La proposta di acquisto rappresenta una prassi molto comune quando si tratta di compravendita immobiliare. Come vedremo in questo articolo, è un modo per passare “dalle parole ai fatti”, con cui un soggetto manifesta reale interesse all’acquisto di una proprietà. Per chi vende casa, ricevere una proposta di acquisto formale è decisamente meglio rispetto a tante parole anche perché, come vedremo, è vincolante per il proponente. Qui di seguito forniamo una definizione di proposta di acquisto e illustriamo tutte le possibili tematiche riguardanti tale argomento.
La proposta di acquisto immobiliare è un documento con il quale un soggetto si vincola all’acquisto di un determinato immobile ad un certo prezzo ed entro una determinata data. Solitamente viene redatto su un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare ed è accompagnato dal versamento di una caparra.
Tale proposta è definita dall’art.1329 del Codice Civile come “irrevocabile” e perciò si indica anche con “proposta di acquisto irrevocabile”. La proposta non può essere revocata e resta valida fin quando non ci sia un espresso rifiuto da parte del proprietario dell’immobile, oppure un’accettazione parziale.
È molto importante distinguere la proposta d’acquisto dal preliminare di compravendita poiché si tratta di due atti totalmente distinti e differenti. Mentre la proposta di acquisto è vincolante solo per il potenziale acquirente essendo il solo ad avere firmato, la seconda è firmata da entrambi e perciò contiene impegni vincolanti per entrambe le parti.
In pratica, nel momento in cui la proposta di acquisto viene firmata anche dal proprietario, si trasforma in un contratto preliminare.
Generalmente, con “proposta di acquisto informale” si fa riferimento ad una proposta di acquisto inviata per email o per lettera, in cui un soggetto manifesta semplicemente l’intenzione di acquistare un determinato immobile. Questo tipo di scrittura non ha alcun valore vincolante e generalmente lo si fa quando non ci si vuole vincolare o versare una caparra.
Questo tipo di “accordo” solitamente lo si può ritrovare quando si desidera operare senza l’intermediazione di un’agenzia immobiliare.
La proposta di acquisto tra privati non presenta alcuna differenza con una proposta di acquisto irrevocabile, se non per il fatto che viene messa in atto e organizzata soltanto dal soggetto interessato senza l’intermediazione di un’agenzia immobiliare.
Nella proposta di acquisto tra privati sarà lo stesso proponente a inviare il documento firmato al proprietario dell’immobile, in forma cartacea.
La differenza tra la proposta di acquisto tra privati e con agenzia è rappresentata dalla caparra, che non verrà raccolta dall’agenzia. In caso di proposta di acquisto tra privati con caparra, per la sua emissione e gestione occorrerà un accordo tra le parti coinvolte.
L’immobile oggetto della proposta potrebbe essere vincolato all’ottenimento di un mutuo ipotecario. Qui di seguito esaminiamo tre scenari molto frequenti.
Una proposta di acquisto vincolata da un mutuo significa che l'acquirente intende acquistare la proprietà utilizzando un finanziamento ipotecario. In questo caso, la proposta di acquisto di solito include una clausola che rende l'acquisto subordinato all'approvazione del mutuo da parte di un istituto di credito. Se l'acquirente non ottiene il finanziamento entro un termine specificato, la proposta di acquisto può essere annullata senza penalità per l'acquirente. È importante che il venditore verifichi i termini di questa clausola e comprenda il tempo necessario per l'approvazione del mutuo, che può influenzare il tempo di attesa prima della conclusione dell'affare.
Una proposta di acquisto non vincolata da un mutuo indica che l'acquirente ha la disponibilità finanziaria immediata per acquistare la proprietà, senza dover ricorrere a un prestito ipotecario. Questo tipo di proposta è generalmente più vantaggiosa per il venditore, in quanto riduce il rischio di ritardi o complicazioni legate all'approvazione del mutuo. Inoltre, una proposta di acquisto non vincolata da un mutuo può talvolta portare a una conclusione più rapida della vendita, dato che non ci sono aspetti burocratici legati all'ottenimento di un prestito.
Una proposta di acquisto vincolata da un mutuo scaduta si verifica quando il termine per l'ottenimento del finanziamento è passato senza che l'acquirente sia riuscito ad ottenere il mutuo necessario. In questo caso, a seconda delle condizioni stabilite nel contratto preliminare, l'acquirente può perdere eventuali depositi effettuati, a meno che non siano previste clausole che tutelino l'acquirente in caso di mancata concessione del mutuo. Per il venditore, ciò significa che la proprietà può essere rimessa sul mercato. È importante per il venditore considerare la possibilità di estendere il termine per l'approvazione del mutuo o di rinegoziare i termini con lo stesso acquirente o con altri potenziali interessati.
Esistono due tipologie di proposta di acquisto condizionata:
Se il venditore decide di non accettare la proposta di acquisto, solitamente non ci sono ripercussioni legali, a meno che non ci siano stati accordi precontrattuali o caparre già versate. In Italia, è comune che i venditori ricevano più proposte prima di prendere una decisione definitiva. Il venditore ha il diritto di rifiutare una proposta senza fornire una motivazione specifica. In questo caso, eventuali depositi effettuati dall'acquirente dovrebbero essere restituiti integralmente.
Se il venditore ha già accettato la proposta di acquisto ma successivamente decide di non rispettare l'accordo, la situazione diventa più complessa. In Italia, l'accettazione della proposta di acquisto obbliga legalmente il venditore a procedere alla vendita nelle condizioni concordate. Se il venditore si rifiuta di procedere, l'acquirente potrebbe avere diritto a un risarcimento danni o, in alcuni casi, potrebbe richiedere l'esecuzione forzata del contratto attraverso vie legali.
In entrambi i casi, è essenziale che sia l'acquirente che il venditore comprendano appieno i termini e le condizioni della proposta di acquisto e le possibili conseguenze legali del rifiuto o del mancato rispetto dell'accordo. La consultazione con un avvocato esperto in diritto immobiliare o con un agente immobiliare qualificato è fortemente raccomandata per navigare queste situazioni complesse e per assicurarsi che tutte le azioni siano conformi alla legge italiana.
Quando una proprietà appartiene a un'azienda o a un individuo in stato di fallimento, la vendita di tale proprietà è gestita dal curatore fallimentare. La procedura è la seguente:
Acquistare una proprietà da un curatore fallimentare può comportare più rischi rispetto a una vendita standard. Ad esempio, la proprietà potrebbe essere venduta "così com'è", senza garanzie sullo stato dell'immobile. Inoltre, i tempi possono essere più lunghi, data la necessità di approvazione giudiziaria.
Data la complessità e i rischi legali, è fortemente consigliato ai potenziali acquirenti di consultare un avvocato specializzato in diritto fallimentare e transazioni immobiliari. Questo può aiutare a gestire meglio l’intera procedura, comprendere i rischi e garantire che la proposta di acquisto sia formulata in modo adeguato.
In Italia la registrazione della proposta di acquisto non è obbligatoria, tuttavia si può fare e nel caso far registrare presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, se la proposta di acquisto prevede una caparra, va registrata obbligatoriamente.
Il modello di proposta di acquisto immobiliare da compilare e stampare è fornito dalle agenzie immobiliari oppure. Nel caso si desideri procedere senza agenzia, è possibile reperirlo online.
Il proprietario non è vincolato da una proposta d’acquisto, quindi è libero di scegliere se firmare o meno. Non è obbligato neanche a fornire spiegazioni, ma potrebbe comunque darle al fine di ottenere una proposta più confacente alle proprie richieste.
