Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
Per vendere casa nel 2026 servono i documenti personali del venditore, l’atto di provenienza, la documentazione catastale e ipotecaria, l’APE, i documenti urbanistici ed edilizi, le eventuali certificazioni sugli impianti, la documentazione condominiale e, se presenti, i documenti relativi a mutuo, locazione, successione o lavori di ristrutturazione.
Sintesi
Vendere casa nel 2026 richiede una preparazione accurata della documentazione da presentare al notaio, all’acquirente e agli eventuali professionisti coinvolti nella trattativa. Avere tutti i documenti pronti consente di evitare ritardi al rogito, contestazioni sulla conformità dell’immobile e problemi nella fase conclusiva della compravendita.
| Documento obbligatorio | Quando serve | A cosa serve |
|---|---|---|
| Documento di identità | Sempre | Identificare il venditore al momento della compravendita e del rogito |
| Codice fiscale o tessera sanitaria | Sempre | Identificare fiscalmente il venditore |
| Certificato di stato civile o documentazione sul regime patrimoniale | Sempre | Verificare se il venditore è celibe/nubile, coniugato, separato, divorziato o in comunione/separazione dei beni |
| Atto di provenienza | Sempre | Dimostrare che il venditore è proprietario dell’immobile e può venderlo |
| Attestato di prestazione energetica (APE) | Sempre, salvo casi esclusi dalla normativa | Informare l’acquirente sulla classe energetica dell’immobile |
| Visura catastale | Sempre | Verificare dati catastali, intestazione e rendita dell’immobile |
| Planimetria catastale | Sempre | Controllare che lo stato reale dell’immobile corrisponda a quello depositato in Catasto |
| Documentazione urbanistica ed edilizia | Sempre | Dimostrare la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile |
| Titoli edilizi, pratiche edilizie, condoni o sanatorie | Quando l’immobile è stato costruito, modificato o regolarizzato con specifici titoli | Provare che costruzione, modifiche e regolarizzazioni siano legittime |
| Certificato di agibilità, abitabilità o SCA | Quando presente o richiesto in base alla storia dell’immobile | Attestare condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e conformità dell’immobile |
| Visura ipotecaria o ispezione ipotecaria | Sempre in fase di controllo notarile | Verificare l’assenza o la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami |
| Documentazione condominiale | Se l’immobile è in condominio | Informare l’acquirente su spese, regolamento, delibere e situazione debitoria |
| Contratto di locazione registrato | Se l’immobile è affittato | Informare l’acquirente della presenza dell’inquilino e delle condizioni del contratto |
| Documenti del mutuo e conteggio estintivo | Se sull’immobile c’è un mutuo in corso | Consentire l’estinzione del debito residuo e la cancellazione dell’ipoteca |
| Dichiarazione di successione, voltura catastale e documenti ereditari | Se l’immobile è stato ereditato | Documentare la provenienza successoria dell’immobile, l’aggiornamento catastale e, insieme agli altri atti necessari, la legittimazione degli eredi alla vendita |
| Certificato di destinazione urbanistica (CDU) | In caso di vendita di terreni o di aree di pertinenza del fabbricato con superficie superiore a 5.000 mq | Indicare destinazione urbanistica, vincoli e possibilità edificatorie |
| Autorizzazione paesaggistica | Se l’immobile si trova in area sottoposta a vincolo paesaggistico e sono stati realizzati, o devono essere realizzati, interventi soggetti ad autorizzazione | Dimostrare che gli interventi realizzati in zona vincolata sono stati autorizzati secondo la normativa applicabile |
L’atto di vendita, o rogito notarile, è il documento con cui si conclude ufficialmente la compravendita immobiliare e viene trasferita la proprietà della casa dal venditore all’acquirente. Viene redatto dal notaio dopo aver verificato l’identità delle parti, la titolarità dell’immobile, la correttezza dei dati catastali, la presenza di eventuali ipoteche o gravami e la regolarità della documentazione necessaria.
Prima del rogito, il venditore deve quindi mettere a disposizione tutti i documenti utili a dimostrare che l’immobile può essere venduto senza impedimenti. Tra questi rientrano l’atto di provenienza, la visura catastale, la planimetria, l’APE, la documentazione urbanistica ed edilizia, l’eventuale documentazione condominiale e i documenti relativi a mutui, successioni, locazioni o vincoli particolari.
