Il mutuo ipotecario è un prestito a medio-lungo termine (di norma 5–30 anni) garantito da ipoteca sull’immobile, con rimborso a rate e tasso fisso, variabile o misto; sulla prima casa sono previste agevolazioni fiscali e imposta sostitutiva ridotta.
Sintesi
Il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento largamente utilizzata in Italia nel campo immobiliare. In questo articolo forniamo tutte le informazioni inerenti all’argomento. Vedremo cos’è il mutuo ipotecario, come funziona, quando e come si può richiedere, quali condizioni presenta, quali garanzie vengono richieste per la sua attuazione. Inoltre, vedremo come funziona il mutuo ipotecario per la prima casa e le differenze col mutuo fondiario.
Stando alla definizione che ne dà la Banca d’Italia, il mutuo ipotecario è un finanziamento in cui il richiedente riceve una somma in un’unica soluzione per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Si chiama “ipotecario” perché il pagamento delle rate del mutuo viene garantito da un’ipoteca su un immobile (generalmente l’immobile per il cui acquisto si è richiesto il prestito). Come periodo generalmente considerato per il finanziamento, Banca d’Italia indica 5 - 30 anni.
Per comprendere il significato del mutuo ipotecario ci avvaliamo anche della definizione presente sul Portale dell’Educazione Finanziaria, istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, dove viene specificato che “si definisce ipotecario poiché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato. Il mutuo ipotecario di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.”
Con il mutuo ipotecario si ottiene in concessione di una somma di denaro da parte della banca, che viene poi rimborsata dal mutuatario attraverso rate di importo fisso o variabile, definite da un piano di ammortamento.
La rata è composta di una quota capitale e di una quota interessi, calcolata in base al tasso, che può essere fisso, variabile o misto.
La caratteristica distintiva del mutuo ipotecario è che l'immobile acquistato viene usato come garanzia (o ipoteca) per il prestito. Ciò significa che se il mutuatario non riesce a rimborsare il mutuo, la banca ha il diritto di vendere l'immobile per recuperare il denaro prestato.
Le condizioni del mutuo, come il tasso di interesse, il periodo di ammortamento, e l'importo delle rate, possono variare a seconda della banca e del profilo finanziario del mutuatario. I tassi di interesse possono essere fissi, variabili, o misti. Un tasso fisso mantiene la rata costante per tutta la durata del mutuo, mentre un tasso variabile può far variare l'importo della rata in base ai tassi di mercato.
Inoltre, prima di concedere il mutuo, la banca valuta la solvibilità del richiedente, il suo reddito, la storia creditizia, e il valore dell'immobile. Questo processo di valutazione serve a ridurre il rischio di insolvenza e a garantire che il mutuatario sia in grado di sostenere il peso del debito.
In via ordinaria le banche finanziano fino a una percentuale del valore dell’immobile (LTV) che, di regola, non supera l’80%. La copertura al 100% è possibile solo in casi particolari, quando intervengono garanzie aggiuntive (fideiussioni, pegno su altri beni) oppure quando si accede a schemi pubblici di garanzia per la prima casa; in questi casi l’istituto può spingersi oltre l’80%, applicando in genere spread e cautele maggiori. In Italia lo strumento tipico è il Fondo di Garanzia “Prima Casa” gestito da Consap, che offre una garanzia pubblica sul capitale del mutuo (con requisiti e limiti aggiornati dal legislatore).
Calcola l’importo massimo ottenibile
Inserisci il valore dell’immobile e scegli la percentuale di finanziabilità (LTV). Il risultato ti indica il mutuo massimo stimato e l’anticipo richiesto.
Valore di perizia o prezzo di compravendita (si considera il minore).
In genere fino all’80%; oltre solo con garanzie aggiuntive/strumenti dedicati.
Per notaio, imposta sostitutiva, perizia, istruttoria, ecc.
Liquidità che vuoi comunque tenere da parte.
Se vuoi imporre un anticipo minimo (es. 10%).
Mutuo massimo stimato
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Anticipo richiesto
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LTV risultante
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Il calcolo è indicativo. L’importo effettivamente erogabile dipende da perizia, reddito e politiche della banca.
