Sì, si può vendere anche un immobile con abuso edilizio non sanabile, ma l’atto resta valido solo se riporta correttamente le menzioni urbanistiche (titolo abilitativo e difformità) e l’acquirente è consapevole; ciò non elimina i rischi: possibili sanzioni, ordine di demolizione o acquisizione gratuita al Comune delle parti abusive.
Sintesi
Non è raro scoprire che nella propria abitazione siano presenti piccoli o grandi abusi edilizi solo quando si decide di mettere in vendita la proprietà o si avviano interventi di ristrutturazione. Cosa fare in questo caso? Cosa dice la legge in merito? In Italia si può vendere un immobile con abuso edilizio? Con questa guida cercheremo di fare chiarezza su questo spinoso argomento.
Prima di procedere, è opportuno definire con precisione cosa si intenda con il termine “abuso edilizio”. Comunemente si includono sotto questo illecito:
In linea generale, si tratta di opere realizzate senza prima chiedere la licenza edilizia o in difformità dal progetto depositato in comune. Una chiara definizione del concetto di abuso edilizio è fornita dall’articolo 31 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.
Con la sentenza numero 8230 del 22 marzo 2019 la Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile con abusi edilizi si possa vendere a patto che nel contratto di compravendita sia espressamente indicato che la cubatura totale del titolo edilizio abbia subito variazioni per via di ampliamenti o interventi abusivi.
Facciamo un esempio.
Il potenziale acquirente è interessato a comprare un appartamento di 100 metri quadri nel centro di Cremona, in cui sono stati aggiunti un soppalco, una veranda e un tramezzo che ne hanno modificato la cubatura totale. Il venditore gli comunica la presenza degli abusi edilizi e il potenziale acquirente accondiscende. In questo caso, l’atto di compravendita può essere regolarmente completato; il venditore/chi ha eseguito le opere risponde delle violazioni. L’acquirente successivo, pur non rispondendo penalmente per fatti pregressi, può essere destinatario degli ordini amministrativi (demolizione/ripristino) in quanto proprietario attuale.
Attenzione alle dichiarazioni: se sono false o mancanti, l’atto può essere nullo; le tolleranze costruttive non sono abusi.
Si può vendere se l’acquirente è consapevole dell’abuso e il rogito riporta correttamente gli estremi del titolo abilitativo effettivamente riferibile all’immobile (permesso di costruire/concessione o accertamento di conformità/sanatoria ove ammissibile; per immobili legittimamente edificati prima del 1° settembre 1967, la relativa dichiarazione sostitutiva), e descrive in modo veritiero le difformità, la vendita è valida: non si applica la nullità “urbanistica” testuale.
Tuttavia, l’acquirente assume i rischi: può ricevere l’ordine di demolizione o ripristino in quanto attuale proprietario, anche se non autore dell’illecito; restano possibili sanzioni amministrative nei casi previsti e limiti alla finanziabilità del bene. Per ridurre il contenzioso, è opportuno inserire patti sul prezzo, allocazione dei costi (eventuali sanzioni/adeguamenti) e dichiarazioni dettagliate sulle difformità nel testo dell’atto.
La vendita è nulla se nell’atto mancano o sono falsi gli estremi del titolo abilitativo urbanistico (le “menzioni urbanistiche” richieste dalla legge). La mera difformità in sé non determina nullità se le menzioni sono corrette e veritiere.
Motivo: la nullità “testuale” ex art. 46 DPR 380/2001 – come chiarito dalle SS.UU. 8230/2019 – dipende da omissione/falsità delle menzioni, non automaticamente dall’abuso in quanto tale.
Ricollegandoci all’esempio precedente, se il venditore non comunica al potenziale acquirente che nella proprietà siano presenti i suddetti abusi edilizi o fornisce informazioni non corrispondenti al vero, l’atto di compravendita può essere considerato nullo.