Nel giorno della stipula, il notaio legge l’atto alle parti, raccoglie le firme, registra la compravendita e cura gli adempimenti successivi, tra cui la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale. Per evitare rinvii o problemi nella fase finale, è consigliabile controllare la documentazione con largo anticipo rispetto alla data fissata per il rogito.
Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
I documenti per vendere una casa ereditata sono in gran parte gli stessi richiesti per una normale compravendita immobiliare, ma occorre integrare la documentazione con gli atti che dimostrano il passaggio della proprietà dal defunto agli eredi.
In particolare, oltre ai documenti anagrafici, catastali, urbanistici, ipotecari e all’APE, il venditore deve generalmente fornire la dichiarazione di successione, la voltura catastale, l’eventuale testamento, l’accettazione dell’eredità e gli altri documenti relativi all’acquisto mortis causa. Se gli eredi sono più di uno, tutti i comproprietari devono partecipare alla vendita o conferire idonea procura.
Prima del rogito è inoltre opportuno verificare che la successione sia stata correttamente presentata, che la voltura catastale sia aggiornata e che non vi siano trascrizioni, ipoteche, pignoramenti o controversie ereditarie tali da ostacolare il trasferimento dell’immobile.
Vendere casa da privato, cioè senza il supporto di un’agenzia immobiliare, non riduce il numero dei documenti necessari per arrivare al momento del rogito. Il proprietario deve comunque predisporre tutta la documentazione richiesta per dimostrare la titolarità dell’immobile, la regolarità catastale, urbanistica ed edilizia e l’assenza di gravami o situazioni non dichiarate.
La differenza principale riguarda la gestione diretta della trattativa: il venditore dovrà occuparsi personalmente della raccolta dei documenti, della verifica delle informazioni da fornire all’acquirente, della proposta di acquisto, dell’eventuale preliminare e del coordinamento con il notaio. In assenza di un intermediario, è ancora più importante controllare in anticipo planimetria, visure, APE, documentazione condominiale e situazione ipotecaria, così da evitare problemi nella fase finale della vendita.
Se non ci si avvale di un’agenzia, inoltre, non sarà necessario indicare i dati del mediatore immobiliare né documentare le provvigioni pagate. Restano invece indispensabili tutti i documenti relativi all’immobile e alla posizione personale del venditore.
Quando si vende una casa da ristrutturare, ai documenti obbligatori per la compravendita immobiliare è opportuno aggiungere una serie di documenti tecnici utili a descrivere con precisione lo stato dell’immobile. L’obiettivo è fornire all’acquirente un quadro chiaro delle condizioni dell’abitazione, degli interventi necessari e di eventuali criticità edilizie, strutturali o impiantistiche.
Tra i documenti più importanti ci sono la relazione tecnica sullo stato dell’immobile, l’eventuale perizia strutturale, la stima dei lavori da eseguire e la documentazione relativa a precedenti interventi edilizi, sanatorie o pratiche di condono. Se gli impianti sono vecchi, non conformi o da rifare, è utile specificarlo nella documentazione, allegando eventuali certificazioni disponibili o dichiarando l’assenza delle stesse.
Questi documenti non servono solo a tutelare l’acquirente, ma anche il venditore, perché riducono il rischio di contestazioni dopo il rogito e rendono più trasparente la trattativa.
