Se stai cercando di capire come pagare meno tasse sulla prima casa, in questo articolo troverai specifiche strategie con le quali è possibile alleggerire il carico fiscale relativo agli immobili di proprietà, con assoluta legalità e trasparenza.
| Voce | Con Agevolazione Prima Casa |
|---|---|
| Residenza e dimora abituale | Da trasferire entro 18 mesi dall'acquisto |
| Imposta di registro (acquisto da privato) | 2% sul valore catastale (anziché 9%) |
| IVA (acquisto da impresa costruttrice) | 4% (anziché 10% o 22%) |
| Imposta ipotecaria | 50 € fissi |
| Imposta catastale | 50 € fissi |
| Detrazione interessi mutuo | Fino a 4.000 € annui (detrazione IRPEF 19%) |
| IMU e TASI | Esenti, tranne per categorie A/1, A/8, A/9 |
Per pagare meno tasse sulla prima casa è essenziale avere residenza e dimora abituale nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, così da accedere alle agevolazioni fiscali.
In caso di acquisto da privato, l’imposta di registro si riduce al 2% (anziché 9%) sul valore catastale, mentre se si compra da impresa costruttrice si applica l’IVA al 4%.
Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna. È inoltre possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo fino a 4.000 euro l’anno nella dichiarazione dei redditi.
A tal proposito, occorre evidenziare che non si paga IMU né TASI sull’abitazione principale, tranne per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
| Strategia | Descrizione | Vantaggi fiscali |
|---|---|---|
| 1. Intestare a terzi | Attribuire la proprietà della seconda casa a un familiare fidato che non possiede altri immobili. | Possibile accesso ad agevolazioni prima casa se ne ricorrono i requisiti. |
| 2. Dichiarare l'immobile inabitabile (collabente) | Rendere l’immobile formalmente inabitabile (senza utenze) e procedere a riaccatastamento come unità collabente. | Esenzione IMU e riduzione rendita catastale, quindi minori imposte. |
| 3. Affittare con cedolare secca o contratto 3+2 | Affittare l’immobile scegliendo la cedolare secca (21% o 10%) o il contratto agevolato 3+2, soggetto a regole locali. | Aliquota fissa più bassa su affitto (fino al 10%), riduzione IMU e IRPEF. |
| → Cedolare secca | Regime alternativo all’IRPEF. Tassazione fissa del 21% o 10% (canone concordato in zone ad alta tensione abitativa). | Nessuna addizionale comunale o regionale. |
| → Contratto 3+2 | Canone concordato su base territoriale. Base imponibile IRPEF ridotta al 66,5% (anziché 85%), IMU ridotta, imposta registro all’1,4%. | Vantaggi per locatore e inquilino; canone inferiore al mercato. |
È risaputo che l’acquisto di una seconda casa comporti oneri fiscali più pesanti rispetto all’abitazione principale. La pressione fiscale è maggiore rispetto all’acquisto della prima casa perché l’ordinamento giuridico italiano considera gli immobili di proprietà aggiuntivi come beni extra, non strettamente necessari per chi li acquista. Vediamo come pagare meno tasse sulla seconda casa.
Attribuire la titolarità del secondo immobile di proprietà a un altro soggetto che non abbia immobili intestati a suo nome è la soluzione più immediata.
È auspicabile che si tratti di una persona di fiducia, a cui si è legati da uno stretto rapporto di parentela o affinità, poiché questi avrà tutti i diritti sul bene in questione, compresa la facoltà di cederlo a titolo oneroso e concederlo in locazione a terzi.
Fare in modo che il secondo immobile di proprietà risulti interamente o parzialmente inabitabile è un’altra soluzione che, in teoria, consente di ridurne il peso fiscale. Una casa in parte inabitabile ha una metratura inferiore su cui calcolare tasse, imposte e tributi.
Si tratta di una soluzione da valutare con la massima attenzione, perché rendere inabitabile un immobile implica che lo si debba privare dell’allacciamento a luce, gas e acqua.
Il passaggio da unità abitativa a unità collabente richiede il riaccatastamento, che può rivelarsi un’operazione più o meno complessa a seconda del comune in cui si trova il bene.
Un’altra soluzione per alleggerire il carico fiscale è concedere la seconda casa in locazione optando per il regime fiscale agevolato della cedolare secca, un sistema di tassazione che prevede un’aliquota fissa sui redditi percepiti per gli immobili locati nel periodo d’imposta di riferimento.
La cedolare secca è, concretamente, un’imposta unica a percentuale fissa, alternativa all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), che si può usare nell’ambito dei contratti di locazione per immobili a uso abitativo stipulati tra persone fisiche. A differenza delle aliquote IRPEF che partono dal 23%, l’aliquota in questo caso è pari al 21%, a prescindere dal reddito locativo effettivamente percepito. L’imposizione scende al 10% per le locazioni a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa o con carenza di disponibilità abitative.
