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La perizia per esecuzione immobiliare è la relazione tecnica con cui l’esperto nominato dal giudice accerta caratteristiche, regolarità e valore dell’immobile pignorato, così da fornire la base per fissare il prezzo della vendita forzata. Non è una semplice valutazione commerciale: serve anche a evidenziare abusi, vincoli, stato di occupazione, formalità pregiudizievoli e ogni elemento che può incidere sulla vendita all’asta.
Sintesi
Affinché il giudice dell’esecuzione possa stabilire il prezzo di partenza per la vendita all’asta di un immobile pignorato per soddisfare un credito, occorre eseguire una perizia immobiliare finalizzata a determinarne il valore. Come si esegue la perizia per esecuzione immobiliare? In cosa differisce da una tradizionale valutazione immobiliare e da una perizia per danni? Approfondiamo insieme.
Per procedere alla vendita di un immobile all’asta, il giudice dell’esecuzione deve determinarne il valore per poter fissare il prezzo base di vendita. A tal fine il giudice dell’esecuzione determina il valore dell’immobile sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’art. 569 c.p.c., il quale ispeziona l’immobile e redige la relazione di stima che include anche il suo valore di mercato.
Il decreto-legge 27 giugno 2015, n. 83 ha riformato i criteri di determinazione del valore dell’immobile pignorato, riscrivendo l’art. 568 c.p.c. e rafforzando il ruolo dell’esperto stimatore nella procedura esecutiva immobiliare. Oggi il valore è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato, sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’art. 569 c.p.c.
La perizia non solo è fase prodromica obbligatoria, ma fornisce una valutazione oggettiva e accurata del valore dell’immobile, affinché il giudice dell’esecuzione possa stabilire il prezzo di partenza per la vendita all’asta e gli offerenti possano valutare la convenienza dell’affare.
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La normativa di riferimento in materia di esecuzione forzata è contenuta nel regio decreto 28 ottobre 1940, n. 1443, cioè nel codice di procedura civile. Per l’esecuzione immobiliare rilevano però, oltre ai principi generali, soprattutto le disposizioni del Libro III del codice e, in particolare, quelle dedicate all’espropriazione forzata e all’espropriazione immobiliare.
Il quadro normativo in questione ha subito importanti modifiche nel corso degli anni, tra cui le più recenti a opera del decreto legge numero 135 del 14 dicembre 2018.
L’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile disciplina, in concreto, il contenuto della relazione di stima dell’esperto nelle esecuzioni immobiliari. In questa fase la perizia non serve soltanto a esprimere un valore economico, ma deve offrire al giudice e ai potenziali offerenti un quadro completo del bene pignorato, con informazioni tecniche, catastali, urbanistiche, occupazionali e giuridiche utili alla vendita. La relazione di stima, inoltre, viene pubblicata tra i documenti della procedura e diventa uno degli atti centrali per consentire una partecipazione consapevole all’asta.
In termini pratici, la relazione predisposta dall’esperto deve ricostruire l’identificazione del bene, descriverne consistenza e stato di conservazione, verificare la regolarità edilizia e catastale, segnalare eventuali abusi o difformità, chiarire il regime di occupazione e indicare vincoli, oneri o formalità che possano incidere sul valore o sulla commerciabilità del bene. Proprio per questa ragione la perizia ex art. 173-bis è più ampia di una normale valutazione immobiliare di mercato: non si limita a stimare un prezzo, ma fotografa anche tutti gli elementi che possono influire sulla vendita forzata.
La redazione della perizia di un immobile oggetto di esecuzione spetta, come accennato, al consulente tecnico d’ufficio (CTU) nominato dal giudice dell’esecuzione, che ispezionerà l’immobile al fine di determinarne il valore di mercato. Parallelamente alla perizia immobiliare, il CTU effettua le opportune indagini catastali e i dovuti accertamenti sull’immobile oggetto di esecuzione, al fine di verificarne la conformità edilizia e urbanistica.
