I truffatori sono attivi in tutti i settori e quello immobiliare non fa eccezione, anche per i potenziali guadagni che i truffatori possono ottenere. Proprio per questo, quando si desidera acquistare o vendere una casa, è necessario fare attenzione. In questo articolo vi spieghiamo come riconoscere le truffe immobiliari ed evitarle. Innanzitutto, se desideri valutare una casa, è bene farlo tramite canali affidabili, come ad esempio il nostro strumento per la valutazione immobiliare gratuita.
Un modo efficace per riconoscere una truffa è di studiare le truffe immobiliari più utilizzate.
Le truffe immobiliari infatti sono un fenomeno diffuso e in continua evoluzione, con i truffatori che sviluppano nuove tattiche per ingannare le vittime. Ecco alcune delle truffe immobiliari più note al giorno d'oggi:
1. Offerte irresistibili su immobili di lusso
Le inserzioni di abitazioni di fascia alta a prezzi incredibilmente vantaggiosi spesso celano inganni. I truffatori, dopo aver catturato l'attenzione con immagini suggestive, tendono a dichiarare l'immobile già venduto, proponendo alternative meno allettanti e sollecitando un anticipo per riservare l'opzione. Questi soggetti tendono a scomparire non appena ricevono il denaro. La cautela e la verifica attraverso agenti immobiliari qualificati sono essenziali.
2. Falsificazione di documenti per la vendita di proprietà altrui
In questo schema, i malintenzionati operano con una struttura quasi aziendale, ciascuno con ruoli ben definiti. Dopo aver acquisito temporaneamente una proprietà, ne alterano la documentazione per rivenderla, guadagnando così il controllo dell'immobile. Questo permette loro di usarlo come garanzia per prestiti o per rivenderlo a terzi inconsapevoli. L'accuratezza nella verifica dei documenti è cruciale e affidarsi a professionisti del settore è la strategia più sicura.
3. Liste di immobili a pagamento
Alcuni si spacciano per agenti immobiliari e promettono liste esclusive di proprietà, affermando di offrire dati più aggiornati e accurati rispetto a quelli disponibili pubblicamente. Tuttavia, spesso questi elenchi risultano essere fantasiosi o le proprietà non sono realmente disponibili. Un vero agente immobiliare non richiederebbe mai pagamenti per l'accesso a tali informazioni.
4. La truffa del falso agente
In questa situazione, i truffatori richiedono un deposito significativo per assicurare un immobile a condizioni vantaggiose. Talvolta, organizzano persino visite di proprietà senza la conoscenza del legittimo proprietario o dell'agenzia autorizzata. Questi impostori tendono a operare in diverse località per evitare di essere rintracciati. La verifica dell'identità e delle credenziali dell'intermediario è fondamentale.
5. Rip Deal: cambi valutari ingannevoli
Presentandosi come investitori internazionali, questi truffatori contattano venditori privati, proponendo operazioni di cambio valuta apparentemente vantaggiose, ma senza mostrare reale interesse nell'immobile. Il trucco si concretizza con la consegna di denaro contraffatto o inutilizzabile, spesso mascherato da banconote "da trattare" con soluzioni chimiche.
6. Pagamenti anticipati per l'affitto
Il truffatore si finge parente di un potenziale inquilino, offrendosi di pagare in anticipo cauzioni e affitti. La ricevuta inviata, tuttavia, mostra un importo eccessivamente alto, inducendo il proprietario a restituire la differenza, che in realtà non è mai stata versata. La collaborazione con agenzie immobiliari affidabili è la chiave per evitare tali frodi.
7. L'acquirente fittizio di alto profilo
Persone che affermano di essere militari, nobili in esilio o personaggi simili contattano i venditori, promettendo acquisti sostanziosi e chiedendo anticipi per "sbloccare" procedure burocratiche. Una volta ricevuto il pagamento, scompaiono. Verificare la legittimità e l'affidabilità di un compratore attraverso esperti del settore è essenziale.
8. Cessione ingannevole di proprietà e mutui
Mirando a persone in difficoltà finanziarie, i truffatori propongono di acquistare la loro casa, lasciandoli in affitto, con la falsa promessa di una cessione del mutuo in caso di approvazione bancaria. Una clausola nascosta, tuttavia, può lasciare le vittime senza casa e con il debito invariato. Un reale agente immobiliare non proporrebbe mai tali termini.
