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Panoramica Completa dei Documenti per Vendere Casa

Jessica Maggi
17.05.2024
7 min

Atto di provenienza, visura catastale, attestato di prestazione energetica… E ancora, pratiche edilizie, certificato di agibilità e il verbale relativo all’ultima assemblea condominiale… La lista dei documenti per vendere casa è lunga e in costante evoluzione in base a quanto previsto dalla legge. In questa guida forniamo una panoramica di quelli che sono i documenti e le certificazioni di cui il proprietario dell’immobile oggetto di vendita debba necessariamente essere in possesso affinché l’operazione possa andare a buon fine.

In previsione di una compravendita immobiliare consigliamo, comunque, di consultare preventivamente il notaio alla presenza del quale verrà sottoscritto l’atto per verificare con esattezza quali documenti siano richiesti, poiché le disposizioni di legge possono cambiare. 

1. Documenti anagrafici 

Quando si vende casa occorre presentare: 

  • carta di identità in corso di validità;
  • codice fiscale o tessera sanitaria;
  • certificato di residenza;
  • certificato che attesti lo stato civile;
  • stato di famiglia; 
  • copia dell’eventuale contratto di convivenza, un accordo scritto con cui i conviventi disciplinano i rapporti patrimoniali relativi alla loro vita in comune, secondo quanto stabilito dalla legge numero 76 del 20 maggio 2016

Ai cittadini extracomunitari è richiesto di fornire anche il permesso di soggiorno.

2. Atto di provenienza

Documenti per vendere casa

Tra i documenti necessari per vendere casa c’è l’atto di provenienza, che indica la modalità con cui la parte venditrice sia entrata in possesso dell’immobile oggetto di vendita, ossia se con: 

Tale documento è necessario per dimostrare che il venditore abbia effettivamente il diritto di trasferire la proprietà in oggetto. Se manca l'atto di provenienza, non si può procedere con la vendita dell'immobile.

3. Attestato di prestazione energetica (APE)

A partire dal 1° luglio 2009 l’attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio per la compravendita di immobili. Chi desidera vendere casa, pertanto, deve obbligatoriamente includerlo nella documentazione da allegare al contratto di compravendita. Nel caso in cui un immobile venisse venduto senza presentazione dell’APE, si rischia di incorrere in pesanti sanzioni pecuniarie.

Per ottenere l’APE occorre rivolgersi a un tecnico abilitato che, dopo aver eseguito un’accurata valutazione energetica dell’immobile, rilascerà l’attestato e provvederà a registrarlo e depositarlo presso il catasto regionale. 

4. Visura catastale 

La visura catastale rientra nel novero dei documenti che servono per vendere una casa poiché riporta: 

  • dati identificativi e reddituali dell’immobile oggetto di vendita;
  • dati anagrafici del soggetto, persona fisica o giuridica, a cui l’immobile risulta essere intestato;
  • monografie dei punti fiduciali e dei vertici della rete catastale;
  • atti di aggiornamento catastale.

La visura catastale, da presentare nella versione ufficiale rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, riporta anche la mappa catastale nel caso in cui il bene oggetto di vendita fosse un terreno.

5. Planimetria catastale 

Per vendere casa serve anche la planimetria catastale, il disegno tecnico, generalmente in scala 1:200, dell’unità immobiliare in questione registrata al catasto. In previsione di una compravendita immobiliare ne puoi richiedere la rasterizzazione direttamente all’Agenzia delle Entrate o rivolgendoti all’Ufficio del Territorio.

6. Visura ipotecaria

Tra i tanti documenti che servono per vendere casa c’è anche la visura ipotecaria, detta anche visura ipocatastale, anch’essa reperibile presso l’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di un importante documento che consente di determinare se un soggetto sia effettivamente l’intestatario di un immobile. Attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e contro il proprietario, la visura ipotecaria consente altresì di identificare se sull’immobile oggetto di vendita vi siano gravami, ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi.

7. Documentazione di conformità dell'immobile alle norme di sicurezza

Nell’elenco di quali documenti servono per vendere casa ci sono anche le opportune certificazioni che attestino la conformità dell’immobile e degli impianti tecnici nello stesso installati alle norme tecniche vigenti in termini di sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Si tratta, per esempio, della segnalazione certificata di agibilità (SCA), introdotta con il decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 in sostituzione del certificato di abitabilità e di agibilità, che garantisce che un immobile sia sicuro, conforme alla normativa vigente e libero da abusi edilizi e irregolarità edilizio-urbanistiche.

Per vendere casa occorre presentare anche i certificati di conformità dell’impianto elettrico, termico, idrico e sanitario alle norme di sicurezza. Nel caso in cui venissero riscontrati vizi o difetti di costruzione, irregolarità o abusi edilizi, sarà necessario presentare una sanatoria.

8. Relazione tecnica

In caso di compravendita immobiliare, un documento necessario è la relazione tecnica prodotta da un valutatore immobiliare certificato, un geometra, un architetto o un tecnico abilitato in seguito a un’approfondita valutazione della proprietà. Tale relazione, debitamente sottoscritta e timbrata dal professionista che la redige, fornisce una valutazione oggettiva e accurata del valore dell’immobile oggetto di vendita. 

9. Pratiche edilizie

Nel novero delle documentazioni relative alla proprietà che il venditore dovrebbe fornire all’acquirente rientrano anche le pratiche edilizie, ovvero l'insieme delle procedure e dei documenti necessari per autorizzare e regolarizzare gli interventi edilizi. Occorre presentare copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato, tra cui il permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e pratiche di varianti e condoni necessari per sancire l’assenza di abusi edilizi.

