Atto di provenienza, visura catastale, attestato di prestazione energetica… E ancora, pratiche edilizie, certificato di agibilità e il verbale relativo all’ultima assemblea condominiale… La lista dei documenti per vendere casa è lunga e in costante evoluzione in base a quanto previsto dalla legge. In questa guida forniamo una panoramica di quelli che sono i documenti e le certificazioni di cui il proprietario dell’immobile oggetto di vendita debba necessariamente essere in possesso affinché l’operazione possa andare a buon fine.
In previsione di una compravendita immobiliare consigliamo, comunque, di consultare preventivamente il notaio alla presenza del quale verrà sottoscritto l’atto per verificare con esattezza quali documenti siano richiesti, poiché le disposizioni di legge possono cambiare.
Quando si vende casa occorre presentare:
Ai cittadini extracomunitari è richiesto di fornire anche il permesso di soggiorno.
Tra i documenti necessari per vendere casa c’è l’atto di provenienza, che indica la modalità con cui la parte venditrice sia entrata in possesso dell’immobile oggetto di vendita, ossia se con:
Tale documento è necessario per dimostrare che il venditore abbia effettivamente il diritto di trasferire la proprietà in oggetto. Se manca l'atto di provenienza, non si può procedere con la vendita dell'immobile.
A partire dal 1° luglio 2009 l’attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio per la compravendita di immobili. Chi desidera vendere casa, pertanto, deve obbligatoriamente includerlo nella documentazione da allegare al contratto di compravendita. Nel caso in cui un immobile venisse venduto senza presentazione dell’APE, si rischia di incorrere in pesanti sanzioni pecuniarie.
Per ottenere l’APE occorre rivolgersi a un tecnico abilitato che, dopo aver eseguito un’accurata valutazione energetica dell’immobile, rilascerà l’attestato e provvederà a registrarlo e depositarlo presso il catasto regionale.
La visura catastale rientra nel novero dei documenti che servono per vendere una casa poiché riporta:
La visura catastale, da presentare nella versione ufficiale rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, riporta anche la mappa catastale nel caso in cui il bene oggetto di vendita fosse un terreno.
Per vendere casa serve anche la planimetria catastale, il disegno tecnico, generalmente in scala 1:200, dell’unità immobiliare in questione registrata al catasto. In previsione di una compravendita immobiliare ne puoi richiedere la rasterizzazione direttamente all’Agenzia delle Entrate o rivolgendoti all’Ufficio del Territorio.
Tra i tanti documenti che servono per vendere casa c’è anche la visura ipotecaria, detta anche visura ipocatastale, anch’essa reperibile presso l’Agenzia delle Entrate.
Si tratta di un importante documento che consente di determinare se un soggetto sia effettivamente l’intestatario di un immobile. Attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e contro il proprietario, la visura ipotecaria consente altresì di identificare se sull’immobile oggetto di vendita vi siano gravami, ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi.
Nell’elenco di quali documenti servono per vendere casa ci sono anche le opportune certificazioni che attestino la conformità dell’immobile e degli impianti tecnici nello stesso installati alle norme tecniche vigenti in termini di sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Si tratta, per esempio, della segnalazione certificata di agibilità (SCA), introdotta con il decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 in sostituzione del certificato di abitabilità e di agibilità, che garantisce che un immobile sia sicuro, conforme alla normativa vigente e libero da abusi edilizi e irregolarità edilizio-urbanistiche.
Per vendere casa occorre presentare anche i certificati di conformità dell’impianto elettrico, termico, idrico e sanitario alle norme di sicurezza. Nel caso in cui venissero riscontrati vizi o difetti di costruzione, irregolarità o abusi edilizi, sarà necessario presentare una sanatoria.
In caso di compravendita immobiliare, un documento necessario è la relazione tecnica prodotta da un valutatore immobiliare certificato, un geometra, un architetto o un tecnico abilitato in seguito a un’approfondita valutazione della proprietà. Tale relazione, debitamente sottoscritta e timbrata dal professionista che la redige, fornisce una valutazione oggettiva e accurata del valore dell’immobile oggetto di vendita.