Si può vendere un immobile con abuso edilizio
Chi vende è responsabile del bene venduto. Se chi vende evita di dichiarare la presenza di abusi edilizi nell’immobile oggetto di vendita, si espone a una serie di rischi non indifferenti. Sono previste:
In caso di mancata rimozione o demolizione, opera l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera abusiva e dell’area di sedime (fino a un massimo di dieci volte la superficie utile abusivamente costruita). La confisca penale è istituto distinto e riguarda, in specie, la lottizzazione abusiva.
Se gli abusi edilizi non vengono debitamente dichiarati in sede di rogito notarile, l’acquirente, se all’oscuro della presenza degli stessi e pertanto estraneo all’illecito, può agire per nullità (se mancano/falsi gli estremi urbanistici), oppure per risoluzione/riduzione del prezzo e risarcimento in presenza di inadempimenti o vizi essenziali non dichiarati.
Se, invece, l’abuso edilizio viene dichiarato e i contraenti decidono di procedere comunque con l’operazione di compravendita, l’acquirente rischia di rientrare nella denuncia per abuso edilizio insieme alle altre parti coinvolte. Il manufatto abusivo potrebbe essere abbattuto e l’acquirente potrebbe ricevere l’ordine di ristabilire lo stato delle cose in conformità al progetto approvato.
Chi compra un immobile con abuso edilizio può:
Per gli immobili con abusi edilizi sostanziali non è raro ottenere deprezzamenti superiori al 20%.
Prima di accettare la proposta di acquisto presentata dall’acquirente, è consigliabile che il venditore verifichi tramite un professionista certificato, come un perito tecnico, un geometra o un architetto, che l’immobile oggetto di vendita sia esente da abusi edilizi e difformità urbanistico-catastali.
Il professionista effettuerà un’approfondita perizia, con attenta analisi delle caratteristiche planivolumetriche, tipologiche e di utilizzo dell’edificio e consulterà il piano urbanistico presso l’Ufficio Tecnico del comune. Qualora venissero rilevati abusi edilizi, si procede con la sanatoria edilizia, da richiedere entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito.
Fino a quando non sarà chiarita e regolarizzata la situazione, si sconsiglia di procedere con la sottoscrizione della proposta di acquisto del potenziale acquirente. Accettando la proposta, il venditore accetta anche gli obblighi temporali specificati nella stessa in merito alla stipula del rogito notarile. I tempi necessari per la sanatoria edilizia possono essere piuttosto lunghi e sforare i termini del contratto. Pertanto è consigliabile attendere.
Chi si accinge a comprare un immobile può e deve svolgere ogni opportuna ricerca in merito a quanto dichiarato dal venditore, proprio al fine di verificare che non vi siano difformità rispetto al titolo abilitativo edilizio presentato all’atto.
Si consiglia di richiedere alla parte venditrice, indipendentemente dal fatto che si tratti di un privato o di un intermediario immobiliare, tutta la documentazione relativa al titolo abilitativo edilizio e verificarne l’autenticità. Qualora il titolo abilitativo risultasse difforme anche solo in parte, suggeriamo di chiedere con estrema sollecitudine al notaio di verificare a sua volta la regolarità urbanistico-catastale dell’immobile ed effettuare una visita in loco con un professionista certificato che ispezioni l’unità abitativa.
Qualora emergessero difformità, il compratore può decidere se procedere o meno con la compravendita. Se il processo di vendita viene completato, è opportuno che l’acquirente sia ben conscio del rischio di incorrere in sanzioni e nella possibilità che le parti abusive debbano essere demolite.
Il notaio deve informare sia l’acquirente che il venditore dei rischi a cui si espongono sia dal punto di vista legale sia finanziario in caso di vendita di un immobile difforme dal titolo abilitativo edilizio. Il notaio deve altresì consentire al compratore di svolgere ogni opportuna indagine in merito a quanto dichiarato dal proprietario dell’immobile oggetto di vendita.
Si può ma è doveroso precisare che mettere in vendita un immobile con abusi edilizi non sanabili espone al rischio di ricevere pesanti sanzioni pecuniarie, amministrative e penali.
