Ipoteca sulla casa

L’ipoteca è la garanzia normalmente richiesta dalla banca quando concede un mutuo per l’acquisto di una casa, ma non è un elemento necessario di ogni contratto di mutuo. In questo articolo trovi le informazioni più importanti sull’ipoteca immobiliare e sulle principali tipologie previste dalla legge.

Cos’è l’ipoteca sulla casa: cosa vuol dire e come funziona

L’ipoteca è una forma di garanzia che un creditore dispone nei confronti del debitore, per tutelarsi dall’eventualità di insolvenza da parte di quest’ultimo. L’esempio più comune è quello della banca: con un’ipoteca, la banca si tutela nei confronti di chi richiede il mutuo.

Un esempio molto comune è l’ipoteca iscritta dalla banca sull’immobile a garanzia del mutuo. Ipoteca e mutuo, però, sono istituti distinti: l’ipoteca può garantire anche crediti diversi da un mutuo e un mutuo non è necessariamente assistito da ipoteca.

L’ipoteca riguarda beni immobili e alcuni beni mobili registrati, oltre a specifici diritti reali (es. usufrutto, superficie, enfiteusi), come previsto dagli artt. 2808 e 2810 c.c.

Come si calcola l'ipoteca sulla casa

Le varie tipologie di ipoteca sulla casa e le loro caratteristiche

Qui di seguito vediamo le differenze tra le varie tipologie di ipoteca riconosciute dal Codice Civile.

Ipoteca volontaria, significato

L’ipoteca volontaria si costituisce per contratto tra creditore e debitore o per dichiarazione unilaterale del concedente (anche terzo datore d’ipoteca), con atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2821 c.c.), e poi si iscrive nei Servizi di Pubblicità Immobiliare.

Per prassi bancaria l’ipoteca è spesso iscritta tra il 150% e il 200% dell’importo finanziato (non è un obbligo di legge), per coprire anche interessi e spese in caso di esecuzione.

Leggi anche il nostro articolo sul valore dell'immobile gravato da ipoteca.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale non viene costituita direttamente dal giudice: il creditore può iscriverla nei registri immobiliari sulla base di una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione, oppure di un altro provvedimento giudiziale al quale la legge attribuisce tale effetto, come un decreto ingiuntivo esecutivo. L’iscrizione consente al creditore di acquisire una garanzia reale sui beni immobili del debitore.

Ipoteca legale

L’ipoteca legale spetta per legge, tra gli altri, al venditore sull’immobile venduto, a garanzia degli obblighi che derivano dall’atto di vendita, compreso il pagamento del prezzo residuo. Il conservatore dei registri immobiliari la iscrive d’ufficio quando trascrive l’atto, salvo che risulti l’adempimento degli obblighi o la rinuncia del venditore all’ipoteca.

Tabella di sintesi

Voce	Volontaria	Giudiziale	Legale
Chi la richiede	Debitore e creditore con accordo (anche terzo datore)	Creditore, sulla base di titolo giudiziale (es. decreto ingiuntivo esecutivo, sentenza)	Non richiede una domanda del venditore: il conservatore la iscrive d’ufficio a favore dell’alienante, salvo adempimento o rinuncia
Quando può essere iscritta	In sede di mutuo/finanziamento o per concessione di garanzia	In presenza di una sentenza di condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento dei danni, oppure di un altro provvedimento giudiziale al quale la legge attribuisce espressamente efficacia di titolo per l’iscrizione ipotecaria	Per legge, in occasione della trascrizione dell’atto di vendita, salvo adempimento o rinuncia
Titolo per l’iscrizione	Atto pubblico o scrittura privata autenticata (es. atto di mutuo)	Sentenza di condanna o altro provvedimento giudiziale al quale la legge attribuisce espressamente efficacia di titolo per l’iscrizione ipotecaria	Atto di compravendita da cui derivano gli obblighi garantiti; l’iscrizione è eseguita d’ufficio dal conservatore
Dove si iscrive	Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria)	Servizi di Pubblicità Immobiliare	Servizi di Pubblicità Immobiliare
Importo iscritto (prassi)	Spesso 150–200% del finanziato (copertura interessi/spese)	In funzione del credito riconosciuto e accessori	In funzione del prezzo residuo e pattuizioni
Durata	20 anni, rinnovabile	20 anni, rinnovabile	20 anni, rinnovabile
Cancellazione (come)	Per mutui bancari: d’ufficio e senza costi ex art. 40-bis TUB a estinzione integrale; altrimenti consenso del creditore/notaio	Necessita provvedimento del giudice o consenso del creditore (di regola tramite notaio)	Consenso del creditore (venditore) con atto notarile o titolo idoneo
Chi paga la cancellazione	Mutuo bancario: nessuno (procedura d’ufficio); altri casi: spese notarili/diritti	Debitore di regola (spese legali/notarili/diritti)	Di regola debitore/acquirente secondo patti
Tempi indicativi cancellazione	Mutui e finanziamenti soggetti all’art. 40-bis TUB: il creditore deve trasmettere la comunicazione entro 30 giorni dall’estinzione; decorso tale termine, il conservatore, accertata la presenza della comunicazione e in assenza di un giustificato motivo ostativo comunicato dal creditore, procede d’ufficio alla cancellazione entro il giorno successivo	Variabili: dipendono da tempi giudiziari/notarili	Variabili: giorni–settimane secondo agenda notarile/ufficio
Note/criticità	Se mutuo > 20 anni serve rinnovazione prima della scadenza	Può ostacolare la vendita e rendere difficile la surroga, ma non le impedisce automaticamente; occorre valutare la cancellazione dell’ipoteca o una gestione concordata dell’esposizione con il creditore e con l’eventuale nuova banca

