L’ipoteca sulla casa è la garanzia reale con cui la banca (o un altro creditore) può soddisfarsi sull’immobile se non paghi; si iscrive presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria), dura 20 anni (rinnovabili) e, una volta estinto il mutuo, per i mutui bancari viene cancellata automaticamente senza costi grazie alla legge “Bersani”.
Sintesi
L’ipoteca è un passaggio necessario quando si desidera acquistare una casa facendo un mutuo. In questo articolo trovi tutte le informazioni più importanti riguardo all’ipoteca sulla casa e alle varie tipologie di ipoteca esistenti.
L’ipoteca è una forma di garanzia che un creditore dispone nei confronti del debitore, per tutelarsi dall’eventualità di insolvenza da parte di quest’ultimo. L’esempio più comune è quello della banca: con un’ipoteca, la banca si tutela nei confronti di chi richiede il mutuo.
Il più comune esempio di ipoteca è l’ipoteca sulla casa, come quella che viene iscritta dalla banca con la quale si fa il mutuo. I concetti di ipoteca e mutuo per la casa sono sempre correlati.
L’ipoteca riguarda beni immobili e alcuni beni mobili registrati, oltre a specifici diritti reali (es. usufrutto, superficie, enfiteusi), come previsto dagli artt. 2808 e 2810 c.c.
Qui di seguito vediamo le differenze tra le varie tipologie di ipoteca riconosciute dal Codice Civile.
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| # | Data | Rata | Quota interesse | Quota capitale | Residuo |
|---|
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L’ipoteca volontaria si costituisce per contratto tra creditore e debitore o per dichiarazione unilaterale del concedente (anche terzo datore d’ipoteca), con atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2821 c.c.), e poi si iscrive nei Servizi di Pubblicità Immobiliare.
Per prassi bancaria l’ipoteca è spesso iscritta tra il 150% e il 200% dell’importo finanziato (non è un obbligo di legge), per coprire anche interessi e spese in caso di esecuzione.
Leggi anche il nostro articolo sul valore dell'immobile gravato da ipoteca.
L’ipoteca giudiziale è stabilita da un giudice, a favore di un creditore, al fine di consentire a quest’ultimo la possibilità di recuperare forzatamente un proprio credito. Ad esempio, se un creditore si vede costretto ad avviare delle misure esecutive per decreto ingiuntivo, questo può usufruire dell’ipoteca giudiziale per recuperare il proprio credito.
L’ipoteca legale interessa il venditore di un immobile. All’atto di vendita di un immobile, il venditore può richiedere l’ipoteca legale come garanzia (concreta) del pagamento dovuto dal compratore come previamente stabilito su un contratto o altra scrittura privata.
Tabella di sintesi
| Voce | Volontaria | Giudiziale | Legale |
|---|---|---|---|
| Chi la richiede | Debitore e creditore con accordo (anche terzo datore) | Creditore, sulla base di titolo giudiziale (es. decreto ingiuntivo esecutivo, sentenza) | Venditore dell’immobile a garanzia del prezzo dovuto dall’acquirente |
| Quando nasce | In sede di mutuo/finanziamento o per concessione di garanzia | Dopo decisione del giudice o provvedimento che accerta il credito | Contestualmente o successivamente all’atto di vendita se pattuita/prevista |
| Titolo per l’iscrizione | Atto pubblico o scrittura privata autenticata (es. atto di mutuo) | Provvedimento del giudice (titolo esecutivo/idoneo) | Atto di compravendita che prevede l’ipoteca o accordo idoneo |
| Dove si iscrive | Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria) | Servizi di Pubblicità Immobiliare | Servizi di Pubblicità Immobiliare |
| Importo iscritto (prassi) | Spesso 150–200% del finanziato (copertura interessi/spese) | In funzione del credito riconosciuto e accessori | In funzione del prezzo residuo e pattuizioni |
| Durata | 20 anni, rinnovabile | 20 anni, rinnovabile | 20 anni, rinnovabile |
| Cancellazione (come) | Per mutui bancari: d’ufficio e senza costi ex art. 40-bis TUB a estinzione integrale; altrimenti consenso del creditore/notaio | Necessita provvedimento del giudice o consenso del creditore (di regola tramite notaio) | Consenso del creditore (venditore) con atto notarile o titolo idoneo |
| Chi paga la cancellazione | Mutuo bancario: nessuno (procedura d’ufficio); altri casi: spese notarili/diritti | Debitore di regola (spese legali/notarili/diritti) | Di regola debitore/acquirente secondo patti |
| Tempi indicativi cancellazione | Mutuo bancario: annotazione spesso in 2–4 settimane dall’estinzione | Variabili: dipendono da tempi giudiziari/notarili | Variabili: giorni–settimane secondo agenda notarile/ufficio |
| Note/criticità | Se mutuo > 20 anni serve rinnovazione prima della scadenza | Può bloccare operazioni (vendita/surroga) finché non cancel |
Per iscrivere un’ipoteca occorre effettuare l’iscrizione presso i Registri Immobiliari (Servizi di Pubblicità Immobiliare) competenti sul territorio in cui si trova l’immobile. Se stai facendo l’ipoteca sulla prima casa devi sapere che per effettuare l’iscrizione occorre presentare una nota d’iscrizione in cui inserire i dati anagrafici dei contraenti, i dati identificativi dell’immobile da ipotecare, il valore monetario dell’ipoteca, i dati sul finanziamento e sugli interessi accordati.
