Quanto vale la mia casa?
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Risposta rapida
Per calcolare il valore di una casa usata devi partire dai prezzi reali di mercato (immobili simili venduti di recente nella stessa zona) e incrociarli con un riferimento “istituzionale” come le quotazioni OMI, correggendo poi il risultato con lo stato dell’immobile (ristrutturato o da ristrutturare), piano/ascensore, esposizione, pertinenze (box, cantina, terrazzo) e servizi/contesto.
Sintesi
Se hai intenzione di vendere o acquistare una casa usata, è fondamentale sapere quale sia il suo valore immobiliare tenendo allo stesso tempo in considerazione anche l’andamento del mercato.
Una corretta valutazione è fondamentale perché in questo modo potrai acquistare o vendere la tua casa al giusto prezzo. In questo articolo vedremo come compiere una valutazione di una casa usata: vedremo i metodi, gli strumenti da utilizzare e i dettagli immancabili per poter compiere una stima adeguata.
Prima di tutto occorre domandarsi: come si valuta un immobile o una casa usata? La risposta in realtà non è univoca, perché considera molteplici aspetti da tenere sempre sott’occhio quando si inizia la valutazione di una casa.
Qui di seguito proponiamo dei passaggi chiave che potrete seguire per valutare la vostra abitazione:
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In precedenza abbiamo già menzionato che vi sono degli elementi importanti da tenere in considerazione quando si svolge la valutazione di una casa usata.
Li evidenziamo qui di seguito:
Una volta analizzati questi fattori, occorre comparare il valore della casa usata che si desidera comprare o vendere con il valore di case con caratteristiche simili presenti nella stessa zona, che sono attualmente in vendita o che sono state vendute negli ultimi 3-6 mesi. Queste proprietà dovrebbero condividere diverse caratteristiche con la casa che si desidera valutare.
Dopo aver esaminato alcune di queste proprietà, occorre calcolare la media dei loro prezzi di vendita, in modo da ottenere un prezzo di riferimento, che diverrà un buon indicatore del valore della casa usata che si desidera acquistare o vendere.
Puoi calcolare la valutazione di una casa usata in modo totalmente gratuito, online, in piena autonomia, partendo dallo strumento qui sotto.
Il tool di RealAdvisor sfrutta la regressione statistica e l’Intelligenza Artificiale, che calcola il prezzo indicativo dell’immobile a partire dall’inserimento di tutti quei dati che abbiamo menzionato prima. Effettua inoltre un confronto con dati di mercato e, in meno di 3 minuti, restituisce all’utente una stima indicativa. Il risultato va sempre contestualizzato con immobili comparabili nella micro-zona e con le caratteristiche specifiche dell’immobile.
Tutto ciò che occorre fare è accedere allo strumento di valutazione online e inserire i dati sulla casa richiesti. Questi comprendono superficie, anno di costruzione, anno di eventuale ristrutturazione, numero di vani e altri dati che è sempre utile avere sotto mano quando si desidera ottenere la valutazione di una casa usata.
Le quotazioni OMI possono essere un buon punto di partenza per orientarsi sul prezzo al metro quadro, a patto di usarle nel modo giusto: non danno “il prezzo della tua casa”, ma un intervallo minimo–massimo di valori di mercato (e/o locazione) per zona OMI, tipologia e stato di conservazione, pubblicato con cadenza semestrale (per semestri di riferimento), con disponibilità che può avvenire anche nei mesi successivi alla chiusura del semestre.
Ecco come sfruttarle operativamente per la valutazione di una casa usata:
Nel linguaggio comune “borsino immobiliare” indica un listino/indice dei prezzi o un servizio (spesso di portali e operatori privati) che prova a stimare i valori al mq in una certa area. Non è, di per sé, una banca dati “unica” e ufficiale: dipende da metodologia, fonte dei dati e copertura del soggetto che lo pubblica.
L’OMI invece è l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e pubblica la Banca Dati delle Quotazioni con intervalli di valore (min–max) per zone omogenee, tipologie e stato, aggiornati periodicamente. Quindi:
In altre parole: se nel tuo articolo parli di “borsino immobiliare dell’Agenzia delle Entrate”, il modo più corretto è riferirti a OMI/quotazioni OMI (cioè lo strumento dell’Agenzia). Se invece intendi un “borsino” come listino prezzi di un portale, chiarisci che è una fonte privata e non coincide con OMI.
A questa domanda non si può rispondere in modo generico, poiché sono numerosi gli elementi da prendere in considerazione nella valutazione di una casa usata. Inoltre, come abbiamo visto, occorre considerare non solo gli elementi strutturali di una casa ma anche quelli periferici. Ciò vuol dire che due case teoricamente identiche avrebbero diverso valore in base all’ubicazione. Ad esempio, una grande città presenterà dei prezzi più alti, ma con differenze quartiere per quartiere.
Qui di seguito elenchiamo i principali fattori che possono influenzare la valutazione di una casa usata in Italia:
Supponiamo di voler ottenere la stima del valore della casa di proprietà in cui viviamo. Ecco un esempio di valutazione di una casa usata secondo il nostro metodo:
Raccogli i dati che ci verranno richiesti: indirizzo; tipo di immobile (casa o appartamento); presenza di eventuali spazi quali giardino/vista libera/ascensore; superficie abitabile; superficie di eventuali spazi pertinenti (es. giardino); anno di costruzione; eventuale ristrutturazione e anno; numero di camere, bagni e parcheggi all’aperto o coperti;
Accedi al servizio di valutazione immobiliare di RealAdvisor e otteniamo una stima rappresentata da un range di prezzo;
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Svolgi una piccola comparazione col mercato immobiliare nella zona, consultando gli annunci immobiliari, per vedere se vi siano case molto simili alla nostra, nella stessa zona, e a quale prezzo sono state messe in vendita;
Calcola il prezzo al metro quadro nella nostra zona, in base alle quotazioni OMI o in base alla pagina dedicata ai prezzi del mercato immobiliare;
Concludiamo con un eventuale colloquio con un esperto immobiliare, per affinare ulteriormente il prezzo.
Nota importante: una valutazione accurata terrà conto anche dei cosiddetti coefficienti di differenziazione detti anche coefficienti di merito, ovvero delle percentuali che aggiungono o tolgono valore all’immobile a seconda della presenza o dell’assenza di eventuali caratteristiche.
Tra gli elementi che maggiormente influenzano il calcolo del valore di una casa usata vi sono la superficie e l’ubicazione.
Elementi che possono aumentare la comodità o la qualità della vita aggiungono valore alla proprietà.
Se si sta valutando l’idea di spostarsi per motivi familiari, di lavoro o per questione di spazi, valutare l’abitazione in cui si abita è un’ottima idea ai fini di una possibile vendita e per la definizione di un budget per l’acquisto o la permuta.