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Ipoteca sulla prima casa: è possibile?

La prima casa può essere ipotecata. Le agevolazioni previste per l’abitazione principale non impediscono infatti alla banca di iscrivere un’ipoteca volontaria a garanzia del mutuo, né escludono in assoluto l’iscrizione di ipoteche giudiziali o fiscali.

Nel caso dei debiti affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione, l’ipoteca può essere iscritta quando il debito complessivo è pari o superiore a 20.000 euro, dopo l’invio di una comunicazione preventiva che concede 30 giorni per pagare, chiedere la rateizzazione o ottenere la sospensione.

È importante non confondere l’ipoteca con il pignoramento. L’Agenzia delle Entrate-Riscossione non può pignorare l’immobile quando questo è l’unico posseduto dal debitore, è destinato ad abitazione, costituisce la sua residenza anagrafica e non è un immobile di lusso, una villa A/8 o un immobile A/9. Questa protezione riguarda però l’espropriazione forzata e non impedisce, in presenza dei requisiti, l’iscrizione dell’ipoteca.

Come si effettua l'iscrizione ipotecaria su un immobile?

Per iscrivere un’ipoteca occorre effettuare l’ iscrizione presso i Registri Immobiliari (Servizi di Pubblicità Immobiliare) competenti sul territorio in cui si trova l’immobile. Se stai facendo l’ipoteca sulla prima casa devi sapere che per effettuare l’iscrizione occorre presentare una nota d’iscrizione in cui inserire i dati anagrafici dei contraenti, i dati identificativi dell’immobile da ipotecare, il valore monetario dell’ipoteca, i dati sul finanziamento e sugli interessi accordati.

La nota d’iscrizione è accompagnata dal titolo su cui si fonda l’ipoteca ( atto notarile di mutuo/contratto o provvedimento per le giudiziali). Di regola provvede il notaio a formare il titolo e a presentare telematicamente la nota al Servizio di Pubblicità Immobiliare.

Una volta effettuata l’iscrizione, l’ipoteca resta valida per 20 anni (art. 2847 del Codice Civile). Per tale motivo, nel caso si facciano dei mutui superiori a 20 anni, prima che questa arrivi a scadenza l’ipoteca dovrà essere rinnovata (il compito del rinnovo spetterà al creditore). Nel momento in cui la banca inizierà tale procedura, si parlerà di ipoteca in rinnovazione.

Quanto costa iscrivere o cancellare un’ipoteca?

I costi dell’iscrizione ipotecaria variano in base al tipo di operazione e possono comprendere gli onorari notarili, le imposte previste, i tributi per le formalità nei registri immobiliari e, nel caso di un mutuo, le spese di istruttoria e perizia richieste dalla banca.

Quando l’ipoteca viene iscritta a garanzia di un mutuo, i relativi costi sono normalmente compresi nelle spese sostenute per la stipula del finanziamento. L’importo esatto dipende dal valore dell’operazione, dalla somma garantita e dalle condizioni applicate dal professionista e dall’istituto di credito.

La cancellazione è invece gratuita quando può essere utilizzata la procedura semplificata prevista dall’art. 40-bis TUB: in questo caso non sono necessari né un atto notarile né il pagamento di spese da parte del debitore. Per le ipoteche giudiziali, legali o volontarie non comprese nella procedura automatica possono invece essere necessari un atto notarile, il consenso formale del creditore, un provvedimento giudiziario e il pagamento dei relativi tributi.

Cancellazione dell’ipoteca sulla casa con mutuo (come togliere l'ipoteca?)

Nel momento in cui un debito viene estinto, l’ipoteca andrà cancellata. Nel classico esempio di un’ipoteca sul mutuo per la casa, nel momento in cui chi ha acquistato la casa finisce di pagare il mutuo, si dovrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca.

