Al momento di richiedere un mutuo, può capitare che la banca chieda garanzie che il mutuatario non è in grado di offrire, magari perché il valore dell’immobile che sta acquistando non è ritenuto sufficiente o le sue condizioni economiche e patrimoniali non risultano adeguatamente stabili. In questo caso, si può proporre che l’istituto di credito iscriva un’ipoteca su un bene di proprietà di terzi. Vediamo chi è il datore di ipoteca e in cosa differisce dal garante.
Il datore di ipoteca è il proprietario di un immobile su cui viene costituita un'ipoteca, uno strumento che fa sì che un bene venga posto a garanzia di un finanziamento.
Quando si sottoscrive un contratto di mutuo, disciplinato dagli articoli 1813 e successivi del codice civile, sono tre gli attori principali:
In genere il mutuatario e il datore di ipoteca sono la stessa persona e l'immobile posto a garanzia è lo stesso che il mutuatario acquista con il mutuo, diventandone il proprietario.
Se, al momento di richiedere un finanziamento, la banca chiede garanzie che il mutuatario non è in grado di offrire, si può proporre il ricorso a un terzo datore di ipoteca, come sancito dall’articolo 2868 del codice civile. La figura del datore di ipoteca può, quindi, essere ricoperta da un soggetto diverso da chi richiede il mutuo.
Capita sempre più spesso che un mutuo abbia a garanzia un'ipoteca costituita su un bene immobiliare di proprietà di una persona diversa dal mutuatario. In questo caso si parla, come accennato, di terzo datore di ipoteca. In tal caso, il bene ipotecato non è quello che il mutuatario sta acquistando, ma quello di terzi.
In altre parole, il terzo datore di ipoteca fornisce la garanzia reale per l'ottenimento del finanziamento a favore del mutuatario. Il terzo datore autorizza, quindi, l’istituto di credito a iscrivere un’ipoteca su un immobile di sua proprietà, senza però essere coinvolto nel rapporto debitorio. Non è il terzo datore di ipoteca a contrarre il debito, ma il mutuatario. Il terzo datore di ipoteca non contribuisce al rimborso del prestito erogato. Le rate del mutuo e gli interessi dovuti sono versati dal mutuatario.
L’istituto di credito erogante, però, chiede anche al terzo datore di ipoteca di sottoscrivere il contratto di mutuo e sottopone la sua proprietà a un’attenta valutazione immobiliare, per accertarsi che il valore della stessa sia adeguato.
Nel caso in cui il mutuatario risultasse insolvente e non adempiesse al pagamento delle rate del mutuo, la proprietà che il terzo datore ha ipotecato può essere pignorata dalla banca. Dopo il pignoramento, l’istituto bancario procede con la vendita all’asta e assegna l’immobile del terzo datore di ipoteca al miglior offerente per rifarsi della restituzione non avvenuta.
La situazione più diffusa è quella in cui a fungere da terzo datore di ipoteca sia un genitore, che autorizza il mutuante a iscrivere un’ipoteca su un immobile di sua proprietà a garanzia del finanziamento concesso al figlio per l’acquisto della prima casa. In sostanza, il genitore consente volontariamente di costituire un'ipoteca su un bene immobiliare di cui è proprietario a garanzia del debito contratto dal figlio per l’acquisto di un immobile, dando così vita a una responsabilità senza debito.
Tuttavia, non occorre necessariamente che ci siano vincoli di parentela tra mutuatario e terzo datore di ipoteca. Qualunque persona può ricoprire questo ruolo a garanzia del mutuo che verrà acceso, dando maggiori garanzie all’istituto di credito.
Al terzo datore di ipoteca che subisce il pignoramento, l’espropriazione e la vendita del proprio bene all’asta è concesso il diritto di regresso nei confronti del debitore, in virtù del quale può agire contro quest’ultimo per ottenere, in denaro, il valore della proprietà espropriata.
Il garante, una figura sempre più richiesta dalle banche per accendere un mutuo, è colui che si assume la responsabilità di pagare le rate se il mutuatario non lo fa. In altre parole, se il mutuatario non può pagare le rate del mutuo, il garante si fa carico del pagamento come se avesse richiesto lui il finanziamento, per scongiurare un processo esecutivo immobiliare da parte dell’istituto di credito erogante. Il garante deve essere in grado di garantire condizioni economiche sufficienti al rimborso delle rate del mutuo e al pagamento degli interessi dovuti in caso di necessità.
Il terzo datore di ipoteca si fa garante per il mutuatario concedendo un proprio bene in ipoteca. Quella del terzo datore di ipoteca è, come accennato, una responsabilità senza debito, che lo vincola al mutuante senza, però, renderlo solidalmente responsabile con lo stesso. Il terzo datore di ipoteca risponde solo con il bene gravato da vincolo. Questo significa che, in caso di inadempimento del mutuatario, la banca può trovare soddisfazione del proprio credito espropriando il bene ipotecato di proprietà del terzo datore di ipoteca, ma non può chiedergli l’esatta prestazione derivante dal contratto.
Il debitore non datore di ipoteca, detto anche fideiussore, è una figura che partecipa al mutuo prestando una garanzia personale. Pertanto, risponderà nei confronti del mutuante con il proprio patrimonio personale, allo stesso modo del mutuatario.
Nelle visure ipotecarie è possibile verificare la presenza del terzo datore di ipoteca, mentre non risulta il debitore non datore di ipoteca.
Il terzo datore di ipoteca rischia di perdere la proprietà dell’immobile posto a garanzia, qualora il mutuatario non onorasse il debito contratto.
Il terzo datore di ipoteca risponde solo con il bene gravato da vincolo, a differenza del debitore non datore di ipoteca, che risponde nei confronti del mutuante con il proprio patrimonio personale.
Il terzo datore ha diritto a veder liberato il proprio immobile dall'ipoteca solo se il debitore paga interamente il proprio debito. Una volta concessa l'ipoteca, non può negarla e chiedere alla banca di cancellare il vincolo.
