Il contratto di permuta immobiliare è un’ottima soluzione per chi desidera vendere casa per acquistarne un’altra, poiché consente di velocizzare la procedura di compravendita e di risparmiare notevolmente sui costi accessori. In questa pagina offriamo una definizione di permuta immobiliare e definiamo le sue modalità di attuazione.  Cos’è la permuta immobiliare? Nelll’art. 1552 del Codice […]

Il contratto di permuta immobiliare è un’ottima soluzione per chi desidera vendere casa per acquistarne un’altra, poiché consente di velocizzare la procedura di compravendita e di risparmiare notevolmente sui costi accessori. In questa pagina offriamo una definizione di permuta immobiliare e definiamo le sue modalità di attuazione. 

Cos’è la permuta immobiliare?

Nelll’art. 1552 del Codice Civile la permuta viene definita come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro”. Ne evince che la permuta immobiliare è un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di un immobile, da un contraente all’altro. 

In un contratto di permuta, quindi, i proprietari di due immobili si scambiano le rispettive proprietà. A questo scambio può seguire, se necessario, una compensazione nel caso in cui il valore di mercato tra i due immobili sia (troppo) differente. 

Quando si fa una permuta immobiliare?

Il contratto di permuta immobiliare è un’opzione decisamente utile nei seguenti casi:

• Desiderio di cambiare zona o città: due proprietari due proprietari potrebbero desiderare di scambiarsi immobili di valore simile nel caso in cui entrambi avessero esigenza di spostarsi per motivi di lavoro, altre necessità o per puro desiderio;
• Ristrutturazione di un patrimonio immobiliare: un proprietario potrebbe voler diversificare o ristrutturare il proprio portafoglio immobiliare scambiando una proprietà con un'altra che meglio si adatta alle sue esigenze o obiettivi di investimento;
• Mancanza di liquidità: se una delle parti non dispone di liquidità sufficiente per acquistare un immobile, ma possiede un altro immobile di valore comparabile, la permuta offre una soluzione pratica;
• Semplificazione delle transazioni: la permuta può essere un modo per semplificare le transazioni, evitando il processo di vendita e acquisto separati, che spesso comporta tempistiche più lunghe e complessità maggiori.

Come funziona una permuta immobiliare?

La permuta immobiliare prevede la stipulazione di un contratto, per l’appunto il contratto di permuta, in cui due parti convengono per lo scambio tra due rispettive proprietà immobiliari. Il contratto può prevedere il semplice scambio (permuta pura) o uno scambio con una compensazione in denaro (permuta con conguaglio).  

Per garantire uno scambio realmente equo occorrerà far valutare le rispettive proprietà immobiliari. Per questo potrebbe essere necessario l’ausilio di un perito che esamini entrambe le proprietà con lo stesso metro di giudizio. Per essere sicuri di tale valutazione si potrebbe chiedere la consulenza a una terza parte.

Ciascuna delle parti contraenti dovrà allegare i documenti che attestino gli effettivi diritti di proprietà sugli immobili oggetto di permuta, oltre a tutte le informazioni richieste per un normale contratto di compravendita: visure catastali, certificato di agibilità, Attestato di Prestazione Energetica (APE), planimetrie catastali aggiornate, certificazioni impiantistiche, eventuale documentazione condominiale, stato ipotecario, eventuale occupazione ecc.

Una volta che si ha a disposizione tutta la documentazione necessaria, le parti contraenti firmano il contratto di permuta in presenza di un notaio, che procederà con la registrazione degli atti. 

La permuta immobiliare conviene?

Come già anticipato nell’introduzione, il contratto di permuta immobiliare si presenta anche più conveniente rispetto ad un contratto di compravendita tradizionale. Esso infatti comporta dei costi inferiori, poiché:

• Si esegue con un unico atto notarile (per il quale si dividono le spese a metà);
• Si paga una singola imposta di registro (anche in questo caso, quindi, spese a metà);
• Se si tratta di permuta pura (senza denaro) non c’è bisogno di stipulare un mutuo e perciò non vi saranno rate e soprattutto interessi da pagare.

Giacché abbiamo menzionato il mutuo, vediamo cosa succede nel contratto di permuta immobiliare quando su un immobile grava il mutuo.

Permuta immobiliare: tassazione

In caso di permuta immobiliare si pagano:

• Imposta di registro: 2% del valore catastale dell’immobile di maggior valore. Oppure, nel caso in cui almeno una delle due case sia una seconda casa, il 10%;
• Imposta catastale: 50 euro;
• Imposta ipotecaria: 50 euro;
• Imposta di bollo, tributi speciali catastali, tasse ipotecarie: nulli in caso di permuta immobiliare tra privati (con un costruttore, al contrario, si pagano). 

