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Le case a 1 euro presentano un prezzo simbolico: per comprarle bisogna partecipare a un bando comunale e accettare obblighi e costi (progetto di ristrutturazione, garanzie, tempi stretti e spese tecniche/fiscali). In pratica, conviene solo se hai budget e piano chiaro per i lavori.
Sintesi
In vari comuni italiani da tempo vengono pubblicizzati immobili in vendita al prezzo simbolico di un euro. È davvero così? Veramente si possono acquistare case a 1 euro? Facciamo luce su questa iniziativa e illustriamo come funziona e quali sono i requisiti richiesti, le procedure e le eventuali restrizioni.
Il progetto delle case a 1 euro è un'iniziativa urbanistica a scopo sociale, avviata dalle amministrazioni comunali in svariate aree geografiche italiane con il fine di:
Il progetto prevede che vengano messi in vendita immobili a prezzi simbolici. Procedendo con l’acquisto, l’acquirente si impegna ad approntare migliorie e interventi necessari a renderli vivibili e fruibili. Affidare i lavori di ristrutturazione, risanamento e consolidamento strutturale a imprese edili della zona contribuisce altresì a produrre benefici per l’economia locale.
Il progetto delle case a un euro è stato lanciato in vari territori, comuni e frazioni in Italia, situati principalmente in aree remote, rurali e montane in Sicilia, Sardegna, Toscana, Valle d'Aosta, Puglia, Calabria, Basilicata, Abruzzo e Molise. Si tratta perlopiù di zone a rischio di spopolamento, dove i giovani hanno la propensione ad allontanarsi per stabilirsi altrove.
L’idea di concedere a prezzo agevolato case che rischierebbero di rimanere inesorabilmente vuote e sfitte serve a contrastare lo spopolamento di tali aree e attirare l’interesse degli acquirenti, affinché vi stabiliscano il proprio domicilio, vi trascorrano periodi di villeggiatura o avviino attività imprenditoriali, come agriturismi e strutture ristorative e ricettive.
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Per ogni nuovo annuncio di vendita di una casa a un euro, l’amministrazione comunale competente si impegna a:
Prima di procedere è fondamentale leggere con la massima attenzione il bando di vendita e assicurarsi di comprendere appieno tutte le disposizioni e gli obblighi indicati.
Per poter procedere con l’acquisto di una casa a 1 euro è necessario soddisfare specifici requisiti, che possono variare da comune a comune. Indichiamo di seguito i requisiti che, in linea generale, sono richiesti per effettuare questo tipo di operazione.
Prima di arrivare al contratto di compravendita, per prima cosa occorre presentare un progetto completo di ristrutturazione e destinazione d’uso dell’immobile in questione entro due, tre o sei mesi, a seconda del bando. È richiesto che, unitamente al progetto, vengano indicate le tempistiche previste per i lavori.
Per accertarsi dell’effettiva fattibilità del progetto è necessario rivolgersi all'Ufficio Tecnico del comune in cui è ubicato l’immobile in vendita a un euro.
Per assicurare che gli interventi di ristrutturazione, risanamento e consolidamento strutturale vengano effettivamente svolti, chi acquista una casa a un euro è tenuto a sottoscrivere una polizza fidejussoria di importo variabile, che funga da garanzia per il comune di riferimento.
Si tratta di una polizza che la Corte di Cassazione ha ricondotto alla c.d. assicurazione fideiussoria, qualificandola come figura intermedia tra il versamento cauzionale e la fideiussione (Cass. civ., sez. II, sentenza n. 1724/2016).
La polizza fidejussoria si estingue una volta completati i lavori e dimostrato che l’organismo edilizio in questione sia stato adeguatamente ristrutturato.
Se si decide di procedere con l’acquisto di una casa a un euro, occorre rispettare i termini stabiliti dal bando comunale: di norma è previsto un termine per avviare i lavori (spesso alcuni mesi) e un termine più lungo per completarli (frequentemente 2–3 anni), ma può variare da Comune a Comune.
Di solito è richiesto che le operazioni vengano avviate entro un paio di mesi dall’ottenimento dei permessi, talvolta anche prima. Come accennato, i requisiti possono variare da un comune all'altro.
Qui di seguito forniamo alcune indicazioni sui comuni delle regioni italiane in cui è presente l'iniziativa.
