La permuta immobiliare è lo scambio di proprietà tra due soggetti (case o diritti reali), con eventuale conguaglio in denaro, disciplinata dalle norme della vendita e formalizzata con un unico atto notarile.
Sintesi
Il contratto di permuta immobiliare è un’ottima soluzione per chi desidera vendere casa per acquistarne un’altra, poiché consente di velocizzare la procedura di compravendita e di risparmiare notevolmente sui costi accessori. In questa pagina offriamo una definizione di permuta immobiliare e definiamo le sue modalità di attuazione.
Nelll’art. 1552 del Codice Civile la permuta viene definita come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro”. Ne evince che la permuta immobiliare è un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di un immobile, da un contraente all’altro.
In un contratto di permuta, quindi, i proprietari di due immobili si scambiano le rispettive proprietà. A questo scambio può seguire, se necessario, una compensazione nel caso in cui il valore di mercato tra i due immobili sia (troppo) differente.
Puoi approfondire anche leggendo l'articolo sul calcolo del valore di permuta.
Il contratto di permuta immobiliare è un’opzione decisamente utile nei seguenti casi:
La permuta immobiliare prevede la stipulazione di un contratto, per l’appunto il contratto di permuta, in cui due parti convengono per lo scambio tra due rispettive proprietà immobiliari. Il contratto può prevedere il semplice scambio (permuta pura) o uno scambio con una compensazione in denaro (permuta con conguaglio).
Per garantire uno scambio realmente equo occorrerà far valutare le rispettive proprietà immobiliari. Per questo potrebbe essere necessario l’ausilio di un perito che esamini entrambe le proprietà con lo stesso metro di giudizio. Per essere sicuri di tale valutazione si potrebbe chiedere la consulenza a una terza parte.
Ciascuna delle parti contraenti dovrà allegare i documenti che attestino gli effettivi diritti di proprietà sugli immobili oggetto di permuta, oltre a tutte le informazioni richieste per un normale contratto di compravendita: visure catastali, certificato di agibilità, Attestato di Prestazione Energetica (APE), planimetrie catastali aggiornate, certificazioni impiantistiche, eventuale documentazione condominiale, stato ipotecario, eventuale occupazione ecc.
Una volta che si ha a disposizione tutta la documentazione necessaria, le parti contraenti firmano il contratto di permuta in presenza di un notaio, che procederà con la registrazione degli atti.
Come già anticipato nell’introduzione, il contratto di permuta immobiliare si presenta anche più conveniente rispetto ad un contratto di compravendita tradizionale. Esso infatti comporta dei costi inferiori, poiché:
Giacché abbiamo menzionato il mutuo, vediamo cosa succede nel contratto di permuta immobiliare quando su un immobile grava il mutuo.
| Voce di costo | Dettaglio | Chi paga di norma |
|---|---|---|
| Imposte d’atto | Unica applicazione sull’operazione (non due atti separati). Comprendono registro + ipotecaria + catastale; possibile IVA nelle permute con impresa. | Ripartite secondo accordi; spesso 50/50 |
| Onorari notarili | Un unico atto di permuta. | Generalmente 50/50 (salvo diverso accordo) |
| Provvigione di agenzia (se presente) | Mediazione tra le parti. | Dovuta da entrambi pro-quota |
| Perizie, visure e certificazioni | Stime immobili, visure ipocatastali/catastali, APE, conformità impianti/planimetrie, eventuale relazione tecnica asseverata. | Di solito ciascuno per il proprio immobile |
| Costi legati al mutuo (se presenti) | Estinzione/portabilità/accollo o nuovo finanziamento (istruttoria, perizia bancaria, imposta sostitutiva, ecc.). | A carico della parte interessata al mutuo |
| Conguaglio (se dovuto) | Differenza di valore tra gli immobili; rileva anche ai fini delle imposte ove previsto. | A carico di chi riceve l’immobile di maggior valore |
In caso di permuta immobiliare si pagano:
Calcolatore permuta immobiliare
Stima orientativa degli oneri d’atto (imposte principali) e del conguaglio. Inserisci i valori e scegli lo scenario.