La nota d’iscrizione è accompagnata dal titolo su cui si fonda l’ipoteca (atto notarile di mutuo/contratto o provvedimento per le giudiziali). Di regola provvede il notaio a formare il titolo e a presentare telematicamente la nota al Servizio di Pubblicità Immobiliare.
Una volta effettuata l’iscrizione, l’ipoteca resta valida per 20 anni (art. 2847 del Codice Civile). Per tale motivo, nel caso si facciano dei mutui superiori a 20 anni, prima che questa arrivi a scadenza l’ipoteca dovrà essere rinnovata (il compito del rinnovo spetterà al creditore). Nel momento in cui la banca inizierà tale procedura, si parlerà di ipoteca in rinnovazione.
Nel momento in cui un debito viene estinto, l’ipoteca andrà cancellata. Nel classico esempio di un’ipoteca sul mutuo per la casa, nel momento in cui chi ha acquistato la casa finisce di pagare il mutuo, si dovrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
La cancellazione dell’ipoteca richiede l’autorizzazione da parte della banca con la quale si è accordata, ad esempio la banca che ha concesso il mutuo. In questo caso non c’è bisogno di un notaio né di altre figure, né di alcune spese per la cancellazione. Quest’ultima avviene automaticamente, secondo quanto previsto dalla legge n.40/2007 (Decreto Bersani).
Altri casi, invece, potrebbero richiedere la firma di un notaio o addirittura l’ordinanza di un giudice (cancellazione dell’ipoteca giudiziale).
La “Bersani” (D.L. 7/2007, conv. in L. 40/2007) ha introdotto l’art. 40-bis TUB: quando il mutuo è integralmente estinto, l’ipoteca si estingue automaticamente. La banca/finanziaria, una volta accertata l’estinzione integrale, invia comunicazione ai Servizi di Pubblicità Immobiliare; il Conservatore procede alla cancellazione d’ufficio senza costi e senza notaio (art. 40-bis TUB).
La procedura si applica ai mutui bancari (anche frazionati o accollati) ed è distinta da ipoteche giudiziali o legali, che richiedono invece un titolo (atto notarile o provvedimento del giudice) per la cancellazione. In caso di inerzia dell’istituto, è possibile sollecitare formalmente (PEC/sportello) e, se necessario, ricorrere all’autorità competente per ottenere l’adempimento.
Per i mutui bancari soggetti alla “Bersani”, non devi presentare alcuna istanza: la comunicazione la invia la banca all’Agenzia delle Entrate – Servizi di Pubblicità Immobiliare.
Cosa puoi fare tu, in pratica:
“Estinzione” può riferirsi a due piani:
L’iscrizione ipotecaria dura 20 anni dalla data di iscrizione. Se il mutuo dura oltre 20 anni, il creditore deve rinnovare l’iscrizione prima della scadenza; altrimenti l’ipoteca cessa di avere efficacia. La durata dell’ipoteca dipende quindi dalla rinnovazione (se il credito permane) oppure si estingue con l’estinzione del debito o con le altre cause di legge.
Nel caso in cui sia previsto dal contratto, nel caso diinadempimento la banca può promuovere l’esecuzione forzata (pignoramento ed espropriazione), essendo soddisfatta con preferenza sul ricavato della vendita della casa.
Se non riesci a pagare un mutuo, è comunque sempre possibile valutare il trasferimento del finanziamento presso un’altra banca, nel caso pensi che questa possa essere più adatta alle tue esigenze e ai tuoi tempi.
È possibile ottenere liquidità con un prestito ipotecario (anche su immobile già di proprietà). In pratica:
Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca (normalmente di primo grado) su immobili. Caratteristiche tipiche:
Di norma entro 2–4 settimane dalla chiusura del mutuo, ma non c’è un termine perentorio in legge: i tempi dipendono dalla banca e dai Servizi di Pubblicità Immobiliare.
Invia sollecito formale alla banca indicando data di estinzione e dati dell’ipoteca. Se persiste l’inerzia, presenta reclamo e poi ricorso all’ABF. In alternativa, valuta di chiedere tu stesso l’annotazione presentando prova dell’estinzione (quando applicabile) o richiedendo il consenso alla cancellazione (nei casi non “Bersani”).
Sì, l’iscrizione dura 20 anni: se il debito permane oltre tale termine, il creditore deve rinnovarla prima della scadenza per mantenerne l’efficacia. Se non viene rinnovata entro 20 anni, l’ipoteca si estingue per legge (art. 2878 n. 2 c.c.).
Sì. È possibile iscrivere ipoteche di secondo grado (o ulteriori). Tieni conto che la priorità di soddisfazione segue l’ordine di grado: il secondo grado è più rischioso per il creditore e può incidere su importo finanziabile e condizioni.
Sì: l’ipoteca può gravare su immobili e su alcuni diritti reali (es. usufrutto, superficie, enfiteusi). La banca però valuta mercato e liquidabilità del diritto (può influire su importo e tasso).