Nel novero delle documentazioni relative alla proprietà che il venditore dovrebbe fornire all’acquirente rientrano anche le pratiche edilizie, ovvero l'insieme delle procedure e dei documenti necessari per autorizzare e regolarizzare gli interventi edilizi. Occorre presentare copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato, tra cui il permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e pratiche di varianti e condoni necessari per sancire l’assenza di abusi edilizi.
Per vendere casa serve anche il certificato di destinazione urbanistica (CDU), un importante documento contenente indicazioni, per l’appunto, sulla destinazione urbanistica dell’immobile ed eventuali vincoli. È possibile richiederne il rilascio al comune in cui si trova il bene.
Per dimostrare che l’immobile oggetto di vendita rispetti gli eventuali vincoli urbanistici, ambientali, artistico-architettonici e paesaggistici presenti nell’area in cui è ubicato, occorre allegare al contratto di compravendita l’autorizzazione paesaggistica, una pratica rilasciata dal comune, secondo quanto previsto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 31 del 13 febbraio 2017, per poter eseguire opere che potrebbero impattare sul paesaggio urbano e naturale sottoposto a tutela.
Quando si vende casa occorre fornire prova dell’avvenuto pagamento di:
Fornire tali ricevute di pagamento consente di dimostrare, in caso di eventuali disguidi o disservizi, di aver regolarmente saldato quanto richiesto.
Se l’unità immobiliare oggetto di vendita appartiene a un complesso condominiale, occorre presentare anche:
È altresì richiesto un certificato che attesti l’assenza di controversie e l’avvenuto saldo di tutte le spettanze a carico del proprietario, per garantire all'acquirente che la proprietà sia libera da debiti.
Quando si vende casa è opportuno presentare anche una copia del contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso di vendita. Si tratta del documento con cui le parti si impegnano a stipulare l’atto di vendita definitivo e stabiliscono i termini e le condizioni della transazione.
Nel novero dei documenti da presentare per vendere casa rientra anche la proposta di acquisto con cui l'acquirente dichiara ufficialmente la sua intenzione di acquistare l’immobile in oggetto, accompagnata dalla ricevuta del versamento effettuato a titolo di anticipo sul prezzo di vendita.
Per vendere casa che documenti servono se, per l’acquisto della stessa, è stato richiesto un finanziamento? Ebbene, se si vende una casa con mutuo in corso occorre presentare:
Il conteggio estintivo è un modulo rilasciato dall’ente finanziatore in cui viene indicato a quanto ammonti la somma ancora dovuta.
Nel caso in cui si venda una casa già affittata, operazione consentita dall’articolo 1599 del codice civile, è necessario fornire il contratto di locazione e informare l’acquirente della presenza dell’inquilino, che ha pieno diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla naturale scadenza dell’accordo.
Per quanto riguarda, invece, i documenti per vendere una casa da ristrutturare, al novero si aggiunge una stima sull'entità, i tempi e i costi dei necessari interventi di ristrutturazione, risanamento e consolidamento strutturale fornita da un professionista del settore in seguito a un’approfondita valutazione delle condizioni architettoniche, impiantistiche e manutentive del fabbricato.
Puoi richiedere una nuova copia del rogito notarile al notaio che a suo tempo si era occupato della compravendita. Qualora non fosse possibile, puoi contattare gli uffici dell’archivio notarile del distretto in cui operava il notaio in questione inviando una richiesta per via telematica, a mezzo posta o recandoti personalmente in sede.
La visura ipotecaria può essere richiesta tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate con i servizi Entratel e Fisconline.
L'attestato di prestazione energetica ha una validità di 10 anni. È, pertanto, necessario che un professionista accreditato, debitamente iscritto all’albo dei certificatori energetici della regione in cui opera, effettui un nuovo sopralluogo e valuti le prestazioni energetiche dell'edificio per produrre un nuovo attestato.
