Il finanziamento immobiliare gioca un ruolo chiave nel percorso di chi desidera acquistare una casa. In questo articolo spieghiamo in cosa consiste, a cosa serve e come si ottiene.
Il finanziamento immobiliare è una richiesta di credito per acquistare, costruire, ristrutturare o ampliare un immobile.
I finanziamenti immobiliari possono essere richiesti ed erogati in diverse forme, tra le quali le più popolari sono il mutuo ipotecario, il fondo immobiliare, il finanziamento strutturato e il crowdfunding, mutuo edilizio a stato avanzamento lavori (s.a.l.), apertura di credito ipotecaria, prestiti per immobili commerciali ecc.
Il finanziamento immobiliare può essere richiesto per uso abitativo così come per altri scopi come ad esempio per avviare, migliorare o ampliare la propria attività commerciale.
Nel momento in cui si desidera richiedere un finanziamento immobiliare, si richiederà la forma di finanziamento immobiliare che più si addice alle caratteristiche dell’obiettivo che si vuole perseguire.
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Qui di seguito illustriamo le principali forme di finanziamento immobiliare e le rispettive caratteristiche.
Il mutuo ipotecario è la classica forma di finanziamento richiesta da chi desidera comprare casa. Si tratta di un finanziamento a medio/lungo termine (solitamente da 5 a 30 anni) erogato da banche o altre tipologie di intermediari finanziari. Si chiama mutuo “ipotecario” poiché il mutuo è garantito da un’ipoteca sull’immobile.
Il rimborso del mutuo avviene tramite pagamenti periodici, tramite rate a tasso fisso o variabile (deciso in base a un parametro di riferimento).
Per approfondire si può consultare il nostro articolo sul mutuo ipotecario.
Il finanziamento strutturato è un finanziamento per il quale una determinata operazione immobiliare viene finanziata in base alle considerazioni che la stessa banca che lo eroga effettua sui flussi di cassa che possono essere generati dagli immobili finanziati, a garanzia del rimborso del debito.
Per tale motivo, la banca avvia un’istruttoria che ha come oggetto la valutazione del progetto immobiliare. L’importo che verrà finanziato dipenderà dall’affidabilità del soggetto richiedente, dall’operazione immobiliare (rischiosità ecc.), e dalle eventuali garanzie prestate.
I fondi immobiliari aggregano i fondi di più investitori immobiliari e rappresentano una forma di investimento immobiliare. Lo scopo dei fondi immobiliari quindi è l’investimento e non l’acquisto, la ristrutturazione, l’ampliamento o la nuova costruzione di un immobile.
Tuttavia, occorre considerare la parte di chi attinge ai fondi per attuare tali opere. Da una parte c’è chi riceve i fondi per mandare avanti i lavori, dall’altra chi investe per ottenere i benefici economici derivanti dalla messa a frutto delle opere effettuate.
Il crowdfunding immobiliare è una forma di finanziamento simile ai fondi immobiliari, poiché consente agli investitori di partecipare a progetti immobiliari in forma collettiva, anche con piccoli capitali, con l’obiettivo di partecipare a eventuali redistribuzioni dei ricavi derivanti dall’opera finita.
Anche in questo caso occorre considerare le due parti: chi ottiene il finanziamento immobiliare e chi lo eroga.
Il mutuo edilizio s.a.l. è un tipo di finanziamento immobiliare che si rivolge alle attività economiche che desiderano costruire, ristrutturare, ampliare o acquistare un immobile aziendale. L’erogazione avviene in più fasi, in base al progetto e al suo stato di avanzamento (la banca o l’intermediario che lo eroga vuole vedere i risultati concreti prima di continuare il finanziamento).
Per richiedere un finanziamento immobiliare occorre rivolgersi ad una banca o ad un intermediario autorizzato con tutti i dati relativi all’investimento che si desidera effettuare.
Prendendo come esempio il classico mutuo ipotecario richiesto da chi desidera acquistare casa, per richiedere un finanziamento immobiliare si devono seguire questi tre passaggi:
Chi si trova in difficoltà economiche a causa della perdita del proprio lavoro, deve contattare immediatamente la banca al fine di discutere eventuali soluzioni. Solitamente vengono proposti periodi di sospensione del pagamento delle rate (moratoria) oppure una rinegoziazione dei termini del mutuo, come un aumento della durata del prestito al fine di ridurre l’importo delle rate mensili.
Sì, è possibile ottenere un mutuo per acquistare un immobile all'asta, tuttavia potrebbe prevedere dei requisiti specifici e tempi più ristretti per l'approvazione. Per tale motivo, è importante disporre già dell’approvazione preliminare del mutuo. Inoltre, sarebbe bene familiarizzare con le condizioni di vendita dell'asta prima di parteciparvi.
La banca procede ad una valutazione con un proprio perito al fine di valutare l’immobile per il quale si richiede il mutuo. Se la valutazione del perito incaricato dalla banca dovesse avere come risultato un importo minore a quanto richiesto, la banca finanzierà solo tale importo mentre il restante sarà completamente a carico del richiedente.