| Documento da aggiungere | Quando serve | A cosa serve |
|---|---|---|
| Relazione tecnica sullo stato dell’immobile | Quando la casa presenta difetti, usura, lavori da eseguire o possibili irregolarità | Descrivere le condizioni generali dell’abitazione e individuare eventuali criticità |
| Stima dei lavori di ristrutturazione | Quando l’immobile richiede interventi significativi | Fornire una valutazione indicativa di costi, tempi e tipologia dei lavori necessari |
| Perizia strutturale | Se ci sono crepe, cedimenti, infiltrazioni importanti o dubbi sulla stabilità | Valutare la sicurezza strutturale dell’edificio o di singole parti dell’immobile |
| Documentazione sugli impianti | Quando gli impianti sono datati, non certificati o da rifare | Chiarire lo stato di impianto elettrico, idrico, termico e gas |
| Certificazioni di conformità degli impianti, se disponibili | Se gli impianti sono stati realizzati o modificati secondo normativa | Dimostrare la conformità degli impianti alle norme di sicurezza |
| Pratiche edilizie pregresse | Se nel tempo sono stati eseguiti lavori sull’immobile | Verificare che gli interventi siano stati autorizzati correttamente |
| Sanatorie, condoni o pratiche di regolarizzazione | Se sono presenti difformità già sanate | Provare che eventuali irregolarità edilizie siano state regolarizzate |
| Preventivi o computo metrico estimativo | Se il venditore ha già fatto valutare i lavori da professionisti o imprese | Dare all’acquirente un’indicazione più concreta dell’investimento necessario |
Quando si vende un immobile locato, cioè già affittato a un inquilino, ai documenti ordinari richiesti per la compravendita occorre aggiungere tutta la documentazione relativa al contratto di locazione in corso. La vendita dell’immobile, infatti, non comporta automaticamente la cessazione del contratto: l’acquirente subentra nella posizione del precedente proprietario e l’inquilino conserva il diritto di rimanere nell’abitazione fino alla scadenza prevista, salvo i casi specifici disciplinati dalla legge.
Il documento principale da fornire è il contratto di locazione registrato, completo degli estremi di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. È opportuno allegare anche eventuali proroghe, rinnovi, accordi integrativi, comunicazioni di disdetta o documenti relativi a modifiche del canone e delle condizioni contrattuali. In questo modo l’acquirente può conoscere con precisione durata residua del contratto, importo del canone, deposito cauzionale, modalità di pagamento e obblighi delle parti.
Se l’inquilino è in regola con i pagamenti, può essere utile fornire anche le ultime ricevute dei canoni versati. Al contrario, in caso di morosità, contestazioni o procedimenti in corso, il venditore deve informare l’acquirente e produrre la relativa documentazione, così da rendere trasparente la situazione dell’immobile.
È consigliabile, inoltre, indicare se l’inquilino gode di eventuali diritti di prelazione o se sono state inviate comunicazioni rilevanti prima della vendita. Una documentazione completa tutela sia il venditore sia l’acquirente, perché consente di evitare contestazioni successive al rogito e permette di definire correttamente il passaggio del rapporto di locazione al nuovo proprietario.
Il documento di identità serve a identificare con certezza il venditore al momento della compravendita. Può trattarsi, per esempio, della carta di identità in corso di validità, del passaporto o di un altro documento riconosciuto dalla legge.
Si ottiene o si rinnova presso il comune di residenza, nel caso della carta di identità, oppure presso gli uffici competenti in base alla tipologia di documento. In sede di rogito consente al notaio di verificare l’identità della persona che vende l’immobile e di riportarne correttamente i dati nell’atto.
Il codice fiscale identifica il venditore dal punto di vista fiscale. Di norma è riportato sulla tessera sanitaria, che viene utilizzata anche come documento per confermare i dati fiscali della persona fisica.
Se la tessera sanitaria viene smarrita, deteriorata o non è più disponibile, è possibile richiederne un duplicato tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate o attraverso i canali indicati dall’amministrazione. Serve al notaio per identificare fiscalmente il venditore e per eseguire correttamente gli adempimenti collegati alla compravendita.
Il certificato di stato civile, insieme all’eventuale documentazione sul regime patrimoniale, serve a verificare se il venditore è celibe, nubile, coniugato, separato, divorziato o vedovo. In caso di matrimonio, è importante capire se i coniugi si trovano in comunione o separazione dei beni.
Questi documenti si richiedono presso il comune o tramite i servizi anagrafici online, quando disponibili. Sono importanti perché il regime patrimoniale può incidere sulla possibilità di vendere l’immobile: in alcuni casi, infatti, può essere necessario anche il consenso o l’intervento del coniuge.
L’atto di provenienza è il documento che dimostra come il venditore è diventato proprietario dell’immobile. Può essere un precedente rogito di compravendita, un atto di donazione, una dichiarazione di successione, un decreto di trasferimento o un altro titolo idoneo.
