Mutuo Ipotecario

Andrea Lazzo
21.11.2023, 15:12
10 min

Mutuo Ipotecario: Cos’è, Come Funziona

Il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento largamente utilizzata in Italia nel campo immobiliare. In questo articolo forniamo tutte le informazioni inerenti all’argomento. Vedremo cos’è il mutuo ipotecario, come funziona, quando e come si può richiedere, quali condizioni presenta, quali garanzie vengono richieste per la sua attuazione. Inoltre, vedremo come funziona il mutuo ipotecario per la prima casa e le differenze col mutuo fondiario.

Cos’è il mutuo ipotecario?

Stando alla definizione che ne dà la Banca d’Italia, il mutuo ipotecario è un finanziamento in cui il richiedente riceve una somma in un’unica soluzione per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Si chiama “ipotecario” perché il pagamento delle rate del mutuo viene garantito da un’ipoteca su un immobile (generalmente l’immobile per il cui acquisto si è richiesto il prestito). Come periodo generalmente considerato per il finanziamento, Banca d’Italia indica 5 - 30 anni. 

Per comprendere il significato del mutuo ipotecario ci avvaliamo anche della definizione presente sul Portale dell’Educazione Finanziaria, istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, dove viene specificato che “si definisce ipotecario poiché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato. Il mutuo ipotecario di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.

Come funziona il mutuo ipotecario?

Con il mutuo ipotecario si ottiene in concessione di una somma di denaro da parte della banca, che viene poi rimborsata dal mutuatario attraverso rate di importo fisso o variabile, definite da un piano di ammortamento.

La rata è composta di una quota capitale e di una quota interessi, calcolata in base al tasso, che può essere fisso, variabile o misto.

La caratteristica distintiva del mutuo ipotecario è che l'immobile acquistato viene usato come garanzia (o ipoteca) per il prestito. Ciò significa che se il mutuatario non riesce a rimborsare il mutuo, la banca ha il diritto di vendere l'immobile per recuperare il denaro prestato.

Le condizioni del mutuo, come il tasso di interesse, il periodo di ammortamento, e l'importo delle rate, possono variare a seconda della banca e del profilo finanziario del mutuatario. I tassi di interesse possono essere fissi, variabili, o misti. Un tasso fisso mantiene la rata costante per tutta la durata del mutuo, mentre un tasso variabile può far variare l'importo della rata in base ai tassi di mercato.

Inoltre, prima di concedere il mutuo, la banca valuta la solvibilità del richiedente, il suo reddito, la storia creditizia, e il valore dell'immobile. Questo processo di valutazione serve a ridurre il rischio di insolvenza e a garantire che il mutuatario sia in grado di sostenere il peso del debito.

Come scegliere un mutuo ipotecario?

Quando si pianifica di richiedere un mutuo ipotecario, al fine di ottimizzare il proprio investimento finanziario è necessario valutare alcuni fattori

  • Importo della rata: come suggeriscono alcuni esperti, non dovrebbe superare un terzo del proprio reddito disponibile;
  • Costo del mutuo:  il compenso dato alla banca per il prestito, che dovrà includere anche gli interessi;
  • Durata del mutuo e dell’ipoteca: generalmente il mutuo va da 5 a 30 anni, l’ipoteca sulla casa può durare meno ma in tal caso verrà rinnovata fino al pagamento totale del mutuo;
  • Tipologia di mutuo ipotecario: a tasso fisso, variabile, misto, mutuo ipotecario per ristrutturazione, per prima casa ecc. 

Tipologie di mutuo ipotecario e tassi applicati

Qui di seguito forniamo una tabella di confronto tra le principali tipologie di mutuo più utilizzate per l’acquisto di una casa. 

Tipologia CaratteristicaVantaggiSvantaggi
Mutuo ipotecario
a tasso fisso
Il tasso d’interesse resta invariato per la durata del prestitoIl tasso non subisce variazioni neanche in caso di grandi variazioni sui mercati.Il tasso resta invariato anche se i tassi di mercato dovessero scendere. 
Mutuo ipotecario
a tasso variabile
Il tasso varia in base ai parametri fissati sui mercati monetari e finanziari (Euribor o BCE) ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione detta spread.Seguendo l’andamento del mercato, potrebbero anche diminuire e perciò consentire una diminuzione dell’importo delle rate.C’è un maggiore rischio se i tassi di mercato dovessero aumentareSconsigliato a chi non può sostenere eventuali aumenti. 
Mutuo ipotecario
a tasso misto
Combina elementi dei mutui a tasso fisso e variabile. Per un periodo iniziale, il mutuo ha un tasso fisso, dopodiché passa a un tasso variabile per il resto della durata.Offre una fase iniziale di stabilità.Rischioso se i tassi sul mercato si alzano molto quando si passa al variabile.