Quando si pianifica di richiedere un mutuo ipotecario, al fine di ottimizzare il proprio investimento finanziario è necessario valutare alcuni fattori:
Qui di seguito forniamo una tabella di confronto tra le principali tipologie di mutuo più utilizzate per l’acquisto di una casa.
| Tipologia | Caratteristica | Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|---|---|
| Mutuo ipotecarioa tasso fisso | Il tasso d’interesse resta invariato per la durata del prestito | Il tasso non subisce variazioni neanche in caso di grandi variazioni sui mercati. | Il tasso resta invariato anche se i tassi di mercato dovessero scendere. |
| Mutuo ipotecarioa tasso variabile | Il tasso varia in base ai parametri fissati sui mercati monetari e finanziari (Euribor o BCE) ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione detta spread. | Seguendo l’andamento del mercato, potrebbero anche diminuire e perciò consentire una diminuzione dell’importo delle rate. | C’è un maggiore rischio se i tassi di mercato dovessero aumentareSconsigliato a chi non può sostenere eventuali aumenti. |
| Mutuo ipotecario a tasso misto | Combina elementi dei mutui a tasso fisso e variabile. Per un periodo iniziale, il mutuo ha un tasso fisso, dopodiché passa a un tasso variabile per il resto della durata. | Offre una fase iniziale di stabilità. | Rischioso se i tassi sul mercato si alzano molto quando si passa al variabile. |
Forniamo un facile esempio di mutuo ipotecario con due diverse durate. Infatti, una delle domande che ci si pone, al momento di richiedere un mutuo, è “per quanti anni?”.
Per i mutui a rata costante (ammortamento alla francese) non si usa la formula degli interessi “semplici”. Gli interessi maturano sulle quote di capitale via via residue; la rata si calcola con la formula dell’ammortamento alla francese (tasso periodale e numero di rate). Per questo lo stesso mutuo può dare, a parità di tasso, interessi totali diversi al variare della durata. Per ciò che riguarda le rate, queste saranno date da un ammortamento alla francese o all’italiana (la cui differenza sta nell’equilibrio tra quota capitale e quota interessi nel tempo).
Consideriamo un mutuo di 150.000€ con un tasso del 2,1%:
In questa simulazione di mutuo ipotecario, possiamo vedere che minore è la durata, minore sarà l’ammontare di interessi da pagare.
Facciamo ora una simulazione del mutuo ipotecario con ammortamento alla francese, il più utilizzato in Italia. Prendiamo come esempio il mutuo della durata di 20 anni visto in precedenza, con l’ammortamento alla francese:
Quindi, la rata non cambia, tuttavia il rapporto tra quota capitale e quota di interessi vede un aumento costante della prima e una diminuzione costante della seconda.
Calcola la rata del tuo mutuo ipotecario
Inserisci importo, tasso e durata. I risultati sono stime a scopo informativo.
Capitale erogato (al netto di eventuali spese).
Tasso annuo; il calcolo usa rate mensili (12 rate/anno).
Rata mensile stimata
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Interessi totali
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Costo complessivo
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La rata è calcolata con ammortamento alla francese. Se il tasso è 0%, la rata è data dal capitale diviso il numero di rate.
Un mutuo ipotecario generalmente si può richiedere a banche e istituti di credito specializzati. Una volta effettuata la richiesta, la banca inizierà una serie di valutazioni, incentrate sul valore effettivo della casa e sulla situazione patrimoniale e finanziaria del richiedente.
Nello specifico, la banca o l’istituto di credito valuterà i seguenti fattori:
1. Reddito del richiedente: la banca esamina i redditi del richiedente (e eventualmente del co-mutuatario), includendo lo stipendio, redditi da attività autonome o imprenditoriali, e altre fonti di reddito. Si cerca di stabilire la capacità del richiedente di sostenere le rate del mutuo nel lungo termine;
2. Storia creditizia: viene controllata la storia creditizia del richiedente attraverso le banche dati come la Centrale Rischi di Banca d'Italia. Questo aiuta a valutare la puntualità nei pagamenti precedenti e l'affidabilità finanziaria;
3. Rapporto tra Rata e Reddito (RDR): la banca calcola il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile netto del richiedente. Generalmente, la rata del mutuo non dovrebbe superare una certa percentuale del reddito mensile (di solito intorno al 30-35%);
4. Valutazione dell'immobile: la banca effettua un'accurata valutazione dell'immobile che sarà oggetto dell'ipoteca, per assicurarsi che il suo valore sia adeguato a coprire l'importo del prestito. Questo può includere la verifica della posizione, condizioni, mercato immobiliare locale, e altri fattori che influenzano il valore dell'immobile;
Per valutare un immobile potresti considerare l’utilizzo del nostro strumento di valutazione gratuito, al quale puoi accedere cliccando sul pulsante qui sotto.
