Lo step conclusivo dell’iter di compravendita di un bene immobile è rappresentato dall’atto di acquisto, stipulato dinanzi a un pubblico ufficiale. Vediamo nello specifico di cosa si tratta, che effetti produce sulle parti coinvolte e cosa prevede la legge in merito.
L’atto di acquisto è l’accordo formale che sancisce giuridicamente il passaggio di proprietà di un bene immobile da una parte, detta venditrice, a un’altra, detta acquirente, a fronte del pagamento del prezzo pattuito.
Si tratta di un atto pubblico, con valore legale, stipulato dinanzi a un pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a dare validità legale alle dichiarazioni fatte in sua presenza, come un notaio. Per questo motivo è comunemente detto atto notarile di acquisto o atto pubblico di acquisto.
L’atto di acquisto determina il trasferimento della proprietà di un bene immobile. Con la sottoscrizione di tale atto il venditore si priva, pertanto, della proprietà del bene e smette definitivamente di esserne il proprietario in cambio del prezzo di vendita convenuto.
Il venditore è tenuto a garantire all’acquirente che:
Fino alla data in cui viene sottoscritto il contratto di acquisto, è previsto che il venditore provveda al pagamento sia delle spese condominiali che dell’imposta municipale unica (IMU), qualora prevista, e delle bollette relative alla fornitura di gas naturale, acqua ed energia elettrica.
La stipula dell’atto di acquisto sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile all'acquirente, che ne ottiene la piena disponibilità e può ufficialmente definirsi intestatario dello stesso.
Il bene deve essergli consegnato contestualmente al pagamento del prezzo stabilito, libero da persone e cose di proprietà del venditore. Al compratore deve altresì essere consegnata la documentazione relativa all’immobile.
Salvo diverse pattuizioni tra le parti, in genere è l’acquirente a dover provvedere al pagamento delle spese notarili, come indicato dall’articolo 1475 del codice civile.
L’articolo 1350 del codice civile richiede che l’atto di acquisto sia realizzato in forma scritta. In genere è un notaio, in veste di pubblico ufficiale, a redigerlo e a darne integralmente lettura alle parti. Le sottoscrizioni dei contraenti e del pubblico ufficiale medesimo rappresentano il suggello finale della compravendita immobiliare, a cui seguono il pagamento del prezzo di vendita e la consegna delle chiavi.
La finalità dell’atto di acquisto è specificatamente quella di cambiare il nominativo del proprietario dell’immobile. A differenza di altre tipologie di proprietà, i beni immobili sono registrati in appositi archivi pubblici con le relative planimetrie, pertinenze ed eventuali contratti di locazione in essere.
Proprio per questo motivo, quando si vende casa, non è sufficiente un semplice accordo tra la parte venditrice e la parte acquirente. Il passaggio di proprietà deve essere necessariamente formalizzato con un atto pubblico di acquisto, stipulato dinanzi a un notaio che provveda alla trascrizione del cambio di proprietà nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato, alla registrazione dell’atto e alla comunicazione dell’avvenuta cessione dell’immobile all’Agenzia delle Entrate, operazione che implica il versamento di:
Inoltre, se l’acquisto dell’immobile è finanziato con un mutuo, il notaio provvede altresì a stipulare un secondo atto per formalizzare il contratto di finanziamento con iscrizione di ipoteche sull’immobile a garanzia del credito.
Secondo quanto sancito dall’articolo 51 della legge numero 89 del 16 febbraio 1913, occorre che nell’atto di acquisto siano espressamente indicate le seguenti informazioni:
Ai fini della validità dell’atto di acquisto occorre allegare la seguente documentazione:
Una volta ricevuta la documentazione, il notaio esamina il materiale al fine di appurare che l’immobile sia conforme alla normativa vigente, libero da vincoli e non gravato da difformità o abusi edilizi. In caso di irregolarità, sarà sua premura informare le parti ed eventualmente richiedere che vengano forniti documenti aggiuntivi.
Il costo di un atto pubblico di acquisto può variare in base a una pluralità di fattori, come per esempio la tipologia di immobile, la sua destinazione d’uso e se si tratta della prima o seconda casa. Il costo cambia anche se il trasferimento avviene tra privati o imprese.
L’ordinamento giuridico italiano prevede che gli atti di acquisto di beni immobili vengano debitamente trascritti nei pubblici registri immobiliari della Conservatoria di Stato, poiché vige l’obbligo per i trasferimenti di diritti reali di avere evidenza pubblica.
I pubblici registri immobiliari, custoditi presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate, sono liberamente consultabili in diverse modalità. Gli atti di acquisto trascritti e digitalizzati possono essere consultati comodamente online mediante il Sistema Interscambio Territorio (Sister) gestito dall’Agenzia delle Entrate.
Per accedere ad atti notarili di acquisto emessi prima del 1974, invece, occorre rivolgersi personalmente agli sportelli della Conservatoria dei registri immobiliari di competenza nello specifico ambito territoriale in cui si trova l’immobile di interesse.
Una copia autenticata di un atto di acquisto può essere richiesta direttamente al pubblico ufficiale che si è occupato del trasferimento della proprietà.
Con la stipula del contratto preliminare di vendita, comunemente detto compromesso, il venditore e l’acquirente si impegnano a sottoscrivere in un momento successivo l’atto di acquisto definitivo. Quando viene redatto il compromesso, quindi, non avviene il passaggio di proprietà. Le parti semplicemente si impegnano a procedere con l’operazione di compravendita.
L’atto di acquisto è, invece, il passaggio conclusivo dell’iter di compravendita, che concretizza il trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore al compratore. Il passaggio di proprietà avviene con la sottoscrizione di tale atto.
Inoltre, benché nella prassi rappresenti un passaggio fondamentale nella compravendita immobiliare, la stipula del preliminare non è obbligatoria per procedere con la vendita. L’atto di acquisto, invece, è fondamentale per la legittimità del trasferimento di proprietà. In assenza dell’atto di acquisto, il passaggio di proprietà non può considerarsi effettivamente ultimato.
La stipula di un atto notarile di acquisto richiede in genere qualche ora prima di essere ultimata, soprattutto nel caso in cui vengano coinvolte società finanziarie per il pagamento.
Il rogito e l’atto di acquisto sono la stessa cosa. Si tratta dell'atto pubblico redatto e sottoscritto da un pubblico ufficiale, come il notaio, che definisce l'azione di trasferire la proprietà di un bene immobile dal venditore all’acquirente.
Il modo più immediato è richiedere una copia autenticata dell’atto di acquisto direttamente al notaio che si è occupato del trasferimento della proprietà. In alternativa puoi rivolgersi agli sportelli della Conservatoria dei registri immobiliari di competenza per richiedere copie di atti emessi prima del 1974. Atti più recenti e digitalizzati sono reperibili online mediante il Sistema Interscambio Territorio (Sister) gestito dall’Agenzia delle Entrate.