Puoi vendere casa senza agenzia (è perfettamente legale), ma devi gestire da solo documenti, valutazione del prezzo, promozione, selezione degli acquirenti, trattativa, preliminare e rogito: conviene solo se hai tempo e competenze, altrimenti i rischi (errori, irregolarità, contestazioni) possono costare più delle provvigioni.
Sintesi
Conformità catastale, attestato di prestazione energetica, visura ipotecaria, abusi edilizi, difetti di costruzione, rivalutazioni e ribassi del mercato immobiliare… Le incombenze di cui farsi carico e gli aspetti a cui prestare attenzione quando si decide di vendere casa senza agenzia sono molti. In questa guida spiegheremo nel dettaglio come vendere casa da privato e illustreremo dettagliatamente quali sono gli step della compravendita immobiliare tra privati.
In Italia non c’è una legge che imponga obbligatoriamente di affidarsi a un’agenzia immobiliare per vendere un immobile. La compravendita immobiliare tra privati è, pertanto, una pratica consentita. Si tratta, però, di un’operazione piuttosto complessa e articolata, composta da varie fasi che illustriamo di seguito.
Elenchiamo di seguito cosa serve per vendere casa senza agenzia:
La soluzione più opportuna è consultare un notaio fin dall’inizio per verificare quali documenti siano necessari per la compravendita. Si raccomanda altresì di rivolgersi allo Sportello Unico dell’Edilizia del comune per informarsi sulle norme urbanistiche locali e su eventuali modifiche alla normativa che possono essere state apportate dal momento in cui la documentazione è stata prodotta.
Una volta in possesso della documentazione, occorre stimare il valore della proprietà per stabilire un prezzo di vendita che sia in linea con il mercato.
Nel contesto dei mutui, il D.Lgs. 72/2016 richiede ai finanziatori di applicare standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali. In pratica, nella stima si considerano fattori come posizione, caratteristiche e stato di manutenzione dell’immobile, dotazioni/impianti e andamento del mercato.
Per una stima rapida si può partire dalla superficie commerciale moltiplicata per una quotazione al metro quadro. e poi applicare correttivi (piano, stato manutentivo, luminosità, presenza di ascensore, ecc.). Tuttavia, una valutazione attendibile dovrebbe basarsi soprattutto sul confronto con immobili realmente venduti di caratteristiche simili e, a seconda dei casi, anche su metodi alternativi (reddituale o costo).”
È opportuno che la stima del valore di mercato arrivi da una fonte autorevole. Il rischio per un privato è quello di non avere gli strumenti e le competenze necessari per valutare la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore di un immobile. Si tratta, infatti, di variabili legate non solo alle caratteristiche della proprietà ma anche all’andamento del mercato immobiliare.
Una prima indicazione affidabile del valore della proprietà può essere fornita da un valutatore immobiliare online, che, in pochi minuti, consente di calcolare in autonomia il valore approssimativo dell’immobile. L’ideale poi sarebbe associare la stima formulata da un software di valutazione online a una visita in loco con un agente immobiliare che effettui i dovuti rilievi e svolga le necessarie ricerche al fine di determinare con precisione il valore dell’immobile.
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La definizione del prezzo è un momento cruciale del processo di vendita senza agenzie. Suggeriamo di:
Quando si determina il prezzo è opportuno evitare sia di sottostimare il valore della proprietà, svalutando l'immobile, sia di eccedere all’opposto, sovrastimandolo nel tentativo di ottenere il massimo profitto dalla vendita, operazione, questa, che scoraggerebbe i potenziali acquirenti e allungherebbe il processo di vendita. Anche in questo caso, l’ideale sarebbe affidarsi a un professionista.
L’impressione visiva gioca un ruolo centrale per attrarre i potenziali acquirenti e alzare la qualità della proposta di acquisto. Pertanto, curare gli ambienti e cercare di presentare al meglio l’immobile è molto importante.
A tal fine, suggeriamo di curare al massimo la pulizia, l’ordine, l’arredamento e l’illuminazione degli ambienti domestici e realizzare foto e video di qualità da pubblicare a corredo degli annunci.
È altresì consigliabile apportare qualche miglioria, come, per esempio, la sostituzione degli infissi, piccole riparazioni e la tinteggiatura delle pareti.
Una volta stabilito il prezzo di vendita, è il momento di scegliere i canali più efficaci per trovare i potenziali acquirenti. Il passaparola e i classici cartelli “Vendesi” da affiggere al portone dello stabile potrebbero non bastare. Al giorno d’oggi, per vendere casa senza agenzia il canale più efficace è il web. Si consiglia, pertanto, di pubblicare annunci di vendita sulle piattaforme immobiliari digitali.
A corredo del testo, in cui fornire in modo completo e puntuale le informazioni più rilevanti, è fondamentale pubblicare foto e video di qualità degli ambienti domestici. Un annuncio senza foto o con immagini di scarsa qualità rischia di non essere notato e preso in considerazione dai potenziali acquirenti, accrescendo il rischio di non riuscire a vendere.
La pubblicazione di annunci su piattaforme online e portali specializzati permette indubbiamente di ottenere enorme visibilità. Tuttavia, per evitare confusione e perdite di tempo, è fondamentale condurre fin da subito un’attenta opera di selezione finalizzata a individuare i candidati realmente interessati e scartare perditempo, curiosi e inidonei.
