Finanziamento Immobiliare

Andrea Lazzo
22.05.2024
5 min

Finanziamento Immobiliare: Cos’è, Come si Ottiene

Il finanziamento immobiliare gioca un ruolo chiave nel percorso di chi desidera acquistare una casa. In questo articolo spieghiamo in cosa consiste, a cosa serve e come si ottiene. 

Come funziona il finanziamento immobiliare

Cos’è il finanziamento immobiliare?

Il finanziamento immobiliare è una richiesta di credito per acquistare, costruire, ristrutturare o ampliare un immobile

I finanziamenti immobiliari possono essere richiesti ed erogati in diverse forme, tra le quali le più popolari sono il mutuo ipotecario, il fondo immobiliare, il finanziamento strutturato e il crowdfunding, mutuo edilizio a stato avanzamento lavori (s.a.l.), apertura di credito ipotecaria, prestiti per immobili commerciali ecc. 

A cosa serve il finanziamento immobiliare?

Il finanziamento immobiliare può essere richiesto per uso abitativo così come per altri scopi come ad esempio per avviare, migliorare o ampliare la propria attività commerciale. 

Nel momento in cui si desidera richiedere un finanziamento immobiliare, si richiederà la forma di finanziamento immobiliare che più si addice alle caratteristiche dell’obiettivo che si vuole perseguire. 

Scopri quanto vale l’immobile per il quale stai valutando la richiesta di un finanziamento, tramite il nostro strumento di valutazione immobiliare online (gratuito).

Tipologie di finanziamento immobiliare

Qui di seguito illustriamo le principali forme di finanziamento immobiliare e le rispettive caratteristiche.

Mutuo Ipotecario

Il mutuo ipotecario è la classica forma di finanziamento richiesta da chi desidera comprare casa. Si tratta di un finanziamento a medio/lungo termine (solitamente da 5 a 30 anni) erogato da banche o altre tipologie di intermediari finanziari. Si chiama mutuo “ipotecario” poiché il mutuo è garantito da un’ipoteca sull’immobile. 

Il rimborso del mutuo avviene tramite pagamenti periodici, tramite rate a tasso fisso o variabile (deciso in base a un parametro di riferimento).

Per approfondire si può consultare il nostro articolo sul mutuo ipotecario

Finanziamento strutturato

Il finanziamento strutturato è un finanziamento per il quale una determinata operazione immobiliare viene finanziata in base alle considerazioni che la stessa banca che lo eroga effettua sui flussi di cassa che possono essere generati dagli immobili finanziati, a garanzia del rimborso del debito. 

Per tale motivo, la banca avvia un’istruttoria che ha come oggetto la valutazione del progetto immobiliare. L’importo che verrà finanziato dipenderà dall’affidabilità del soggetto richiedente, dall’operazione immobiliare (rischiosità ecc.), e dalle eventuali garanzie prestate. 

Fondi immobiliari

I fondi immobiliari aggregano i fondi di più investitori immobiliari e rappresentano una forma di investimento immobiliare. Lo scopo dei fondi immobiliari quindi è l’investimento e non l’acquisto, la ristrutturazione, l’ampliamento o la nuova costruzione di un immobile. 

Tuttavia, occorre considerare la parte di chi attinge ai fondi per attuare tali opere. Da una parte c’è chi riceve i fondi per mandare avanti i lavori, dall’altra chi investe per ottenere i benefici economici derivanti dalla messa a frutto delle opere effettuate. 

Crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare è una forma di finanziamento simile ai fondi immobiliari, poiché consente agli investitori di partecipare a progetti immobiliari in forma collettiva, anche con piccoli capitali, con l’obiettivo di partecipare a eventuali redistribuzioni dei ricavi derivanti dall’opera finita.

Anche in questo caso occorre considerare le due parti: chi ottiene il finanziamento immobiliare e chi lo eroga. 

Mutuo edilizio a stato di avanzamento lavori

Il mutuo edilizio s.a.l. è un tipo di finanziamento immobiliare che si rivolge alle attività economiche che desiderano costruire, ristrutturare, ampliare o acquistare un immobile aziendale. L’erogazione avviene in più fasi, in base al progetto e al suo stato di avanzamento (la banca o l’intermediario che lo eroga vuole vedere i risultati concreti prima di continuare il finanziamento). 

