Affinché il giudice dell’esecuzione possa stabilire il prezzo di partenza per la vendita all’asta di un immobile pignorato per soddisfare un credito, occorre eseguire una perizia immobiliare finalizzata a determinarne il valore. Come si esegue la perizia per esecuzione immobiliare? In cosa differisce da una tradizionale valutazione immobiliare e da una perizia per danni? Approfondiamo insieme.
Per procedere alla vendita di un immobile all’asta, il giudice dell’esecuzione deve determinarne il valore per poter fissare il prezzo base di vendita. A tal fine viene nominato un consulente tecnico d’ufficio (CTU) che ispeziona l’immobile e redige una perizia contenente i dati descrittivi dello stesso e il suo valore di mercato.
L'articolo 13 del decreto legge numero 83 del 27 giugno 2015 stabilisce che il valore di un immobile oggetto di esecuzione debba essere determinato da un professionista dell’estimo con un’approfondita perizia immobiliare atta a valutarne le condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive e verificarne la regolarità edilizia e urbanistica.
La perizia non solo è fase prodromica obbligatoria, ma fornisce una valutazione oggettiva e accurata del valore dell’immobile, affinché il giudice dell’esecuzione possa stabilire il prezzo di partenza per la vendita all’asta e gli offerenti possano valutare la convenienza dell’affare.
La normativa di riferimento in materia di esecuzione immobiliare è contenuta nel regio decreto numero 1443 del 28 ottobre 1940. Nello specifico, gli articoli da 474 a 512 riguardano i principi generali in materia di esecuzione forzata.
Il quadro normativo in questione ha subito importanti modifiche nel corso degli anni, tra cui le più recenti a opera del decreto legge numero 135 del 14 dicembre 2018.
La redazione della perizia di un immobile oggetto di esecuzione spetta, come accennato, al consulente tecnico d’ufficio (CTU) nominato dal giudice dell’esecuzione, che ispezionerà l’immobile al fine di determinarne il valore di mercato. Parallelamente alla perizia immobiliare, il CTU effettua le opportune indagini catastali e i dovuti accertamenti sull’immobile oggetto di esecuzione, al fine di verificarne la conformità edilizia e urbanistica.
La perizia può altresì essere eseguita da figure professionali autorizzate, qualificate, esperte e in possesso delle necessarie competenze tecniche, come architetti, geometri, ingegneri, professionisti dell’estimo e valutatori immobiliari certificati. La norma UNI 11558, entrata a far parte del corpo normativo nazionale il 6 novembre 2014, indica i requisiti di conoscenza, abilità e competenza richiesti per esercitare la professione di valutatore immobiliare.
L’operazione inizia con un sopralluogo durante il quale il consulente tecnico d’ufficio o il professionista incaricato eseguono:
Parallelamente, il professionista incaricato verifica la conformità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto di esecuzione e l’esistenza di vincoli e oneri, analizzando le pratiche edilizie, gli identificativi catastali e gli estremi di eventuali condoni edilizi.
Dopo aver raccolto le informazioni, il professionista procede alla stesura dell’elaborato, un documento ufficiale che, affinché possa essere ritenuto valido, deve assumere una determinata forma e avere un preciso contenuto, secondo quanto indicato dal regio decreto numero 1366 del 9 ottobre 1922.
È necessario che nella relazione tecnica della perizia per esecuzione immobiliare siano indicati:
Dopodiché, occorre indicare i fattori che possono determinare un ridimensionamento del valore dell’immobile in questione, tra cui:
Necessari ai fini della validità del documento sono la sottoscrizione davanti a un pubblico ufficiale, come un notaio, nonché la firma e il timbro del professionista che ha eseguito la perizia.
Chi esegue la perizia è altresì tenuto a rilasciare una dichiarazione di veridicità e responsabilità legale riguardo alle valutazioni fornite. Ciò conferisce valenza legale alla perizia, che può essere usata in tribunale.
Entrambe le operazioni sono finalizzate a determinare il valore di un immobile, ma per finalità diverse. Una valutazione immobiliare eseguita da un agente immobiliare è finalizzata a stabilire un prezzo equo per la vendita o locazione di una proprietà.
Una perizia legata a procedimenti esecutivi, più dettagliata, tecnica e approfondita, assolve la funzione di documento informativo coadiuvante per l’espletamento degli adempimenti legati alla vendita all’asta di un immobile pignorato nonché per la determinazione del prezzo di partenza per l’asta. La perizia ha validità legale e deve essere sottoscritta alla presenza di un pubblico ufficiale. Come accennato, il professionista che esegue la perizia è tenuto a rilasciare una dichiarazione di veridicità e si assume la responsabilità legale riguardo alle valutazioni effettuate e a quanto dichiarato.
Una perizia per danni viene svolta al fine di quantificare l’entità economica di danni causati da avvenimenti esterni che coinvolgono un immobile, in modo che possa essere richiesto un risarcimento. Per l’individuazione dei danni lamentati possono essere eseguite prove strumentali, come per esempio misurazioni igrometriche e termografie. La perizia per esecuzione immobiliare è, come abbiamo visto, un documento ufficiale redatto da un professionista certificato, che fornisce una valutazione oggettiva del valore di un immobile oggetto di esecuzione, affinché il giudice possa stabilire il prezzo di partenza per la vendita all’asta.
No, la perizia su un immobile oggetto di esecuzione immobiliare deve essere effettuata da un professionista certificato e, affinché sia ritenuta valida e abbia valenza legale, deve essere sottoscritta alla presenza di un pubblico ufficiale, come un notaio.
Sì, qualora le parti volessero formulare osservazioni le devono comunicare almeno 15 giorni prima dell’udienza.
È possibile lamentare irregolarità ed errori riscontrati nella perizia per esecuzione immobiliare mediante opposizione all’ordinanza di vendita emessa dal giudice. Non è, invece, possibile ottenere la revoca dell’aggiudicazione e la sospensione delle attività se le irregolarità vengono denunciate al giudice con ricorso. La natura della relazione di perizia esclude che la stessa possa essere oggetto di autonoma impugnazione.