5. Anticipo o caparra: la banca valuta l'importo dell'anticipo che il richiedente può fornire. Generalmente, un anticipo più elevato riduce il rischio per la banca e può contribuire a ottenere condizioni di mutuo migliori (un tasso più basso);
6. Stabilità lavorativa: la stabilità lavorativa e la durata dell'impiego del richiedente vengono valutate per assicurare che abbia un flusso di reddito costante;
7. Età e durata del mutuo: l'età del richiedente al momento della richiesta e alla scadenza del mutuo viene considerata. Le banche tendono a essere caute nel concedere mutui che si estendono oltre l'età pensionabile del richiedente;
8. Altri debiti e impegni finanziari: eventuali altri debiti o impegni finanziari del richiedente vengono presi in considerazione per valutare la capacità complessiva di rimborso;
9. Condizioni personali: altri fattori come lo stato civile, il numero di dipendenti a carico, e il possesso di altri immobili possono influenzare la decisione sulla concessione e il tasso da applicare.
In sintesi, la banca cerca di assicurarsi che il richiedente sia in grado di rimborsare il mutuo senza difficoltà e che l'immobile offerto come garanzia abbia un valore adeguato. È importante che il richiedente fornisca informazioni accurate e complete per facilitare il processo di valutazione immobiliare.
Il mutuo ipotecario per la prima casa in Italia è una forma di finanziamento agevolato destinato a chi intende acquistare o ristrutturare la propria prima abitazione. Questo tipo di mutuo viene offerto con condizioni vantaggiose per incoraggiare l'acquisto della prima casa, specialmente per le giovani coppie e le famiglie.
Con il mutuo ipotecario sulla prima casa si hanno tassi di interesse agevolati e la possibilità di detrazioni fiscali sugli interessi passivi, rendendolo un'opzione economicamente vantaggiosa. La detrazione sugli interessi passivi ammonta al 19% (per un massimo di 4.000€ l’anno). Generalmente, questo mutuo copre una percentuale significativa del valore dell'immobile, facilitando l'accesso all'acquisto per giovani coppie e famiglie.
Uno dei vantaggi del mutuo ipotecario sulla prima casa è l’imposta, che è pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo anziché il 2%.
Per il primo anno è possibile detrarre anche gli oneri accessori che comprendono le spese notarili, i costi di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca, oltre che le spese di perizia.
I requisiti includono che il richiedente non debba già possedere altre abitazioni in Italia e che l'immobile acquistato venga utilizzato come residenza principale (se si deve cambiare residenza, va fatto entro 18 mesi dall’acquisto della casa). Non ci sono limiti geografici generali per l’erogazione del mutuo. Per le agevolazioni fiscali, l’immobile deve diventare abitazione principale (con trasferimento di residenza entro i termini previsti) La durata del mutuo può estendersi fino a 20-30 anni, e le spese amministrative possono essere ridotte.
Questo tipo di mutuo è un'ottima opportunità per chi entra per la prima volta nel mercato immobiliare, ma richiede una valutazione attenta di tutte le condizioni e i requisiti offerti dalle diverse banche.
La “Bersani-bis” (DL 7/2007 convertito in L. 40/2007) ha introdotto la cancellazione semplificata: quando il mutuo è estinto, la banca deve rilasciare quietanza e comunicare l’estinzione al Conservatore dei Registri Immobiliari; trascorsi 30 giorni senza revoca, il Conservatore cancella d’ufficio l’ipoteca, senza costi notarili per il cliente. È importante:
Quando si valuta la richiesta di un mutuo ipotecario occorre considerare anche alcune spese aggiuntive:
Un mutuo fondiario è molto simile al mutuo ipotecario, ma presenta delle differenze in termini di scopo, garanzia, importo del prestito e regolamentazione. In generale, per un mutuo ipotecario vi è una garanzia meno stringente, normative meno rigorose e il prestito può arrivare fino all’80%.