La perizia può altresì essere eseguita da figure professionali autorizzate, qualificate, esperte e in possesso delle necessarie competenze tecniche, come architetti, geometri, ingegneri, professionisti dell’estimo e valutatori immobiliari certificati. La norma UNI 11558, entrata a far parte del corpo normativo nazionale il 6 novembre 2014, indica i requisiti di conoscenza, abilità e competenza richiesti per esercitare la professione di valutatore immobiliare.
L’operazione inizia con un sopralluogo durante il quale il consulente tecnico d’ufficio o il professionista incaricato eseguono:
Parallelamente, il professionista incaricato verifica la conformità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto di esecuzione e l’esistenza di vincoli e oneri, analizzando le pratiche edilizie, gli identificativi catastali e gli estremi di eventuali condoni edilizi.
Dopo aver raccolto le informazioni, l’esperto procede alla stesura della relazione di stima, il cui contenuto è disciplinato soprattutto dall’art. 173-bis disp. att. c.p.c. e dai quesiti formulati dal giudice dell’esecuzione.
È necessario che nella relazione tecnica della perizia per esecuzione immobiliare siano indicati:
Dopodiché, occorre indicare i fattori che possono determinare un ridimensionamento del valore dell’immobile in questione, tra cui:
La relazione di stima dell’esperto nominato nella procedura esecutiva non richiede, per la sua validità, una sottoscrizione davanti a un notaio. L’esperto presta giuramento secondo le forme proprie dell’incarico giudiziario e deposita poi la relazione nell’ambito della procedura.
L’esperto nominato dal giudice opera quale ausiliario del giudice e risponde delle attività svolte nell’ambito dell’incarico giudiziario; la relazione ha rilevanza processuale perché è redatta all’interno della procedura esecutiva e viene utilizzata dal giudice e dalle parti.
Se la perizia contiene errori materiali, omissioni o valutazioni ritenute incomplete, di regola non si blocca automaticamente l’intera procedura esecutiva. Nella pratica, il primo rimedio è rappresentato dalle osservazioni delle parti e dai chiarimenti richiesti all’esperto, oppure dall’ordine del giudice di integrare o correggere l’elaborato. L’obiettivo è evitare che la vendita si fondi su dati incompleti o inesatti, soprattutto quando l’errore riguarda abusi edilizi, stato di occupazione, confini, consistenza del bene o criteri di stima.
Quando invece il vizio della perizia si riflette su un successivo atto del processo esecutivo, come per esempio l’ordinanza di vendita, la contestazione non riguarda normalmente la perizia come atto autonomo, ma l’atto esecutivo che su di essa si fonda. In questo contesto viene in rilievo l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., che serve a contestare la regolarità processuale degli atti della procedura.
Non ogni errore della relazione estimativa comporta nullità. Perché il vizio assuma rilievo processuale, in genere deve trattarsi di una irregolarità concreta e rilevante, tale da incidere sul contraddittorio, sulla completezza dell’accertamento o sulla correttezza degli atti successivi della procedura. In altri termini, una semplice inesattezza non sempre basta; occorre verificare se l’errore abbia inciso in modo effettivo sul diritto di difesa delle parti o sulla legittimità del provvedimento del giudice dell’esecuzione.
Per questo motivo, più che parlare di “nullità della perizia” in senso autonomo, è spesso più corretto parlare di contestazione dei vizi della consulenza tecnica all’interno del processo esecutivo, tramite osservazioni, richiesta di chiarimenti, eventuale rinnovazione dell’incarico o opposizione all’atto esecutivo successivo che abbia recepito una stima viziata. La perizia del CTU, infatti, ha natura strumentale rispetto ai provvedimenti del giudice e normalmente non costituisce, da sola, un atto separatamente impugnabile.
Dal punto di vista tecnico, è bene precisare che il codice non prevede, in via ordinaria, una autonoma “istanza di sospensione della perizia” come rimedio separato. Nella pratica, chi contesta la stima può formulare osservazioni, chiedere chiarimenti o sollecitare il giudice a disporre un’integrazione o una nuova valutazione; la sospensione, invece, riguarda di norma il processo esecutivo o la vendita, non la perizia in sé considerata.