Qui l’attenzione va posta su un punto: molti “borghi a 1 euro” non sono sul lungomare, ma nell’entroterra a distanza ragionevole da località balneari (spesso 20–60 minuti d’auto). Non è detto che possano essere acquistatate per affittarle come case vacanze. In diverse guide vengono citati, tra gli altri:
Chi acquista una casa a 1 euro deve sostenere un ingente esborso per approntare gli interventi necessari a rendere effettivamente fruibile la proprietà. I costi relativi ai lavori di ristrutturazione, risanamento, consolidamento strutturale, miglioramento e rivalutazione sono completamente a carico dell’acquirente. Talvolta può essere necessario procedere con una totale demolizione e ricostruzione. Può anche capitare che le case in vendita a un euro non siano collegate alle reti pubbliche. È, quindi, necessario valutare anche gli eventuali costi di gestione e allaccio alla rete pubblica.
Oltre al prezzo simbolico e le spese relative alle opere di ristrutturazione occorre mettere in conto anche gli oneri relativi all’acquisto della proprietà, tra cui:
È altresì opportuno calcolare le spese burocratiche da sostenere per il rilascio di permessi edilizi, autorizzazioni ed eventuali licenze di demolizione e ricostruzione, nonché gli oneri di urbanizzazione. Inoltre, se ci si affida a un’agenzia immobiliare, va conteggiata anche la provvigione della stessa.
Innanzitutto, occorre valutare obiettivamente lo stato in cui versa la proprietà in questione. Quando si acquista una casa a 1 euro, nella stragrande maggioranza dei casi si ha a che fare con strutture edilizie datate, in stato di totale abbandono e talvolta al limite della fatiscenza e a rischio di crollo. Difficilmente un immobile venduto al prezzo simbolico di 1 euro è adatto alle esigenze della vita contemporanea.
Capita molto spesso che le case a 1 euro sul mare, in montagna o in collina presentino cornicioni e balconi pericolanti e impianti non a norma o del tutto assenti. La soluzione più saggia è affidarsi a un agente immobiliare esperto e competente, che esegua un’accurata valutazione immobiliare, esamini attentamente le effettive condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive dell’edificio, verifichi l’eventuale presenza di irregolarità, difformità o abusi edilizi ed elabori una stima sull'entità, i tempi e i costi degli interventi necessari a rendere vivibile la struttura.
Sì, può esistere, ma quasi mai nel senso “prendo la proprietà gratis e basta”. Nella pratica, le strade sono queste (con differenze importanti):
Un proprietario può donare un immobile (anche fatiscente) a un’altra persona: il prezzo è zero, però restano atto notarile, imposte e spese (e spesso conviene valutare bene anche eventuali lavori e responsabilità).
In alcuni comuni esistono regolamenti in cui i proprietari possono cedere a titolo gratuito immobili degradati/abbandonati al Comune, che poi può rimetterli in circolo con avvisi (a volte con corrispettivo simbolico, oppure con formule come diritto di superficie). Esempi citabili:
Qui la “casa gratis” non è una vendita a 0€: è più spesso un meccanismo di recupero del patrimonio in cui il Comune fa da regia (e chi riceve l’immobile di solito assume obblighi e costi).
Esistono iniziative in cui l’immobile viene concesso gratuitamente per un periodo (in cambio di requisiti, residenza, manutenzione, ecc.). Esempi citati da portali e fonti locali:
Un altro canale è la concessione/assegnazione di immobili per finalità sociali: spesso riguarda associazioni/enti del Terzo settore, non l’acquisto da parte di un privato come abitazione.
In sintesi: la “casa abbandonata gratis” è possibile come donazione o come uso gratuito temporaneo, oppure tramite percorsi comunali di recupero; però, anche quando il prezzo è zero, restano quasi sempre costi, vincoli e obblighi di ristrutturazione/manutenzione.
La lista aggiornata dei comuni italiani aderenti all’iniziativa delle case a 1 euro è disponibile online. La maggior parte degli immobili in vendita a prezzo agevolato si trova in Sicilia.
Dipende dal bando comunale e dalla normativa locale (urbanistica e ricettiva). In alcuni casi è ammesso destinare l’immobile a progetti turistici (es. casa vacanze/B&B), in altri possono esserci vincoli (ad esempio obbligo di residenza, destinazioni d’uso limitate, tempi minimi prima di rivendere/locare). Prima di impostare un progetto ricettivo, verifica destinazione d’uso, regolamenti comunali e condizioni del bando.
Quando si acquista una casa a un euro, è del tutto improbabile che ci sia solo da dare un’imbiancata. Nella maggior parte dei casi si tratta di immobili al limite della fatiscenza e a rischio di crollo, che richiedono urgenti, massicci interventi di ristrutturazione, se non addirittura di totale demolizione e ricostruzione. Pertanto, è necessario che i lavori siano progettati e gestiti da un tecnico abilitato e realizzati nel rispetto delle norme edilizie: per le opere strutturali e per gli impianti è in genere richiesto l’intervento di imprese abilitate e installatori certificati; per altre lavorazioni, se il bando lo consente, può essere possibile anche l’esecuzione in economia.