Nella seguente tabella offriamo una panoramica delle differenze tra mutuo ipotecario e fondiario.
| Mutuo Ipotecario | Mutuo Fondiario | |
|---|---|---|
| Scopo | Acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili | Simile, ma con normativa più rigida |
| Garanzia | L'immobile funge da garanzia | Garanzia con norme più stringenti sull'ipoteca |
| Importo del Prestito | Generalmente fino al 60-80% del valore dell'immobile | Fino all’80% del valore dell’immobile (fino al 100% con garanzie integrative previste), ipoteca di primo grado |
| Regolamentazione | Categoria ampia dei mutui garantiti da ipoteca non necessariamente fondiari. | Mutuo ipotecario disciplinato specificamente dagli artt. 38–41 T.U.B. (ipoteca di primo grado, limiti di finanziabilità, taluni vantaggi/garanzie). |
Il mutuo ipotecario INPS è un prestito agevolato a lungo termine disponibile per dipendenti e pensionati pubblici iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali da almeno un anno. Questo mutuo può essere utilizzato per diverse finalità:
- Finanziare l'acquisto della prima e unica casa di abitazione, la sua costruzione o il suo ampliamento;
- Acquistare o costruire un box auto o un posto auto come pertinenza della prima casa.
- Coprire le spese per corsi di studio per il richiedente o per i membri del proprio nucleo familiare.
- Sostituire un mutuo già esistente con una banca (noto anche come portabilità o surroga).
Il mutuo è accessibile sia ai dipendenti pubblici in servizio con contratto a tempo indeterminato sia ai pensionati. La durata del mutuo varia da 10 a 30 anni. Regola generale: età del richiedente + durata ≤ 80. Per i motivi di studio, la durata massima è 15 anni.
Nella tabella qui sotto elenchiamo alcuni aspetti chiave da considerare:
| Aspetto | Dettagli |
|---|---|
| Destinatari | Dipendenti e pensionati pubblici iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali dell'INPS. |
| Finalità | Acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili da destinare a residenza principale. |
| Condizioni | Tassi di interesse agevolati e condizioni vantaggiose. |
| Importo e Durata | Dipende dal reddito e dalla finalità, con durate fino a 25-30 anni. |
| Garanzia | L'immobile acquistato o ristrutturato come garanzia. |
| Procedura di Richiesta | Richiesta inoltrata all'INPS, solitamente tramite procedure online. |
| Requisiti Specifici | Criteri come anni di contributi versati per l'accesso al mutuo. |
| Limitazioni | Possibili limitazioni sul valore e ubicazione dell'immobile. |
| Competitività | Importanza di confrontare con le offerte di mercato. |
| Detrazioni Fiscali | Detrazioni disponibili sugli interessi passivi del mutuo. |
Gli iscritti alla Gestione Unitaria possono effettuare una simulazione ufficiale del piano di ammortamento:
È possibile stipulare un'assicurazione sui mutui ipotecari. Questa può essere:
In generale, più garanzie riceve una banca sulla restituzione del prestito, migliore sarà la condizione del mutuo. Ai fini dell’importo della rata, un elemento decisivo è dato dall’anticipo versato inizialmente. Più alto è l’anticipo, più basso sarà l’importo restante da versare e soggetto ai tassi d’interesse.
Per il mutuo ipotecario sulla prima casa di paga un’imposta dello 0,25% anziché del 2%. Inoltre, vi è una detrazione fiscale del 19% degli interessi passivi per un massimo di 4.000€. Per il primo anno si possono detrarre anche gli oneri accessori che comprendono le spese notarili, i costi di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca, oltre che le spese di perizia.
La scelta del tipo di tasso è individuale e avviene con la banca che concede il mutuo. Se si preferisce la stabilità, il tasso fisso è la scelta preferibile. Se si preferisce affidarsi al mercato, è meglio a tasso variabile. Il tasso misto presenta una prima fase a tasso fisso e una successiva a tasso variabile.
Sì, ma ad esso non possono essere applicate le agevolazioni previste per il mutuo ipotecario sulla prima casa.
Oggi è possibile richiedere un mutuo ipotecario anche tramite il web, accedendo ai servizi digitali della banca alla quale si desidera domandare tale servizio.
Per poter essere considerato esecutivo, il contratto di mutuo deve contenere gli elementi strutturali ed essenziali dell’obbligazione di restituzione delle somme ricevute, tali da attribuire certezza ed autonomia all’obbligazione.
