Annotazione Ipotecaria 

Jessica Maggi
12.04.2024
5 min

Annotazione Ipotecaria: Cos’è e Quando si Rende Necessaria?

Tra le formalità previste in caso di trasferimento di un’ipoteca da un beneficiario a un altro c’è l’annotazione ipotecaria, un atto in assenza del quale l’ipoteca non può dirsi pienamente trasferita. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e quando si rende necessaria.

Che cos’è l’annotazione ipotecaria?

L’annotazione ipotecaria è l’atto che rende pubblico e sancisce ufficialmente il trasferimento di un’ipoteca su un immobile da un beneficiario a un altro. 

Un’ipoteca rappresenta il diritto di un creditore all’espropriazione di un bene qualora il debitore non fosse più in grado di rimborsare il prestito secondo le modalità e i tempi prestabiliti. In sostanza, nel caso in cui il debitore risultasse insolvente e non adempiesse al rimborso del prestito erogato, il creditore può entrare in possesso dell’immobile ipotecato e venderlo all’asta per rifarsi della restituzione non avvenuta. Si tratta di un diritto che può essere trasferito in determinate situazioni e, quando ciò accade, il documento che ne ufficializza il passaggio da un beneficiario a un altro prende il nome di annotazione ipotecaria.

La sottoscrizione dell’annotazione ipotecaria è, quindi, un passaggio obbligatorio in tutti quei casi in cui cambi il beneficiario di un’ipoteca.

Normativa di riferimento 

L’articolo 2843 del codice civile sancisce che la garanzia ipotecaria non si trasmetta se a margine della relativa iscrizione non sia riportata l’annotazione ipotecaria

L'annotazione ipotecaria è, quindi, una formalità di secondo livello, che si allaccia all'originaria iscrizione di un'ipoteca, una formalità, in questo caso, di primo livello. Con l’iscrizione ipotecaria l’immobile ipotecato viene iscritto in un apposito registro presso la competente Conservatoria dei registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, rendendo valida la garanzia ipotecaria.

Pertanto, è necessaria la sottoscrizione di un atto di annotazione ipotecaria per rendere valido il cambio di beneficiario dell’ipoteca.  

Quando è necessaria l’annotazione ipotecaria?

Annotazione ipotecaria

L’annotazione ipotecaria rende pubblica la variazione del creditore su un’ipoteca. Nel momento in cui, per qualsiasi motivo, cambi il soggetto intestatario dell’ipoteca, occorre sottoscrivere un’annotazione ipotecaria

I casi principali in cui è necessaria l’annotazione ipotecaria sono essenzialmente due:

  • surroga del mutuo ipotecario
  • cessione del credito da parte della banca erogante verso un altro istituto.

Secondo quanto indicato nel suddetto articolo 2843 del codice civile, ci sono altri casi in cui si potrebbe rendere necessaria l’annotazione ipotecaria. Li elenchiamo di seguito:

  • pegno, disciplinato dall’ articolo 2784 del codice civile e successivi, rappresenta un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia della soddisfazione di un credito, nell'ipotesi in cui il debitore non adempiesse spontaneamente;
  • postergazione del grado ipotecario, un negozio giuridico tra creditori ipotecari che si realizza con uno scambio del grado dell'ipoteca;
  • pignoramento, l’atto con cui un immobile viene forzatamente sottratto al suo proprietario nell’ambito di un procedimento di espropriazione in caso di impossibilità di ripagare altrimenti un debito;
  • costituzione in dote del credito ipotecario; 
  • sequestro conservativo, una misura cautelare concessa, in ottemperanza a quanto disposto dall'articolo 671 del codice di procedura civile, quando il creditore teme di perdere la garanzia del proprio credito, al fine di evitare che il debitore faccia uscire i propri beni dal patrimonio;
  • assegnazione del credito, procedura esecutiva, alternativa alla vendita, che consiste nell'attribuzione diretta del bene pignorato al creditore, al fine di soddisfare il suo credito; 
  • surrogazione legale, disciplinata dall’articolo 1203 del codice civile, l’atto che prevede il subingresso di un terzo nei diritti del creditore.

Vediamo nel dettaglio i due casi principali. 

Surroga del mutuo

La surroga, una procedura introdotta con la legge numero 40 del 2 aprile 2007, nota come legge Bersani dal proponente Pier Luigi Bersani, allora Ministro dello sviluppo economico, prevede la possibilità di trasferire a costo zero un mutuo originariamente acceso con una banca a un altro istituto di credito che offre condizioni migliori e tassi più favorevoli. L’originario istituto di credito ha il dovere di accettare la richiesta di surroga.

La surroga del mutuo, o portabilità, consiste, in sostanza, nello spostamento della parte restante del mutuo a una nuova banca senza oneri, senza costi aggiuntivi e senza dover cancellare la vecchia ipoteca e costituirne una nuova. Poiché a garanzia del mutuo è stato ipotecato l’immobile acquistato dal mutuatario, si rende necessaria un’annotazione ipotecaria per sancire il passaggio dell’ipoteca da una banca all’altra.

La surroga, da non confondere con la rinegoziazione del mutuo, che consente di rivedere le condizioni già accordate con il mutuante, è una soluzione molto apprezzata dai mutuatari, poiché permette in qualsiasi momento di cambiare banca e concordare con il nuovo istituto di credito condizioni economiche più favorevoli.

Cessione del credito e annotazione ipotecaria  

Un’altra situazione in cui è necessaria l’annotazione ipotecaria è la cessione del credito, un accordo con cui un creditore trasferisce il proprio diritto di credito a un terzo soggetto. La cessione del credito si verifica quando le rate del mutuo non vengono pagate dal mutuatario per un certo periodo di tempo. A fronte di un palese rischio di insolvenza, la banca può cedere il credito a un istituto specializzato nella riscossione dei crediti. Cambia, quindi, l’istituto a cui corrispondere i pagamenti. In presenza di un’ipoteca, occorre sottoscrivere un atto di annotazione ipotecaria per ufficializzare il cambio di beneficiario della stessa.

Tre punti chiave
  • L’annotazione ipotecaria è l’atto che sancisce ufficialmente il trasferimento di un’ipoteca a un soggetto diverso da quello a cui era inizialmente intestata.
  • È necessaria la sottoscrizione di un atto di annotazione ipotecaria in tutti quei casi in cui cambi il soggetto intestatario dell’ipoteca.
  • I casi principali in cui si rende necessaria l’annotazione ipotecaria sono la surroga di un mutuo e la cessione del credito da parte di una banca a un istituto specializzato nella riscossione dei crediti.

Fonti 

FAQ

Qual è il costo dell’annotazione ipotecaria?

I costi associati a un’annotazione ipotecaria includono in genere la tassa sull’ipoteca, pari a 35 euro, spese per l’istruttoria della pratica e per la valutazione dell’immobile e altri oneri amministrativi, il cui importo può variare in base alla complessità del trasferimento.

Cosa succede se non viene eseguita l’annotazione ipotecaria?

Senza l'annotazione ipotecaria, come indicato nell’articolo 2843 del codice civile, il trasferimento dell'ipoteca non è valido. Ciò potrebbe comportare problemi nell'esercizio dei diritti del nuovo creditore sull'ipoteca.

Chi si deve occupare dell'esecuzione dell'annotazione ipotecaria?

In genere è il nuovo creditore a doversi occupare del processo di annotazione ipotecaria per il trasferimento dell’ipoteca.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.