Prima di rivolgersi a uno specifico istituto di credito per accendere un mutuo perché attratti da un tasso particolarmente vantaggioso, è bene verificare se il tasso di interesse pubblicizzato sia quello di ingresso o quello a regime. In termini di percentuale, può esserci una differenza significativa tra i due. Vediamo nel dettaglio cos’è il tasso di ingresso e perché molte banche lo applicano.
Il tasso di ingresso, comunemente detto tasso promozionale, è il tasso di interesse che viene applicato nel periodo iniziale del piano di ammortamento di un mutuo, normativamente descritto dall’articolo 1813 del codice civile.
Al tasso d’ingresso segue il tasso a regime, o definitivo, che può essere fisso o variabile a seconda dell’accordo stabilito dalle parti. Il tasso promozionale e il tasso a regime possono differire anche sensibilmente in termini di percentuale.
Pertanto, per valutare la convenienza di un mutuo non ci si deve basare solo sulla convenienza del tasso di ingresso, ma occorre farsi realisticamente un’idea di quale sia l’importo effettivo delle rate mensili una volta concluso il periodo promozionale, quando verrà applicato il tasso definitivo previsto dal contratto stipulato con la banca.
Le banche offrono un tasso di ingresso vantaggioso nella fase iniziale del mutuo, affinché i mutuatari affrontino più agevolmente un periodo in genere caratterizzato da uno sforzo economico particolarmente intenso.
Con l’applicazione del tasso promozionale, infatti, si alleggeriscono sensibilmente le prime rate del mutuo, facendo sì che, almeno inizialmente, il finanziamento non gravi troppo pesantemente sulle risorse economiche del mutuatario, già provate dall’acquisto dell’immobile e le spese relative all’arredamento e all’installazione degli impianti domestici. Il tasso di ingresso aiuta, quindi, a contenere la spesa iniziale.
Il tasso iniziale di ingresso è detto promozionale proprio perché le banche, per un periodo di tempo limitato, applicano un interesse più basso e allettante rispetto a quello previsto negli anni a venire, con il chiaro intento di attrarre e acquisire nuova clientela.
Si tratta di una soluzione scelta dalle banche per favorire i mutuatari, offrendogli condizioni oggettivamente molto vantaggiose per i primi mesi o anni di rimborso del mutuo.
Quando un istituto di credito concede questo tipo di agevolazione, il tasso di interesse applicato nella fase iniziale dell'ammortamento risulta essere estremamente conveniente rispetto a quello a regime, che verrà applicato al termine del periodo promozionale. Il tasso a regime è l’effettivo tasso che il mutuatario pagherà una volta conclusa la fase iniziale in cui si applica un vantaggioso tasso d’ingresso. A prescindere che sia fisso o variabile, il tasso a regime è in genere sensibilmente più elevato di quello di ingresso.
Il tasso promozionale è applicato in un intervallo di tempo limitato, dopodiché subentra il tasso a regime, ossia l’effettivo tasso che si applica al mutuo. L’offerta, quindi, è valida solo per il periodo iniziale del piano di ammortamento. La durata di questo tipo di agevolazione viene concordata con la banca mutuante all’atto della stipula del mutuo. Il tasso di ingresso in genere viene applicato per un periodo compreso tra 3 e 6 mesi. Talvolta è possibile usufruire di questo tipo di offerta per qualche anno.
Quando si sceglie la durata del periodo promozionale, però, è bene soppesare con attenzione i pro e i contro. Laddove beneficiare a lungo del tasso promozionale sia indubbiamente vantaggioso, poiché consente di versare rate mensili di importo contenuto, è essenziale essere consapevoli del fatto che possa far generare un tasso a regime di gran lunga più elevato. Così facendo, si rischia di vanificare ogni vantaggio inizialmente ottenuto.
Per l’acquisto di una proprietà, supponiamo di dover scegliere tra due mutui a tasso variabile per 150.000 euro da rimborsare in 20 anni, con un iniziale periodo promozionale di 6 mesi.
Ebbene, nel primo caso le rate mensili iniziali ammonterebbero a 650,44 euro per 6 mesi, Nel secondo caso, invece, le rate iniziali sarebbero più alte, pari a 656,90 euro al mese per il primo semestre. Sulla base di tali considerazioni, propenderemmo per il preventivo della prima banca.
Tuttavia, considerando le rate mensili calcolate sul tasso a regime, cambia tutto. Con la prima banca pagheremmo 894,34 euro al mese, mentre con la seconda banca si prospettano rate mensili di 883,14 euro.
Benché la prima banca offra un tasso d’ingresso più conveniente, il tasso a regime fa ricadere la scelta definitiva sulla seconda banca, decisamente più conveniente in termini di interessi nel lungo periodo.
Quando si acquista un immobile mediante mutuo occorre valutare e confrontare di volta in volta i preventivi dei vari istituti bancari in base al tasso a regime e non al tasso di ingresso.
A scanso di equivoci, durante il processo di selezione del mutuo quando si riceve un preventivo è indispensabile verificare se la banca in questione abbia calcolato la rata mensile in base al tasso iniziale di ingresso. In tal caso, è necessario richiedere l'intero piano di ammortamento per valutare l’effettiva convenienza del mutuo, al di là di quanto possa essere vantaggioso il tasso applicato nell’iniziale periodo promozionale.
Il tasso iniziale di ingresso indica il tasso di interesse applicato all’inizio del piano di ammortamento di un mutuo.
Per tasso di interesse si intende la percentuale che si applica alla somma da restituire per definire il compenso del creditore in seguito all’erogazione di un mutuo.
In teoria sì. La legge numero 40 del 2 aprile 2007, che disciplina l’istituto della surroga del mutuo, non indica un periodo di tempo minimo di permanenza presso la banca di origine e, a ben vedere, non fa alcun riferimento alle tempistiche per la richiesta di trasferimento del proprio mutuo presso un altro istituto bancario che offra condizioni migliori.