Per i mutui e i finanziamenti rientranti nell’art. 40-bis TUB, l’ipoteca si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita. Il creditore deve rilasciare la quietanza e trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro 30 giorni; non sono necessari un atto notarile né costi a carico del debitore.

Altri casi, invece, potrebbero richiedere la firma di un notaio o addirittura l’ordinanza di un giudice (cancellazione dell’ipoteca giudiziale).

Cosa dice la legge Bersani sulla cancellazione dell'ipoteca?

La procedura di cancellazione semplificata è stata introdotta dal D.L. 7/2007, convertito nella L. 40/2007, ed è oggi disciplinata dall’art. 40-bis TUB. Quando l’obbligazione garantita è integralmente estinta, l’ipoteca si estingue automaticamente; il creditore trasmette la relativa comunicazione al conservatore, che procede alla cancellazione d’ufficio senza costi per il debitore e senza necessità di autentica notarile.

La procedura si applica ai mutui e ai finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche e intermediari finanziari, nonché ai finanziamenti concessi dagli enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti. Non si applica invece alle ipoteche giudiziali o legali, per la cui cancellazione occorre un titolo idoneo.

La cancellazione dell'ipoteca e l'Agenzia delle Entrate: cosa occorre comunicare

Per i mutui bancari soggetti alla “Bersani”, non devi presentare alcuna istanza: la comunicazione la invia la banca all’Agenzia delle Entrate – Servizi di Pubblicità Immobiliare.

Cosa puoi fare tu, in pratica:

• Verifica l’avvenuta cancellazione con una visura ipotecaria dopo qualche settimana dall’estinzione.
• Sollecita la banca se la cancellazione non risulta ancora registrata.
• Nei casi non coperti dalla procedura semplificata (es. ipoteca giudiziale/legale, creditori non bancari), occorre un atto di consenso alla cancellazione (di solito notarile) o un provvedimento del giudice, che poi viene depositato al Servizio di Pubblicità Immobiliare per l’annotazione.

Estinzione dell'ipoteca sulla casa

“Estinzione” può riferirsi a due piani:

• Estinzione del diritto di ipoteca (sostanziale), che avviene quando ricorre una delle cause di estinzione previste dalla legge: cancellazione, mancata rinnovazione entro 20 anni, estinzione dell’obbligazione garantita, perimento del bene, rinuncia del creditore, ecc.
• Cancellazione dai registri (formale), che pubblicizza l’estinzione. Per i mutui bancari, la cancellazione è d’ufficio (art. 40-bis TUB); per gli altri casi serve un titolo idoneo (consenso del creditore/notaio o provvedimento).

Nota: se l’ipoteca non è rinnovata entro 20 anni, si estingue per legge (art. 2878 n. 2 c.c.). La cancellazione nei registri ha funzione formale/pubblicitaria.

Quanto dura l'ipoteca sulla casa?

L’iscrizione ipotecaria dura 20 anni dalla data di iscrizione. Se il mutuo dura oltre 20 anni, il creditore deve rinnovare l’iscrizione prima della scadenza; altrimenti l’ipoteca cessa di avere efficacia. La durata dell’ipoteca dipende quindi dalla rinnovazione (se il credito permane) oppure si estingue con l’estinzione del debito o con le altre cause di legge.

Riduzione, restrizione e frazionamento dell’ipoteca

La cancellazione totale non è l’unico modo per modificare un’ipoteca. In determinate situazioni è possibile ridurre l’importo garantito oppure liberare dal vincolo soltanto alcuni degli immobili originariamente ipotecati.

La riduzione dell’ipoteca può riguardare:

• la diminuzione della somma per la quale l’ipoteca è stata iscritta;
• la restrizione dell’ipoteca a una parte soltanto dei beni inizialmente vincolati;
• la liberazione di una singola unità immobiliare a seguito del frazionamento di un mutuo.

Il frazionamento è frequente quando un costruttore ha acceso un unico finanziamento garantito dall’ipoteca sull’intero edificio. Il mutuo e la relativa garanzia vengono successivamente suddivisi in quote riferite ai singoli appartamenti, permettendo a ciascun acquirente di accollarsi o estinguere soltanto la quota collegata alla propria unità immobiliare.

La restrizione è invece utilizzata quando uno o più beni vengono liberati da un’ipoteca che continua a garantire lo stesso debito sugli altri immobili. Non equivale quindi alla cancellazione completa della formalità ipotecaria.

Come verificare se una casa è ipotecata

Per controllare se su una casa sono presenti ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli occorre richiedere una visura ipotecaria presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

La ricerca può essere effettuata:

• per soggetto, utilizzando i dati anagrafici o il codice fiscale del proprietario;
• per immobile, utilizzando i dati catastali;
• tramite un professionista, come un notaio, un avvocato o un tecnico abilitato.