Tipologie di permuta

Qui di seguito vediamo quali sono le tipologie di permuta più comuni:

• Permuta pura: si tratta della permuta che prevede il solo scambio di immobili, senza compensazione di denaro. Generalmente avviene tra immobili dello stesso valore o quasi, o dai quali comunque le parti non desiderino ricevere ulteriori somme;
• Permuta immobiliare con conguaglio: si tratta della permuta in cui i due immobili hanno un diverso valore di mercato e perciò la parte con l’immobile di meno valore è chiamata a compensare la differenza con un pagamento in denaro; 
• Permuta con costruttore: è il classico caso in cui si acquista un immobile in fase di costruzione e lo si cede al costruttore in conto vendita;
• Permuta con agenzia immobiliare: è una soluzione che va diffondendosi sempre maggiormente e che vede come contraenti un venditore e un’agenzia immobiliare;
• Permuta diretta: con questo termine si indica la permuta immobiliare tra privati;
• Permuta con mutuo: quando su una o entrambe le case grava un mutuo.
• Permuta immobiliare ereditaria: gli eredi di una proprietà si scambiano quote di proprietà ereditate. 

Qui di seguito andiamo ad analizzare alcune tipologie che necessitano di un approfondimento.

Permuta con costruttore

La permuta con un costruttore vede come contraenti un acquirente e un’impresa di costruzione: l’acquirente scambia un appartamento vecchio con un appartamento nuovo.

Questa soluzione presenta alcuni svantaggi tra cui la potenziale vendita ad un prezzo minore di quello di mercato, nel caso l’impresa avesse bisogno di liquidità. Inoltre, con questo tipo di permuta si pagano più imposte rispetto ad una permuta pura (tra privati). Nello specifico:

• Visure catastali di entrambi gli edifici;
• Imposta ipotecaria e catastale (400 euro);
• Imposta di bollo;
• Tasse ipotecarie;
• Tributi speciali catastali;
• Imposta di registro (al 2% sull’immobile di maggiore valore se si tratta di prime case, oppure al 10% se anche solo una delle due risultasse come seconda casa).

Permuta immobiliare con mutuo

Molto frequentemente capita che almeno una delle due case oggetto della permuta sia gravata da un mutuo. L’acquirente, ovvero il soggetto che dovrà entrare in possesso della casa sulla quale grava il mutuo, potrà decidere se estinguerlo, accollarselo oppure accenderne uno nuovo per sostituirlo.

Tra queste operazioni, l’accollo del mutuo è certamente la più conveniente poiché consente di risparmiare sulle spese di apertura del mutuo con la banca. Ovviamente, le rate ancora da pagare e gli interessi dovranno essere conteggiati nella valutazione dell’immobile al fine di eseguire una permuta equa. 

Permuta con agenzia immobiliare

Il contratto di permuta può avvenire tramite un’agenzia immobiliare, che si pone come intermediario nell’operazione. Generalmente, quando si effettua una permuta immobiliare tramite agenzia, è perché è proprio grazie alla stessa che i contraenti sono venuti in contatto. L’agenzia, infatti, vantando un ampio portafoglio clienti e una conoscenza del territorio (anche nazionale), può mettere in contatto clienti dalle esigenze intersecabili.

Quando il contratto di permuta avviene tramite agenzia, sarà da calcolare anche la provvigione per il servizio offerto. La provvigione viene pagata da entrambi i contraenti, in parti uguali.

Permuta immobiliare con quote di eredità

Nel caso di successione legittima, ovvero quando non vi è un testamento e si procede con la suddivisione del patrimonio del deceduto ai familiari e persone vicine, gli eredi possono scambiarsi le proprie quote. Nel caso si tratti di immobili occorre stipulare un atto di permuta dal notaio. In caso di permuta pura vi sarà solo uno scambio di documenti, mentre in caso di permuta con conguaglio vi sarà anche una compensazione in denaro. 

La permuta immobiliare tra fratelli o altri parenti spesso avviene proprio a seguito della suddivisione dell’eredità e ci riferisce proprio a quote ereditarie di tipo immobiliare, di cui abbiamo parlato anche nell’articolo riguardante la vendita delle quote di eredità.

Nel caso di permuta immobiliare ereditaria, le tasse da pagare sono le stesse previste nella permuta immobiliare tra privati (imposta di registro, imposte ipotecarie, imposte catastali). 

Fonti

• Art. 1552 del Codice Civile: https://www.gazzettaufficiale.it
• Applicazione delle imposte nel contratto di permuta: https://def.finanze.it