La legge italiana prevede l'obbligo che gli atti di compravendita di beni immobili vengano eseguiti alla presenza di un notaio, che conferisca loro valore giuridico. Vediamo nel dettaglio cos’è un atto notarile di compravendita immobiliare e che effetti produce.
L’atto notarile di compravendita è il documento che formalizza il passaggio di proprietà di un immobile. Gli effetti reali e obbligatori della vendita si producono con la sottoscrizione di tale atto, stipulato sulla base di quanto già stabilito nel contratto preliminare di compravendita.
Quando si vende casa non è sufficiente un semplice accordo tra venditore e acquirente. È necessario che il passaggio di proprietà venga formalizzato con un ufficiale atto di compravendita, in modo che sia verificabile consultando i pubblici registri immobiliari. L’ordinamento giuridico italiano prevede che gli atti di compravendita vengano trascritti nei pubblici registri della Conservatoria di Stato, poiché vige l’obbligo per i trasferimenti di diritti reali di avere evidenza pubblica.
Nella compravendita di beni immobili è, quindi, necessario effettuare il trasferimento di proprietà con un atto pubblico, con valore legale, realizzato in forma scritta, come previsto dall’articolo 1350 del codice civile, e stipulato dinanzi a un pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a dare validità legale alle dichiarazioni fatte in sua presenza.
Con la stipula dell’atto notarile di compravendita dinanzi a un notaio, il venditore trasferisce all’acquirente la proprietà del bene, dietro corresponsione dell'importo pattuito.
La presenza del notaio che, in veste di pubblico ufficiale, attribuisce pubblica fede nel luogo dove l’atto è stato formato, è prevista dall’articolo 2699 del codice civile ed è, pertanto, obbligatoria.
Con la sottoscrizione dell’atto notarile di compravendita immobiliare il venditore si priva, quindi, della proprietà del bene e smette di esserne il proprietario in cambio del prezzo convenuto. L’acquirente ottiene, invece, la piena disponibilità dell’immobile e può ufficialmente definirsi intestatario dello stesso.
Con la stipula dell’atto notarile di compravendita, l’acquirente e il venditore si obbligano rispettivamente a provvedere al pagamento del prezzo di vendita con le modalità pattuite e a consegnare l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose.
Prima dell’atto notarile di compravendita è consigliabile consultare il notaio e informarsi sulla documentazione che occorre presentare. Fino a non molto tempo fa per la stipula di un contratto di compravendita bastava presentare la planimetria e l’atto di provenienza. Ora, sia per vendere tra privati che tramite agenzia immobiliare, occorre presentare:
Una volta ricevuta la documentazione, il notaio effettua controlli ipocatastali ed esamina il materiale al fine di verificare la regolarità urbanistico-catastale del bene oggetto di vendita e la libertà dello stesso da ipoteche, pignoramenti, difformità e abusi edilizi. In caso di criticità, sarà sua premura informare le parti coinvolte e indicare le relative modalità di estinzione.
Secondo quanto sancito dall’articolo 51 della legge numero 89 del 16 febbraio 1913, affinché l’atto di vendita sia valido, dispieghi i suoi effetti e acquisti valenza giuridica dinanzi alla legge, è necessario che contenga le seguenti informazioni:
All’acquirente deve essere consegnata la documentazione relativa all’immobile, comprensiva del suddetto APE, la cui obbligatorietà è sancita dal decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005.
Il giorno dell’atto notarile di compravendita è richiesta la presenza di entrambi i contraenti. Il notaio rogante, nella duplice veste di pubblico ufficiale ed esperto professionista in campo giuridico, redige e dà integralmente lettura del contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni presenti.
Procede poi con un’ultima verifica della documentazione fornita, firma ogni facciata del documento e appone il sigillo notarile all’atto. Dopodiché, le sottoscrizioni del venditore e dell’acquirente rappresentano il suggello finale della compravendita immobiliare.