La visura ipotecaria non deve essere confusa con la visura catastale. Quest’ultima riporta principalmente i dati identificativi, la categoria e l’intestazione catastale dell’immobile, mentre l’ispezione ipotecaria consente di verificare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni presenti nei registri immobiliari.

Prima di acquistare una casa è opportuno controllare non soltanto l’esistenza dell’ipoteca, ma anche il creditore beneficiario, l’importo iscritto, il grado e l’eventuale presenza di annotazioni di cancellazione o restrizione.

Si può vendere una casa con ipoteca?

Una casa ipotecata può essere venduta, ma il trasferimento di proprietà non determina automaticamente la cancellazione dell’ipoteca. Finché il vincolo rimane iscritto, il creditore conserva infatti la possibilità di agire sull’immobile anche dopo la vendita.

Nella pratica, il venditore può estinguere il mutuo prima del rogito oppure utilizzare una parte del prezzo ricevuto dall’acquirente per saldare il debito contestualmente alla compravendita. In quest’ultimo caso, la banca comunica l’importo residuo e il notaio coordina il pagamento e le formalità necessarie alla cancellazione.

Nel contratto preliminare è opportuno indicare chiaramente la presenza dell’ipoteca, l’importo del debito residuo e le modalità con cui l’immobile verrà liberato. Prima del rogito, l’acquirente dovrebbe inoltre verificare mediante una visura ipotecaria che non siano presenti ulteriori ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli.

Ipoteca sulla casa per mutuo: cosa succede se sono inadempiente?

In caso di inadempimento, la banca può promuovere l’esecuzione forzata sull’immobile ipotecato, purché disponga di un titolo esecutivo e siano rispettati i presupposti e le procedure previste dalla legge. Sul ricavato della vendita viene soddisfatta con preferenza secondo il grado dell’ipoteca.

Se hai difficoltà nel pagamento del mutuo, contatta tempestivamente la banca per valutare una rinegoziazione, una sospensione o altre soluzioni. La surroga richiede infatti l’approvazione di una nuova banca, che valuterà il merito creditizio: ritardi o mancati pagamenti possono quindi renderla difficile o impossibile.

Differenza tra ipoteca e pignoramento

L’ipoteca e il pignoramento non sono la stessa cosa. L’ipoteca è una garanzia iscritta sull’immobile: attribuisce al creditore il diritto di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato di un’eventuale vendita forzata, ma non avvia automaticamente l’espropriazione della casa.

Il pignoramento è invece l’atto con cui inizia concretamente la procedura esecutiva. Se il debitore continua a non pagare, il creditore munito di un titolo idoneo può pignorare l’immobile e chiederne la vendita all’asta. Il ricavato viene poi distribuito tra i creditori, rispettando il grado delle eventuali ipoteche iscritte.

Ipotecare sulla casa per prestito, debiti o liquidità

È possibile ottenere liquidità con un prestito ipotecario (anche su immobile già di proprietà). In pratica:

• La banca iscrive ipoteca(di solito di primo grado; può essere anche di secondo grado se esiste già un’ipoteca).
• L’importo dipende dal rapporto LTV(loan-to-value) e dall’uso dei fondi; in genere le banche non superano percentuali conservative del 60–70% del valore, più alte solo con garanzie aggiuntive.
• Valuta costi (imposte ipotecarie e catastali, istruttoria, perizia) e rischi: l’inadempimento espone all’esecuzione sul bene. Per modificare soltanto il tasso o la durata del mutuo si possono valutare la surroga o la rinegoziazione; per ottenere liquidità aggiuntiva occorre invece un mutuo di sostituzione, un rifinanziamento o un altro prodotto di credito compatibile.

Ipoteca per un mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca (normalmente di primo grado) su immobili. Caratteristiche tipiche:

• Durata pluriennale;
• Garanzia ipotecaria sul bene acquistato/ristrutturato;
• Limite di finanziabilità: per prassi regolamentare, fino all’80% del valore dell’immobile/costo opere; elevabile fino al 100% con garanzie integrative (es. fideiussioni qualificate) secondo Delibera CICR recepita nelle Istruzioni di Vigilanza.

Il mutuo fondiario può prevedere condizioni economiche più favorevoli rispetto a un mutuo ipotecario “ordinario”, ma resta soggetto a valutazione del merito creditizio, perizia e rispetto dei limiti di finanziabilità.

Limite di finanziabilità fissato dall’art. 38 TUB e Delibera CICR 22/4/1995: 80%, elevabile fino al 100% con garanzie integrative, come da prassi di Vigilanza.

Fonti

• Cancellazione automatica post-mutuo (Bersani), Notariato
• Procedura “cancellazione semplificata” (Agenzia del Territorio), Agenzia delle Entrate
• Durata e rinnovazione (20 anni), Brocardi.it
• Sezione V – iscrizione e rinnovazione (quadro sistematico), Brocardi.it