Questa è una stima orientativa e non sostituisce il calcolo del notaio. Le parti possono concordare liberamente la ripartizione dei costi.
Non esiste una regola legale rigida: decidono le parti e ciò va indicato in atto. La prassi più comune è:
Qui di seguito vediamo quali sono le tipologie di permuta più comuni:
Qui di seguito andiamo ad analizzare alcune tipologie che necessitano di un approfondimento.
La permuta con un costruttore coinvolge un privato e un’impresa edile: il privato cede il proprio “usato” in conto-prezzo per acquistare il nuovo (spesso in costruzione).
Può avere alcuni svantaggi (prezzo dell’usato talvolta più basso del mercato se l’impresa privilegia la liquidità) e, rispetto alla permuta tra privati, prevede un trattamento fiscale diverso.
Nello specifico:
Altre voci di spesa (come da prassi):
Molto frequentemente capita che almeno una delle due case oggetto della permuta sia gravata da un mutuo. L’acquirente, ovvero il soggetto che dovrà entrare in possesso della casa sulla quale grava il mutuo, potrà decidere se estinguerlo, accollarselo oppure accenderne uno nuovo per sostituirlo.
Tra queste operazioni, l’accollo del mutuo è certamente la più conveniente poiché consente di risparmiare sulle spese di apertura del mutuo con la banca. Ovviamente, le rate ancora da pagare e gli interessi dovranno essere conteggiati nella valutazione dell’immobile al fine di eseguire una permuta equa.
Il contratto di permuta può avvenire tramite un’agenzia immobiliare, che si pone come intermediario nell’operazione. Generalmente, quando si effettua una permuta immobiliare tramite agenzia, è perché è proprio grazie alla stessa che i contraenti sono venuti in contatto. L’agenzia, infatti, vantando un ampio portafoglio clienti e una conoscenza del territorio (anche nazionale), può mettere in contatto clienti dalle esigenze intersecabili.
Quando il contratto di permuta avviene tramite agenzia, sarà da calcolare anche la provvigione per il servizio offerto. La provvigione è dovuta da ciascuna parte verso l’agenzia secondo gli accordi pattuiti (non esiste l’obbligo di ripartizione al 50/50). (Fonte: prassi contrattuale; non è prevista una regola legale di riparto fisso.)
Nel caso di successione legittima, ovvero quando non vi è un testamento e si procede con la suddivisione del patrimonio del deceduto ai familiari e persone vicine, gli eredi possono scambiarsi le proprie quote. Nel caso si tratti di immobili occorre stipulare un atto di permuta dal notaio. In caso di permuta pura vi sarà solo uno scambio di documenti, mentre in caso di permuta con conguaglio vi sarà anche una compensazione in denaro.
La permuta immobiliare tra fratelli o altri parenti spesso avviene proprio a seguito della suddivisione dell’eredità e ci riferisce proprio a quote ereditarie di tipo immobiliare, di cui abbiamo parlato anche nell’articolo riguardante la vendita delle quote di eredità.
Nel caso di permuta immobiliare ereditaria, le tasse da pagare sono le stesse previste nella permuta immobiliare tra privati (imposta di registro, imposte ipotecarie, imposte catastali).
Per una permuta immobiliare sono necessari i documenti che attestano la proprietà degli immobili, le visure catastali aggiornate, gli atti di provenienza, gli attestati di prestazione energetica (APE), le certificazioni degli impianti e, se applicabile, la documentazione condominiale.
La valutazione degli immobili in una permuta avviene solitamente tramite un accordo tra le parti, spesso con l'ausilio di un agente immobiliare o un perito, per garantire un equo scambio di valore.
Sì, è necessario il coinvolgimento di un notaio per redigere l'atto di permuta, assicurandosi che tutti gli aspetti legali siano rispettati e che la transazione sia registrata ufficialmente.
Se c'è una differenza di valore tra gli immobili, questa può essere compensata con un conguaglio monetario da una parte all'altra, da definire nel contratto di permuta.