La sospensione della procedura può assumere forme diverse: può essere collegata a un’opposizione all’esecuzione, nei casi previsti dall’art. 624 c.p.c., oppure può essere chiesta con istanza congiunta dei creditori muniti di titolo esecutivo ai sensi dell’art. 624-bis c.p.c. In questo quadro, la perizia può diventare uno dei motivi per domandare al giudice di non proseguire immediatamente verso la vendita, ma il provvedimento richiesto investe la procedura esecutiva nel suo complesso oppure una sua fase, non l’elaborato tecnico come atto autonomo.
Va inoltre ricordato che, nella prassi delle esecuzioni immobiliari, l’esperto deve trasmettere la relazione alle parti con anticipo rispetto all’udienza, così da consentire eventuali rilievi. In diversi modelli e provvedimenti applicativi dei tribunali si prevede che le parti facciano pervenire le osservazioni almeno quindici giorni prima dell’udienza, mentre la relazione viene trasmessa almeno trenta giorni prima: è proprio in questa finestra che si collocano le contestazioni tecniche alla stima.
Entrambe le operazioni sono finalizzate a determinare il valore di un immobile, ma per finalità diverse. Una valutazione immobiliare di mercato può essere svolta, a seconda dei casi e delle finalità, da diversi professionisti competenti; serve in genere a orientare vendita, acquisto, locazione o altre decisioni economiche relative all’immobile.
Una perizia legata a procedimenti esecutivi, più dettagliata, tecnica e approfondita, assolve la funzione di documento informativo coadiuvante per l’espletamento degli adempimenti legati alla vendita all’asta di un immobile pignorato nonché per la determinazione del prezzo di partenza per l’asta. La perizia ha validità legale e deve essere sottoscritta alla presenza di un pubblico ufficiale. Come accennato, il professionista che esegue la perizia è tenuto a rilasciare una dichiarazione di veridicità e si assume la responsabilità legale riguardo alle valutazioni effettuate e a quanto dichiarato.
Una perizia per danni viene svolta al fine di quantificare l’entità economica di danni causati da avvenimenti esterni che coinvolgono un immobile, in modo che possa essere richiesto un risarcimento. Per l’individuazione dei danni lamentati possono essere eseguite prove strumentali, come per esempio misurazioni igrometriche e termografie. La perizia per esecuzione immobiliare è, come abbiamo visto, un documento ufficiale redatto da un professionista certificato, che fornisce una valutazione oggettiva del valore di un immobile oggetto di esecuzione, affinché il giudice possa stabilire il prezzo di partenza per la vendita all’asta.
No. Nella procedura esecutiva immobiliare la relazione di stima è svolta dall’esperto nominato dal giudice. Non si tratta, di regola, di una perizia da sottoscrivere davanti a un notaio per essere valida.
Sì, qualora le parti volessero formulare osservazioni le devono comunicare almeno 15 giorni prima dell’udienza.
È possibile lamentare irregolarità ed errori riscontrati nella perizia per esecuzione immobiliare mediante opposizione all’ordinanza di vendita emessa dal giudice. Non è, invece, possibile ottenere la revoca dell’aggiudicazione e la sospensione delle attività se le irregolarità vengono denunciate al giudice con ricorso. La natura della relazione di perizia esclude che la stessa possa essere oggetto di autonoma impugnazione.
Di norma il termine di deposito della perizia viene fissato dal giudice dell’esecuzione nel provvedimento con cui conferisce l’incarico all’esperto. Nella prassi, la relazione deve essere depositata con congruo anticipo rispetto all’udienza, così da consentire alle parti di prenderne visione e formulare eventuali osservazioni nei termini stabiliti. Proprio per questo motivo, spesso i tribunali prevedono che la perizia sia trasmessa alle parti almeno trenta giorni prima dell’udienza, mentre le osservazioni devono essere presentate almeno quindici giorni prima. Il termine concreto, però, va sempre verificato negli atti della singola procedura esecutiva.