Se il venditore non ne ha una copia, può richiederla al notaio che ha stipulato l’atto oppure, se il notaio non è più in attività, all’Archivio notarile competente. Serve a dimostrare che il venditore ha effettivamente il diritto di trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente.
L’attestato di prestazione energetica, o APE, è il documento che descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e ne indica la classe energetica. Contiene informazioni sui consumi, sull’efficienza dell’edificio e sugli eventuali interventi consigliati per migliorarne le prestazioni.
Si ottiene rivolgendosi a un tecnico abilitato, che effettua il sopralluogo, valuta l’immobile e redige l’attestato secondo la normativa vigente. L’APE serve per informare l’acquirente sulle prestazioni energetiche della casa e deve essere disponibile già nella fase di vendita, salvo specifiche esclusioni previste dalla legge.
La visura catastale è il documento che riporta i principali dati catastali dell’immobile, come foglio, particella, subalterno, categoria catastale, classe, consistenza, rendita e intestatari catastali.
Può essere richiesta tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate, presso gli uffici competenti o tramite un professionista abilitato. Serve a verificare che i dati catastali dell’immobile siano corretti e coerenti con quelli che verranno indicati nell’atto di compravendita.
La planimetria catastale è il disegno tecnico dell’unità immobiliare depositato in Catasto. Mostra la distribuzione interna dell’immobile, la disposizione dei vani, gli accessi, le pertinenze e gli altri elementi rilevanti dal punto di vista catastale.
Può essere richiesta dal proprietario, da un suo delegato o da un tecnico abilitato tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate. Serve a verificare che lo stato reale dell’immobile corrisponda alla planimetria depositata: eventuali difformità devono essere valutate e, se necessario, regolarizzate prima della vendita.
La documentazione urbanistica ed edilizia comprende gli atti che dimostrano la regolarità dell’immobile dal punto di vista costruttivo e amministrativo. Può includere licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, SCIA, CILA, varianti, pratiche di condono e altri documenti relativi alla storia dell’edificio.
Si ottiene di solito tramite accesso agli atti presso il comune in cui si trova l’immobile, spesso con il supporto di un tecnico come geometra, architetto o ingegnere. Serve a verificare che l’immobile sia stato costruito e modificato nel rispetto delle autorizzazioni previste.
I titoli edilizi sono i provvedimenti o le comunicazioni che hanno autorizzato la costruzione dell’immobile o i successivi interventi edilizi. Rientrano in questa categoria, per esempio, licenze edilizie, concessioni edilizie, permessi di costruire, SCIA, CILA, DIA, varianti, condoni e sanatorie.
Si recuperano presso l’ufficio tecnico del comune o tramite un tecnico incaricato, che può verificare la documentazione presente negli archivi comunali. Servono a dimostrare che eventuali lavori, ampliamenti, modifiche interne o regolarizzazioni siano stati effettuati correttamente.
Il certificato di agibilità, il vecchio certificato di abitabilità o la segnalazione certificata di agibilità attestano che l’immobile rispetta determinate condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti.
La documentazione si recupera presso il comune o tramite accesso agli atti. Nei casi più recenti, l’agibilità può risultare da una segnalazione certificata presentata da un tecnico abilitato. Serve a confermare che l’immobile possiede i requisiti necessari per essere utilizzato secondo la sua destinazione.
La visura ipotecaria, detta anche ispezione ipotecaria, consente di verificare le formalità registrate sull’immobile o sul soggetto proprietario. Permette quindi di controllare la presenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri gravami.
Può essere richiesta presso l’Agenzia delle Entrate, tramite i servizi di consultazione dei registri immobiliari o con l’assistenza del notaio o di un professionista. Serve a tutelare l’acquirente e a verificare che l’immobile possa essere trasferito senza vincoli non dichiarati.
La documentazione condominiale riguarda gli immobili inseriti in un condominio. Comprende, per esempio, regolamento condominiale, ultime delibere assembleari, rendiconti, ripartizione delle spese, eventuali lavori straordinari approvati e attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti.
Si richiede all’amministratore di condominio. Serve a informare l’acquirente su spese ordinarie e straordinarie, eventuali debiti del venditore, lavori già deliberati e regole da rispettare all’interno del condominio.
