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La valutazione energetica di una casa serve a stimare quanta energia consuma (e quanta ne “spreca”) e a collocarla in una classe energetica; più la classe è alta (A4→A1, poi B, C…), più l’immobile è efficiente e in genere costa meno da gestire ed è più appetibile sul mercato.
Sintesi:
La valutazione energetica degli edifici consente di capire quanto un immobile sia efficiente dal punto di vista dei consumi energetici. L'efficienza energetica si traduce in maggiore qualità e minori costi, perciò risulta importantissimo valutare i materiali di cui è composto l'immobile e gli elementi strutturali che lo caratterizzano. In questo articolo andremo a fornire le risposte alle domande più comuni riguardanti la valutazione energetica degli edifici, una pratica decisamente utile in ottica di compravendita. Vedremo anche come la valutazione energetica incida sul valore di un immobile,
La valutazione energetica degli edifici è un processo che consiste nell'analizzare e quantificare il consumo energetico di un edificio e la sua efficienza energetica. Questa valutazione è fondamentale per capire come l'energia viene utilizzata (o sprecata) e per identificare le opportunità di miglioramento dell'efficienza energetica.
Durante una valutazione energetica, diversi aspetti dell'edificio vengono esaminati per determinare il consumo energetico e identificare le aree dove possono essere fatti miglioramenti. Questo include l'analisi di come l'energia viene utilizzata per il riscaldamento, il raffreddamento, l'illuminazione e il funzionamento di elettrodomestici e attrezzature.
Inoltre, la valutazione può rivelare dove l'edificio potrebbe perdere energia, come attraverso un cattivo isolamento o finestre inefficienti. Anche i sistemi di riscaldamento e raffreddamento vengono esaminati per assicurarsi che siano efficienti e ben mantenuti.
Attraverso questo processo, è possibile determinare le misure che possono essere adottate per ridurre il consumo di energia e aumentare l'efficienza energetica complessiva dell'edificio. Ciò può includere modifiche come l'aggiornamento di apparecchiature, il miglioramento dell'isolamento o l'installazione di sistemi a energia rinnovabile. La valutazione energetica degli edifici è essenziale non solo per ridurre i costi energetici e l'impatto ambientale, ma anche per garantire un ambiente di vita o di lavoro più confortevole e sostenibile.
In questo discorso occorre fare riferimento anche all'APE perché è il documento ufficiale che “fotografa” in modo standardizzato la prestazione energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare. In pratica, la valutazione energetica può essere intesa come l’insieme delle analisi (dati di involucro, impianti, eventuali rinnovabili, calcoli) che portano a un risultato; l’APE è il formato finale con cui quel risultato viene comunicato. Nell’APE trovi la classe energetica, gli indici di prestazione (tra cui EPgl non rinnovabile) e una sezione con raccomandazioni per migliorare l’efficienza. È inoltre richiesto in vari casi, ad esempio quando un immobile viene messo sul mercato (vendita/locazione).
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Nella seguente tabella elenchiamo i passaggi chiave per valutare l'efficienza energetica di un edificio.
| N. | Passaggio | Descrizione |
|---|---|---|
| 1 | Analisi della Costruzione dell'Edificio | Valutare l'isolamento, la qualità delle finestre e la tenuta all'aria dell'edificio. |
| 2 | Sistemi di Riscaldamento e Raffreddamento | Controllare l'efficienza dei sistemi HVAC. |
| 3 | Utilizzo dell'Energia Rinnovabile | Valutare l'uso di fonti di energia rinnovabile come pannelli solari o sistemi geotermici. |
| 4 | Illuminazione | Considerare il tipo di illuminazione, preferendo lampadine a LED. |
| 5 | Elettrodomestici ed Equipaggiamenti | Verificare l'efficienza energetica di elettrodomestici e attrezzature. |
| 6 | Audit Energetico | Audit professionale per valutare il consumo energetico e identificare miglioramenti. |
| 7 | Calcolo del Consumo Energetico | Misurare il consumo energetico totale su base annuale. |
| 8 | Benchmarking e Confronto con Standard | Confrontare il consumo energetico con edifici simili e standard di efficienza. |
| 9 | Certificazioni di Efficienza Energetica | Ottenere e considerare certificazioni che classificano l'efficienza energetica. |
| 10 | Analisi dei Dati e Piani di Miglioramento | Sviluppare un piano per migliorare l'efficienza energetica basato sull'analisi dei dati. |
Per calcolare la classe energetica di un edificio si prendono in considerazione diversi fattori relativi all'uso e alla conservazione dell'energia nell'edificio. Il processo di calcolo della classe energetica può variare a seconda delle normative locali, ma generalmente segue alcuni principi chiave:
Dopo aver raccolto e analizzato questi dati, l'edificio riceve una valutazione che corrisponde a una delle classi energetiche definite dalla scala. Questa classe energetica fornisce un'indicazione immediata dell'efficienza energetica dell'edificio, aiutando proprietari, inquilini e potenziali acquirenti a comprendere il consumo energetico e l'impatto ambientale dell'edificio.