Esempio di mutuo ipotecario: calcolo con diversa durata

Forniamo un facile esempio di mutuo ipotecario con due diverse durate. Infatti, una delle domande che ci si pone, al momento di richiedere un mutuo, è “per quanti anni?”.

A tal fine, dovremo calcolare anche gli interessi, dati dalla formula I= C * r * t / 100  (ovvero capitale per percentuale di interessi, per durata del finanziamento in anni, fratto 100). Per ciò che riguarda le rate, queste saranno date da un ammortamento alla francese o all’italiana (la cui differenza sta nell’equilibrio tra quota capitale e quota interessi nel tempo).

Consideriamo un mutuo di 150.000€ con un tasso del 2,1%:

  • Se la durata è di 20 anni: rata 766 euro, interessi totali pari a 34 mila euro; 
  • Se la durata è di 40 anni: rata 462 euro, interessi totali pari a 72 mila euro.

In questa simulazione di mutuo ipotecario, possiamo vedere che minore è la durata, minore sarà l’ammontare di interessi da pagare

Facciamo ora una simulazione del mutuo ipotecario con ammortamento alla francese, il più utilizzato in Italia. Prendiamo come esempio il mutuo della durata di 20 anni visto in precedenza, con l’ammortamento alla francese:

  • La prima rata sarà di 766 euro di cui 503 di capitale e 263 di interessi;
  • L’ultima rata sarà di 766 euro di cui 765 euro di capitale e 1 di interessi.

Quindi, la rata non cambia, tuttavia il rapporto tra quota capitale e quota di interessi vede un aumento costante della prima e una diminuzione costante della seconda. 

Come si richiede il mutuo ipotecario?

Un mutuo ipotecario generalmente si può richiedere a banche e istituti di credito specializzati. Una volta effettuata la richiesta, la banca inizierà una serie di valutazioni, incentrate sul valore effettivo della casa e sulla situazione patrimoniale e finanziaria del richiedente.

 Nello specifico, la banca o l’istituto di credito valuterà i seguenti fattori:

1. Reddito del richiedente: la banca esamina i redditi del richiedente (e eventualmente del co-mutuatario), includendo lo stipendio, redditi da attività autonome o imprenditoriali, e altre fonti di reddito. Si cerca di stabilire la capacità del richiedente di sostenere le rate del mutuo nel lungo termine;

2. Storia creditizia: viene controllata la storia creditizia del richiedente attraverso le banche dati come la Centrale Rischi di Banca d'Italia. Questo aiuta a valutare la puntualità nei pagamenti precedenti e l'affidabilità finanziaria;

3. Rapporto tra Rata e Reddito (RDR): la banca calcola il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile netto del richiedente. Generalmente, la rata del mutuo non dovrebbe superare una certa percentuale del reddito mensile (di solito intorno al 30-35%);

4. Valutazione dell'immobile: la banca effettua un'accurata valutazione dell'immobile che sarà oggetto dell'ipoteca, per assicurarsi che il suo valore sia adeguato a coprire l'importo del prestito. Questo può includere la verifica della posizione, condizioni, mercato immobiliare locale, e altri fattori che influenzano il valore dell'immobile;

Per valutare un immobile potresti considerare l’utilizzo del nostro strumento di valutazione gratuito, al quale puoi accedere cliccando sul pulsante qui sotto.

