trascrizione dell’atto, come previsto dalla L. 124/2017.
| Metodo | Pro | Contro / Rischi |
|---|---|---|
| Bonifico bancario | Tracciabile, veloce, causale dettagliata. | Possibili IBAN manomessi; fondi disponibili una volta eseguito (revoca difficile). |
| Assegno circolare | Fondi già accantonati; adatto al giorno del rogito. | Rischio falsi/clonati; necessaria verifica del bene emissione; gestione fisica del titolo. |
| Deposito del prezzo presso il notaio | Massima tutela per acquirente e venditore; somme segregate; riduce rischi tra firma e trascrizione. | Burocrazia aggiuntiva e costi notarili; non sempre usato nelle transazioni semplici. |
Prima ancora di rivolgersi a un avvocato o alle autorità, è utile fare una ricognizione delle risorse che offrono orientamento neutrale e risposte rapide. Le associazioni di consumatori aiutano a capire se un comportamento è scorretto, quali diritti si applicano e come impostare un reclamo efficace, evitando errori formali che possono indebolire una richiesta di rimborso o di risarcimento. Gli enti pubblici e le autorità di garanzia forniscono canali ufficiali per segnalare pubblicità ingannevoli, abusi nella gestione dei dati personali o pratiche professionali irregolari; un confronto preliminare con questi sportelli spesso chiarisce quali prove servono e quali tempi aspettarsi.
Quando emerge un rischio concreto o un sospetto fondato, la priorità è fermare l’escalation e mettere in sicurezza documenti e denaro. Significa sospendere i passaggi non indispensabili, comunicare solo per iscritto, archiviare ogni scambio (email, chat, contratti, ricevute, estratti conto) e chiedere riscontri puntuali su punti dubbi. Se sono partiti bonifici o sono stati consegnati assegni, conviene avvisare subito la banca per verificare blocchi o revoche possibili e segnalare gli estremi del beneficiario. In parallelo, è opportuno verificare l’identità e l’abilitazione di chi tratta: un controllo presso Camera di Commercio, albo o ordine professionale riduce il rischio di proseguire con interlocutori non legittimati.
Nelle controversie con agenzie o intermediari, un percorso ordinato aumenta le possibilità di soluzione rapida: un reclamo circostanziato e inviato con prova di consegna, un termine ragionevole per la risposta e una proposta concreta di rimedio (rimborso, correzione del servizio, scioglimento dell’incarico) mettono l’altra parte davanti a obblighi chiari. Il notaio di fiducia è un alleato prezioso per verificare titoli, deleghe, modalità di pagamento e tempistiche, riportando la trattativa su binari controllabili.
Se ci si accorge di essere vittima di una truffa, il passo successivo è contattare senza indugio un consulente legale e sporgere denuncia, allegando il fascicolo probatorio già organizzato. Se sono stati condivisi documenti d’identità o coordinate bancarie, è prudente attivare alert con il proprio istituto di credito e monitorare eventuali richieste di finanziamento a proprio nome. L’obiettivo, in ogni caso, è riprendere il controllo della trattativa, tutelare il patrimonio informativo ed economico e scegliere l’azione più proporzionata tra composizione stragiudiziale e causa.
Le truffe non riguardano solo chi acquista una casa, ma anche chi la vende. Infatti, può capitare che vi sia un falso acquirente di una casa. Generalmente, questo tipo di truffatori dice di essersi innamorato della casa e che desidera comprarla al più presto, ma che per acquistarla deve sbrigare delle faccende burocratiche che richiedono dei costi (es. per dei trasferimenti internazionali) ma una volta che riceve un “aiuto” poi sparisce con quanto ottenuto.
Tra i rischi per chi vende casa c’è anche l’ingresso di potenziali malintenzionati in casa durante le visite, che ispezioneranno la casa per fini diversi da quelli dell’acquisto. Non è propriamente una truffa immobiliare ma è comunque un’ipotesi a cui prestare attenzione.
Un’agenzia immobiliare seria e affidabile la si riconosce subito, dalla sede, dagli annunci, dal portafoglio clienti, dalla storia e dalla reputazione che si è fatta in una determinata zona. Un’agenzia immobiliare di cui non si riesce ad individuare la sede, che comunica solo per telefono, potrebbe essere l’anticamera di una truffa.
Le truffe delle agenzie immobiliari che si fingono tali sono potentissime, poiché sono le più sfacciate e potrebbero richiedere somme ingenti, dato che potrebbero richiedere la propria provvigione in percentuale sulla casa venduta o acquistata.
Oppure, molto più semplice e comune è la truffa della caparra: in questo caso i falsi agenti immobiliari richiedono il pagamento di una caparra per “bloccare” una casa in vendita o in affitto a un prezzo particolarmente vantaggioso.
Prima di denunciare è bene distinguere tra reati e controversie civili o pratiche scorrette.
Associazioni dei consumatori o un legale possono aiutarti a scegliere la strada più efficace e a valutare costi, tempi e prove disponibili.