Facciamo qui un esempio di calcolo del consumo energetico di un fabbricato. Supponiamo di avere un immobile con le seguenti caratteristiche:
Per calcolare il consumo energetico totale annuale, moltiplicheremo il consumo energetico al mq per la superficie totale del fabbricato per ciascun uso energetico. Quindi:
Quindi, il consumo energetico totale annuale del fabbricato sarà la somma di questi tre valori:
Riscaldamento + Raffreddamento + Illuminazione ed Elettrodomestici = 30.000kWh/anno
Questo significa che il fabbricato preso come esempio, nelle sue attuali condizioni e utilizzo, consuma 30.000 kWh di energia all'anno.
Questo tipo di calcolo può essere utilizzato per avere una stima approssimativa del consumo energetico e per valutare l'impatto di eventuali miglioramenti dell'efficienza energetica. Nel nostro esempio, migliorando l'isolamento o installando sistemi di riscaldamento/raffreddamento più efficienti, si potrebbe ridurre significativamente il consumo energetico totale.
Le classi energetiche di un edificio rappresentano una scala che valuta l'efficienza energetica dell'edificio stesso. Generalmente, queste classi sono categorizzate con lettere, che possono variare a seconda delle specifiche normative locali. In Italia, le classi sono categorizzate con lettere dalla A alla G.
Ogni classe è determinata in base a calcoli specifici che includono fattori come l'isolamento dell'edificio, i sistemi di riscaldamento e raffreddamento, l'utilizzo di energia rinnovabile e altri parametri relativi al consumo energetico. La classificazione energetica è spesso rappresentata in un Attestato di Prestazione Energetica (APE), un documento che fornisce dettagli sull'efficienza energetica di un edificio. Questo documento è generalmente richiesto in molte giurisdizioni per la vendita o l'affitto di immobili.
Qui di seguito, sintetizziamo le classi energetiche, rappresentandole in tabella insieme ai valori di IPE e minimo e massimo, di cui parleremo tra poco.
| Classe Energetica | Indice di Prestazione Energetica Minimo | Indice di Prestazione Energetica Massimo |
|---|---|---|
| Classe A4 | – | 0,40 |
| Classe A3 | 0,40 | 0,60 |
| Classe A2 | 0,60 | 0,80 |
| Classe A1 | 0,80 | 1,00 |
| Classe B | 1,00 | 1,20 |
| Classe C | 1,20 | 1,50 |
| Classe D | 1,50 | 2,00 |
| Classe E | 2,00 | 2,60 |
| Classe F | 2,60 | 3,50 |
| Classe G | 3,50 | – |
L'Indice di Prestazione Energetica (IPE) è un parametro che misura la quantità di energia consumata o prevista per essere consumata per fornire comfort in un edificio. Esso è solitamente espresso in kilowattora per metro quadrato all'anno (kWh/m²/anno) e fornisce una misura dell'efficienza energetica dell'edificio.
L'IPE considera vari fattori, descritti nella seguente tabella.
| Aspetto Valutato | Descrizione |
|---|---|
| Isolamento Termico | Valuta l'efficacia dell'edificio nel mantenere il calore durante i mesi invernali e nel proteggere gli interni dal calore eccessivo nei mesi estivi. |
| Sistemi di Riscaldamento e Raffreddamento | Analizza l'efficienza dei sistemi di climatizzazione, includendo caldaie, pompe di calore, sistemi di ventilazione e aria condizionata. |
| Produzione di Acqua Calda Sanitaria | Considera l'efficienza del sistema utilizzato per produrre acqua calda. |
| Illuminazione | Include la valutazione dell'efficienza dell'illuminazione interna. |
| Utilizzo di Energie Rinnovabili | Valuta l'apporto di sistemi basati su energie rinnovabili, come pannelli solari fotovoltaici o termici, nel ridurre il consumo energetico netto dell'edificio. |
Un IPE basso indica un'alta efficienza energetica, il che significa che l'edificio necessita di meno energia per mantenere un ambiente confortevole. Al contrario, un IPE alto indica una bassa efficienza energetica. La classificazione energetica dell’APE (da A4 ad A1, poi B… fino a G) è determinata dagli indici di prestazione energetica calcolati secondo le norme tecniche e, in particolare, è comunemente ricondotta all’indice globale di energia primaria non rinnovabile (EPgl,nren) riportato nell’attestato.