5. Anticipo o caparra: la banca valuta l'importo dell'anticipo che il richiedente può fornire. Generalmente, un anticipo più elevato riduce il rischio per la banca e può contribuire a ottenere condizioni di mutuo migliori (un tasso più basso);

6. Stabilità lavorativa: la stabilità lavorativa e la durata dell'impiego del richiedente vengono valutate per assicurare che abbia un flusso di reddito costante;

7. Età e durata del mutuo: l'età del richiedente al momento della richiesta e alla scadenza del mutuo viene considerata. Le banche tendono a essere caute nel concedere mutui che si estendono oltre l'età pensionabile del richiedente;

8. Altri debiti e impegni finanziari: eventuali altri debiti o impegni finanziari del richiedente vengono presi in considerazione per valutare la capacità complessiva di rimborso;

9. Condizioni personali: altri fattori come lo stato civile, il numero di dipendenti a carico, e il possesso di altri immobili possono influenzare la decisione sulla concessione e il tasso da applicare.

In sintesi, la banca cerca di assicurarsi che il richiedente sia in grado di rimborsare il mutuo senza difficoltà e che l'immobile offerto come garanzia abbia un valore adeguato. È importante che il richiedente fornisca informazioni accurate e complete per facilitare il processo di valutazione immobiliare.

Come funziona il mutuo ipotecario

Mutuo ipotecario sulla prima casa

Il mutuo ipotecario per la prima casa in Italia è una forma di finanziamento agevolato destinato a chi intende acquistare o ristrutturare la propria prima abitazione. Questo tipo di mutuo viene offerto con condizioni vantaggiose per incoraggiare l'acquisto della prima casa, specialmente per le giovani coppie e le famiglie.

Con il mutuo ipotecario sulla prima casa si hanno tassi di interesse agevolati e la possibilità di detrazioni fiscali sugli interessi passivi, rendendolo un'opzione economicamente vantaggiosa. La detrazione sugli interessi passivi ammonta al 19% (per un massimo di 4.000€ l’anno). Generalmente, questo mutuo copre una percentuale significativa del valore dell'immobile, facilitando l'accesso all'acquisto per giovani coppie e famiglie. 

Uno dei vantaggi del mutuo ipotecario sulla prima casa è l’imposta, che è pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo anziché il 2%

Per il primo anno è possibile detrarre anche gli oneri accessori che comprendono le spese notarili, i costi di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca, oltre che le spese di perizia.

I requisiti includono che il richiedente non debba già possedere altre abitazioni in Italia e che l'immobile acquistato venga utilizzato come residenza principale (se si deve cambiare residenza, va fatto entro 18 mesi dall’acquisto della casa). Spesso, ci sono limitazioni geografiche sull'ubicazione dell'immobile e restrizioni sulla vendita per un certo periodo dopo l'acquisto, per prevenire abusi. La durata del mutuo può estendersi fino a 20-30 anni, e le spese amministrative possono essere ridotte.

Questo tipo di mutuo è un'ottima opportunità per chi entra per la prima volta nel mercato immobiliare, ma richiede una valutazione attenta di tutte le condizioni e i requisiti offerti dalle diverse banche.

Spese da affrontare in un mutuo ipotecario

Quando si valuta la richiesta di un mutuo ipotecario occorre considerare anche alcune spese aggiuntive:

  • Imposta pari al 2% sull’ammontare del mutuo complessivo (0,25% per l’acquisto della prima casa), trattenuta direttamente dalla banca;
  • Spese di istruttoria;
  • Costo della perizia, generalmente richiesta per valutare l’immobile da ipotecare;
  • Spese notarili (per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari);
  • Premio di assicurazione;
  • Commissione annua di gestione della pratica;
  • Spese per l’incasso della rata.

Mutuo ipotecario o fondiario?

Un mutuo fondiario è molto simile al mutuo ipotecario, ma presenta delle differenze in termini di scopo, garanzia, importo del prestito e regolamentazione. In generale, per un mutuo ipotecario vi è una garanzia meno stringente, normative meno rigorose e il prestito può arrivare fino all’80%.

Nella seguente tabella offriamo una panoramica delle differenze tra mutuo ipotecario e fondiario

Mutuo IpotecarioMutuo Fondiario
ScopoAcquisto, costruzione o ristrutturazione di immobiliSimile, ma con normativa più rigida
GaranziaL'immobile funge da garanziaGaranzia con norme più stringenti sull'ipoteca
Importo del PrestitoGeneralmente fino al 60-80% del valore dell'immobileLimitato al 50-60% del valore dell'immobile
RegolamentazioneNormative meno rigorose e più flessibiliNormative specifiche più rigide

Mutuo ipotecario INPS, cosa c’è da sapere?

