Anello di congiunzione tra le tradizionali forme di finanziamento, il noleggio e il classico mutuo bancario, la locazione finanziaria è una soluzione diffusa anche nel settore immobiliare, che offre indubbi vantaggi alle parti coinvolte. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
La locazione finanziaria è un’operazione di finanziamento che prevede che una banca o un intermediario finanziario acquisti un bene che concede in utilizzo a un cliente, detto utilizzatore, per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo periodico.
Al termine del contratto di locazione, l’utilizzatore può acquistare il bene in questione a un prezzo precedentemente concordato. Benché non ne sia il proprietario effettivo, l'utilizzatore assume tutti i rischi associati al bene durante il periodo di locazione.
Le operazioni di locazione finanziaria rientrano tra le “attività di finanziamento sotto qualsiasi forma”, elencate nell’articolo 2 del decreto del Ministro del tesoro del 6 luglio 1994.
Qualunque tipo di bene può essere concesso in locazione finanziaria. Si possono distinguere due principali classi di beni, quali:
Possono essere concessi in locazione finanziaria anche beni strumentali all’esercizio di attività professionali e imprenditoriali, come per esempio macchinari per l’edilizia e attrezzature per ufficio.
In un’operazione di locazione finanziaria sono coinvolte tre parti, che illustriamo di seguito:
La deducibilità dei canoni di locazione è prevista solo per l’uso dei beni in questione per l’esercizio di attività professionali o imprenditoriali.
Le operazioni di locazione finanziaria possono essere realizzate in qualità di concedente da:
Imprese, enti pubblici, associazioni, professionisti e consumatori possono eseguire operazioni di locazione finanziaria in qualità di utilizzatore.
La locazione finanziaria offre sia i vantaggi del noleggio che delle tradizionali forme di finanziamento, poiché permette di fatto all’utilizzatore di disporre di un bene senza dover immobilizzare la somma di denaro necessaria per acquistarlo.
Rispetto a un classico mutuo bancario, la locazione finanziaria offre tempi di istruttoria di gran lunga più rapidi e la possibilità di finanziare interamente il costo del bene.
Rispetto al noleggio del bene, nella locazione finanziaria è l’utilizzatore a scegliere il bene. Il concedente acquista il bene su scelta e indicazione dell’utilizzatore, che può anche farselo costruire a suo piacimento. Inoltre, la locazione finanziaria permette di beneficiare di eventuali sconti sul prezzo del bene, dal momento che il fornitore viene pagato dalla società finanziaria senza dilazioni. Come abbiamo visto, al termine del contratto, è possibile acquisire la piena proprietà del bene.
La locazione finanziaria nel campo immobiliare funziona in maniera grossomodo simile al leasing finanziario di altri tipi di beni, ma con alcune specificità legate al settore immobiliare. Vediamo quali sono i quattro step principali.
A seconda dei termini e delle condizioni del contratto, inoltre, l’utilizzatore, o locatario, potrebbe doversi fare carico delle spese manutentive e operative dell'immobile durante il periodo di locazione.
Vediamo ora nel dettaglio quali sono le specifiche fasi di un’operazione di locazione finanziaria.
La decisione dell’utilizzatore di stipulare un contratto di locazione finanziaria è vincolata alla decisione della banca, che materialmente deve anticipare una somma di denaro in cambio di un rientro del capitale diluito nel tempo.
La decisione della banca passa attraverso una fase istruttoria volta a valutare l’affidabilità del cliente. Può anche capitare che la banca richieda delle garanzie.
In genere l’utilizzatore deve fornire:
Se l’istruttoria dà esito positivo, il contratto di locazione finanziaria può essere sottoscritto in tempi brevi.
Il processo di perfezionamento del contratto prevede diversi passaggi, che elenchiamo di seguito:
Una volta ricevuto il bene, l’utilizzatore, o locatario, si impegna a versare alle scadenze stabilite l’importo del canone di locazione. Allo scadere del contratto, può acquisire la proprietà del bene per la cifra pattuita.
Nei contratti di locazione finanziaria è necessario indicare:
Altri aspetti importanti che potrebbero essere inclusi in un contratto di locazione finanziaria sono le modalità di restituzione del bene al termine del contratto, la responsabilità per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene durante il periodo di locazione, le condizioni di utilizzo ed eventuali restrizioni. Può essere necessario indicare anche se l’utilizzatore sia tenuto a sottoscrivere un'assicurazione per coprire il bene contro danni, furti o altre eventualità durante il periodo di locazione.
Rispetto all’acquisto diretto del bene, la locazione finanziaria consente il frazionamento dell’IVA nei canoni periodici, la conservazione della liquidità iniziale e la deducibilità accelerata rispetto alle tabelle di ammortamento ordinario.
I canoni periodici sono detraibili nell’arco della durata del contratto. Ai fini della deducibilità dei canoni di locazione finanziaria da parte dell’utilizzatore si applicano le regole previste dagli articoli 102 e 54 del TUIR, emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 dicembre 1986.
Nella vendita a rate, invece, il passaggio di proprietà del bene dal concedente all’utilizzatore è immediato, benché implichi il regolare e puntuale pagamento delle rate. Il bene viene fiscalmente trattato da subito come una proprietà dell’utilizzatore. Con la locazione finanziaria, invece, il bene rimane di proprietà del concedente per l’intera durata del contratto. La proprietà del bene passa all’utilizzatore solo qualora quest’ultimo scegliesse di esercitare l’opzione di riscatto al termine del contratto di locazione.
La principale differenza tra locazione operativa e locazione finanziaria riguarda l'approccio verso la proprietà del bene e le implicazioni finanziarie.
Nella locazione operativa, adatta a beni soggetti a rapida obsolescenza, come per esempio le attrezzature tecnologiche, il concedente mantiene la proprietà del bene durante l’intero periodo di locazione. Al termine del contratto, l’utilizzatore può scegliere se rinnovare il contratto o restituire il bene. In genere la locazione operativa è utilizzata per periodi più brevi rispetto alla vita utile del bene.
Nella locazione finanziaria, invece, l’utilizzatore è solitamente intenzionato ad acquistare il bene al termine del periodo di locazione. Questa tipologia di locazione, adatta a beni che mantengono il loro valore nel tempo, copre in genere l’intera vita utile del bene. Alla fine del contratto, l’utilizzatore può procedere con l’acquisto a un prezzo precedentemente concordato.
Un’altra sostanziale differenza riguarda i pagamenti periodici. Nella locazione operativa il pagamento copre solo l'uso del bene, mentre nella locazione finanziaria una parte del pagamento confluisce nel futuro acquisto dello stesso.
La scelta tra locazione operativa e finanziaria dipende essenzialmente dalla natura e l’obsolescenza del bene in questione e l'intenzione di acquistarlo alla fine del contratto.
Se l’utilizzatore non paga i canoni alle scadenze pattuite, la banca ha il diritto di risolvere il contratto.
Qualora eventi indipendenti dalla volontà dell’utilizzatore danneggino il bene in questione, la banca in genere si fa carico delle incombenze necessarie affinché la funzionalità dello stesso venga prontamente ripristinata.
L'aliquota dell'imposta di registro sulle locazioni finanziarie può variare in base alla regione in cui si svolge l'operazione. Pertanto, ti suggeriamo di consultare un professionista fiscale per ottenere informazioni precise sull'imposta di registro applicabile alle locazioni finanziarie nella tua zona.