L'IPE è un parametro importante sia per gli edifici nuovi sia per quelli esistenti. Nei nuovi progetti, può guidare la progettazione e la costruzione verso pratiche più efficienti dal punto di vista energetico. Nei fabbricati esistenti, può indicare aree in cui è possibile migliorare l'efficienza energetica attraverso ristrutturazioni o ammodernamenti. In molti paesi, l'IPE è un fattore chiave nelle certificazioni di efficienza energetica degli edifici, che possono essere obbligatorie in caso di vendita o affitto di una proprietà.
L’EPgl,nren (indice di prestazione energetica globale non rinnovabile) è uno degli indicatori chiave riportati nell’APE e rappresenta il consumo di energia primaria non rinnovabile associato ai servizi energetici dell’edificio, calcolato in condizioni standard.
Questo indice misura la quantità totale di energia primaria non rinnovabile (come gas, petrolio, carbone, ecc.) necessaria per soddisfare le esigenze energetiche di un edificio in condizioni standard di utilizzo.
L'EPgl è solitamente espresso in kilowattora per metro quadrato all'anno (kWh/m²/anno) e fornisce una misura complessiva dell'efficienza energetica di un edificio, considerando solamente le fonti di energia non rinnovabili. Un valore basso di EPgl indica un alto livello di efficienza energetica, mentre un valore alto suggerisce una minore efficienza.
L'indice è un elemento fondamentale dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE) in Italia, un documento obbligatorio in caso di affitto o vendita di un immobile, che fornisce informazioni dettagliate sull'efficienza energetica dell'edificio. Questo indice aiuta i proprietari di casa, gli acquirenti e gli inquilini a valutare il potenziale consumo energetico e i costi associati al mantenimento di un immobile.
La differenza principale è che la valutazione energetica è il processo (raccolta dati, sopralluogo, analisi di involucro e impianti, calcoli e confronto con standard), mentre l’APE è il prodotto finale “ufficiale” che riassume quei calcoli in un modello riconosciuto, comparabile e utilizzabile nelle trattative.
Inoltre, l’APE si basa su condizioni standard (utili per confrontare immobili diversi), quindi non coincide sempre con i consumi reali in bolletta, che dipendono anche da abitudini, occupazione e temperature impostate. In sintesi: la valutazione ti dice dove e perché l’edificio disperde/consuma, l’APE ti dà classe e indici con valore legale-informativo e indicazioni di miglioramento.
La classe energetica di un immobile può avere un impatto significativo sul suo valore. Sebbene l'esatto grado di influenza possa variare a seconda del mercato immobiliare locale, delle preferenze degli acquirenti e di altri fattori economici, ci sono diverse ragioni per cui una migliore classe energetica può aumentare il valore di un immobile:
La Direttiva (UE) 2024/1275 non impone, per gli edifici residenziali esistenti, un obbligo UE di “salto” a una classe minima (es. da F/G a E) entro il 2030. Prevede invece che gli Stati membri riducano il consumo medio nazionale di energia primaria del parco residenziale di almeno il 16% entro il 2030 (rispetto al 2020) e di almeno il 20–22% entro il 2035, definendo nei piani nazionali come raggiungere questi obiettivi.
Il “consumo energetico” può essere inteso in due modi: (1) consumi reali in bolletta, che includono anche elettrodomestici e usi elettrici; (2) prestazione energetica dell’APE, che è un calcolo standardizzato in kWh/m²/anno basato sui servizi energetici dell’edificio (es. riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria e, dove previsto, ventilazione/illuminazione/trasporto) e non coincide necessariamente con i consumi reali.
Per richiedere la valutazione energetica di un immobile o di un edificio ci si può rivolgere a tecnici abilitati e alle società di servizi energetici (ESCO).
Non esiste una “multa automatica UE” per il singolo proprietario solo perché non ha riqualificato entro il 2030: gli obiettivi europei sono fissati sul parco immobiliare e vengono attuati tramite piani e norme nazionali. Detto questo, potresti avere conseguenze pratiche indirette (immobile meno competitivo sul mercato e più costoso da gestire) e, soprattutto, restano fermi gli obblighi già previsti in Italia sull’APE quando vendi o affitti (con relative sanzioni se il documento manca nei casi dovuti).
Le case in classe G non diventano automaticamente “fuorilegge”, ma sono tra le più energivore e quindi più esposte a pressioni di mercato (minor domanda, maggiore attenzione ai costi di gestione) e a politiche pubbliche che spingono la riqualificazione. La direttiva UE aggiornata punta a ridurre i consumi medi del parco residenziale entro il 2030 e a concentrare una parte rilevante degli sforzi sugli edifici con prestazioni peggiori: per questo, nel tempo, è plausibile che incentivi, requisiti tecnici e strumenti di finanziamento favoriscano soprattutto gli immobili nelle classi più basse.