10. Certificato di destinazione urbanistica (CDU)

Per vendere casa serve anche il certificato di destinazione urbanistica (CDU), un importante documento contenente indicazioni, per l’appunto, sulla destinazione urbanistica dell’immobile ed eventuali vincoli. È possibile richiederne il rilascio al comune in cui si trova il bene.

11. Autorizzazione paesaggistica

Per dimostrare che l’immobile oggetto di vendita rispetti gli eventuali vincoli urbanistici, ambientali, artistico-architettonici e paesaggistici presenti nell’area in cui è ubicato, occorre allegare al contratto di compravendita l’autorizzazione paesaggistica, una pratica rilasciata dal comune, secondo quanto previsto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 31 del 13 febbraio 2017, per poter eseguire opere che potrebbero impattare sul paesaggio urbano e naturale sottoposto a tutela.

12. Ricevute di pagamento di utenze e tasse sulla proprietà

Quando si vende casa occorre fornire prova dell’avvenuto pagamento di:

  • Imposta Municipale Unica (IMU), introdotta in sostituzione dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) con il decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011;
  • Tassa sui Rifiuti (TARI) destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta, trasporto, smaltimento e recupero dei rifiuti urbani;
  • bollette relative alla fornitura di gas naturale, acqua ed energia elettrica.

Fornire tali ricevute di pagamento consente di dimostrare, in caso di eventuali disguidi o disservizi, di aver regolarmente saldato quanto richiesto.

13. Documentazione condominiale 

Se l’unità immobiliare oggetto di vendita appartiene a un complesso condominiale, occorre presentare anche: 

  • regolamento condominiale; 
  • verbale relativo all’ultima assemblea condominiale; 
  • ripartizione delle spese condominiali e degli oneri relativi alla gestione e manutenzione delle parti comuni del complesso, elencati nell’articolo 1117 del codice civile.

È altresì richiesto un certificato che attesti l’assenza di controversie e l’avvenuto saldo di tutte le spettanze a carico del proprietario, per garantire all'acquirente che la proprietà sia libera da debiti. 

14. Contratto preliminare di compravendita

Quando si vende casa è opportuno presentare anche una copia del contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso di vendita. Si tratta del documento con cui le parti si impegnano a stipulare l’atto di vendita definitivo e stabiliscono i termini e le condizioni della transazione.  

15. Proposta di acquisto

Nel novero dei documenti da presentare per vendere casa rientra anche la proposta di acquisto con cui l'acquirente dichiara ufficialmente la sua intenzione di acquistare l’immobile in oggetto, accompagnata dalla ricevuta del versamento effettuato a titolo di anticipo sul prezzo di vendita

16. Documenti relativi al mutuo 

Per vendere casa che documenti servono se, per l’acquisto della stessa, è stato richiesto un finanziamento? Ebbene, se si vende una casa con mutuo in corso occorre presentare: 

  • copia dell’atto di mutuo; 
  • piano di ammortamento; 
  • conteggio estintivo per conoscere con precisione l’importo del debito residuo.

Il conteggio estintivo è un modulo rilasciato dall’ente finanziatore in cui viene indicato a quanto ammonti la somma ancora dovuta.

17. Documenti per vendere un immobile locato 

Nel caso in cui si venda una casa già affittata, operazione consentita dall’articolo 1599 del codice civile, è necessario fornire il contratto di locazione e informare l’acquirente della presenza dell’inquilino, che ha pieno diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla naturale scadenza dell’accordo. 

18. Documenti per vendere una casa da ristrutturare

Per quanto riguarda, invece, i documenti per vendere una casa da ristrutturare, al novero si aggiunge una stima sull'entità, i tempi e i costi dei necessari interventi di ristrutturazione, risanamento e consolidamento strutturale fornita da un professionista del settore in seguito a un’approfondita valutazione delle condizioni architettoniche, impiantistiche e manutentive del fabbricato. 

Tre punti chiave
  • Quando si vende casa, occorre presentare una serie di documenti, in assenza dei quali non si può procedere con la vendita dell'immobile.
  • In previsione di una compravendita immobiliare, è consigliabile consultare preventivamente il notaio alla presenza del quale l'atto verrà sottoscritto per verificare quali documenti siano richiesti.
  • Richiedere, produrre e predisporre la documentazione necessaria per vendere casa può essere un’operazione laboriosa ed è pertanto consigliabile muoversi per tempo in vista dell'atto di compravendita.

Fonti 

FAQ

Ho smarrito la copia dell’atto di compravendita che ora mi serve per vendere casa, come posso fare?

Puoi richiedere una nuova copia del rogito notarile al notaio che a suo tempo si era occupato della compravendita. Qualora non fosse possibile, puoi contattare gli uffici dell’archivio notarile del distretto in cui operava il notaio in questione inviando una richiesta per via telematica, a mezzo posta o recandoti personalmente in sede. 

Come posso procurarmi la visura ipotecaria da allegare al contratto di compravendita?

La visura ipotecaria può essere richiesta tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate con i servizi Entratel e Fisconline.

Quando ho comprato casa nel 2011 ho ricevuto la documentazione comprensiva dell'attestato di prestazione energetica. Ora vorrei vendere e mi chiedo se sia ancora valido.

L'attestato di prestazione energetica ha una validità di 10 anni. È, pertanto, necessario che un professionista accreditato, debitamente iscritto all’albo dei certificatori energetici della regione in cui opera, effettui un nuovo sopralluogo e valuti le prestazioni energetiche dell'edificio per produrre un nuovo attestato.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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