Contestualmente è richiesto che l’acquirente proceda con il pagamento sia nei confronti del venditore che del notaio. Segue la consegna dell’immobile.
Dopo la stipula dell’atto notarile di compravendita, il notaio rilascia un certificato di avvenuto passaggio di proprietà, che indica il cambio di nominativo del proprietario e certifica il passaggio di competenze dal precedente all’attuale.
Dopo la firma, l’atto di vendita viene trascritto e registrato. Approfondiamo insieme.
Il notaio si occupa della trascrizione del cambio di proprietà nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato.
Il notaio provvede alla registrazione dell’atto e alla comunicazione dell’avvenuta cessione dell’immobile all’Agenzia delle Entrate.
Se l’acquisto dell’immobile è finanziato con un mutuo, il notaio provvede a stipulare un secondo atto per formalizzare il contratto di finanziamento con iscrizione di un’ipoteca sul bene a garanzia del credito. Il notaio garantisce che i dati presenti sul contratto di finanziamento siano veritieri e che il mutuatario e il mutuante siano d’accordo su tutte le clausole.
Il costo dell’atto di acquisto varia a seconda della tipologia di immobile, della sua destinazione d’uso e se si tratti della prima o seconda casa di proprietà.
Contestualmente alla firma dell’atto di compravendita occorre provvedere al pagamento di:
È altresì necessario conteggiare l’imposta sul valore aggiunto (IVA), che parte dal 4% per la prima casa e può arrivare al 22% per gli immobili di lusso.
Le spese notarili relative all’acquisto della prima casa di proprietà dipendono sostanzialmente da:
In sostanza, più è alto il valore dell’immobile e del mutuo che si richiede per acquistarlo, più alte sono le spese notarili.
Anche la regione, la provincia e la zona in cui il notaio svolge la sua attività influiscono sull’onorario che si dovrà corrispondere. La cifra è variabile e orientativamente oscilla tra 1500 e 3000 euro.
L’articolo 1475 del codice civile stabilisce che, salvo diverso accordo tra i contraenti, le spese relative all’atto notarile di compravendita siano a carico della parte acquirente e che il notaio debba ricevere l’intera somma il giorno stesso dell’atto.
Per la parcella del notaio, comprensiva di onorario e imposte, la legge non consente dilazioni e rateizzazioni del pagamento.
Per la corresponsione delle spese relative all’atto notarile di compravendita possono essere utilizzati indistintamente tutti i metodi di pagamento che consentano la tracciabilità della transazione.
Pertanto, bonifici bancari, assegni circolari e assegni bancari o postali sono ugualmente utilizzabili, per quanto attiene alla validità del metodo di pagamento.
Una copia autenticata di un atto notarile di compravendita può essere richiesta direttamente al pubblico ufficiale che si è occupato del trasferimento di proprietà.
In alternativa ci si può rivolgere agli sportelli della Conservatoria dei registri immobiliari di competenza per richiedere copie di atti emessi prima del 1974. Atti più recenti e digitalizzati sono reperibili online mediante il Sistema Interscambio Territorio (Sister) gestito dall’Agenzia delle Entrate.
L’atto notarile di compravendita richiede solitamente qualche ora prima di essere concluso, soprattutto nel caso in cui vengano coinvolte società finanziarie per il pagamento.
Il rogito e l’atto notarile di compravendita sono esattamente la stessa cosa. Si tratta dell'atto pubblico redatto e sottoscritto dal notaio, che definisce l'azione di trasferire la proprietà di un immobile dalla parte venditrice alla parte acquirente.
Puoi richiedere una copia autenticata di un atto notarile di compravendita al notaio che si era occupato del trasferimento della proprietà.
Il costo del passaggio di proprietà di una casa include le imposte di registro, ipotecarie e catastali, a cui si aggiungono l’onorario del notaio e le eventuali commissioni dell’agenzia immobiliare a cui ci si è affidati.