Il mutuo ipotecario INPS è un prestito agevolato a lungo termine disponibile per dipendenti e pensionati pubblici iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali da almeno un anno. Questo mutuo può essere utilizzato per diverse finalità:

- Finanziare l'acquisto della prima e unica casa di abitazione, la sua costruzione o il suo ampliamento;

- Acquistare o costruire un box auto o un posto auto come pertinenza della prima casa.

- Coprire le spese per corsi di studio per il richiedente o per i membri del proprio nucleo familiare.

- Sostituire un mutuo già esistente con una banca (noto anche come portabilità o surroga).

Il mutuo è accessibile sia ai dipendenti pubblici in servizio con contratto a tempo indeterminato sia ai pensionati. La durata del mutuo varia da 10 a 30 anni, ma è limitata a 15 anni per gli iscritti che hanno compiuto 65 anni alla data di presentazione della domanda e per i mutui contratti per motivi di studio.

Nella tabella qui sotto elenchiamo alcuni aspetti chiave da considerare:

AspettoDettagli
DestinatariDipendenti e pensionati pubblici iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali dell'INPS.
FinalitàAcquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili da destinare a residenza principale.
CondizioniTassi di interesse agevolati e condizioni vantaggiose.
Importo e DurataDipende dal reddito e dalla finalità, con durate fino a 25-30 anni.
GaranziaL'immobile acquistato o ristrutturato come garanzia.
Procedura di RichiestaRichiesta inoltrata all'INPS, solitamente tramite procedure online.
Requisiti SpecificiCriteri come anni di contributi versati per l'accesso al mutuo.
LimitazioniPossibili limitazioni sul valore e ubicazione dell'immobile.
CompetitivitàImportanza di confrontare con le offerte di mercato.
Detrazioni FiscaliDetrazioni disponibili sugli interessi passivi del mutuo.
3 Punti Chiave
  • Il mutuo ipotecario è un finanziamento con cui si può chiedere ad una banca l’importo per acquistare una casa e che vede un’ipoteca a garanzia dell’immobile.
  • Il mutuo ipotecario può essere a tasso fisso, variabile o misto a seconda che il tasso resti fisso o possa variare nel periodo di restituzione del pagamento tramite rate.
  • Il mutuo per la prima casa presenta delle condizioni agevolate.

FAQ

Come faccio a ottenere delle rate del mutuo più basso?

In generale, più garanzie riceve una banca sulla restituzione del prestito, migliore sarà la condizione del mutuo. Ai fini dell’importo della rata, un elemento decisivo è dato dall’anticipo versato inizialmente. Più alto è l’anticipo, più basso sarà l’importo restante da versare e soggetto ai tassi d’interesse.

Quali benefici ottengo per il mutuo sulla prima casa?

Per il mutuo ipotecario sulla prima casa di paga un’imposta dello 0,25% anziché del 2%. Inoltre, vi è una detrazione fiscale del 19% degli interessi passivi per un massimo di 4.000€. Per il primo anno si possono detrarre anche gli oneri accessori che comprendono le spese notarili, i costi di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca, oltre che le spese di perizia.

È meglio un mutuo a tasso fisso o variabile?

La scelta del tipo di tasso è individuale e avviene con la banca che concede il mutuo. Se si preferisce la stabilità, il tasso fisso è la scelta preferibile. Se si preferisce affidarsi al mercato, è meglio a tasso variabile. Il tasso misto presenta una prima fase a tasso fisso e una successiva a tasso variabile.

È possibile fare un mutuo ipotecario sulla seconda casa?

Sì, ma ad esso non possono essere applicate le agevolazioni previste per il mutuo ipotecario sulla prima casa.

Posso richiedere un mutuo ipotecario online?

Oggi è possibile richiedere un mutuo ipotecario anche tramite il web, accedendo ai servizi digitali della banca alla quale si desidera domandare tale servizio.

Il mutuo ipotecario è un titolo esecutivo?

Per poter essere considerato esecutivo, il contratto di mutuo deve contenere gli elementi strutturali ed essenziali dell’obbligazione di restituzione delle somme ricevute, tali da attribuire certezza ed autonomia all’obbligazione.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.