Anche un contratto agevolato di affitto 3+2 può rivelarsi una scelta vantaggiosa. Con un contratto di affitto 3+2 il proprietario beneficia di indubbi vantaggi fiscali, quali:
Il contratto di affitto 3+2 è vantaggioso anche per l’affittuario, che paga un canone di locazione solitamente inferiore rispetto al prezzo di mercato. Il canone non è frutto della trattativa tra le parti come per l’affitto 4+4, ma è compreso tra un minimo e un massimo in virtù di specifici criteri stabiliti in appositi accordi territoriali stipulati tra i comuni, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e le associazioni a tutela dei proprietari e degli affittuari.
| Aspetto | Descrizione |
|---|---|
| Diminuzione del valore attuale | Se l’immobile è degradato, si può chiedere la riduzione presentando perizia tecnica e documentazione. |
| Frazionamento | Dividere l’immobile in più unità, isolando la parte inagibile per abbassarne la rendita. |
| Cambio destinazione d’uso | Convertire un immobile commerciale in abitativo (se realmente non più usato per attività produttive). |
La rendita catastale è il valore attribuito a un immobile dal catasto. Questo valore è usato come base per calcolare alcune imposte, come l’IMU o l’imposta di registro. La rendita castale viene determinata in base a caratteristiche come la categoria catastale, la zona e la metratura dell’immobile (anche se, è sempre bene ricordarlo,non corrisponde al valore di mercato).
Più alta è la rendita catastale, maggiore l'importo delle tasse, delle imposte e dei tributi da versare. Ne deriva che se si riesce ad abbassare il reddito catastale, si riesce di conseguenza a pagare meno tasse. Ciò è possibile solo in alcuni casi, che esaminiamo qui di seguito.
È lecito richiedere l'abbassamento della rendita catastale se si può dimostrare che le condizioni dell’immobile siano significativamente cambiate rispetto a quando la rendita stessa era stata originariamente calcolata, fornendo apposita documentazione a sostegno di tale richiesta. Chi risulta essere proprietario di un bene immobile in stato di degrado, è legittimato a presentare un’istanza per ridurne la rendita catastale e, di conseguenza, pagare meno tasse.
Prima di presentare un'istanza per richiedere la riduzione della rendita catastale, è necessario calcolare il valore attuale del bene in questione, ossia la differenza tra il suo valore originario e il deprezzamento per obsolescenza, stimato a seguito di un’attenta valutazione del livello di usura, deterioramento e degrado dell’edificio.
Un’altra via percorribile è il frazionamento nel caso in cui l’immobile in questione sia parzialmente in stato di degrado. L’obiettivo del frazionamento è la separazione della parte ormai inagibile da quella abitabile.
Le due diverse unità immobiliari avranno rendite catastali differenti, di cui una di gran lunga più bassa perché relativa alla porzione di immobile inagibile.
Il valore catastale di un immobile dipende anche dalla destinazione d’uso dello stesso, ossia la funzione che gli viene attribuita e le attività che possono essere svolte al suo interno. Un bene destinato a uso abitativo ha un valore catastale inferiore rispetto a uno utilizzato con finalità di lucro, profitto e commercio. Un immobile commerciale è, infatti, idoneo a produrre potenzialmente più reddito rispetto a un'abitazione.
Richiedere che un immobile precedentemente utilizzato con finalità di lucro, profitto e commercio sia qualificato come abitazione consente di ridurne sensibilmente la rendita catastale.
Tuttavia, affinché tale modifica dispieghi i suoi effetti deve corrispondere al vero. Il cambio di destinazione d'uso deve essere reale e, di conseguenza, l’immobile in questione non può più essere dedicato all’esercizio di attività commerciali e non può essere locato a tale scopo.
Per richiedere la riduzione della rendita catastale è necessario presentare una relazione tecnica asseverata da un professionista, come un geometra o un architetto, che certifichi il degrado dell’immobile. Bisogna inoltre fornire documentazione fotografica, planimetrie aggiornate e una richiesta formale di variazione catastale da inviare all’Agenzia delle Entrate – Territorio.
Sì, la seconda casa è sempre soggetta al pagamento dell’IMU, salvo casi particolari come la classificazione catastale dell’immobile come unità collabente (cioè inagibile) o il cambio di destinazione d’uso che lo renda temporaneamente esente. Tuttavia, è possibile ridurre l’importo dell’IMU mediante l’affitto con cedolare secca a canone concordato o tramite contratti agevolati come il 3+2.
Sì, è possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa anche per un immobile ricevuto in donazione, purché si rispettino gli stessi requisiti richiesti per l’acquisto: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui si ha o si trasferirà la residenza entro 18 mesi e non si devono possedere altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni. Se queste condizioni sono rispettate, si ha diritto alla riduzione delle imposte e all’esenzione da IMU e TASI.