In questa tabella, offriamo una panoramica sulle caratteristiche delle agenzie immobiliari da evitare.
| Segnale | Cosa significa | Gravità | Cosa fare |
|---|---|---|---|
| Prezzi/provvigioni opachi, preventivi confusi, costi “a sorpresa” | Scarsa trasparenza commerciale | Alta | Pretendi preventivo scritto dettagliato; senza chiarezza, non firmare. |
| Nessun tesserino/numero REA, dati CCIAA mancanti sul sito/ufficio | Possibile mancanza di abilitazione | Alta | Verifica l’iscrizione al REA presso la Camera di Commercio. |
| Pressioni a firmare senza visita o senza documenti (visure, titolo) | Tentativo di chiudere senza garanzie | Alta | Rimanda, chiedi documenti, coinvolgi un notaio/consulente. |
| Richiesta di denaro prima di incarico/proposta scritta | Pratica scorretta/abusiva | Alta | Paga solo in modo tracciabile e dopo accordi formali. |
| Comunicazioni solo via chat, email generiche, sede non verificabile | Bassa responsabilizzazione | Media | Verifica sede fisica, riferimenti PEC/telefono fisso, visita l’ufficio. |
| Recensioni anomale (tutte 5★, identiche, recentissime) o molte lamentele | Reputazione manipolata/negativa | Media | Cerca feedback su più fonti, chiedi referenze reali. |
| Clausole squilibrate (penali sproporzionate, esclusiva rigida, recesso difficile) | Rischio contrattuale | Alta | Fatti spiegare ogni clausola, chiedi modifiche o fai revisionare a un legale. |
| Annunci copiati/fuorvianti, foto non coerenti con l’immobile | Pubblicità ingannevole | Alta | Evita e segnala al portale; chiedi sempre la visita. |
| Rifiuto di modulistica standard (FIAIP/FIMAA) o di deposito del prezzo presso il notaio per cauzioni | Prassi poco professionali | Media | Pretendi moduli conformi e gestione denaro trasparente. |
| Invio/richiesta di documenti sensibili su canali insicuri | Rischio privacy e furto d’identità | Alta | Usa solo canali sicuri (PEC), oscura dati non necessari. |
Nelle perizie, i raggiri più comuni partono da finti tecnici o consulenti che promettono valutazioni “garantite” con urgenza e chiedono anticipi per sopralluoghi mai effettuati, oppure inviano relazioni artefatte per spingere a vendere o comprare a prezzi falsati. La tutela pratica è verificare identità e abilitazione del professionista (albo/collegio, eventuale iscrizione CTU), pretendere un incarico scritto con compensi chiari, pagare solo con strumenti tracciabili dopo prestazioni effettive e non condividere documenti sensibili se non strettamente necessari.
Sulle aste, i truffatori si presentano come “intermediari” capaci di riservare il lotto, “aggiudicare al 100%” o far saltare le offerte concorrenti, chiedendo parcelle o caparre fuori dal circuito ufficiale; altre volte replicano siti e avvisi del tribunale per incassare bonifici su conti esteri. Per proteggersi, si opera solo tramite portali e canali indicati nell’avviso di vendita del tribunale, si verifica la perizia originale e si fissa la visita con il custode giudiziario, si diffida da chi chiede denaro prima della partecipazione o propone scorciatoie. Se emergono dubbi, si sospende tutto, si conservano le prove (email, chat, IBAN, copie degli avvisi) e si chiede riscontro al professionista delegato o allo stesso tribunale; in caso di danno o tentato raggiro, si sporge denuncia.
Partecipa e verifica solo tramite il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia o siti autorizzati.
Prima di versare qualsiasi deposito o affitto, assicurati di visitare di persona la proprietà. Verifica l'identità del proprietario o dell'agente immobiliare e richiedi di vedere il titolo di proprietà o un documento che attesti il loro diritto di affittare l'immobile. Non inviare mai denaro prima di aver firmato un contratto di locazione legale e aver effettuato una verifica approfondita.
Se sospetti che un annuncio sia fraudolento, evita di fornire qualsiasi informazione personale o finanziaria. Raccogli quante più informazioni possibili sull'annuncio e sul contatto e segnala il sospetto alle autorità locali o alle piattaforme online dove è stato pubblicato l'annuncio. È anche utile fare delle ricerche online per vedere se altri hanno segnalato esperienze simili con lo stesso annuncio o venditore.
Non firmare mai documenti che non comprendi completamente. Assicurati di leggere attentamente ogni pagina e di richiedere spiegazioni su qualsiasi clausola o termine che non è chiaro. È fondamentale coinvolgere un avvocato specializzato in diritto immobiliare per esaminare tutti i documenti prima di firmarli. Inoltre, puoi richiedere la verifica dei documenti presso l'ufficio competente, come l'ufficio delle imposte o il catasto, per assicurarti che siano autentici e aggiornati.