9. Truffe nel baratto di terreni e appartamenti
Durante il boom edilizio, molti proprietari di terreni sono caduti vittima di accordi in cui, in cambio della vendita del terreno, ricevevano appartamenti non realizzati o rimasti invenduti a seguito del fallimento delle costruzioni.
10. Chiavi di casa via corriere
Gli annunci di affitti brevi o urgenti sono spesso trappole in cui il truffatore, dichiarando di doversi trasferire rapidamente, richiede una caparra in cambio dell'invio delle chiavi e del contratto via corriere. Questi, ovviamente, si rivelano inesistenti. Affidarsi a un'agenzia immobiliare risulta l'opzione più sicura.
Quest’ampia gamma di truffe fa comprendere quanto possa essere più sicuro procedere all’acquisto o alla vendita di una casa tramite agenzie affidabili e rinomate, che possono fornire protezione in tutti i passaggi. Una buona protezione infatti può essere ottenuta tramite la richiesta e un accurato controllo di tutte le documentazioni necessarie e delle garanzie richieste per le operazioni di compravendita immobiliare.
Una truffa immobiliare può essere riconosciuta quando ancora si deve compiere, oppure (nella peggiore delle ipotesi) quando è stata già attuata.
È importantissimo perciò individuare tutti quei segnali che possono indicare una possibile truffa. Ecco quali sono i segnali che dovrebbero metterci in allarme e considerare l’operazione con molta più attenzione:
Riconoscere i segnali di allarme può aiutarti a evitare di cadere vittima di truffe immobiliari. Ecco alcuni indizi chiave a cui prestare attenzione:
Se noti uno o più dei comportamenti menzionati nel precedente paragrafo, dovresti iniziare a nutrire dei sospetti e richiedere maggiore precisione, delucidazioni e formalità. Oltre a questo, se si è convinti che si tratta di una truffa, generalmente è consigliabile denunciare mettendo al corrente un avvocato e le autorità. Prima di quest’ultimo passaggio, sarebbe il caso di agire a seconda della situazione in atto.
Se ti viene chiesto di agire rapidamente, rispondi dicendo che hai bisogno del tempo giusto per riflettere e valutare con attenzione tutti i passaggi. Potresti notare un innervosimento della controparte e questo dovrebbe aggiungere ulteriori dubbi sul suo conto. Ad ogni modo, ricordati di prenderti sempre tutto il tempo per fare tutte le valutazioni del caso e per controllare la regolarità di tutti i documenti.
Se mancano dettagli o documenti, devi avere il coraggio di richiederli e di far fare tutto alla luce del sole. Inoltre, dovresti prenderti il tempo di controllare la validità dei documenti successivamente forniti.
Se viene proposta una procedura diversa da quella standard, come pagamenti anticipati, ad esempio, dovresti innanzitutto chiedere una consulenza per capire se tali procedure sono lecite, quindi prendere tutte le precauzioni del caso.
Se viene proposto un prezzo incredibilmente basso, sarebbe meglio chiedere tutta la documentazione necessaria al venditore ed effettuare una valutazione della proprietà, sia dal punto di vista strutturale, sia dal punto di vista legale (controllando se sia libera, se il venditore sia effettivamente il proprietario, se si tratti di un abuso edilizio ecc.).
In pratica, per ogni singolo punto che non appare chiaro, occorre poter prendersi tutto il tempo necessario per fare chiarezza e in qualsiasi modo si ritenga opportuno. Questa è una libertà a cui non si deve mai rinunciare, a nessun costo.
Il modo più efficace di evitare truffe immobiliari è quello di ricevere tutta la documentazione necessaria per la compravendita e verificare che questa sia in regola. Una parte di questa documentazione riguarda il venditore, un’altra riguarda l’immobile.
La documentazione che riguarda il venditore deve garantire che sia l’effettivo proprietario legittimo dell’immobile, oppure che sia un agente immobiliare con licenza e autorizzato a vendere l’immobile oggetto della possibile compravendita. A proposito del venditore occorrerebbe anche verificare la sua storia creditizia (soprattutto nel caso in cui si siano rese necessarie delle indagini approfondite) e lo stato del mutuo sulla proprietà.
La documentazione che riguarda l’immobile invece comprende le autorizzazioni edilizie e le certificazioni (es. APE).