Il contratto di locazione registrato è necessario quando l’immobile in vendita è affittato. Indica le condizioni del rapporto con l’inquilino, tra cui durata, canone, deposito cauzionale, scadenze, rinnovi e obblighi delle parti.
Si recupera dalla documentazione del proprietario oppure tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate, presso cui il contratto deve essere registrato. Serve a informare l’acquirente della presenza dell’inquilino e del fatto che, dopo la vendita, il nuovo proprietario subentrerà nel rapporto di locazione.
I documenti del mutuo servono quando sull’immobile grava ancora un finanziamento in corso. Comprendono l’atto di mutuo, il piano di ammortamento, le ricevute dei pagamenti e soprattutto il conteggio estintivo, cioè il documento che indica il debito residuo da saldare.
Il conteggio estintivo si richiede alla banca o all’istituto finanziario che ha concesso il mutuo. Serve a organizzare l’eventuale estinzione del finanziamento in occasione della vendita e a consentire la cancellazione dell’ipoteca collegata al mutuo.
Questi documenti servono quando l’immobile è stato ereditato. La dichiarazione di successione documenta, ai fini fiscali, i beni caduti in successione e i soggetti coinvolti, mentre la voltura catastale aggiorna l’intestazione catastale dell’immobile. Per ricostruire correttamente la provenienza successoria possono essere necessari anche il testamento, l’accettazione dell’eredità, la trascrizione dell’accettazione e altri atti relativi alla successione.
La dichiarazione di successione e la voltura si presentano tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate, direttamente o con l’aiuto di un professionista. Servono a ricostruire la provenienza successoria dell’immobile e, insieme alle verifiche del notaio sugli altri atti necessari, a confermare che gli eredi possano procedere alla vendita.
Il certificato di destinazione urbanistica, o CDU, è il documento che indica la destinazione urbanistica di un terreno o di un’area secondo gli strumenti urbanistici comunali. Può riportare anche vincoli, limiti edificatori e altre informazioni rilevanti.
Si richiede al comune in cui si trova il bene, di solito presso l’ufficio tecnico o urbanistico. Serve soprattutto in caso di vendita di terreni o di aree di pertinenza del fabbricato con superficie superiore a 5.000 mq, perché consente all’acquirente di conoscere la destinazione urbanistica e le possibilità di utilizzo dell’area.
L’autorizzazione paesaggistica è il provvedimento necessario quando l’immobile si trova in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico e sono stati realizzati, o devono essere realizzati, interventi che incidono sull’aspetto esterno o sul contesto tutelato.
Si ottiene tramite il comune o l’amministrazione competente, spesso con il supporto di un tecnico abilitato. Serve a dimostrare che gli interventi effettuati sull’immobile rispettano i vincoli paesaggistici e sono stati autorizzati secondo la normativa applicabile.
Il controllo dei documenti viene svolto principalmente dal notaio, che verifica la titolarità dell’immobile, la correttezza dei dati catastali e l’eventuale presenza di vincoli o gravami. Tuttavia, è consigliabile preparare la documentazione già prima di avviare la trattativa, anche con il supporto di un tecnico.
Dipende dal tipo di documento mancante. Alcuni documenti possono essere recuperati prima del rogito, mentre altri, come l’atto di provenienza, l’APE o la documentazione necessaria a dimostrare la regolarità dell’immobile, sono essenziali per concludere correttamente la vendita.
Conviene iniziare la raccolta dei documenti prima ancora di pubblicare l’annuncio o avviare le visite. In questo modo è possibile individuare per tempo eventuali difformità catastali, problemi urbanistici, documenti scaduti o certificazioni mancanti, evitando ritardi nella fase del compromesso o del rogito.
Le certificazioni obbligatorie dipendono dalle caratteristiche dell’immobile, ma nella maggior parte dei casi è necessario disporre dell’attestato di prestazione energetica. Possono essere richiesti anche documenti relativi ad agibilità, conformità catastale, regolarità urbanistica ed edilizia e, se disponibili o pertinenti, certificazioni degli impianti.
Il notaio chiede di solito i documenti personali del venditore, l’atto di provenienza, visura e planimetria catastale, APE, documentazione urbanistica ed edilizia, visura ipotecaria e, se necessario, documenti condominiali, successione, mutuo, locazione o altri atti legati alla situazione specifica dell’immobile.