Mostrare la casa indistintamente a chiunque ti contatti, anche a chi già in partenza non è oggettivamente pronto all’acquisto, rappresenta un’inutile perdita di tempo per tutte le parti coinvolte. È opportuno creare un filtro per individuare le persone giuste.
Un potenziale compratore non deve solo essere interessato all’appartamento ma deve rispettare una serie di requisiti, che conviene verificare prima di un’eventuale visita in loco, tra cui:
Prima di mostrare l’appartamento, pertanto, è utile informarsi su quali siano l’occupazione e il reddito del potenziale acquirente e avviare una trattativa solo con i candidati più idonei.
La negoziazione è un aspetto fondamentale della trattativa. Non è raro che i potenziali acquirenti, consci del fatto che il venditore non abbia dovuto sostenere spese di intermediazione, cerchino di indurlo ad abbassare il prezzo di vendita. Il rischio è quello di ritrovarsi a vendere a un prezzo troppo basso. Affidarsi a un agente immobiliare qualificato e con solida esperienza di vendita e contrattazione è la soluzione migliore.
Vendere casa senza agenzia
Una volta scelto l’acquirente e trovato un accordo sul prezzo e le condizioni di pagamento, il prossimo step in genere è rappresentato dalla redazione del contratto preliminare, detto anche compromesso. Si tratta di un accordo scritto tra il venditore e l’acquirente, con cui, in sostanza, le parti si impegnano a stipulare in seguito l’atto di vendita definitivo.
In questa fase in genere è previsto che l’acquirente versi alla controparte una somma di denaro a titolo di caparra, solitamente compresa tra il 10 e il 15% del prezzo di vendita.
L’atto conclusivo del processo di compravendita tra privati è rappresentato dal rogito notarile, in cui si sigla in maniera definitiva e con valore legale la vendita dell’immobile e viene ufficialmente sancito il trasferimento di proprietà nei confronti dell’acquirente.
Dipende. Può convenire se hai tempo, competenze e una situazione documentale/urbanistica lineare; in caso contrario, i rischi e i costi indiretti possono superare il risparmio della provvigione.
Affidarsi al fai da te e bypassare l’agenzia immobiliare pensando di riuscire a gestire tutto da soli può rivelarsi una scelta svantaggiosa su tutti i fronti. In questo articolo abbiamo descritto obiettivamente la procedura ed è evidente come vendere una casa senza agenzia sia un’operazione complessa e che richieda una conoscenza approfondita della materia che difficilmente si possiede se non si opera nel settore.
Non conoscendo approfonditamente le dinamiche del mercato immobiliare e la normativa che disciplina la materia, c’è il rischio di commettere errori che possono avere pesanti conseguenze dal punto di vista legale, giuridico ed economico.
L’idea di vendere casa senza agenzia è spesso supportata dalla prospettiva di poter evitare le commissioni dell’agenzia, le provvigioni per gli agenti immobiliari e le spese di intermediazione. Ma si tratta di un risparmio che, alla prova dei fatti, difficilmente riceve conferma. Le conseguenze a cui si va incontro in caso di errori, non conformità, irregolarità e inadempienze delle parti sono ben più pesanti e dispendiose di quanto ipoteticamente si possa risparmiare.
Evitare di affidarsi a un’agenzia immobiliare convincendosi di poter gestire tutto in autonomia può rivelarsi una scelta svantaggiosa non solo dal punto di vista economico ma anche giuridico, amministrativo e legale.
L’arte di arrangiarsi, provando a vendere casa senza rivolgersi a un’agenzia specializzata nella speranza di risparmiare denaro, molto spesso ha esiti deludenti e il tanto agognato risparmio, come accennato, difficilmente riceve conferma.
Vendere casa da soli, senza il supporto di un agente immobiliare dedicato, fa ricadere grandi responsabilità sul venditore. Procedendo con la vendita senza agenzia, c’è innanzitutto il rischio di vendere un immobile non perfettamente conforme alle norme vigenti. Gli aspetti da valutare sono molti, tra cui:
Non verificare questi aspetti significa esporsi a una serie di rischi che possono comportare pesanti sanzioni, rivalse, controversie, richieste di risarcimento e, talvolta, addirittura l’impossibilità di vendere.
L’articolo 1490 del codice civile impone a chi vende di garantire che l’immobile sia immune da vizi che lo possano rendere non idoneo all’uso a cui è destinato. In presenza di vizi rilevanti dell’immobile, l’acquirente può agire in sede civile per ottenere, a certe condizioni e nei termini di legge, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, oltre all’eventuale risarcimento del danno.
La soluzione più saggia è affidarsi a un’agenzia immobiliare quando si vuole mettere in vendita una proprietà. In questo modo avrai la certezza di essere tutelato a 360 gradi e che l’operazione di compravendita venga eseguita al meglio e nel pieno rispetto della legge.
Se l’annuncio di un immobile in vendita non contiene i parametri energetici richiesti, si rischia una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro. Nel caso in cui l’immobile venisse venduto in violazione degli obblighi relativi all’APE, si rischia una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro.
Per appurare che l’immobile sia conforme alle norme vigenti può essere utile richiedere una relazione tecnica a un professionista abilitato, come un architetto o un ingegnere.
Chi vende un immobile deve affrontare il pagamento delle tasse di vendita.