Per una lista completa, si faccia riferimento all’elenco qui sotto:
- Titolo di proprietà: verifica la legittima proprietà del venditore;
- Estratto catastale: controlla dettagli come confini, dimensioni e destinazione d'uso della proprietà;
- Certificati di agibilità o conformità: assicurati che la proprietà sia abitabile e rispetti le normative edilizie;
- Atti di provenienza: conferma la catena di proprietà e assicurati che non ci siano contese;
- Certificazioni energetiche: valuta l'efficienza energetica dell'immobile;
- Rapporti di ispezioni e valutazioni: identifica eventuali problemi strutturali o di altro tipo;
- Storia dei pagamenti delle tasse sulla proprietà: verifica che tutte le tasse siano state pagate;
- Documentazione del mutuo: comprendi i termini e verifica i diritti di vendita del venditore;
- Dettagli del conto di fideiussione: assicurati che i fondi del deposito siano al sicuro;
- Autorizzazioni edilizie e licenze: assicurati che tutte le ristrutturazioni o costruzioni siano state autorizzate;
- Accordi di locazione: esamina i termini degli accordi nel caso stia prendendo in affitto un immobile.
Ricorda, coinvolgere un avvocato specializzato in immobiliare è sempre consigliabile per una revisione approfondita e professionale di tutta la documentazione.
Prima che da un avvocato e dalle autorità, si può trovare supporto (anche informativo) presso le associazioni di consumatori e gli enti governativi specializzati. Se ci si rende conto di essere stati vittima di una truffa, invece occorre chiamare subito un consulente legale e denunciare l’accaduto alle autorità.
Le truffe non riguardano solo chi acquista una casa, ma anche chi la vende. Infatti, può capitare che vi sia un falso acquirente di una casa. Generalmente, questo tipo di truffatori dice di essersi innamorato della casa e che desidera comprarla al più presto, ma che per acquistarla deve sbrigare delle faccende burocratiche che richiedono dei costi (es. per dei trasferimenti internazionali) ma una volta che riceve un “aiuto” poi sparisce con quanto ottenuto.
Tra i rischi per chi vende casa c’è anche l’ingresso di potenziali malintenzionati in casa durante le visite, che ispezioneranno la casa per fini diversi da quelli dell’acquisto. Non è propriamente una truffa immobiliare ma è comunque un’ipotesi a cui prestare attenzione.
Un’agenzia immobiliare seria e affidabile la si riconosce subito, dalla sede, dagli annunci, dal portafoglio clienti, dalla storia e dalla reputazione che si è fatta in una determinata zona. Un’agenzia immobiliare di cui non si riesce ad individuare la sede, che comunica solo per telefono, potrebbe essere l’anticamera di una truffa.
Le truffe delle agenzie immobiliari che si fingono tali sono potentissime, poiché sono le più sfacciate e potrebbero richiedere somme ingenti, dato che potrebbero richiedere la propria provvigione in percentuale sulla casa venduta o acquistata.
Oppure, molto più semplice e comune è la truffa della caparra: in questo caso i falsi agenti immobiliari richiedono il pagamento di una caparra per “bloccare” una casa in vendita o in affitto a un prezzo particolarmente vantaggioso.
Prima di versare qualsiasi deposito o affitto, assicurati di visitare di persona la proprietà. Verifica l'identità del proprietario o dell'agente immobiliare e richiedi di vedere il titolo di proprietà o un documento che attesti il loro diritto di affittare l'immobile. Non inviare mai denaro prima di aver firmato un contratto di locazione legale e aver effettuato una verifica approfondita.
Se sospetti che un annuncio sia fraudolento, evita di fornire qualsiasi informazione personale o finanziaria. Raccogli quante più informazioni possibili sull'annuncio e sul contatto e segnala il sospetto alle autorità locali o alle piattaforme online dove è stato pubblicato l'annuncio. È anche utile fare delle ricerche online per vedere se altri hanno segnalato esperienze simili con lo stesso annuncio o venditore.
Non firmare mai documenti che non comprendi completamente. Assicurati di leggere attentamente ogni pagina e di richiedere spiegazioni su qualsiasi clausola o termine che non è chiaro. È fondamentale coinvolgere un avvocato specializzato in diritto immobiliare per esaminare tutti i documenti prima di firmarli. Inoltre, puoi richiedere la verifica dei documenti presso l'ufficio competente, come l'ufficio delle imposte o il catasto, per assicurarti che siano autentici e aggiornati.