Come si calcola il finanziamento immobiliare

Come si richiede un finanziamento immobiliare

Per richiedere un finanziamento immobiliare occorre rivolgersi ad una banca o ad un intermediario autorizzato con tutti i dati relativi all’investimento che si desidera effettuare. 

Prendendo come esempio il classico mutuo ipotecario richiesto da chi desidera acquistare casa, per richiedere un finanziamento immobiliare si devono seguire questi tre passaggi:

  1. Reperimento di tutta la documentazione necessaria per la richiesta: per richiedere un mutuo è necessario raccogliere e presentare alla banca diversi documenti, importanti per garantire la solvibilità del richiedente e la legittimità della transazione. I documenti richiesti includono i documenti di identità del richiedente, la dichiarazione dei redditi recente per dimostrare la capacità di rimborso, documenti relativi all'immobile (atto di proprietà, certificati di conformità ed eventuali planimetrie), e anche la documentazione che attesta lo stato di occupazione dell'immobile (libero o affittato).
  2. Valutazione dell’immobile: prima di erogare il mutuo, la banca deve avere certezza del valore dello stesso, sia per essere sicura che quanto richiesto sia effettivamente in linea col valore della stessa, sia perché essendo gravato da ipoteca, la banca un giorno potrebbe entrare in possesso dell’immobile. La valutazione immobiliare può essere effettuata da un perito indipendente incaricato dalla banca, che nella propria perizia immobiliare esaminerà vari fattori come la posizione, le condizioni dell'immobile, le dimensioni, e le caratteristiche strutturali ed estetiche.
  3. Richiesta del finanziamento alla banca o altra attività, con scelta tra tasso fisso e variabile: una volta che l'immobile è stato valutato e tutta la documentazione è stata raccolta, si procede con la formalizzazione della richiesta di mutuo. In questa fase, il richiedente dovrà scegliere tra un mutuo a tasso fisso o variabile. Con il tasso fisso il tasso di interesse rimane costante per tutta la durata del mutuo, offrendo stabilità nelle rate e protezione contro le fluttuazioni del mercato. Con il tasso variabile il tasso di interesse può variare in base all'andamento dei tassi di interesse di mercato, potenzialmente permettendo risparmi in periodi di tassi bassi, ma con il rischio di aumenti delle rate se i tassi crescono La scelta tra tasso fisso e variabile dipenderà dalla situazione finanziaria del richiedente, dalle sue aspettative future riguardo i tassi di interesse e dalla sua tolleranza al rischio.
3 Punti Chiave
  • Il finanziamento immobiliare è un finanziamento richiesto per l’acquisto, l’ampliamento, la ristrutturazione o la costruzione di uno o più immobili.
  • Il finanziamento immobiliare può essere concesso sia per scopi residenziali, sia per scopi commerciali o produttivi.
  • Esistono varie tipologie di finanziamento immobiliare. La più diffusa è il mutuo ipotecario.

Fonti

FAQ

Cosa succede se con la perdita del lavoro non si riescono a pagare le rate del mutuo?

Chi si trova in difficoltà economiche a causa della perdita del proprio lavoro, deve contattare immediatamente la banca al fine di discutere eventuali soluzioni. Solitamente vengono proposti periodi di sospensione del pagamento delle rate (moratoria) oppure una rinegoziazione dei termini del mutuo, come un aumento della durata del prestito al fine di ridurre l’importo delle rate mensili. 

È possibile ottenere un mutuo per acquistare una casa all'asta?

Sì, è possibile ottenere un mutuo per acquistare un immobile all'asta, tuttavia potrebbe prevedere dei requisiti specifici e tempi più ristretti per l'approvazione. Per tale motivo, è importante disporre già dell’approvazione preliminare del mutuo. Inoltre, sarebbe bene familiarizzare con le condizioni di vendita dell'asta prima di parteciparvi.

Qual è l'impatto della valutazione dell'immobile inferiore al prezzo di acquisto sul finanziamento richiesto?

La banca procede ad una valutazione con un proprio perito al fine di valutare l’immobile per il quale si richiede il mutuo. Se la valutazione del perito incaricato dalla banca dovesse avere come risultato un importo minore a quanto richiesto, la banca finanzierà solo tale importo mentre il restante sarà completamente a carico del richiedente. 

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.